米娟、河南省裕鑫置業有限公司房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書

米娟、河南省裕鑫置業有限公司房屋買賣合同糾紛民事二審

民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛

【審理法院】河南省鄭州市中級人民法院

【審理法院】河南省鄭州市中級人民法院

【審結日期】2022.03.21

【案件字號】(2022)豫01民終4429號

【審理程序】二審

【審理法官】崔航微馬常有劉澤軍

【審理法官】崔航微馬常有劉澤軍

【文書類型】判決書

【當事人】米娟;河南省裕鑫置業有限公司

【當事人】米娟河南省裕鑫置業有限公司

【當事人-個人】米娟

【當事人-公司】河南省裕鑫置業有限公司

【代理律師/律所】楊樹林河南豫龍律師事務所;閆奎軍河南豫龍律師事務所

【代理律師/律所】楊樹林河南豫龍律師事務所閆奎軍河南豫龍律師事務所

【代理律師】楊樹林閆奎軍

【代理律所】河南豫龍律師事務所

【法院級別】中級人民法院

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【原告】米娟

【被告】河南省裕鑫置業有限公司

【本院觀點】本案系因米娟與裕鑫公司簽訂《經濟適用房教工預付認購款協議》和《裕鑫花

園選房意向認購書》引起糾紛。

【權責關鍵詞】無效欺詐顯失公平撤銷代理合同過錯新證據訴訟請求維持原判發回重審折價

【指導案例標記】0

【指導案例排序】0

【本院查明】本院經審理查明的事實與一審法院認定的事實一致。

【本院認為】本院認為，本案系因米娟與裕鑫公司簽訂《經濟適用房教工預付認購款協議》

和《裕鑫花園選房意向認購書》引起糾紛。由于合同明確約定米娟購買的是經濟適用房，而

經濟適用房需購買方具備相應的條件，米娟未提供相應證據證明其具備購買經濟適用房的條

件，故上述合同因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，裕鑫公司作為出賣方應退還米

娟已交納的認購金及購房款。同時由于米娟曾經承諾其符合鄭州市經濟適用房購買資格的相

關規定，故其應當知道自己是否具有購買資格，在其實際不具有購買資格時仍簽訂合同并交

納認購金及購房款，對此行為產生的后果其當然具有過錯，故一審不予支持其利息損失，處

理適當，應予維持。米娟上訴稱裕鑫公司存在欺詐、一審未支持利息顯失公平，證據不力，

理由不成立，不予支持。 綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

【裁判結果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費1475元，由上訴人米娟負擔。 本

判決為終審判決。

【更新時間】2022-09-22 19:01:35

【一審法院查明】一審法院認定事實：2016年1月4日，米娟與裕鑫公司簽訂《經濟適用房

教工預付認購款協議》一份，約定關于河南牧業經濟學院教工購買裕鑫公司經濟適用房一

事，經雙方協商已達成共識，裕鑫公司與繳納預付認購款的教工達成如下協議：一、雙方必

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須嚴格履行經濟適用房團購協議和有關規定；二、凡繳納認購款的教工，因故不能購買經濟

適用房的，裕鑫公司應在5日內無條件退還教工的全部認購款和銀行利息。同日，米娟出具

承諾書一份，載明：1.本人充分符合鄭州市經濟適用房購買資格的相關規定；2.若貴公司通

知簽訂正式《房屋買賣合同》時，本人不符合經濟適用房購房資格，貴公司有權將本人認籌

的房屋另行出售，本人不會再因此向貴公司主張其他權利；3.本人保證不對外泄露認籌信

息、炒買炒賣經濟適用房，否則貴公司有權將本人認籌的房屋另行出售。由此引起的法律后

果由本人自行承擔；4.本人自愿交納認籌金150000元。米娟于2015年1月6日向裕鑫公司

支付裕鑫花園認購金150000元，于2016年11月5日向裕鑫公司支付購房款100000元，以

上共計250000元。2018年12月23日，米娟與裕鑫公司簽訂編號為1812256的《裕鑫花園

選房意向認購書》一份，對米娟購買房屋的位置、房款等進行了約定，并載明：買受人保證

自身條件符合購房資格，因買受人原因造成無法購買該房源，出賣人不承擔任何責任，同時

給出賣人造成的其他損失，由買受人承擔責任并賠償全部損失，出賣人有權單方終止本認購

書，房源另行出售，不再通知買受人。另查明，米娟不具備購買經濟適用房的資格。

【一審法院認為】一審法院認為：本案中米娟與裕鑫公司簽訂的《經濟適用房教工預付認購

款協議》和《裕鑫花園選房意向認購書》明確約定米娟購買的房屋為經濟適用房，但米娟未

舉證證明其具有購買經適房的資格，故米娟與裕鑫公司簽訂的上述協議因違反法律、行政法

規的強制性規定而無效；合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不

能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損

失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，本案中，米娟明知沒有購買經濟適用房的

資格仍與裕鑫公司簽訂合同、支付購房定金，對合同無效的產生自身亦有過錯，故對其要求

裕鑫公司返還購房款250000元的訴訟請求，一審法院予以支持；要求裕鑫公司支付利息的訴

訟請求，一審法院不予支持。綜上，依照《關于適用 時間效力的若干規定》

第一條第二款，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國民

事訴訟法》第四十條、第六十七條第一款之規定，判決：一、河南省裕鑫置業有限公司于本

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判決生效之日起十日內退還米娟購房款250000元；二、駁回米娟的其他訴訟請求。如果未按

