項目可行性研究報告范本

可行性研究報告

1

目錄

第一章總論...............................................1

一、項目概況..................................................1

二、企業概況..................................................1

三、研究依據及范圍............................................3

四、主要技術經濟指標..........................................4

五、研究結論與建議............................................5

第二章項目背景與建設的必要性...............................7

一、項目背景..................................................7

二、項目建設的必要性..........................................8

三、項目建設的意義...........................................11

第三章市場分析...........................................12

二、隆回縣房地產發展態勢.....................................17

三、區域市場分析.............................................18

第四章建設內容及建設規模..................................21

一、建設內容.................................................21

二、建設規模.................................................21

第五章區域位置及建設條件.................................22

一、區域位置.................................................22

二、自然條件.................................................22

三、建設條件.................................................23

第六章工程技術方案.........................................24

一、規劃設計的基本原則.......................................24

二、總體規劃及建筑設計.......................................24

三、主要技術經濟指標.........................................26

四、結構設計說明.............................................27

五、給水排水設計說明.........................................31

六、建筑電氣設計說明.........................................32

七、暖通設計說明.............................................34

八、消防工程.................................................34

第七章環境保護及節能......................................36

一、環境保護.................................................36

二、節能.....................................................37

第八章物業管理.............................................41

一、物業管理計劃.............................................41

二、機構設置.................................................41

第九章項目招投標與實施進度................................42

一、項目招投標...............................................42

可行性研究報告

2

二、實施進度計劃.............................................42

第十章組織管理機構和職工人數的確定..........................43

一、組織管理機構.............................................43

二、職工人數的確定...........................................43

第十一章投資估算...........................................44

一、編制說明.................................................44

二、總投資估算表.............................................45

第十二章項目財務預測數據...................................46

一、資金籌措及投資使用計劃...................................46

二、項目的計算期.............................................47

三、經營及銷售稅金...........................................47

四、經營成本費用估算.........................................49

五、利潤及利潤分配...........................................50

六、借款還本付息估算.........................................50

第十三章項目財務評價.......................................52

一、財務的盈利分析...........................................52

二、清償能力分析.............................................53

三、敏感性分析...............................................54

可行性研究報告

1

第一章總論

一、項目概況

1．項目名稱

怡中豪苑建設項目

2．建設單位

湖南鴻旺房地產開發有限公司

3．建設地點

項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區,九龍學校,汽車

總站,高速出口。該用地的地理位置優越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區怡然花園相依更烘托出一

流的人文環境。

4．建設規模

項目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方

米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。

二、企業概況

1．企業基本情況

湖南鴻旺房地產開發有限公司是一家專業從事房地產開發的專

業公司,由自然人肖石民、周應達出資組建,具有省建設廳頒發的房地

產開發資質。

公司成立于2010年1月，現有員工20人。其中具有中高級

職稱15人,占公司總人數的75%。公司按現代企業制度組建，設有

可行性研究報告

2

工程技術部、市場營銷部、財務核算部、行政事務部、物業管理部。

設有執行董事1人，總經理1人，副總經理5人，監事1人，共8

個高管職位。

公司證照齊全，已取得營業執照、稅務登記證、組織機構代碼

證和房地產開發資質等，且按有關規定進行了年檢、年審；公司成

立以來，由于經營有方，經營規模不斷擴大，取得了良好的經濟效

益和社會效益。相繼開發了湖南懷化《榆樹灣步行街》大型綜合商

業地產項目，貴陽市《鑫海大廈》高檔寫字樓項目，凱里市《龍泉

明珠》江景住宅小區，邵陽城步《鴻旺家園》等項目，完成建筑面

積30萬余平方米。2010年經過廣泛的市場調研和深入的投資論證

后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮桃洪西路怡然花園小區地塊，興建

“怡中豪苑”中央商業住宅”（簡稱“怡中豪苑”）。

鴻旺房產本著“創新、人本、價值”的企業宗旨，致力于開發

出滿足市場需求的產品，與國際成功商業地產的經營模式接軌，實

現企業效益和社會效益的雙贏，創造出更多的價值。

2．經營范圍

房地產開發、五金交電、機電產品、機械設備、有色礦產品、

鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。

3．注冊資金

人民幣壹仟萬元整

4．注冊地點

長沙市天心區韶山南路120號恒盛家園1棟802房。

5．注冊號

434

6．法定代表人簡介

可行性研究報告

3

法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖

南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業家，高級工程師，2010

年1月，公司創立湖南鴻旺房地產開發有限公司，任公司執行董事

至今。該為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐富的企

業經營管理經驗。

7．企業類型

有限責任公司

三、研究依據及范圍

1.研究依據

（1）湖南鴻旺房地產開發有限公司企業法人營業執照

（2）工業與民用建筑可行性研究深度要求

（3）國家計委、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法

與參數（第二版）》

（4）建設部建標[2000]205號《房地產開發項目經濟評價方法》

（5）湖南省建設委員會1999年《湖南省工程預算定額》

（6）《民用建筑設計通則》(GB50352)－2005)；

（7）國家計委《關于建設項目進行可行性研究的執行管理辦

法》（計資［1983］116號）；

（8）國家計委《關于投資項目可行性研究指南(試用版)的通

知》（計辦投資［2002］15號）；

（9）其他有關專業設計規范

（10）隆回縣規劃局關于“怡中豪苑”項目修建性詳細規劃設

計的批復。

（11）隆回縣國土局核發的國有土地使用權證。

可行性研究報告

4

（12）隆回縣政府簽發的關于費用包干的減免優惠文件。

（13）建設單位提供的其他各項基礎資料

2.研究范圍

本項目可行性研究報告依據國家有關部門法令、政策、規程、

規范、對項目建設的必要性、建設規模、建設內外部條件、項目總

體規劃方案及公用工程、環境保護、投資估算及資金籌措和經濟效

益、社會效益等進行研究。

四、主要技術經濟指標

表一項目主要技術經濟指標表

序號指標名稱單位數量備注

1總用地面積㎡30560.00

合45.84

畝

2總建筑面積㎡134520.0

3建筑密度%28.4

4容積率3.88

5綠地率%31.95

6項目總投資萬元23360

銀行貸款萬元8000

自籌資金萬元15360

7總成本費用

固定資產費用萬元13297

經營成本費用萬元10063

經營稅金及附加萬元2089

8銷售收入萬元38149

9所得稅萬元3175

10稅后利潤萬元9525

11投資利潤率%54.4%

12投資利稅率%63.3%

可行性研究報告

5

13資本金利潤率%82.7%

14

財務凈現值

（ic=10%）

萬元2832.4所得稅后

15投資回收期年3.24靜態

年3.86動態

五、研究結論與建議

1．研究結論

（1）本項目的建設與隆回縣委縣政府倡導的“一年一個樣，

三年大變樣”發展戰略相統一，符合隆回縣城市未來發展方向的正

確決策。它在改善城市居住質量、優化人居環境等方面將起到重要

的作用。

（2）項目的建設符合國家“擴大內需，促進消費，搞活流通”

