物業管理制度

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物業公司管理規章制度

物業公司管理規章制度1

為提高物業管理人員時間觀念，加強組織紀律性，提高工作

效率，樹立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

一、上班時間夏季上午8點—11點半、下午3點—6點半，

冬季上午8點半—12點、下午2點—5點半。

二、物業工作人員必須按時上下班，不準遲到、早退、曠工。

三、上班后利用10分鐘時間主動清理各自辦公室的衛生。

四、工作期間不準擅自離開自己的工作崗位，更不允許干其

它私活。

五、嚴格請銷假制度，在不影響正常工作的前提下，一個月

可請四天假，以假條為準，假滿后主動銷假，超出四天，請一天

事假，扣一天工資。病假例外。

六、與其它一道相互團結，密切配合，共同遵守好上下

班時間。

七、違犯本規定依照《物業管理人員處罰辦法》執行。物業

公司管理規章制度2

第一章總則

第一條為加強物業管理，維護全體業主和物業使用人的合法

權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據

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《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和相關法

律、法規、政策，制定本規約。

第二條本規約對本物業管理區域內全體業主和物業使用人均

有約束力，須共同遵守。

第三條業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同中涉

及業主共同利益的約定，應與本規約一致。

第四條本物業管理項目的基本情況

物業名稱：南安市寶龍花園小區；

座落位置：南安市梅山鎮競豐村寶龍花園；

物業類型：高層住宅；

建筑物總面積：60873。48平方米。

物業管理區域：東接梅九公路；西接配電廠；北接中年山寶

龍花園北圍墻；南接中年山寶龍花園南路。

第二章業主的權利和義務

第五條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享

有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的

服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提

出建議；

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（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；監督物業服務企業履行物業

服務合同；

（七）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況

享有知情權和監督權；

（八）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管

理和使用；

（九）法律、法規規定的其他權利。

第六條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的

使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出

的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用等；

（六）在小區進出和其它活動時，應文明禮貌，親善對待小

區鄰里。

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（七）法律、法規規定的其他義務。

第三章物業的使用

第七條根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物

業共用部位、共用設施設備的共有權：

（一）由單幢住宅內業主或與之結構相連的非住宅業主共有

的部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶

外的墻面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓梯、大堂等公共

通行部分，防空避難層、設備層或其它配套設計等結構部分；

（二）由住宅業主或其與非住宅業主共有的附屬設施設備，

包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、

井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣

通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排

水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能化系統（含

安防系統）、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等；

（三）其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。

第八條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分

的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。

第九條業主應按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合

理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供

氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等

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妥善處理與相鄰業主的關系。

第十條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需設計用途

的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批

準，并告知業委會和物業服務企業。

第十一條業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企

業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。并按協議的約定從事裝

飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁

止行為，盡量減少影響鄰里生活。

每日施工時間為上午7：30—11：30，下午14：30—17：30，

其他時間不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。業主

應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。

因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使

用或侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應

的賠償責任。

第十二條業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位

置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及

冷凝水的處理。

第十三條業主及物業使用人使用電梯，應遵守該電梯使用管

理規定。

第十四條在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守車輛行

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駛和停車規則，不得停放大門口、占停其它通道，也不得隨意占

用他人車位。

第十五條在日常生活中還禁止下列行為：

（一）損壞或擅自占用物業共用部位、共用設施設備及相關

場地，擅自移動物業共用設施設備；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）亂拋垃圾，高空拋物；

（四）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（五）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻

