2022年行業分析廣州樓市分析

廣州樓市分析

臺風帶來的暴雨并未能給火熱的廣州房地產市場降溫。

連續觀望，還是立刻出手？許多人好像都已到了答案。

當開出租車的老王還在盡力彌補年初錯失的購房良機時，參與工作

不到一年的梁坤已經在南海擁有了自己的第一套住房。不僅是他們，

在廣州有更多的人都選擇在這個時候搶先出手。

實火還是虛火？剛性需求還是“羊效應”？理性的購房者還是盲

目的炒房客？一方面是高度成熟的房地產市場，另一方面卻是讓人大

跌眼鏡的不成熟表現，廣州房市游走在“成熟”與“不成熟”之間，

留給人們的是一連串的問號。

從30年前中國第一棟商品房到今日頻頻消失的地王，廣州這座被稱

為改革開放前沿陣地的城市，在新一輪的全國房市波動中又一次沖在

了最前端。廣州房管局6月份的房地產交易數據顯示，6月份全市１

０區一手住宅月均價為每平方米9676元，自去年12月以來首次重回

每平方米9000元以上，中心城區的樓價上升趨勢顯著。而一份由廣

東省銀監局供應的材料顯示：今年二季度，廣州房地產市場消失量價

齊升的局面，部分市區商品房銷售量和銷售價格甚至回升到2022年

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的最高點，土地拍賣價屢創新高。

一般住房與高端住宅的選擇

40多歲的老王至今還居住在父母留下的一套僅有30平方米的老房

子里，２０年積攢的十幾萬元積蓄和一個月4000多元的收入，讓他

無法負擔起那套觀望已久的可以滿意一家三口棲身的“大房子”。

不過，近期他打算“委曲求全”出手一套總價不超過70萬元的二手

房。他的理由是，隨著經濟的回溫和收入的提高，房價還會上漲。而

目前上漲的水平比較平穩，遠低于2022年平均每月上漲千元的幅度，

是買房的最佳時機。他很確定地說：“我估計兩三年后廣州的房價會

翻番。”與老王持有相像看法的人還有許多，合富輝煌集團市場討論

部的監測顯示,有35%的置業者預期樓價會連續上升。

在廣州天河區工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海區，為此他

還購置了佛山的手機號。對于剛剛參與工作的他，價格是其首要考慮

的問題。所以即便每天要在路上花費兩個小時的時間，但由于可以享

受相對低廉的房價和花園式的居住環境，他覺得投入還是很劃算的。

梁坤并不是個案。在廣州的郊區如番禺區、南沙區或者距廣州較近

的二線城市——佛山購房，已成為首次購房者的熱選，而目前這些地

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區新開盤的住宅均價已達到了每平方米8500元。

南沙區一家名為“南沙境界”的售樓處，銷售總監徐威向記者介紹

說：“從年初到現在，銷售狀況很好，銷售價格也上漲了30%。相比

市區內超萬元樓盤，遠郊區縣憑借房價低的優勢吸引了大批購房人。”

據其了解，其中70%多是剛性需求，投資客僅占20%。

對將來房價上漲的樂觀預期和到郊區買房，是今年廣州購房者的明

顯特點。

出于與老王和梁坤不一樣的目的，一些投資客也在政策的“指引”

下出手廣州的高端住宅。

珠江新城的“星匯云錦”樓盤，是單價每平方米2萬余元、最小戶

型也需170余萬元的高檔住宅，無論是對自住還是租賃都不能算是剛

性需求，售樓人員開頭就向記者詢問“是否用于投資”。在樓盤四周

工作的王小向記者介紹，來這邊看房的人大都操外地腔調，這里并

不是一般的工薪階層可以負擔得起的。“廣州人不會選擇在這里購房，

太貴了。”高房價、絡繹不絕的看房客，這里的狀況基本是珠江新城

的一個縮影。

某業內人士向記者透露，珠江新城的房子成本約在每平方米8000元，

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而樓盤售價都在每平方米2萬元以上，許多開發商給出高溢價。廣州

維森置業有限公司董事長張維倫更明確表示：“珠江新城是外地人投

資的集中地，投資和投機在這里表現得很充分，要想看泡沫就到珠江

新城來看。這也恰恰表明白投資人的投資很盲目，都集中在高檔住宅，

扎堆的結果就是房價上得快、跌得也快，這個泡沫遲早會破。”

雖然售樓人員一再說，買樓投資再用來出租很劃算，但是廣州房地

產專家趙卓文提出，廣州的房租水平和房地產市場是背離的，高檔住

宅出租收益普遍不足3%，低于銀行存款收益。

理性看待房價上漲、穩健出手的購房者與緊盯高端住宅、盲目投入

巨款的投資客，誰更成熟？

商住倒掛的現狀

在廣州聞名的北京路上，鱗次櫛比的商鋪彰顯了這里的繁華，但只

要稍稍走進去一些，就會發覺成片空蕩蕩的攤位。

房價上漲的號角已經吹響，但并未轉變寫字樓和商鋪售價、租金持

續低迷的趨勢，這也讓人產生廣州房地產市場虛火旺的感慨。

在今年2月27日國新辦進行的新聞發布會上，國家發改委副主任劉

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鐵男明確表示，房地產行業是中國的重要支柱產業，許多人認為這句