的產業政策。同時，項目建設有利于促進區域經濟發展，調整經濟

結構，為社會提供就業機會，對緩解隆回縣待業人員就業壓力具有

積極意義。

（3）本項目的建設將按照國際通行的商品房開發模式運作，

依據規劃設計要點進行整體規劃，完全符合城市規劃、消防、交通

等各項要求，有利于完善隆回縣城區及高科技產業的配套功能作

用。

（4）從經濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，

稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%，投資利稅率63.3%，資本

金利潤82.7%，項目的經濟效益好，是個高投入、高回報、低風險

的項目。

（5）項目的敏感性分析來看，項目的敏感點是銷售壓力，而

本項目地理位置優越，潛在用戶眾多，加之開發理念先進，設計新

可行性研究報告

6

穎實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現項目的預期目標。

2.建議

（1）質量是房地產開發項目的生命線，應嚴格按照質量管理

體系實施工程管理，把握好工程發包和材料采購是保證工程質量的

關鍵，應通過公平競爭、擇優選取的招投標形式選擇施工單位和材

料供應廠商，以確保項目的施工質量和工程形象。

（2）資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工

程進度計劃，確保工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實

施。

（3）營銷是項目成功與否的關鍵，應精心安排好營銷組織、

控制好營銷節奏，做好項目前期策劃及推介，充分利用的地理位置

優勢，同時在戶型設計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種

能超群戶型選擇，不宜過多，避免客戶在購房時因選擇太多而影響

成交。確保項目的銷售與資金回籠順利。

綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應加強開發建設

過程中的成本控制工作，以確保其社會效益和財務效益的實現。

可行性研究報告

7

第二章項目背景與建設的必要性

一、項目背景

當前房地產行業開發投資增長迅速，居民住房消費持續增長，

住房水平不斷提高，房地產行業總體發展呈現出健康態勢。

隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，

長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和

219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經過，為隆回怡中豪苑

建設項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。

隆回縣地處東經110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。

位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽

縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。

隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、

瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉鎮，1010個村(居)委會，

總人口140萬人，是湖南的一個農業大縣。2010年國民經濟得到了

較好發展，全年國內生產總值(GDP)實現62.63億元，比上年增長

13.2%，其中：第一產業增加值為18.13億元，較上年增長5.9%，

第二產業增加值為15.85億元，較上年增長24.9%，第三產業增加

值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元(按常住人口

計算)，比上年增加573元，三種產業結構比為28.95：25.31：45.74。

可行性研究報告

8

全縣財政總收入達到27509萬元，同比增長18%。

隆回縣內自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、

糯3個類型，旱糧有近20個品種，經濟作物有20多項，上千種。

其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、

茶葉、柑桔生產基地縣。植被達200余科，1000余種，其中805種

野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以

生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠景儲量5886萬噸；

黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠景儲量6.273噸。其它儲量較大

的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理

石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。

境內有6處堿性硅質溫泉，水質水溫均符合工業用水標準，在農業

和醫療方面也有利用價值。水能理論蘊藏量16.24萬千瓦，可開發

量4.79萬千瓦。

近年來隆回縣的城鎮建設發展也很快，城區建設己初具規模。

然而在2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、

購物的休閑場所，特別是政治、經濟、文化中心的桃洪鎮，由于過

去城鄉居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條

件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處

高標準的居住休閑的場所，而我公司“怡中豪苑”項目的修建將最

大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來，隆回縣實施

“三年大變樣”的戰略，城市路網及基礎設施建設得到了極大的提

升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產

開發提供了廣闊的空間。正因為隆回縣“怡中豪苑”具有得天獨厚

的優勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，

和縣政府簽訂了《建設合同書》開發建設商業步行街和高檔商業住

宅小區。

二、項目建設的必要性

1．國民經濟發展的需要

可行性研究報告

9

當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進

國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把

住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局

的分析與研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5~2個百分點。

隆回縣房地產占GDP的比重近幾年雖在上升，但對于一個高速發展

的城市而言其在國民經濟中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、

阻礙市場發育因素的消除、人們消費與置業觀念的更新，房地產業

的發展潛力很大，存量和增量市場啟動后，房地產占GDP的比重還

將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

同時，房地產對相關行業的帶動作用很大，據測算，房地產的

生產、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產品提出要求，

與幾十個產業的經濟活動相關聯，投資帶動系數為1.95，所以，房

地產已成為中央擴大內需、啟動消費的重點，使社會廣泛看好的消

費熱點和經濟增長點。正因為房地產投資的看好和推動作用較大，

國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家

的支柱產業之一。

2．擴大消費需求的需要

擴大內需，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持

消費和投資需求對經濟的雙拉動，是我國目前和未來經濟工作的指

導方針。投資、出口、消費被稱做拉動經濟增長的“三駕馬車”。

一般情況下，消費對經濟的增長的貢獻率應達到七成，因此應著力

擴大國內消費需求。

據有關資料統計，至2010年底，我國城鄉居民儲蓄已達到23

萬億元，城市居民市場金融資產達20萬億元。近幾年來，隨著消

可行性研究報告

10

費者生活水平的提高，在住房改革政策的引導下，城鄉居民的消費

已由過去的“溫飽型”向“小康型”轉變。由于過去城鄉居民居住

條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發展

房地產業，開發建設價位合適，面積適中的住宅商品房，形成與社

會購買力相適應的多層次供應體系，既滿足了置業者對住房的需

求，提高了生活質量，又起到了對地方經濟的拉動作用。

同時，房地產的發展又可以拉動國民經濟上下游諸多行業的

發展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛制造、裝修裝飾業等等。這些行

業發展了，員工就業和收入增加了，又反過來會對房地產產生新的

消費能力和群體。2005年以來，我國國民經濟每年都增加8%以上，

其中房地產貢獻率就超過1%。房地產已經成為國家的支柱產業。

3．城鎮化建設的需要

到2020年要全面實現小康社會的目標，其難點和重點在農村

和農民。全國13億人口，有9億農民，中國每年新增勞動力1000

萬，進城的民工一般保持在1.2億.“三農”問題長期以來，一直

是困擾我國經濟發展、社會發展和實現現代化，建設小康社會的核

心問題之一。按照城鎮化發展要求和十七大精神，要堅持走大、中、

小城市和城鎮協調發展的中國特色的城鎮化道路，盡快把農村富余

勞動力從土地上轉移出來進入城鎮，加快城鎮化的進程。如果按照

規劃，到2012年，湖南省的城鎮化水平達到40%，每年至少有100

萬農民工進入城鎮。根據隆回縣城市總體規劃，到今后若干年隆回

縣將逐步發展成為40萬人口的中等城市，屆時城市人口將在現在

的基礎上增加180﹪。這些新進城的人，勢必會帶來商業用房、住

宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業，按照建設部提出的實現

可行性研究報告

11

全面小康社會的住房標準，即到2020年基本做到“戶均一套房，

人均一間房，功能配套，設施齊全”。所以項目建設市場前景廣闊。

目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我

縣住宅與房地產業發展問題之一。在隆回縣整體規劃中被定位于

“高科技產業區”，隨著區域經濟的不斷發展，城市建設用地越來

越緊張，因此，項目的建設不僅可以適應隆回縣城區域快速發展的

需要，解決縣城教職員工及高科技企業員工等的居住問題，而且還

可以適應隆回縣城市規劃與市政建設的需要，這對美化城市環境、

增加城市功能均具有現實意義。

三、項目建設的意義

項目的開發將進一步提高區域內的居住質量，促進區域房地產

市場發展，有效地提升該區域內房地產的整體品質，對增加地方財

政收入、繁榮本區域內商業與服務業起到重要作用。同時，項目的

建設將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環境。

可行性研究報告

12

第三章市場分析

一、邵陽地區市場狀況

1.投資結構分析

根據邵陽地區2010年1-6月建筑行業投資統計表明,按構成分

類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9％，而去年同期建筑工

程投資只占總投資的40.67％，比去年同期的21億元，增長28.5％；

其他費用（主要是土地購置費和土地開發費）18億元，與去年同期

基本持平，占總投資的35.3％，而去年同期其他費用占總投資的

40％。說明經過2008、2009年大規模地引進開發項目及前期開發，

今年開始進入了的施工建設階段。

邵陽地區2010年1-6月房地產開發完成投資構成(按構成分)