本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十

條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5050元，由河南省裕鑫置業有限

公司負擔。 二審期間，米娟未提交新證據。

【二審上訴人訴稱】米娟上訴請求：1.撤銷河南省鄭州市惠濟區人民法院(2021)豫0108民初

7400號民事判決的第二項，依法改判裕鑫公司向米娟支付利息66985元(按銀行同期貸款利

率計算，其中15萬元利息自2015年1月6日計算，10萬元利息自2016年11月5日起計

算，暫計算至米娟起訴之日，實際利息金額計算至裕鑫公司實際清償之日)或者發回重審。2.

一、二審訴訟費用由裕鑫公司承擔。事實與理由：一、裕鑫公司違法銷售在建的經濟適用

房，存在欺詐行為。米娟作為普通人，在對經濟適用房購買資格與政策不甚了解的情況下，

基于對裕鑫公司的信任，才與裕鑫公司簽訂了《經濟適用房教工預付認購款協議》及《裕鑫

花園選房意向認購書》。而裕鑫公司作為專業的開發公司，對高校的老師是否可以購買經濟

適用房是明知的。裕鑫公司明知米娟沒有取得《鄭州市經濟適用住房購房資格證》，還收取

米娟購房款，違反了《鄭州市經濟適用住房管理辦法》的禁止性規定。承諾書中載明的“若

本人不符合經濟適用房購房資格……本人不會再因此向貴公司主張其他權利”，以及《裕鑫

花園選房意向認購書》中載明的“買受人保證自身條件符合購房資格，因買受人原因造成無

法購買該房源，出賣人不承擔任何責任，同時給出賣人造成的其他損失，由買受人承擔責任

并賠償全部損失……”屬于格式條款，應屬無效。二、裕鑫公司作為開發公司，違法占用米

娟的購房資金達五六年之久，卻不支付利息，一審判決結果違反法律規定，且顯失公平。綜

上，請求二審法院查清事實，依法改判或發回重審，支持米娟的上訴請求。

米娟、河南省裕鑫置業有限公司房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書

河南省鄭州市中級人民法院

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民事判決書

(2022)豫01民終4429號

當事人 上訴人(原審原告)：米娟。

委托訴訟代理人：楊樹林，河南豫龍律師事務所律師。

委托訴訟代理人：閆奎軍，河南豫龍律師事務所實習律師。

被上訴人(原審被告)：河南省裕鑫置業有限公司，住所地河南省鄭州市惠濟區天

河路中段滴滴香實業辦公樓一樓西，統一社會信用代碼91410D。

法定代表人：程亞琴。

審理經過 上訴人米娟因與被上訴人河南省裕鑫置業有限公司(以下簡稱裕鑫公司)

房屋買賣合同糾紛一案，不服河南省鄭州市惠濟區人民法院(2021)豫0108民初7400號

民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月8日立案受理后，依法組成合議庭進行

審理。審理期間，米娟的委托訴訟代理人楊樹林、閆奎軍到庭參加訴訟。本案現已審理

終結。

二審上訴人訴稱 米娟上訴請求：1.撤銷河南省鄭州市惠濟區人民法院(2021)豫

0108民初7400號民事判決的第二項，依法改判裕鑫公司向米娟支付利息66985元(按銀

行同期貸款利率計算，其中15萬元利息自2015年1月6日計算，10萬元利息自2016年

11月5日起計算，暫計算至米娟起訴之日，實際利息金額計算至裕鑫公司實際清償之日)

或者發回重審。2.一、二審訴訟費用由裕鑫公司承擔。事實與理由：一、裕鑫公司違法

銷售在建的經濟適用房，存在欺詐行為。米娟作為普通人，在對經濟適用房購買資格與

政策不甚了解的情況下，基于對裕鑫公司的信任，才與裕鑫公司簽訂了《經濟適用房教

工預付認購款協議》及《裕鑫花園選房意向認購書》。而裕鑫公司作為專業的開發公

司，對高校的老師是否可以購買經濟適用房是明知的。裕鑫公司明知米娟沒有取得《鄭

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州市經濟適用住房購房資格證》，還收取米娟購房款，違反了《鄭州市經濟適用住房管

