普通商品住房、商品房、經(jīng)適房、限價房、的區(qū)別

普通商品住房、商品房、經(jīng)適房、限價房、的區(qū)別

普通商品住房:

一是指控制土地出讓價格，減少行政事業(yè)性收費，降低建設成本，銷售給中等收入家

庭的商品住房。普通商品住房應該在地方政府相關部門掌控和指導之下的，建設用地實行附

加條件出讓，建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，預（銷）售價格在土地出讓前，由

市國土資源和房屋管理局會同市物價行政主管部門根據(jù)本市商品房價格水平、建設項目等因

素提出意見，報地方政府核準，必須低于同等地段的商品房價格。

二是指城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地率、商業(yè)

用地等各項目規(guī)劃控制指標，房地產(chǎn)管理部門會同有關部門提出住房的銷售價位、套型面積

等控制要求，作為招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權的前置條件，凡不符合建設規(guī)劃、

控制性詳細規(guī)劃規(guī)定用途的土地，不得辦理規(guī)劃手續(xù),以確保規(guī)劃符合國有土地使用權招標、

拍賣、掛牌出讓的前置條件。

三是指中低價位、中小套型的商品房。

商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出

售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售

的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房，這些和其他的大家都知道。

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位

建造,以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有

經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言,是適中的、能夠適應中

低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調(diào)住房的

實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地拆遷費、勘察設計及前

期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)

濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素(征地拆遷費、勘察設計費、配套

費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤)構成。出售經(jīng)濟適用住房實行政府指導價,

其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定,并定期公布不得擅自提價銷售。

獲得土地的方式不同：經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金；普通商品住

房有附加條件的出讓，交納土地出讓金；商品房采用招拍掛出讓方式,須交納全部土地出讓

金。

銷售價格不同：經(jīng)濟適用房微利價，最低；普通商品住房，價低便宜；商品房最高。

普通住宅應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套面積在144平方

米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

商品住宅:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

經(jīng)濟適用房和限價房的區(qū)別

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適 用性的特點。經(jīng)濟性

是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在

住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。 經(jīng)濟適用房是國家為解決

中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成

本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。現(xiàn)在購買經(jīng)濟適用房，需年收入小于等于6

萬的家庭，當?shù)貞艨诓趴少徺I。

限價房就是國家給的硬性指示，就是死的價格，開發(fā)商沒有權利更改。簡單理解，就是

限房價、限地價的“兩限”商品房。其價格比經(jīng)濟適用房高，如前者6750一平，后者2650

一平。

限價房作為政府在一定時期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段，由政府

成立的全資國有公司負責建設。銷售價格實行政府定價，定價原則按照比周邊同類商品住房

低20%-25%確定。銷售價格在預售時向社會公布，公布價格應為該限價房樓盤的最高價。購

買限價房應自購房合同備案5年后方可上市交易。經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有

有限產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購房人因各種

原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由住房儲備機構按照屆時同類經(jīng)濟適用房價格進行回購。

經(jīng)濟適用房與廉價房的區(qū)別

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是

指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指

在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中

低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本

略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟適用房的適用性也會發(fā)生

質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟適用房的建設在數(shù)

量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設計和精心施工，使經(jīng)

濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)

境美。 平價房（廉價房）是指以成本加上3%的管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭

提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎建

設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。 有相當一部分朋友認為，“中低價房”

就是“經(jīng)濟適用房”。事實上，兩種房屋是有區(qū)別的。

首先，在管理辦法上，“中低價房”目前已有政府規(guī)章予以詳細規(guī)定，而“經(jīng)濟適用房”

因為帶有一定的社會保障的性質(zhì)，因此目前仍采用相對靈活的管理方式，。 其次，二者滿

足的客戶體是不一樣的，“經(jīng)濟適用房”是解決弱勢體的住房問題，而且對于購買經(jīng)濟

適用房的體設置了嚴格的限制條件；而“中低價房”是國家提倡大量供給的一種房屋類型，

有“調(diào)整住房結構”的作用，對于購買“中低價房”的用戶的門檻限制相對較低。 第三，

在轉(zhuǎn)讓方面，二者均有“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的限制，但“中低價房”的限制更為嚴格，即使

獲得產(chǎn)證滿5年，亦不得向普通公民個人轉(zhuǎn)讓，而是由政府職能部門回購；而“經(jīng)濟適用房”

目前的“試行辦法征求意見稿”規(guī)定，雖然政府部門有“優(yōu)先回購權”，但“經(jīng)濟適用房”

并非不得上市轉(zhuǎn)讓；在政府部門批準的前提下，亦可向他人轉(zhuǎn)讓。 最后，兩種房屋分屬兩

個不同的政府部門管理，在申請、購買等程序上有所不同。

經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別

獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采

用出讓方式須交納 土地出讓金； 成本結構不同； 租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，

商品房不受限制； 購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，

只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制； 價

格政策不同經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市

場決定。 居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權歸個人； 房屋的產(chǎn)權分四部分：使用權、占有權、

處置權和收益權，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權只在收益權上與它們不同。商品房上市出

售后，收益全部歸個人所有。