二手房買賣合同解除后,雙倍返還定金仍不足以彌補損害的部分,非違約一方仍可以要求違約方賠償

二手房買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補損

害的部分，非違約一方仍可以要求違約方賠償（雙倍返還定

金與賠償損失可以同時適用）

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二手房買賣過程中一方當事人違約導致合同被法院判定解除，支

付定金的守約方有權要求違約方雙倍返還定金，但在雙倍返還定金仍

不足以彌補守約方所受經濟損失的情況下，守約方是否可以另行主張

損害賠償呢？即，雙倍返還定金與賠償損失是否可以同時適用？

本文引用的案例中，房屋買賣合同簽訂后買房人交納定金10萬

元，后因賣房人怠于履行辦理抵押權注銷手續等合同義務導致合同目

的不能實現，房屋買賣合同被判解除。在此期間，房屋價格上漲，差

價遠高于雙倍定金數額20萬元，因此法院最終在判決賣房人雙倍返

還定金的同時另外賠償買房人房屋差價損失50萬元。由此可見，二

手房買賣合同因一方違約解除后，守約方可以同時主張雙倍返還定金

和賠償損失。

案情簡介

2016年5月13日，蘇某與孫某經北京某房地產經紀公司居間介

紹簽訂《北京市房屋買賣合同》（以下簡稱涉訴合同），約定蘇某購買

孫某名下的501號房屋，成交價為186萬元，并且明確涉訴房屋已設

定抵押，孫某應于2016年9月15日之前辦理涉訴房屋的抵押注銷手

續；蘇某為購買涉訴房屋，向銀行貸款134萬元。同日，蘇某向孫某

支付定金10萬元，并交納中介費1萬元。

涉訴合同簽訂后，孫某未按合同約定協助蘇某辦理銀行面簽手續

及辦理抵押注銷手續。雙方就合同履行相關事項協商未果，蘇某遂于

2016年10月以孫某的行為構成根本違約導致合同履行不能為由，向

法院提起訴訟，請求解除涉訴合同，要求孫某雙倍返還定金并賠償房

屋的差價損失。

北京市順義區人民法院經一審認為，孫某未能按照約定于2016

年9月15日之前辦理抵押權注銷手續的行為構成違約，蘇某要求解

除合同、雙倍返還定金以及賠償損失，有事實和法律依據。房屋差價

損失，由法院酌定。最終判決解除涉訴合同，孫某雙倍返還蘇某定金

共計20萬元，并賠償房屋差價的損失50萬元。

孫某不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院。北京市第

三中級人民法院認為本案孫某應承擔違約責任，雙方簽訂合同后，房

屋價格明顯上漲，此差價部分應屬蘇某享有的可得利益，孫某應對該

部分利益予以賠償。對于雙倍返還定金后仍不足以彌補損害的部分，

蘇某仍有權要求孫某進行賠償。最終判決駁回上訴，維持原判。

敗訴原因

第一，一方違約導致合同不能繼續履行，違約方應當賠償因違約

而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。在房屋買

賣合同中，預期利益的損失包括房屋漲價造成的差價。本案房屋買賣

合同簽訂后，涉訴房屋價格上漲，此差價部分即屬于蘇某的預期可得

利益，該合同因孫某的違約而被解除，導致蘇某不能獲得該差價部分

利益，因此該部分利益屬于孫某違約給蘇某造成的經濟損失。

第二，根據前述最高院的司法解釋，雙倍返還定金的數額不足以

彌補全部損失的，守約方可以在實際損失范圍內繼續要求違約方賠償

損失。本案中蘇某交付定金10萬元，雙倍返還定金數額為20萬元，

明顯低于根據房屋差價認定的實際損失，因此法院支持蘇某同時主張

雙倍返還定金以及賠償房屋的差價損失的訴訟請求。

實務經驗總結

前事不忘，后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

房屋買賣交易過程中，買受人交付定金后出賣人違約導致合同不

能繼續履行的，買受人可以要求其雙倍返還定金，并可同時主張出賣

人賠償損失，但兩項賠償的總和不應高于實際損失，通常就是不應高

于房屋漲價造成的差價損失。

法院判決

本院認為，本案的爭議焦點為應由誰承擔違約責任及違約責任認

定后的后續處理問題。

關于違約責任承擔問題。從庭審查明的事實和相關證據可以看出，

本案中，雙方簽訂房屋買賣合同以后，由于孫某未在合同約定的時間

內辦理抵押權注銷手續，導致合同不能正常履行，這是本案合同解除

的根本原因。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百

一十五條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符

合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責

任。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案

中，雙方簽訂的合同合法有效，應予認真履行。蘇某已經按照相應約

定交納了定金，但由于孫某拒絕履行合同義務，致使合同目的不能實

現，故應由孫某承擔相應的違約責任。

關于違約責任確定后的后續問題處理。根據《中華人民共和國合

同法》第一百一十三條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行

合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違

約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。可見，賠償損失的

基本性質在于補償性，即填補當事人因違約行為受到的不利益，主要

是經濟上的損失。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同后，房屋價格明顯

上漲，房屋現價值與原買賣合同價款之差額，應為蘇某享有的合同履

行后可獲得之利益。現因孫某的違約行為導致合同不能繼續履行，故

該可得利益應予賠償。關于雙倍返還定金與賠償損失能否同時適用的

問題，本院認為，定金責任是當事人在訂立合同時為確保債務履行而

預先設定的，其出發點和最終目標是維護非違約方的合同利益，該責

任不以實際損失的發生為前提。若因一方的違約行為使守約方產生了

損害后果，且損害賠償數額大于定金數額時，對于雙倍返還定金后仍

不足以彌補損害的部分，非違約一方當事人仍可以要求違約方進行賠

償。基于此，原審法院在綜合考慮同地區房屋當前市場價格狀況、雙

倍返還定金不足以彌補蘇某損失的情況下，參照相類似房屋的市場價

格，酌予確定的損失賠償數額，合理適當。

相關法律規定

《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解

釋》

第二十八條

買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請

求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠

償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

由以上規定可以看出，房屋買賣合同解除后，雙倍返還定金的數

額不足以彌補全部損失的，守約方可以繼續要求違約方賠償損失。但

我們也應當注意，雙倍定金以及賠償金的總和應當以實際損失為限，

而在二手房買賣中，實際經濟損失通常表現為房屋漲價后的差價損失。

案件來源

孫某與蘇某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書［北京市第三中級

人民法院（2017）京03民終3077號］