1-06月

0

10

20

30

40

50

60

合

計

（

按

構

成

分

）

建

筑

工

程

安

裝

工

程

設

備

工

器

具

購

置

其

他

費

用

其

中

：

舊

建

筑

物

購

置

費

其

中

：

土

地

購

置

費

1-06月

可行性研究報告

13

2.投資用途分析

住宅建設完成投資39億元，占總投資的76.5％，比去年同期

30億元增長30％；辦公樓建設完成投資3億元，占總投資的5.8％；

商業營業用房建設完成投資5億元，占總投資的9.8％；其他用房

建設完成投資4億元，占總投資的7.8％。

邵陽市2010年1-6月房地產開發完成投資分類單位：億元

階段

合計

（按

構成

分）

建筑

工程

安裝

工程

設備

工器

具購

置

其他

費用

其中：舊建筑

物購置費

其中：土地

購置費

1-06

月

512751181.5510.5

邵陽市2010年1-6月房地產開發完成投資分類單位：億元

階段合計（按用途分）住宅

辦公寫字

樓

商業營業用

房

其他

邵陽市2006年1-6月房地產開發完成投資構成(按用途分)

邵陽地區2010年1-6月房地產開發完成投資構成(按用途分)

1-06月

0

10

20

30

40

50

60

合

計

（

按

用

途

分

）

住

宅

辦

公

寫

字

樓

商

業

營

業

用

房

其

他

1-06月

可行性研究報告

14

3.投資區域分析

2010年1-6月邵陽市區完成投資18億元，占總投資的35.3%；

隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2

億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的

9.6%；邵陽縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成

投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總

投資的4.3％；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧

縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。

邵陽地區2010年1-6月房地產開發完成投資（按項目地點分）單位：億元

階段

合

計

邵

陽

市

區

內

邵

東

縣

隆

回

縣

新

邵

縣

邵

陽

縣

新

寧

縣

城

步

縣

武

岡

縣

洞

口

縣

綏

寧

縣

1-06

月

51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3

從各區（縣）房地產完成投資的比例上看，邵陽市區、隆回縣、

邵東縣開發投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，

增幅位居第二，

小結：

今年上半年房地產投資仍保持高速增長，但是投資結構已經發

生變化。從投資用途看，住宅建設投資所占比例上升，而商業用房

建設投資比例下降。從投資構成看，土地購置和土地開發投資比例

降低，而建筑工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活躍，

在投資構成中占較大的比例，而現在這些項目已逐步進入施工建設

1-06月5139354

邵陽地區2010年1-6月房地產開發完成投資構成(按項目地點分)

可行性研究報告

15

階段。另外，拆遷安置難度加大，進展緩慢也是前期工程投資比例

降低的原因之一。

4.需求分析

“十二五”邵陽市房地產業規劃部門課題組課題負責人介紹，影

響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的

速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市總體規劃》，根據隆回

縣城市總體規劃，到今后若干年隆回縣將逐步發展成為40萬人口

的中等城市。根據隆回縣現有經濟發展水平，2010－2014年將是隆

回縣進入工業化，城市化加速時期，也是中部崛起的關鍵時期。在

這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結構

向著發展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛

在需求。

（1）結婚家庭戶數對住宅需求

根據2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測算，隆回

縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71

歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在

市區出生的人口作為結婚家庭戶數，統計資料顯示：這一期間縣城

市區出生的人口約1.8萬人。另一方面，從結婚登記數看：1998年

以來，隆回縣平均每年結婚登記6000多戶。因為居住在城鎮的人

口約占總人口的50％左右，所以城鎮結婚登記數約3000個左右。

結合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮結婚登記數更合理?！笆?/p>

二五”規劃期間，隆回縣城鎮結婚家庭戶數為1.5萬個左右

（3000×5）。隨著結婚人口和家庭數量的增加，首當其沖的就是

對住房需求的增長，假設每戶住房建筑面積按100平方米計算，則

可行性研究報告

16

2010—2014年需新增住房建筑面積約150萬平方米（1.5×100）。

平均每年需新建約30萬平方米。

（2）城市人口數量增加對住宅需求

隨著“三化”進程的推進和發展小城鎮建設步伐的加快，隆回

縣城鎮化率不斷提高。2010年在全縣總人口中，居住在城鎮的人口

為26萬人，占總人口的約26％，比上年增加2萬人，增幅上升8.3

個百分點。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8

個百分點，平均每年提高了2個百分點，預計2011年城市化水平

可達到28％－30％。近幾年統計數據表明，隆回縣城市化的水平每

年以2－3個百分點左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮人口

約2萬－3萬人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L（近6年平均每年增加

人口1萬人左右），每年新增城市人口約2萬人左右。城市化過程

中必然帶來對住宅需求的增加。那么“十二五”規劃期間隆回縣將

新增城鎮居民12萬人左右。按照《中華人民共和國人類住區發展

報告》關于2015年全國城鎮人均建筑面積26平方米標準，因此，

隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，2011－2015年則需新建

住房建筑面積約52萬平方米（2×26）。平均每年需新增10.4萬

平方米。

（3）城市流動人口對住宅需求

（4）舊房屋更新改造對住宅需求

（5）達到預期住房面積目標對住宅需求

（6）投資型等住房的需求

可行性研究報告

17

二、隆回縣房地產發展態勢

隆回縣在改革開放以來，社會經濟步入了快速發展的軌道，經

濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。從

1988年到2010年，隆回縣的經濟每年平均增長率達9.1%，高于全

國平均增幅近1個百分點，經濟發展已進入工業化中期階段。

近年來，隨著經濟的持續發展，人們生活水平進一步提高，住

房的需求也越來越大。建設部目前的工作思路是：深化改革，立足

發展，加強房地產市場地宏觀調控，整頓和規范市場秩序，促進房

地產業健康、協調發展；開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，

全面落實住房公積金制度，改進物業管理，進一步培育住房消費。

因此，房地產市場的容量將進一步擴大。

隆回縣房地產市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續作

用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規模路網改建的

刺激下，隆回縣房地產市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式

良好，保持穩定增長勢頭，市場消費也相應呈現出理性上升的局面，

整個市場明顯處于景氣狀態，市場動作狀況良好。

根據房地產部門的統計資料，2010年上半年全市共批準商品房

預售面積152.2萬㎡，比去年同期增長6.5%，其中住宅上市量為

96萬㎡，比去年同期增加15萬平方米，同比增長18.5%，占商品

房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518

起，成交面積達146萬㎡，成交金額為38.5億元，其中商品房期

房成交8230起，成交面積為114萬㎡，成交金額為33.01億元，

可行性研究報告

18

分別比上年同期增長了34.5%和55.6%

就目前隆回縣宏觀經濟情況來看，政府財政收入與國民收入均

呈現出快速增長的態勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超

前，房地產、私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近

的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。

隨著人民消費需求增長、市政配套改造完善、更高品質的住宅產品

的出現和房產多級體系的成熟，隆回縣的房地產行業已經進入快速

發展的軌道，預計在最近的一兩年內將成為邵陽地區中城市房地產

經濟增速最快的城市之一。

三、區域市場分析

1．社會經濟狀況

該項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象

星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區,九龍學校,汽

車總站,高速出口。該用地的地理位置優越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區怡然花園相依更烘托出一

流的人文環境。尤其是近幾年市政府實施巨大的基礎設施投入，使

得隆回縣城面貌目日新月異。基礎設施和生活配套設施不斷改善使

得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續增強。從

近兩年隆回縣房地產市場發展來看，從2008年開始，隆回縣房地

產市場正處于一個快速增長的高速發展期，市場呈現的強勁勢頭使

進駐隆回縣的開發商無一不喜笑顏開。隆回縣本土尤其是最強大的

可行性研究報告

19

購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住

樓、龍江山水小區、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需

求主要體現在以下幾個方面：

（1）隆回縣迅速發展及高科技產業的膨脹帶來的需求。隆回

縣的發展迅速驚人，不斷增加的就業與商機，不斷增多的企業、單

位和商家，以及隆回縣城市規模擴大、城市人口的增加（鄉鎮人口

及外來人口補充），都將產生持續的住宅需求。

（2）改善型需求在這一兩年表現得十分踴躍。隆回縣原居住人

口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和

個人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質不

高，使得很多人已經或正在打算從原有住房中搬離出來。

（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來人口，尤其是高科技

產業員工構成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較

高，因而吸引了很多投資型客戶。

由于以上需求，隆回縣的大多數樓盤尤其是住宅的銷售形勢較

好，房地產市場呈現供需兩旺的局面。

2．項目的優勢

隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，

隆回縣二十一世紀的發展規劃已重彩描繪，城市的規模延伸擴展，

經濟建設發展步伐逐步加快，房地產開發已成為經濟騰飛的新熱

點。

目前，隆回縣政府確定了把縣建設成為繁榮、開放、文明、秀

可行性研究報告

20

美的現代化城市的戰略目標。到2015年，隆回縣城市人口將達到

40萬，城市化水平達到45%，人均GDP5000美元左右，達到中等

收國家水平，基本實現現代化。為落實省委、省政府關于“加快隆

回縣建設，拉動經濟發展”和“實現隆回縣城市面貌三年大變樣”

