寫字樓如何銷售？
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務并以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉移給消費者的過程”。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。 寫字樓銷售的一般推廣過程及方法 1、寫字樓銷售的一般階段劃分： 第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期) 此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。 第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期) 此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。 第一及第二階段一般處于項目導入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。 第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期) 在此期間，項目主體結構封頂，項目以準現房姿態推向市場。 開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準備。 第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期) 在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。 持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。 小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。 2、寫字樓一般銷售方式 現場接待(坐盤銷售) 現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。 直銷 專員直銷：聘請有“關系”人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。 電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。 掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利于項目銷售。 掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。 小組公關模式：是由銷售代表?D?D銷售主管?D?D銷售經理?D?D公關經理?D?D總經理等所構成的流水作業過程，并在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。 展銷會 展銷會寫字樓項目一般少有參與，不過有時候可以作為一種宣傳工具，來增加項目的知名度。 寫字樓的促銷 因為寫字樓交易談判周期相對較長，不可控因素相對較多，死單的風險也相對很高。所以以一定的促銷方式讓其在最短時間內成交就變得尤為重要。 折扣：寫字樓客戶一般要比住宅客戶理智得多，所以付款折扣是促進客戶最終成交的最佳輔助手段。 變相折扣匯總：變相折扣是拋除價格折扣之外，發展商給與客戶的一種優惠手段。如冠名權、裝修等其它優惠。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優惠或變相折扣的刺激下產生購買意向，早下抉擇。而在寫字樓變相折扣中對購買方決策者的攻關就變得尤為重要。
如何做好寫字樓的銷售?
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處于項目導入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以準現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準備。
第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)
在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。
小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。
2、寫字樓一般銷售方式
現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。
直銷
專員直銷：聘請有“關系”人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利于項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。