理辦法》的禁止性規定。承諾書中載明的“若本人不符合經濟適用房購房資格……本人

不會再因此向貴公司主張其他權利”，以及《裕鑫花園選房意向認購書》中載明的“買

受人保證自身條件符合購房資格，因買受人原因造成無法購買該房源，出賣人不承擔任

何責任，同時給出賣人造成的其他損失，由買受人承擔責任并賠償全部損失……”屬于

格式條款，應屬無效。二、裕鑫公司作為開發公司，違法占用米娟的購房資金達五六年

之久，卻不支付利息，一審判決結果違反法律規定，且顯失公平。綜上，請求二審法院

查清事實，依法改判或發回重審，支持米娟的上訴請求。

二審被上訴人辯稱 裕鑫公司未到庭未答辯。

原告訴稱 米娟向一審法院起訴請求：1.解除米娟與裕鑫公司簽訂的《經濟適用房

教工預付認購款協議》和《裕鑫花園選房意向認購書》兩份協議；2.判令裕鑫公司立即

返還購房款250000元，并賠償米娟利息損失(其中150000元自2015年1月6日起，

100000元自2016年11月5日起，按照同期同類銀行貸款利率，計算至還清之日止)；3.

訴訟費用由裕鑫公司承擔。

一審法院查明 一審法院認定事實：2016年1月4日，米娟與裕鑫公司簽訂《經濟

適用房教工預付認購款協議》一份，約定關于河南牧業經濟學院教工購買裕鑫公司經濟

適用房一事，經雙方協商已達成共識，裕鑫公司與繳納預付認購款的教工達成如下協

議：一、雙方必須嚴格履行經濟適用房團購協議和有關規定；二、凡繳納認購款的教

工，因故不能購買經濟適用房的，裕鑫公司應在5日內無條件退還教工的全部認購款和

銀行利息。同日，米娟出具承諾書一份，載明：1.本人充分符合鄭州市經濟適用房購買

資格的相關規定；2.若貴公司通知簽訂正式《房屋買賣合同》時，本人不符合經濟適用

房購房資格，貴公司有權將本人認籌的房屋另行出售，本人不會再因此向貴公司主張其

他權利；3.本人保證不對外泄露認籌信息、炒買炒賣經濟適用房，否則貴公司有權將本

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人認籌的房屋另行出售。由此引起的法律后果由本人自行承擔；4.本人自愿交納認籌金

150000元。米娟于2015年1月6日向裕鑫公司支付裕鑫花園認購金150000元，于2016

年11月5日向裕鑫公司支付購房款100000元，以上共計250000元。2018年12月23

日，米娟與裕鑫公司簽訂編號為1812256的《裕鑫花園選房意向認購書》一份，對米娟

購買房屋的位置、房款等進行了約定，并載明：買受人保證自身條件符合購房資格，因

買受人原因造成無法購買該房源，出賣人不承擔任何責任，同時給出賣人造成的其他損

失，由買受人承擔責任并賠償全部損失，出賣人有權單方終止本認購書，房源另行出

售，不再通知買受人。另查明，米娟不具備購買經濟適用房的資格。

一審法院認為 一審法院認為：本案中米娟與裕鑫公司簽訂的《經濟適用房教工預

付認購款協議》和《裕鑫花園選房意向認購書》明確約定米娟購買的房屋為經濟適用

房，但米娟未舉證證明其具有購買經適房的資格，故米娟與裕鑫公司簽訂的上述協議因

違反法律、行政法規的強制性規定而無效；合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財

產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當

賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，本案中，米

娟明知沒有購買經濟適用房的資格仍與裕鑫公司簽訂合同、支付購房定金，對合同無效

的產生自身亦有過錯，故對其要求裕鑫公司返還購房款250000元的訴訟請求，一審法院

予以支持；要求裕鑫公司支付利息的訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，依照《最高

人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款，《中華人民共和國合同法》第

五十二條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十條、第六十七條第一款

之規定，判決：一、河南省裕鑫置業有限公司于本判決生效之日起十日內退還米娟購房

款250000元；二、駁回米娟的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢

義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履

行期間的債務利息。案件受理費5050元，由河南省裕鑫置業有限公司負擔。

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二審期間，米娟未提交新證據。

本院查明 本院經審理查明的事實與一審法院認定的事實一致。

本院認為 本院認為，本案系因米娟與裕鑫公司簽訂《經濟適用房教工預付認購款

協議》和《裕鑫花園選房意向認購書》引起糾紛。由于合同明確約定米娟購買的是經濟

適用房，而經濟適用房需購買方具備相應的條件，米娟未提供相應證據證明其具備購買

經濟適用房的條件，故上述合同因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，裕鑫公司

作為出賣方應退還米娟已交納的認購金及購房款。同時由于米娟曾經承諾其符合鄭州市

經濟適用房購買資格的相關規定，故其應當知道自己是否具有購買資格，在其實際不具

有購買資格時仍簽訂合同并交納認購金及購房款，對此行為產生的后果其當然具有過

錯，故一審不予支持其利息損失，處理適當，應予維持。米娟上訴稱裕鑫公司存在欺

詐、一審未支持利息顯失公平，證據不力，理由不成立，不予支持。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民

共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

裁判結果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1475元，由上訴人米娟負擔。

本判決為終審判決。

落款

審判長 崔航微

審判員 馬常有

審判員 劉澤軍

二〇二二年三月二十一日

書記員 李明雪

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