的有關要求，縣政府獎大力實施“興工強市”戰略，積極推進工業

化、城市化和農業產業化進程，加強生態環境建設，實現可持續發

展。

隆回縣二十一世紀的發展規劃已重彩描繪，城市的規模延伸擴

展，經濟建設發展步伐逐步加快，房地產開發已成經濟騰飛投資建

設的新熱點，加之高科技產業發展迅速，市場前景不可限量。

項目處于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區,九龍學校,汽車

總站,高速出口。同時，項目所在地的教育、醫療、公共服務設施

較為完善。產品品質突出，綜合素質高，無論是外立面、戶型、園

林都按隆回縣目前最高水平打造；

◆位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，小區視線開

闊；

◆戶型設計分別面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減

少了銷售壓力；

◆戶型設計精巧，布局科學合理，實用性高。南北朝向，開

間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。

可行性研究報告

21

第四章建設內容及建設規模

一、建設內容

怡中豪苑的建設內容主要為：17層小高層住宅10棟，14層

建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應的配套服務設施、

室外的道路、綠化、市政管網設施等。

二、建設規模

項目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑

面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫

13312平方米,項目規劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，

綠地率為31.95%。項目計劃建設10棟17層商品住宅、1棟14層

商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負1層均設地

下車庫。3#-5#小高層負1-2層設地下車庫。

可行性研究報告

22

第五章區域位置及建設條件

一、區域位置

項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區,九龍學校,汽車

總站,高速出口。該用地的地理位置優越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區怡然花園相依更烘托出一