畫；

（六）踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；

（七）夜晚11：00后大聲猜拳、酒后鬧事等不文明言行；

（八）聚賭、盜竊等法律、法規禁止的其它行為。

第十六條業主和物業使用人在飼養動物不得違反有關規定，

并應遵守以下約定：

（一）禁止無證飼養寵物，飼養寵物的業主或使用人須到物

業服務企業領取“飼養寵物許可證”，飼養寵物不得制造噪音或

威脅他人安全；

（二）不得飼養家禽家畜，嚴禁制造尿便等臭味，杜絕禽流

感根源。

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第四章物業的維修養護

第十七條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他

業主的合法權益。

第十八條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分

時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應予配

合

第十九條發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，

必須及時進入物業專有部分進行維修養護但未能提前通知相關業

主的，物業服務企業應向相關業主說明情況，并在第三方（如、

居委會、派出所或業委會委員）的監督下，進入相關業主的物業

專有部分進行維修養護，事后相關責任人應及時做好善后工作。

第二十條因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、

挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，

并在約定期限內恢復原狀。

第二十一條物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合

法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

第二十二條全體業主要按規定繳存、使用和管理物業專項維

修資金。建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業

的保修責任。

第五章業主的共同利益

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第二十三條為維護業主的共同利益，經業主大會同意，授予

物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利：

（一）根據本規約配合業主委員會制定物業共用部位和共用

設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（二）以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人

