解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

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解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人

民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等

相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人)將尚未建

成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，進一步明確了本解釋的適用范圍。所謂

商品房買賣是相對于經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行

為而言.經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素比

較高，其與商品房交易的主要區別在于市場化程度不同;個人私房交易中,交易各方都不是開

發商，其與商品房交易的主要區別在于交易的其中一方是否必須是房地產開發企業,通俗講，

是一手房與二手房的區別。

另外,此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人認為為了避免歧義，應

改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無

效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效.

【釋義】《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理

部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”，該規定應理解為強制性規定。《城市房

地產開發經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規定。根據合同法第52條第

五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所以,在未取得預售許可證明的

情況下，開發商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可。在以前的司法實踐中這一點

也是確定的，本條解釋的重點在于條文中的但書部分.但書部分規定，開發商在與購房人簽

定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產生糾紛訴至法

院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發商在訂立合同時未取得預售許可證明而認

定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發商應及時取得預售許可證明，以保證交易

的穩定;作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的

房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確

定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合

同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

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【釋義】根據《合同法》第１5條第二款關于要約的規定，“商業廣告的內容符合要約規定

的，視為要約."但是建設部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條

又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的

事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。"這一條看起來是保護了消費者,但實際上它的

潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就

廣告內容承擔責任"。

本條司法解釋對于保護消費者的權益較為有利，但是如果站在開發商的角度來說，在發布廣

告和宣傳資料時則應該特別引起注意。另外，本條中關于“說明和允諾具體確定”以及“對商品

房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"并沒有作出更為詳細的解釋，應該說給

法官留下了自由裁量的空間。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔

保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；

因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還

買受人。

【釋義】實踐中，雙方就合同主要條款無法達成一致,導致商品房買賣合同未能訂立的，是

屬于“因當事人一方原因”還是“不可歸責于當事人雙方的事由"？言之不詳.鑒于這種情況的

不確定性，將使購房人在與開發商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位.

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商

品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品

房買賣合同。

【釋義】本條規定明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣合同的條件。發生這種轉

化應同時具備兩個條件：第一,該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房

買賣合同的主要內容，即“（一） 當事人的名稱或者姓名住所；（二） 商品房的基本情

況；（三) 商品房的銷售方式；(四) 房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；

（五） 交付使用的條件及日期;(六） 裝飾、設備標準承諾；(七） 供水、供電、供熱、

燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；

（八） 公共配套建筑的產權歸屬；(九） 面積差異的處理方法；（十） 辦理產權登記

的有關事宜;（十一）解決爭議的方法;（十二）違約責任；(十三)雙方約定的其他事項.”；第

二，開發商已經按照約定收取購房款.這些規定目的在于促進交易和保證交易的穩定。但購

房人在訂立這類文件并切實履行前，應慎重考慮,以免后悔又無法解除購房合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求

確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已

經履行主要義務，對方接受的除外。

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【釋義】本條規定，進一步明確了商品房買賣預售合同是否辦理登記手續不影響合同效力的

原則。同時，體現了當事人意思自治的原則，但對于已經履行主要義務,且對方接受的合同

仍應認定其有效.

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以

位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給

第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持.

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

【釋義】本條規定了拆遷人將補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，

被拆遷人有取得該房屋的優先權.同時，本條規定被拆遷人既可選擇優先取得補償安置房屋，

也可選擇請求解除拆遷補償安置協議,并依照本解釋第八條的規定獲得賠償.

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人

可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付

購房款一倍的賠償責任:

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人.

【釋義】本條是關于購房人因開發商私自將商品房設定抵押或一房多賣的行為而無法實現商

品房買賣合同目的,可以從開發商獲得何種賠償的規定。本條解釋的最大意義在于，確立了

對開發商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、

返還已付購房款及利息、賠償損失的同時,還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰

性賠償。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解

除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已

付購房款一倍的賠償責任：

(一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提;而此條強調的實際上是一種締

約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任。

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以上三款情形都是對消費者知情權的保護，但就如何確認“故意隱瞞”這一事實，在訴訟中做

起來比較難。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，

導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支

持.