流的人文環境。區域周邊社會化服務的文、教、衛等公共基礎設施

較為齊全，完全具備建設住宅小區的條件。

二、自然條件

1．氣溫

年平均氣溫16.9℃

最冷月平均氣溫3.9℃

最熱月平均氣溫28.2℃

極端最高氣溫39.1℃

極端最低氣溫-11.3℃

2．降水量

年平均總降水量1600mm

一月最大降水量148mm

3．溫度

可行性研究報告

23

最冷月平均相對溫度76.85%

最熱月平均相對溫度73%

4．最大積雪深度130cm

5．最大凍土深度5cm

6．年雷暴日數49.5d

7．風

冬季平均風速1.5m/s

30年一遇最大風速23.7m/s

最多風向及頻率七月SW·20%

一月NW·31%

8．全年日照時數1677.1小時

9．邵陽地區地震烈度

項目位于邵陽地區所轄的隆回縣境內，根據國家地震局、建設

部2000年版《中國地震動參數區劃圖》，隆回縣基本地震烈度為6

度。

10．工程地質條件

根據項目建筑的巖土資料分析場地的地質情況：該場地未

發現不良地質現象，適宜建筑該工程。

三、建設條件

項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通訊設施齊全，公

益設施齊備，中小學校、醫院、車站、賓館等服務設施十分完善。

目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項目的用

水。項目供電也可由桃洪西路或規劃道路直接接入。項目所在地的

可行性研究報告

24

其他市政基礎設施也較為完備，完全能夠滿足項目建設實施的需

要。

第六章工程技術方案

一、規劃設計的基本原則

1．強調現代性

現代性是城市景觀體系的生命力，努力運用當代科學技術、體

現現代精神、采用集中與分散相結合的布局方式，高速現有用地結

構，使該地塊成為城市的有機組成部分，與城市的發展緊密結合，

體現城市的優質環境和規模集聚效應。

2．強調文化性

堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產保護等。使人產生

歷史感、認同感、歸屬感、領域感，堅持把文脈、歷史、文化、建

筑視為活的生命，對每個節點，每個空間做到精心規劃、精心設計，

為市民創造良好的購物與生活環境。

3．強調形象性

重視公共活動空間形態、建筑形態、建筑色彩和街道、廣場、

綠地的景觀形態，增強環境的舒適度和愉悅感。

二、總體規劃及建筑設計

1．功能布局

可行性研究報告

25

綜合體以西接桃洪西路為基準布置負一層平面，負二層及地下

局部平面內設地下車庫。

在總體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設置其

上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提升了小區

的品質，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈

的景觀面，設計成江景房，讓內外環境空間相互交融。

綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的

出入口布置于—1層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達小區內，這

樣既將車流的進出相對集中便于管理，小區入口處設有隱形消防車

道，專供消防車通行，小區住戶的私家車可全部停入地下車庫，保

證了小區的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿

足了消防撲救的需要。

綜合體與北側原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證

在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。

2．建筑造型

本項目建筑造型總體上采用現代建筑的處理手法，以現代元

素，使整個建筑風格現代新穎而不張揚，給人世間更好的親和力，

成為一道獨特的風景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節的精巧設

計，體現了創造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活

和工作環境的同時，給隆回縣增添了新的藝術美景。

3．交通流線

建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在四周

設次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入

可行性研究報告

26

口布置于建筑的東西兩側。

4．消防設計

該小區住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級為

一級，設有小區消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建

筑物間滿足高規要求。

5．環保及綠化設計說明

該設計總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀觀賞

性強；綠化以常綠為主基調；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出

層次感，強調濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀

的四季變化。

靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，

美化小區環境。在綠地內點綴適當的喬木和灌木并配以相應的馬拉

草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。

屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色

彩分明且耐修剪的植物。

在環保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對環境的

影響，更多采有環保型的、可回收利用的建材產品，在地面鋪裝上

可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運用一些植草磚等形式的鋪地，加

大綠地面積、美化環境。

三、主要技術經濟指標

用地面積：30560㎡

可行性研究報告

27

總建筑面積：134520㎡

其中：

負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312㎡

住宅建筑面積：121208㎡

建筑占地面積：10952㎡

容積率：3.88

建筑密度：28.35%

綠化率：31.95%

居住戶數：880戶

地下停車位：129個

地面停車庫：103個

四、結構設計說明

1．設計依據

（1）建筑方案圖紙

（2）現行國家設計規范和規程

①《建筑結構荷載規范》（GB50009-2001）

②《混凝土結構設計規范》（GB50010-2002）

③《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）

④《高層混凝土結構設計規程》（JGJ3-2002）

⑤《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2002）

⑥《建筑樁基技術規范》（JFJ94-94）

⑦《人民防空地下室設計規范》（GB50038-94）

可行性研究報告

28

（3）荷載取值

停車庫：4.0KN/㎡；

消防通道：35.0KN/㎡（單向板）或20.0KN/㎡（雙向板）；

電梯機房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；衛生間：2.5kn/㎡

（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防樓梯：3.5KN/㎡；其

余未活載均按《建筑結構荷載規范》取值。

（4）風荷載標準值（n=50年）

基本風壓值Wo=0.35KN/㎡,體型系數：us=1.3，風振系數及風

壓高度系數按《建筑結構荷載規范》取值；地面粗糙類別按C類采

用。

（5）基本雪壓值：（n=50年）

基本雪壓值：So=0.45KN/㎡

（6）填充墻

外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；

內隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0

加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。

（7）地震作用

根據《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）及本工程場地工

程地質勘察報告，本工程所在地區地震基本烈度為6度；設計基本

加速度為0.05g，設計地震分組為第一組，場地類別為Ⅱ類，場地

設計特征周期值為0.35。

（8）人防荷載

按《人民防空地下室設計規范》（GB50038-94），本工程按五級

可行性研究報告

29

二等計算。

（9）場地水文地質情況

根據地勘資料表明：本工程場地地坪現有標高為32.69～

33.55m，±0.00標高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和

巖溶裂隙水，水位較穩定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度

約為6.0m,勘察期間，地下水穩定水位在30.44～32.68m；結合場

地周邊環境條件及地區經驗，建筑物底板抗浮設計水位建議按

32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。

地質情況，根據地勘資料表明，本場地由上而下依次為：

①人工填土，結構松散，層厚1.20～7.50m不等；

②第四系淤泥積含有機質粉質粘土：呈濕～飽和，可塑～軟塑

狀態，層厚0.5～2.90m；

③粉質粉土層：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀，均勻性差，層厚

0.4～2.50m；

④中細砂層，松散～稍密狀，層厚1.20～8.0m，荷載力特征

值為120KPa。

⑤圓礫層：一般粒徑為2～20mm，最大達60mm，稍密～中密狀，

層厚為0.8～5.6m，承載力特征值為300KPa，沉管灌注樁端阻力

特征值為3200KPa。

⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結構較清晰，呈可塑～軟塑狀，

層厚0.5～11.70m，承載力特征值為210KPa。

⑦泥盆系中風化白云質灰巖層：細晶結構，屬較硬巖，巖體較

完整，揭露層厚3.00～14.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻

可行性研究報告

30

力特征值為5000KPa。

2．結構設計與選型

（1）基礎選型

本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地

上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高

為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，

地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為

-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎埋深要求，根

據提供的地質資料表明，本工程擬采樁基礎，具體采用沖孔或人工

挖孔灌注樁，以中風化白質灰巖作為樁端持力層。

（2）地下室

本工程地下室采用砼自防水，抗滲等級為S8，防水等級為二級，

砼內摻入適量的外加劑。