話傳遞出一個信號——政府即將出手。4天后，旨在促進廣東省房地

產市場平穩健康進展的“粵十五條”也出臺，“扶持”、“鼓舞”等

字眼多次消失在這份被外界普遍認為是廣東省政府救市的政策中。現

實是在珠江新城，部分高檔住宅已突破每平方米4萬元的單價，整體

均價也遠遠超過了每平方米2萬元的狀況下，同地段的寫字樓售價卻

不足每平方米 2萬元。

一方面是住宅銷售的火爆，另一方面是略顯蕭條的寫字樓和商鋪。

“商住倒掛”的現象始終伴隨著這輪房價的上漲，商鋪和工業地產不

但銷量萎靡，出租價格也顯低廉，海珠區一個面積約為100平方米的

商鋪，每月的租金為2.2萬元。

據了解，2022年下半年至2022年，廣州市體育中心CBD和珠江新

城CBD將有超過57萬平方米的新物業交付使用，這將令廣州甲級寫

字樓市場面臨巨大的消化壓力。

趙卓文認為，目前廣州市甲級寫字樓有200萬平方米的存量，將來

兩年內也有許多寫字樓的規劃進展，而廣州的寫字樓租金相對廉價，

處于城區繁華地段的中信廣場現在也只有每平方米100元/月的租金

水平，在許多地方都消失了類似狀況。經濟危機來了，需求也下降了。

寫字樓租金下降、出租率下降是個必定趨勢。

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以前廣州甲級寫字樓的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受

到全球經濟危機的影響，一些企業退租或尋求更廉價的辦公地點，由

此開頭帶來廣州寫字樓租金的整體下滑。目前甲級寫字樓平均租金約

為每平方米110元/月，比最高峰時跌了15%。而乙級寫字樓平均租

金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量寫字樓和商鋪閑置。

在海珠區“可逸豪園”樓盤的臨街位置，與住宅熱銷不同，持續一

年的商鋪出售仍舊沒有結束。

“商住倒掛”在肯定程度上反映了廣州實體經濟并未恢復的現實，

一些房地產開發商不考慮整個房地產市場的飽和度盲目開發，這恰恰

是不成熟的有力佐證；同時“低位”定價、優待出手也是一些開發商

遵循市場規律的成熟舉措。

地王與亞運板塊的PK

珠江新城最終一塊住宅用地6月以3.45億元總價,折合樓面地價每

平方米15324元售出,晉升廣州天河新“地王”。而具有諷刺意味的

是一個月后，一則 “2022年廣州27宗‘地王’24宗曬太陽”的新

聞吸引了很多人的眼球，從前的地王如今風光不在，但這絲毫不會影

響新地王的誕生。

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在今年出臺的“粵十五條”第三條第十三款——“對在2022年簽

訂土地出讓合同，的確無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，由土

地使用者申請并經當地市、縣人民政府批準，可適當延長繳納土地出

讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。”這一條被眾多的房地產

開發商理解為為地王的消失又打開了一道大門。

一些人看到了更深層次的緣由。張維倫認為，地王消失是資金流淌

性充裕的一個表現。不論監管人情愿不情愿看到，不少信貸資金的確

已經流入房地產市場。而廣東省銀監局供應的材料更印證了這一說法。

地王頻出的同時，銀行業金融機構地產開發貸款發放速度快速上升。

5月，轄內地產開發貸款和政府土地儲備機構貸款分別同比增長41.2%

和44.37%，6月，政府土地儲備機構貸款增速更高達67%。

大門打開，但命運又如何？一些舊地王仍未動工；另外一些已經開

發的“地王”項目，也沒有進行預售。廣州24塊“曬太陽”的地王，

涉及可建筑面積232.4 萬平方米，其土地面積幾乎相當于2022年廣

州全年出讓的住宅用地總量（2022年廣州成交住宅土地面積為277

萬平方米）。

地王“曬太陽”的主要緣由是什么？有媒體報道，金沙洲在2022年

出讓的多幅地塊樓面地價為每平方米7000多元，如今該區域的房價

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水平僅為每平方米8000元至每平方米1萬元，開發就賠本已是注定

的命運。

與地王的瘋狂相比，廣州的亞運板塊卻被人冷落一旁。距離奧體中

心僅幾百米的住宅，二手房成交價也只是在萬元之內。廣州房地產專

家趙卓文指出，亞運村現在四周還是一片荒地，基礎設施沒有建好，

土地的真正價值還沒有體現出來。亞運村所在的番禺區今年新盤屈指

可數，8月份只推出一個樓盤——保利公館2022。

當然也有理性的開發商提出了解決地王消失的有效方法：第一，把

以前的規定付諸實施。比如說土地款交清有個期限，將這個期限執行

到位，這樣許多人拍地時就會三思而行；其次，可以在拍地環節進行

限制，房地產市場一個普遍現象是用借來的錢進行投資，因此房地產

市場負債率平均是70%，有的企業凈資產負債率達到了 130%，任何

一次拍地都可以限制投標企業的資產負債率；第三，就是通過房地產

信托投資基金，基金可以實現投資和管理的分別，可以使管理者站在

相對客觀的角度進行項目運作，房價也會因此降下來。

地方政府的盲目救市、流淌性充足的大力助推、各家開發商不計后

果的炒地，在成熟房地產市場中的種種不成熟舉動只能受到懲處。

游走在“成熟”與“不成熟”之間的廣州樓市留給人們的那些問號，

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需要得到一個合理的解釋。

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