小組公關模式：是由銷售代表?D?D銷售主管?D?D銷售經理?D?D公關經理?D?D總經理等所構成的流水作業過程，并在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
展銷會
展銷會寫字樓項目一般少有參與，不過有時候可以作為一種宣傳工具，來增加項目的知名度。
寫字樓的促銷
因為寫字樓交易談判周期相對較長，不可控因素相對較多，死單的風險也相對很高。所以以一定的促銷方式讓其在最短時間內成交就變得尤為重要。
折扣：寫字樓客戶一般要比住宅客戶理智得多，所以付款折扣是促進客戶最終成交的最佳輔助手段。
變相折扣匯總：變相折扣是拋除價格折扣之外，發展商給與客戶的一種優惠手段。如冠名權、裝修等其它優惠。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優惠或變相折扣的刺激下產生購買意向，早下抉擇。而在寫字樓變相折扣中對購買方決策者的攻關就變得尤為重要。
求關于售寫字樓的銷售技巧，謝謝！
寫字樓的銷售主要解決的是一個投資回報的問題。這個問題非常敏感，一般來說房地產的投資回報率在8%左右算是合理。而你的寫字樓能否做到，關鍵是看：
1、寫字樓的售價
2、寫字樓的租價
3、寫字樓在當地的需求
如果，這三點都能滿足，那接下來你需要做的是：
1、包裝好項目
2、選擇好媒體
3、選擇好銷售團隊
如果是銷售團隊，就要注意
1、對投資回報計算了如指掌
2、對寫字樓的供求狀況非常了解
3、對寫字樓的租價、售價非常了解
4、對股票、儲蓄、商鋪、住宅、外匯等投資市場有一定的認識
5、平常的銷售技巧（一般銷售人員掌握的技巧）也要非常精通
在國內，寫字樓市場是比較難做的，希望你成功。
辦公用品銷售的6大技巧
辦公文具用品，如何在國內快速展開銷售?如何在國內市場快速占一席之地呢?為此由我為大家分享辦公用品銷售的6大技巧，歡迎參閱。
辦公用品銷售的6大技巧
辦公室用品銷售技巧1、雙贏原則
做國內的批發市場由于面對的是個體性質的自然人或者是公司，所以現款發貨將是唯一的銷售原則。但是如何做現款和如何維系公司和代理商之間的關系將是很重要的和必須好好權衡利弊得失的關鍵問題。
現款做市場，無論是誰只要是匯款就可以發貨，這樣子的做法在廣東地區很流行，但是這樣不合適公司的長遠發展。做現款首先要站在對方的立場和角度上考慮，一定要徹底的打消經銷商的所有顧慮，才會使他們真心為公司的銷售服務榮辱與共。另外，公司一定要有明確的目標。對于滯銷的產品公司應該和必須無條件的善后處理，包括可以調換貨物的品種，是對于公司按照市場規律進行價格調整的時候要進行經銷商庫存貨物的紅沖。再就是對于壞貨次品貨物公司將無條件的予以調換并且承擔所有費用。這些問題的妥善處理是對客戶負責更是對公司自己負責。不要為了眼前的小利益而失去整個市場和客戶。
因此做代理商一定要指定，地區，唯一，以便照顧經銷商的利益心理。再就是作好售后服務工作。
辦公室用品銷售技巧2.利益激勵
現款做市場應該按照月份和年度進行復合返利，取消現返。月份返利的優點是通過延長返利周期來增加與經銷商的利益牽制，返利也是階梯狀按照銷售越多返利越多的原則。并且返利是以貨物形式返給客戶而不是現金，可以通過產品的銷售減少實際的支出。結合月份和年度的返利，要進行代理商之間的通報和嘉獎。
對于年度銷售總結會議也要進行會議形式的表彰和重獎。通過做好這些工作，可以更好的與客戶進行交流，根據來至于市場的第一手的重要的材料和情報，以便對于公司的產品價格和款式及時的整改。更是刺激經銷商的的銷售行為增加親情的好辦法。甚至連續三年銷售到達一定數字可以采取獎勵轎車的方式。除了是免費的廣告效應外還是最好的激勵措施，而這些無非是在公司的短期利益收入里拿出來為公司的長期經營做打算。并且始終是羊毛出在羊身上，在銷售利潤中來，在銷售業績中得到回報。
辦公室用品銷售技巧3.利益共享
可以結合地區市場的銷售狀況，與經銷商共同開發適合本地市場的產品。當然這需要合作的是大的經銷商，和公司最終對產品的可行狀況進行綜合的評估。不過這是做好做大市場，以及產品和市場接軌的最直接的方式。
辦公室用品銷售技巧4.庫存和發貨的管理
公司要有專門的銷售內勤人員，熟悉國內的代理商，有交好的親和力，(女性可以避免人才流失)經常的和客戶進行溝通和交流。對于庫存數字要進行周和月報表。庫存包括公司庫存和銷售出去的市場庫存，以上數字是公司生產和材料采購的情報來源。以便公司結合庫存情況進行合理安排，節約資金，最大限度利用流動資金。同時 可以有效的避免銷售返利衍生出來的不同地區串貨的非正常情況發生。
辦公室用品銷售技巧5.如何定價產品
公司應該將價格按照不同的銷售方式，批發市場和超市采取不同的價格定位，來拉開價格差距。還有新產品應采取三個月的價格調整制度，由于是新開發出來的產品所以前三個月要采取相對較高的加價率，當有其它的公司有同類的產品開發出來的時候我們一定要及時主動領先于對方來調整價格，這個價格應該是合理的參照成本進行的定價，最后是當產品進入淘汰期的時候要進行平價的處理。
辦公室用品銷售技巧6.開發產品與市場的結合
所有產品要結合市場的實際銷售情況和反饋情況進行開發和生產。所以新產品的開發應該是以市場為導向，開發一批，生產一批，投放一批三期結合同時進行的工作。并且要求在原材料價格和公司現有設備的合理利用上做文章，降低生產成本提高自我競爭實力。