違反本規約和規章制度的行為；

第二十四條業主要利用物業共用部位、共用設施設備進行經

營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，

按規定辦理有關手續。業主所得收益在扣除相關費用后，按照業

主大會的決定使用。

第六章違約責任

第二十五條業主或物業使用人違反本規約的，妨礙物業正常

使用或造成物業損害及業主利益損失的，其他業主和物業服務企

業和業委會有權勸阻、制止；業主拒不改正的，服務企業可暫停

為該單元供電、供水，甚至依法向人民法院提起訴訟。

第二十六條業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物

業服務費用。未按規定交付的，業主委員會督促其限期交付，業

主逾期仍不交付的，業主委員會或其委托的物業服務企業可以在

物業管理區域內公布物業管理服務費收交繳情況，并注明欠交費

用的業主房號進行催討；仍不交付的，業主大會或其委托的物業

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服務企業可以向物業所在地人民法院起訴。

第二十七條物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責

任。

第七章附則

第二十八條本規約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨

立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。

本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理

區域內單個業主專有部分以外的，屬于多個或全體業主共同所有

或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

第二十九條業主轉讓或出租物業時，應當將本管理規約內容、

物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人，并自物業轉讓合

同或租賃合同簽訂之日起5日內，將物業轉讓或者出租情況告知

業主委員會和物業服務企業。

第三十條本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修

改后的規約，經業主大會會議通過之日起生效。本規約未盡事項

由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的

組成部分。物業公司管理規章制度3

1、環衛人員必須保持小區干凈整潔，各個場所旮旯不得有垃

圾，廢塑料袋等雜物。

2、環衛人員必須在上午8：00前清掃完畢，每天一小掃，三

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天一大掃。

3、環衛人員必須經常保持小區潔、凈、美，并負責督促拉垃

圾人員勤拉，不堆積。雨天負責清掃道路積水，雪天主動配合其

他人員清掃積雪。

4、嚴格執行物業制訂的衛生保潔程序，按時完成季節性、突

擊性衛生清理任務。

5、認真巡查保持環境衛生，制止破壞環境的行為。

6、認真使用和保管所有環衛工具，如有丟失或損壞要照價賠

償。

7、嚴格遵守物業制定的其他有關規章制度，如有違犯，輕者

警告，重者辭退。物業公司管理規章制度4

為了保證小區住戶的安全，杜絕各種事故的發生，保證小區

工作正常運轉。特制訂本制度。

一、忠于職守，堅守崗位，盡職盡責，對進出外來人員進行

登記，嚴盤細問，可疑人員和車輛未經批準，禁止入區。

二、加強晝夜值班巡查制度，發現不安全因素要果斷處理，

自己處理不了的要立即向110報警，并向上級報告，保護事發現

場，出現重大問題要依法追究責任。

三、嚴禁曠工、遲到早退，嚴格請銷假制度，從即日起不休

星期天，但在不影響正常工作的前提下可倒班休息。

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四、負責區內的公共設施、設備、共用設施設備的看管工作，

防止丟失現象發生，屬于責任問題依照內部管理辦法進行處理。

五、實行三人倒班制，做到晝夜24小時不斷人。

六、本小區住戶什么時候叫門及時開門，禁止私自給住戶和

其它人員配發鑰匙。

七、嚴格禁止與外來閑雜人員在門崗或門衛室聊天閑談，除

領導臨時指定替換，不準門衛人員私自用任何人頂替值班。

八、嚴格交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班情

況認真記錄清楚，雙方簽名，注明日期。

九、負責門崗大門口到公路衛生區的環境衛生，不得堆積雜

物和垃圾。必須經常打掃，保持干凈、整潔。門洞內禁止住戶停

放車輛，外來車輛一律停在大門外，禁止小商販入內。

十、雨天掃凈門洞內積水，雪天全部上崗打掃轄區內積雪，

如雪天無故不到，按處罰辦法處理。

十一、做好安全預防事故宣傳教育工作，與其他一道，

相互團結，密切配合，服從領導，共同把小區的安全保衛工作做

好。

十二、完成領導臨時安排的其它工作。

十三、實行獎懲制度，一年內不出現丟失現象和其它事故，

每人獎200元。物業公司管理規章制度5

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物業管理企業內部管理制度指為提高管理服務質量和工作效

率，根據經營方針和工作特點而制定的一系列在企業內部執行的

規章和制度。

（一）物業管理企業員工管理條例

1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同

制度、工時制度和干部任免制度等。

2、管理員工行為規范：規定員工遵守國家政策、法令，熱愛

本職工作等。

3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫療保險勞動保護等。

物業公司管理制度。

4、企業獎懲制度。

（二）物業管理企業各部門主要職責

1、總經理室：是物業管理公司的決策機構?？偨浝淼闹饕?/p>

責是：

（1）貫徹落實國家和地方的政策和物業管理的有關規定。

（2）主持公司經營管理的全面工作。

（3）設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業管理規章

制度。

（4）選聘各部門經理和關鍵崗位人員。

（5）選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。物業公司管理

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制度。

（6）行使董事會授予的其他職權。

2、各部門經理的主要職責是：

（1）辦公室主任：

①負責傳達總經理指示，安排并組織召開會議。

②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務。

③負責日常人事行政管理，檢查各項規章制度的執行情況。

④做好員工考勤工作，協助培訓員工。

（2）財務部經理：

①組織公司財務管理工作。

②審核各類會議報表，撰寫財務分析報告。

③檢查、督促各項費用及時收繳。

④審核、控制費用的支出。

⑤提出合理運營公司金融資產的有效措施。

⑥組織擬定物業管理費用標準的預算方案。

⑦制定物業管理公司財務管理和操作流程。

（3）公共關系部經理：

①制定物業公司公關活動方案。

⑦策劃公司大型活動。

③組織召開業主、業戶大會，并處理投訴與糾紛：

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④組織員工和社區內文體活動。

⑤協助總經理和其他部門工作。

（4）房屋維修部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開

展日常工作。

③布置、檢查房屋保養和維修工作。

④組織本部門員工參加業務技術培訓。

（5）保安部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②負責管理區內的'治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