（3）上部結構

本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；

12層，地上總高度36m；結構采用底部大空間部分框支剪力墻結構

體系，一層頂為結構轉換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層

以上為部分短肢剪力墻結構，并結合樓、電梯間設置一般剪力墻或

核心筒。

框支框架抗震等級為一級，底部加強部位剪力墻為二級，非底

部加強部位剪力墻為四級。

3．主要材料

（1）砼：C25～C40墊層C15砼

（2）鋼筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高強度的冷軋扭鋼

可行性研究報告

31

筋。

（3）填充墻：

外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%

內墻：商場部分為90mm厚GRC板

住宅部分：A3.5加氣砼砌塊

五、給水排水設計說明

1．給水設計

（1）水源

本建筑水源為城市自來水。

（2）用水量

最高日用水量為：600m3/日，最大小時用水量62/h

消防用水量

室內消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S

噴淋用水量30L/S

一次火災滅火用水量400m3

（3）給水系統

三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵—

屋頂水箱供水。

（4）消防系統

室內消火栓系統不分區，地下泵房設消防加壓泵，裙房采用減

壓消火栓，屋頂設消防水箱。地下車庫及地上裙房均設自動噴淋滅

火系統，地下泵房設噴淋給水泵。

2．排水設計

可行性研究報告

32

排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設化糞

池，污水經化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設計重現期5

年。

六、建筑電氣設計說明

1．設計范圍

怡中豪苑變配電所和設備用房的動力配電、建筑物照明、建筑

物的防雷接地。電視、語音及數據配線系統、火災自動報警及聯動

控制系統。

2．用電負荷等級估算

（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設備應按一級負荷

的要求供電。

（2）經估算：總設備安裝容量為7900千瓦，有功計算功率3000

千瓦，主變容量為2×1000+2×1250千伏安，消防用電安裝容量約

為470千瓦。

（3）供電方案：根據本建筑用電負荷性質，變電所按兩回獨

立10KV電源進線。

3．低壓配電系統及配電方式

（1）低壓配電系統

變電所的380/220伏配電系統為“TN—S”三相五線制，即為

工作零線（N線）與保護零線（PE線）分開方式。

（2）配電方式

建筑消防用電設備由Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端

電箱處進行自動切換。

可行性研究報告

33

對于一般負荷（如照明）采用從電纜井以樹干式配電方式向各

層配電箱配電。

4．建筑物防雷及接地

（1）怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設置整體防雷保護裝置，

并利用結構砼內的鋼筋做接閃器引至線。

（2）利用結構的基礎地梁承臺內的鋼筋做接地裝置。

（3）整個建筑設三級電涌保護（SPD）

（4）等電位聯接：

變電所及外網入戶的電纜外皮和所有金屬構架均應與接地裝置作

等電位聯結。衛生間作局部等電位聯結。

5．電纜電視系統、語音及數據配線系統、火災自動報警及聯

動控制系統。

（1）電纜電視系統

本建筑的電費電視前端直接從城市有線電視網配接。用戶系統采

用并聯接線方式。

（2）語音及數據配線系統

為滿足現代通信多功能要求，采用光纜和大對數話纜直接從市

網配接。

（3）火災自動聯動控制系統

火災自動報警系統

本建筑屬一類防火建筑，火災自動報警系統選用控制中心報警

系統?；馂氖鹿收彰骱褪枭酥緹簟?/p>

在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設置一

定數量的事故應急照明燈，并在建筑物內的疏散走走道和地下車場

可行性研究報告

34

公共出入口處設置安全疏散標志燈。

消防電源及配電

消防用電設置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最

未端電箱處進行自動切換。

七、暖通設計說明

該大數舒適性中央空調設計，通風及防排煙設計。

（1）室內設計參數：

商場夏季溫度t=27℃，冬季溫度t=18-20℃

（2）空調設計負荷估算，商場空調面積約為5600平方米，夏

季冷負荷1500kw，冬季熱負荷600kw。

（3）通風及防排煙設計

地下車庫按防火分區劃分，排風（煙）系統，消防電梯前室及

防煙樓間設正壓送風系統，公共衛生間設排風系統，商場設通風換

氣系統。

八、消防工程

本項目消防工程的設計和建設嚴格按照《中華人民共和國消防

法》和國家有關建筑防火規范條例執行。項目總平面圖已考慮消防

通道和消防設施的建設，在項目場地內部形成環形消防通道，寬度

大于4米，與周圍建筑保留一定的防火間距，以確保消防車在緊急

狀態下可通暢地到撲救面。

本項目按規范應設室內消火栓和自動噴灑滅火系統。消火栓用

水定額為40L/s，自動噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統火災延

可行性研究報告

35

續時間按3h計，自動噴灑系統火災延續時間按1h計。

事故照明：在消防控制中心、變電所、柴油發電機房、消防電

梯前室、消防泵房等處裝設事故照明，其照度為正常照明的照度。

在樓梯間、前室、走廊等處設事幫照明，最低照明度不低于0.5Lx。

疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前

室等處設置有疏散誘導燈。疏散批示安裝在距地0.8米的墻面上或

疏散門的門上，疏散指示間距不超過20米。

此外在重點部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變

電所、柴油發電機房等處裝設應急照明燈。

九、燃氣管網設置

根據項目要求和本地燃料供應情況，采用管道液化氣，與未來

天然氣接入兼容。每棟住宅都統一安裝煤氣管道，室外主管道由市

煤氣公司統一埋設，在埋設時要適當與道路、其他管道保持距離，

每戶設一煤氣計量表。

可行性研究報告

36

第七章環境保護及節能

一、環境保護

環境保護是我國一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民

共和國環境我我保護法》有關規定制訂具體的環保方案，并報環保

管理部門審定。

1．建設地點環境現狀

本工程建設場地位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,

花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區,九

龍學校,汽車總站,高速出口，根據城市發展規劃及當前的實際情況

來看，附近無對本工程造成污染的污染源，周圍環境狀況良好。

2．施工中的環境保護

本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環境會

造成污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，

對粉塵擬采用噴水除塵。

3．主要污染源、污染物及治理方案

（1）污水

小區內產生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便

污水及廚房餐廳的含油廢水等。

生活廢水及糞便污水經化糞池處理，達到二級排放標準后排入

可行性研究報告

37

城市污水管網，含油廢水經隔油處理后排入城市污水管網。

（2）廢氣

小區內產生的大氣污染物主要有廚房生的油煙氣及衛生間內

廢氣，由住戶采用排風器抽出，將污染氣排室外。汽車車庫廢氣由

排氣管道引至排氣堅井，實行高空排放。

（3）固體廢棄物

小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，將實行生活垃圾的分類收

集。根據垃圾性質和處置方法的不同，分別設置回收性垃圾容器和

非回收性垃圾容器，所有經分類收集的生活垃圾均由物業管理公司

定期清運，環衛部門統一處理。

二、節能

建設節約型工程、減少能源浪費和充分提高利用率是每個工程

項目都應積極遵循的準則，在設計施工中應予以高度重視，并積極

采取措施提高能源利用率和減少能源浪費。項目擬采取以下幾項目

節能措施：

1、節能措施

近年來建筑節技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內外

節能領域的一個熱點研究課題。西方發展國家，建筑能耗占社會總

能耗的30%-45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%-25%，正逐

步上升到30%。因此建筑節能是目前節能領域的當務之急。

建筑節能可分為二部分：一、建筑物自身的節能，二、空調系

統的節能。建筑物自身的節能主要是從建筑設計規劃、維護結構、

遮陽設施等方面考慮?？照{系統的節能是從減少冷熱能源能耗、輸

送系統的能耗及系統的運行管理等方面進行考慮的。

(1)節能建筑規劃設計

根據建筑功能要求和當地氣候參數，在總體規劃和單體設計

中，科學合理確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間

距、層高、選用節能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱

可行性研究報告

38

等熱工特性及對建筑周圍環境進行綠化設計，設計要有利于施工和

維護，全面應用節能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得

到時候的節能效果。

(2)增強建筑維護結構的保溫隔熱性能使用

使用環保、節能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，

從而減少各種主要設備的容量，達到顯著的節能效果。采用新型墻

體材料與復合墻圍護結構。在進行經濟性、可行性分析的前提下，

在墻體內外側設保溫隔熱的新型材料。對垂直墻面可采用外廓、陽

臺、挑檐陽等遮陽設施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。

在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡可能減少外門窗的面積。

(3)屋頂的節能技術措施

隔熱太陽幅射熱，減少陽關直射，對屋頂可采用架空屋面，淺

色屋面，種植屋面等，對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，

而且通過光合作用，可消耗或轉化部分能量，也起到美化環境作用。

因此植物覆蓋法是空調節能的交好的辦法。還有設計通分屋面、蓄

水屋面等節能措施。

(4)空調系統節能技術措施

降低系統的熱負荷；冷熱源節能；減少輸送系統的動力消耗；

提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統的效率；采用變

流量水系統；采用變風量系統；空調機組應該選用機組風機風量、

風壓匹配合理，漏風量少，空氣輸送系數大的機組；提高送風溫差

及合理調節新風比；利用冷卻塔供冷技術；采用蓄冷技術；采用熱

回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；

(5)運行管理節能技術措施

在實際運行中，對于系統形式相同和建筑規模相似的建筑物，

其運行能耗也存在較大的差別。因此加強運行管理，合理降低設備