【釋義】本條規定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認開發商與第三人

訂立的商品房買賣合同無效：1、開發商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同

并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；

買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面

交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除

外.

【釋義】本條規定了房屋交付的標準。即對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用。本條同

時明確了房屋交付前后買賣雙方的風險承擔的基本原則.這種原則下，不論房屋的所有權是

否已經轉移，均由房屋的實際占有人承擔風險。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。

另外，值得一提的是第三款中“無正當理由”其實也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合

同中將交房條件約定清楚，否則容易產生糾紛。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主體結構

質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此條是強調房屋主體結構質量不合格，購房人可以退房,并要求開發商賠償損失。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應

予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或

者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成

的其他損失由出賣人承擔。

【釋義】本條規定房屋若出現不能正常使用的質量問題，購房人可以退房，并要求開發商賠

償損失。但對于什么叫“嚴重影響正常居住使用”，這一點也未作出明確的規定。

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第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積

不符,合同有約定的,按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:

(一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求

解除合同的,不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予

支持.買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以

內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價

款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％

以內(含３％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款

由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購

房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，

但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月.

對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權

消滅。

【釋義】本條規定了當事人行使合同解除權的期限問題。注意第一款最后一句“當事人另有

約定的除外”，也就是說，雙方達成一致的情況下是可以對這一點作出其他約定的。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失３０％

為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成

的損失確定違約金數額。

【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的:“約定的違約金低于造成的損失的，當事

人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人

可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少.”這里定了一個30%的標準。這一條在訴訟中

被運用的機會應該來說還是比較多的。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者

損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的

標準計算.

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評

估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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【釋義】這里需要注意的是，關于“逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的

房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準”應該來說在訴訟中也是很不好確定的，因

為有關主管部門并非每年都會公布租金標準，而房地產評估機構一般不做房屋租金的評估.

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人

有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀

行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【釋義】本條規定的是因開發商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另

有約定外，由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理房屋權屬證書作為商

品房買賣合同的附隨義務加以規定，更有利地保護了購房人的合法權益。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦

理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所

有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的,上條說是的違約責任，此條說是解除合同,而且強調是

由于出賣人的責任。

另外需要注意的是，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購

買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；

現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有

權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記

手續，并提供必要的證明文件.”此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也就是說，辦

理房產證也并非都是開發商的義務.

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷

人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,

但當事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，

應予支持，但當事人另有約定的除外.

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第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人

參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定

各方的訴訟地位.

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂

立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合

同和賠償損失.因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房

買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其

利息或者定金返還買受人。

【釋義】本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的“按揭”.我國法律此前對此沒有相關的規定.

這是我國首次以司法解釋的形式對此行為加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣

合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確

定買賣雙方權利義務關系的原則.聯系上下文的內容,“因一方當事人原因未能訂立商品房擔

保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損

失。”，似應理解為：“因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣

合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”，銀行審查購房人的貸

款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果

因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任,顯然是不公平的。為保險

起見,建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的

目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣

合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應

當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。

擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人

應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

【釋義】本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無

效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求

權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾

紛合并審理,這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的

銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也

可以選擇單獨分別審理。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品

房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，

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應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同

提供保證的，應當列為共同被告。

【釋義】本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所

購商品房辦理抵押登記手續的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發商作為訴訟

當事人參加訴訟，開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保

證的，應當列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證

書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房

屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

【釋義】本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書

并與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開

發商有法律上的利害關系,開發商不應作為當事人參加訴訟.但開發商為商品房擔保貸款合

同繼續提供保證的，仍應當列為共同被告。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解

釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本

解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解

釋.

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法

規和《〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

【釋義】本條是對該解釋的時間效力的解釋，規定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾

紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立

的時間,分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國城市房地產管理

法》自1995年1月1日起實施，此前的商品房買賣行為發生的糾紛案件，適用當時的法律、

法規和《〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解

答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003

年6月1日前已經終審，或正在再審的,亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立

的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適

用本解釋。

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