③制定部門崗位責任制度、執行獎懲規定。

④定期組織員工進行安全保衛、消防等技能培訓。

⑤負責與社會聯防有關方面的聯系與溝通。

（6）清潔環衛部經理：

①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛生。

②督促、檢查各項清潔環衛工作的落實情況。

③負責進行轄區內庭院建設和綠化工作。

④制定部門崗位責任制度，執行獎懲規定。

（7）經營發展部經理：

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①確定經營項目與經營發展目標。

②洽談經營業務，合理制定各崗位網點的經營辦法，估算經

營利潤。

③監督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時

間。

④選聘服務人員，開展各項物業管理服務。

⑤定時召開部門會議，評論經營效果，開拓公司業務范圍。

（8）計算機中心經理：

①組織本部門人員使用、開發物業管理系統軟件。

②制定本中心的監控、保密制度。

③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

④做好系統的維護、保養工作，確保系統長時間連續穩定的

工作。

3、一般員工：指物業管理企業開展多種經營和特約服務而設

置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人

員和服務人員等，主要職責如下：

（1）房屋管理人員：

①熟悉物業的結構和管區使用人情況，做好有關管理費用的

收取工作。

②辦理用戶人住手續，定期回訪。

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③參與物業的驗收接管，建立圖紙檔案。

④經常與業主溝通，耐心解答業主咨詢。

（2）房屋及設備維修人員：

①及時完成下達的維修任務。

②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③掌握各種設備的操作方法，及時排除出現的故障。

④巡查管區市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設

備進行保養。

（3）保安人員：

①執行24小時保安巡邏制度，看管好物業，做好防火防盜等

安全保衛工作。

②做好門衛登記，執行機動車輛驗證制度。

③做好流動人員監督管理工作。

④懂得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事

故。

（4）清潔人員：

①負責管區道路、樓梯的清潔與保潔工作。

②保持管區內公共衛生設施的清潔c

③保證管區內污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。

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（5）綠化人員：

①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

②及時禁止破壞管區內花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長情況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

（6）服務人員：

①準時到崗，按時開放小區文化娛樂設施，照章收費。

②搞好商業網點服務，有禮待賓。

③做好計時服務、特約服務等。

④管理好文體娛樂設備、設施，及時制止違反規定的行為。

（三）管理制度和規定

1、工作管理制度：

（1）上班必須穿工作裝、戴工牌；男士系領帶（維修工及經

批準的員工除外），穿著整潔，頭發梳理整齊，不得留長發；女士

應化淡妝。

（2）辦公區內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。

（3）每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種

情況和業主意見，及時處理問題或上門尋訪。

（4）上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投

入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

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（5）紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事

要請假，獲準后方能離開。

（6）全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真

負責，注意發現問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解決。

（7）接待業主時態度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發

生什么事，絕對不能與業主發生爭吵，要態度誠懇，仔細傾聽業

主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要

向業主解釋清楚，并告知解決的時間。

（8）接受業主電話投訴時，要熱情耐心，語言要規范友好。

（9）管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責檢查。水電問

題要求在12小時內解決，其他急修項目一般在24小時內解決，

最遲不得超過72小時。把物業管理師加入收藏夾！

（10）對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場查看、了解

情況，認真記錄處理的時間、人員和業主對處理的意見。

（11）協助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單

要派到各戶，催繳態度要友好。

（12）認真管好業主檔案和業主托管的鑰匙。

（13）認真做好裝修審批和管理工作。

（14）不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內

高聲喧嘩。

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（15）下班后將自己保管的資料（物品）放好，將辦公桌收拾

整齊。

（16）休息時間如發生重大事故，或碰到問題要立即解決，

不得推脫或不予理睬。

（17）管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業主滿意，

工作態度是認真負責。

2、業主回訪制度：

（1）管理員必須經常上門征求業主對管理工作的意見，認真

做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。

（2）管理處負責人也應經常上門訪問，了解管理和上門服務

情況，并做好回訪記錄，對業主提出的要求應及時給予答復和解

決。

（3）維修人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪單，以

征求對服務的意見。

（4）保安員在值班、巡崗時應定時征求業主對工作的意見，

并做好記錄，注意研究、改進。

（5）回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應由管理處

指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

3、巡崗制度：

（1）保安領班在當班期間，要經常定線或不定線地對各崗位

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的工作情況進行檢查。

（2）檢查內容包括各崗執勤情況、有無違紀現象、查看值班

登記等。

（3）巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌

握各值勤點值勤情況和動態。

（4）管理員主要負責對物業情況的定期巡查。一般每天巡查

兩次，交接班各一次，發現問題及時向有關部門派單解決，并負

責跟蹤：

4、門衛制度：

（1）每位門衛保安必須嚴格執行各項管理規定，并對每位業

主負責。

（2）按照規定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。

（3）認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征

得業主同意后方可進入。

（4）外來施工人員要有管理處發的臨時出入證才能進入。

（5）認真做好報紙、信件的收發工作。

（6）嚴禁自行車進入塔樓。

（7）業主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手

續，大件物品必須到管理處開具放行條。

（8）電梯運貨時應嚴格遵守管理規定；運送家具、裝修材料

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等大宗貨物時，必須收取一定得責任押金，在業主填寫責任承諾

書后方可準運。