的運行能耗可以大大的節約能源，并帶來顯暑的經濟利益。

(6)結論

綜上所述，建筑節能的主要技術措施有；節能建筑規劃設計、

增強維護結構的隔熱保溫性能、空調系統節能技術措施、新發展的

節能技術措施如蓄冷技術和冷卻塔供冷技術等、及空調系統的維護

管理節能技術措施。

為了實現我國可持續發展戰略，建筑節能勢在必行。只要結合

我國國情和實際情況，綜合利用各種節能技術措施，趨利避害，選

擇經濟合理的節能方案，必定可以獲得顯著的節能效果。

2節水措施

從全球看，水的開發與利用和水資源嚴重缺乏的矛盾已日益突

出。在我國600多座城市中，有300多個缺水，108座城市嚴重缺

可行性研究報告

39

水，日缺水1600萬多M3，到2010年這些城市年缺水將達200億

M3，因此每年缺水的工業產值上千億元，水已成為制約我國社會和

經濟發展的主要因素之一。節約用水應是防止水資源危機，解決供

需矛盾的長期的必要的方針。

(1)增強公民節水意識

對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認為水是取之不

盡，用之不竭，沒有必要珍惜，節約用水意識極為淡薄。人們對于

黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢認識不足。因

此，我們應樹立水是一種寶貴資源的觀念，節約用水即是節省資源。

目前新建和改建工程，一般都設有水表，合理定價，按表收費，取

消了用水包費制，讓用水者直接承擔經濟責任，事實證明節水效果

明顯。各種經濟和行政管理措施的實行會不斷的增強公民節水意

識，公民節水意識是在全社會推行節約用水的軟環境，公民節水意

識的增強可對其他具體節水措施起到事半功倍的作用。

(2)推廣節水型設備

1、使用節水型的便器沖洗設備；2、節水型水龍頭，有一種充

氣式水龍頭可比一般龍頭節水60%-70%，這種龍頭出水時使人感覺

水量很大，而實際出水量僅為0.032L/S。自閉式龍頭、感應式龍頭

均可起到節水作用，應積極推廣使用；3、節水型淋浴設施，采用

單管恒溫供水，一般可節水10%-15%；若采用踏板閘，做到人離水

停，一般可節水15%-20%。推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴

頭性能，也會有明顯的節水效果。4、其他節水型設備。小型洗衣

機的開發推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節水效果。推廣

節水型洗碗機也是節約用水的途徑之一。

(3)采取必要措施，減少剩余水壓

剩余水壓在配水系統中出現是必然的，因為用戶是分布在管網

的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近用水點自然會出現剩余

水壓。剩余水壓雖難以消除，卻可以采取必要的措施使之減少。在

高層、超高層的建筑中，為使系統安全可靠及經濟合理，豎向分區

供水，安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節水作用。一

般采用孔板或用壓力調節閥調壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝

節流塞、節水閥芯等均能起到節水作用。

(4)利用中水系統，節約源水

就全國情況看，從設計使用中的水系統民用建筑統計表明，利

用中水沖洗廁所便器，澆灑等雜用，可節水30%-40%，并緩解了城

市下水道的超負荷運行。采用建筑中水系統，可實現排污、廢水資

源化，使污、廢水經處理后回用，即可節約水資源，又使污水無害

化，起到保護環境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。

可行性研究報告

40

(5)提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏

民用建筑給水系統中，跑、冒、滴、漏現象較為普遍，水資源

浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質量有關，也與施工質量有

關，提高管材，附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏是節約用水的

途徑之一。

總之，節約用水勢在必行，民用建筑節水措施不概而論。實踐

證明，只要采取一項措施兼用，其節水效果都將是顯著的?！皥猿?/p>

開發與節約并舉，把節約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經濟效

益，而且能在一定程度上緩解城市用水的供需矛盾，解決高峰期缺

水的問題，還能減少污水排放量，保護環境，取得良好的社會效益

和環境效益。

可行性研究報告

41

第八章物業管理

一、物業管理計劃

物業管理是房地產開發經營中極其重要的服務性工作，是房地

產開發建設過程的延續與深化，它直接關系到整個項目的開發能否

順利實施和房地產開發商的信譽。項目建設單位擬組建高素質的物

業管理公司，通過引進國內外選進的物業管理經驗，配備服務態度

好、技術水平高、訓練有素的物業管理人員來搞好小區的物業管理，

為入住小區的業主提供良好的服務。

物業管理公司將對前期介入、物業管理驗收、入住管理、裝修

管理及日常管理制訂一系列的物業管理細則，使住戶真正“買得稱

心、住得放心、用得安心”。

二、機構設置

物業管理公司經理不設副經理，副經理下設保安部、水電維修、

房屋維修、環境維護、財務部、辦公室等外個部門，從而保證物業

管理安全周到、維修維護及時到位，充分保證小區的安靜、安全、

文明、衛生、舒適、方便。物業管理公司的機構設置詳見下圖。

組織架構圖

經理

副經理副經理

財

務

部

辦

公

室

保

安

部

水

電

維

修

房

屋

維

修

綜

合

管

理

環

境

保

護

可行性研究報告

42

第九章項目招投標與實施進度

一、項目招投標

招標投標管理是每一個建設項目都應遵循的基本準則，根據

《中華人民共和國招投標法》、國家發展計劃委員會第9號令《建

設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項的暫行規定》

和《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》的有關要求，

項目將嚴格按照有關程序進行招標和工程監理。

二、實施進度計劃

本項目分前期決策、規劃設計、工程施工、竣工驗收與交付四

個階段，其中貫穿銷售準備與銷售工作。2011年1月正式開始工程

建設，在各項工作開展順利的前提下，計劃項目建設工期為48個

月。項目實施進度安排如下：

1．2011年6月底完成施工前期準備工作，包括項目可研、報

批等工作。

2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主體工程施工，包括

建筑外裝飾、室內裝飾及安裝工程。

3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主體工程施工，包括

建筑外裝飾、室內裝飾及安裝工程。

4、2013年12月底完成所有戶外工程、配套設施等，全部收尾交付

使用。

可行性研究報告

43

4．2014年12月全部銷售完畢。

第十章組織管理機構和職工人數的確定

一、組織管理機構

二、職工人數的確定

董事長：1人（經濟師）

總經理：1人（經濟師）副總經理：1人（經濟師）

銷售招商部：主管1人（經濟師）職員4人

工程技術部：主管1人

職員4人（含高級工程師1人；工程師2人）

計劃財務部：主管1人職員2人（會計師）

綜合管理部：主管1人職員3人

總職工人數為20人

執行董事

總經理

銷售招商部工程技術部計劃財務部綜合管理部辦公室

可行性研究報告

44

第十一章投資估算

一、編制說明

本項目為怡中豪苑建設工程。其工程基本建設投資估算采用指

標法及有關規定和現行的基本建設費用定額進行編制。

1．內容包括：

①項目前期費用（土地成本）

②建設工程費用

③費用部分

④基本預備費

⑤建設期貸款利息

本項目建設期及營運期定為四年，貸款資金8000萬元一次到

位。利息7.605%（年息），不計復利。

建設期利息計算如下：

8000×7.605%×3年=1825.2（萬元）

可行性研究報告

45

二、總投資估算表

表二總投資估算表

序

號

項目

投資金額（萬

元）

備注

1土地費用1375合45.84畝

2項目前期費1553

其中：

勘探、設計費336建筑面積單價25元/㎡

三通一平費202建筑面積單價15元/㎡

報建費942建筑面積單價70元/㎡

監理費40建筑面積單價3元/㎡

其他33

3工程建設費16577見項目建設工程投資估算表

4銷售費用742銷售收入×1.945%

5管理費用202建筑面積單價15元/㎡

6財務費用18257.605%（年息）

7不可預見費514項目開發成本×3%

8土地增值稅572

按住它收入的1.5%,商鋪收入

的3%

可行性研究報告

46

合計23360

第十二章項目財務預測數據

一、資金籌措及投資使用計劃

1．資金籌措

本項目資金來源有二個渠道：

（1）自籌資金：15360萬元；

（2）銀行貸款：8000萬元；

總投資為23360萬元。

2．投資使用計劃

按本項目實施進度計劃，項目建設期為三年，總投資23360萬元。

表三

序號

項目金額（萬元）備注

資金來源23360

1自籌資金15360非企業負債

2銀行借款8000

資金運用23360

1土地費1375

2項目前期費1553

3工程建設費16577

4銷售費用742

可行性研究報告

47

5管理費用202

6財務費用1825

7不可預見費514

8其它572

二、項目的計算期

1．項目的計算期

根據項目實施進度計劃，本項目建設期為3年；根據項目特點，

營運期定為1年，項目的計算期確定為4年。

三、經營及銷售稅金

1．經營收入

（1）住宅銷售：據市場調查，目前隆回縣小高層住宅均在

2900-3500元。經綜合分析考慮到項目區位優勢及同區位項目比較。

我們把本項目12層及14層住宅每平方米均價定為2900元,小高

層17層住宅每平方米均價定為3000元

住宅銷售收入：28106+7981=36087萬元

表四怡中豪苑項目銷售收入測算明細表

棟

號

地

下

車

位

（

個）

銷售

金

額（萬

元）

地下

車

庫

（個）

銷售

金額

（萬

元）

總建

筑面

積

(M2)

其中:地

下面積

(M2)

其中:

商品

房面

積

(M2)

單價

（元）

銷售

金額

（萬

元）

總銷

售金

額（萬

元）

15494353

2

315852955

415652955

515852955

6972777

7972770

8972778

可行性研究報告

48

9972777

17762930

小

計

9374475750

10400

0

1031293688

2810

6

29600

119727729

129727729

139727729

149727729

小

計

3628828285249

合

計

1291

13452

0

13312

12120

8

11600

3608

7

38149

（3）地下車位及地下車庫銷售收入

據市場調查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫

售價在110000元以上。小區內地下車位共計129個。地下車庫共

計103個，我們把本項目地下車位售價定為每個80000元，地下車

庫售價定為每個100000元。

地下車位銷售收入：129×8=1032萬元

地下車庫銷售收入：103×10=1030萬元

銷售收入總計：38149萬元（詳見表四）

2．銷售稅金及附加

此項目按國家規定的稅收政策計取。

營業稅稅率為5%

城鄉維護建設費稅率5%

教育費附加費稅率4.5%(詳見下表)

表五銷售稅金及附加單位:萬元

序號項目

建設期營運期

12-34

經營收入38149

1住宅36087

2商鋪0

可行性研究報告

49

3車位/車庫2062

經營稅金及附加2089

1營業稅1907

2城鄉維護建設稅95

3教育附加86

四、經營成本費用估算

1．經營成本

①營銷售費用。

②管理費用。

③土地增值稅按銷售收入的1.5%計取。

2．人工資及福利費

職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，確定為24000

元/每年，設定人員編制20人。福利費按工資總額14%計取即：

24000×20×1.14=55萬元

3．折舊費

由于本項目建筑全部銷售，故不計取折舊費。

4．其他費用按總收入的1.5-3%計取。

詳見下表。

表六經營成本費用估算表單位:萬元

序號項目

建設期營運期

12-34

1經營成本1224

營銷費用742

管理費用202

房產稅280

可行性研究報告

50

2工資及福利55

3攤銷費

4財務費用1825

長期借款利

息

1825

5其他費用572

經營成本合

計

3676

五、利潤及利潤分配

1．所得稅按利潤總額25%計取

2.稅后利潤部分作為應付利潤分配給項目投資主體。（詳見下

表）

表七損益表單位:萬元

序號項目

建設期

營運

期

合計

12-34

1經營收入3814938149

2經營稅金及附加20892089

3經營成本36763676

4建設成本1968419684

5利潤總額1270012700

6補以前年度虧損0

7所得稅31753175

8稅后利潤95259525

9可供分配利潤95259525

六、借款還本付息估算

1．建設期借款利息累積到經營期，按年實際利率每年計息一

次（實際年利率7.605%）。

表八借款還本付息表單位:萬元

序

號

項目

建設期營運期

1234

可行性研究報告

51

借款償還

1

年初借款累

計

8

2

本年借款增

加

8000

3

本年應計利

息

608.4608.4608.4

4本年還本8000

5本年付息608.4608.4608.4

6

年末借款累

計

800080000

還款資金來

源

1

可供分配利

潤

還本資金合

計

1償還本息608.4608.48608.4

2還款后余額

表九現金流量表單位:萬元

序

號

項目

建設期

營運

期

1234

1現金流入0038149

1.1經營收入38149

1.2回收固定資產余值

1.3回收流動資金

2現金流出7578

2.1固定資產投資

2.2經營成本7314

2.3經營稅金及附加2089

2.4所得稅3175

3凈現金流量-7028-7509-750931572

4累計凈現金流量-7028-14537-220469525

5折現系數（I=10%）0.900.810.730.66

6折現凈現金流量-6325-64

7累計折現現金流量-6325-12408-178822832

可行性研究報告

52

第十三章項目財務評價

一、財務的盈利分析

1．項目全部投資現金流量表見表九，根據表九計算有關財務

指標。

（1）財務凈現值

FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832萬元>0

（2）靜態投資回收期

Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24（年）

（3）動態投資回收期

Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=3.86（年）

根據以上計算成可以看出，項目財務內部收益率遠遠大于行業

基準收益率Ic=10%；項目財務凈現值為2832萬元，大于零。表明

該項目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業最低要求，在財務上

可以考慮接受。另外，項目的靜態、動態投資回收期分別為3.24

年和3.86年，均小于行業基準回收期5年。表明項目投資完全能

在規定時間收回。

可行性研究報告

53

2．由項目損益表和項目投資估算表，可計算以下指標：

投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資×100%

=12700÷23360×100%

=54.4%

投資利稅率=年平均利稅總額÷項目總投資×100%

=（12700+2089）÷23360×100%

=63.3%

資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%

=12700÷15360×100%

=82.7%

本項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率均大于行業平

均水平。表明項目單位投資對國家積累的貢獻水平達到并超過行業

平均水平。

二、清償能力分析

根據本項目資金來源與運用表（見表十）該項目在營運期的三

年內即可還清借款，該項目是可行的。

表十資金來源與運用表單位:萬元

序號項目

建設期

營運

期

1234

資金來源76889

利潤總額14789

自籌資金768007680

銀行貸款08000

攤消及折舊

流動資金借款

回收固定資金余值

可行性研究報告

54

回收流動資產

資金運用7578

固定資產投資

銷售稅金及附加2089

經營成本7314

所得稅3175

盈余資金6524911718212

累計盈余資金6525

表十一項目資產負債表單位:萬元

序號項目

建設期營運期

1233

1資產7684885

1.1流動資產總額7685360

1.2累計盈余資金9525

1.3在建工程

1.4無形資產凈值

2負債及所有者權益7684885

2.1流動負債

2.2長期負債080008000

2.3所有者權益768885

2.3.1其中：資本金768360

2.3.2累計未分配利潤09525

3資產負債率（%）0.00%51.02%34.25%0.00%

三、敏感性分析

本項目分別就項目經營成本、經營收入二個主要因素，對財務

凈現值進行單因素敏感性分析。取變化率±10%，計算結果見表十

二。

表十二財務敏感性分析表

變動因素變化率

財務凈現

值

較基本方案增減

固定資產

投資

可行性研究報告

55

經營成本

10%613-78.37%

-10%505278.39%

經營收入

10%533588.39%

-10%329-88.37%

由表可見各因素變化對財務凈現值影響不同，按敏感程度不同

排序由大到小依次為：經營收入、經營成本。另外，在±10%變化

范圍內，財務凈現值均大于零。表明項目有較強的抗風險能力。

四、結論

由上述財務評價結果看，本項目財務內部收益率高于行業基準

收益率，財務凈現值也遠大于零，投資回收期低于行業基準投資回

收期，項目各年的財務狀況好，具有較強的抗風險能力。因此，從

財務上講項目可行。

可行性研究報告

56

附件目錄

一、招標基本情況表

二、自主招標說明

三、國有土地使用權

四、項目總規效果圖

五、項目總規平面圖

六、企業法人營業執照

七、組織機構代碼證

八、稅務登記證

九、房地產企業開發資質證書

十、其它

可行性研究報告

57

招標基本情況表

表十三建設項目名稱:怡中豪苑

招標范圍

招標組織

形式

招標方式

不采

用

招標

方式

招標公告發布、中標候選

人公示媒體

備

注

全

部

招

標

部

分

招

標

自

行

招

標

委

托

招

標

公

開

招

標

邀請

招標

勘

察

●●●邀請書、通知書

設

計

●●●邀請書、通知書

監

理

●●●邀請書、通知書

建

筑

工

程

●●●報紙

設

備

工

●●●報紙

可行性研究報告

58

程

室

外

工

程

●●●報紙

可行性研究報告

0

自主招標說明

為提高項目招標效率，降低項目成本，根據《中華人民共和國招投標法》、

國家發展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準

招標事項的暫行規定》、國家發展計劃委員會第5號令《工程建設項目自行招

標試行辦法》和《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》的有關要求，

項目擬進行自主招標。

1.項目公司股東肖石民為房地產二級開發資質企業，具有獨立的法人資格。

在以往開發的多個大型項目中積聚了與招標項目規模和復雜程度相適應的工

程技術、概預算、財務和工程管理等方面專業技術力量，而且，在多個項目的

工程招標過程中積累了同類工程建設項目招標的經驗。

2.公司內部設立了專門的施工招標委員會，由具有豐富招標經驗的技術人員牽

頭并配備了3名以上的工程技術、概預算、財務專職人員。招標委員會的人員

均從事本行業5年時間以上，熟悉和掌握招標投標法及有關法規規章，具備編

制招文件和組織評標的能力，可以自行辦理招標事宜。

3.公司建立了強大的評標專家數據庫，他們都具有良好的政治素質和職業道

德，從事專業基本建設、管理工程建設、總承包、專業承包的設計、施工、監

理管理工作年滿10年以上，熟悉本行業領域國內外施工技術發展情況和有關

招標投標的政策法規，具有較豐富的招標投標工作經驗，在本行業中有一定的

知名度；

4.本項目的各類工程全部實行公開招標，擬采用自主招標的形式組織。招標公

告發布、中標候選人的公示均采用大眾媒體發布。

表十四建設投資估算表（形成資產法）

可行性研究報告

1

序

號

項目或費用名稱

估算價值

（元）

建設面

積（㎡）

技術經濟指標

投

資

比

例

備注

單

位

單位

造價

估算總值233600689㎡1737100

1高層(17)住宅170620862㎡

17高層主體及裝飾8950

土建936277121284440

電氣照明820

給排水820

智能布線(電訊/電話/網

絡)

9368809368810

消防報警22

地下車庫/車位/設

備用房

134㎡1300

電梯(17/17)700000020臺350000

可視對講保安系統35000010套35000

IC卡管理系統80000010套80000

給天然氣820

其他4249

財務費/

報建費/

管理/銷

售/其它

212-14層（6）住宅50081039㎡920

12-14層主體及裝飾253184

土建275

電氣照明55

給排水55

智能布線(電訊/電話/網

絡)

2752002752010

消防報警597

地下車庫/車位/設

備用房

390

電梯(12-14層)28

可視對講保安系統1400004套35000

IC卡管理系統3200004套80000

給天然氣55

其他20448

財務費/

報建費/

管理/銷

售/其它

3公共設施12898788

給排水及室外消火

栓

269

室外電氣/弱電管線

及照明

2017800

廣場/道路/圍墻、大

門

4063800

綠化工程1464588

其他2662200