銷售量(銷售量是什么意思)

我國哪些城市的住宅銷量大？近年來有哪些變化？

第一財經(jīng)記者根據(jù)近期公布的《中國統(tǒng)計年鑒2021》對35個主要城市2021年住宅商品房銷售數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年，重慶、成都、鄭州、武漢、長沙5個城市超過了2000萬平方米。從近年來的變化情況來看，不少城市出現(xiàn)明顯下降，其中鄭州、西安住宅商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)三年下降，哈爾濱四年來降幅超過一半。

值得注意的是，從發(fā)展階段來看，2008年之前，上海、北京這些沿海大城市的住宅銷售量穩(wěn)居前列。而2008年以后，隨著沿海產(chǎn)業(yè)加快向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，中西部幾個龍頭城市的住宅成交量名列前茅。

需要說明的是，這35個城市包括了直轄市、拉薩之外的省會城市、計劃單列市，不包括蘇州、東莞等普通地級市。

重慶、成都、鄭州位居前三

數(shù)據(jù)顯示，重慶、成都、鄭州、武漢、長沙2021年住宅商品房銷售面積超2000萬平方米，這五個城市均為中西部的龍頭城市，城市常住人口均超過1000萬，城區(qū)人口均超過500萬，其中，重慶和成都為超大城市，鄭州、武漢、長沙為特大城市。這些城市經(jīng)濟總量大，對周邊地區(qū)的輻射能力強，人口流入多，對住宅的需求大。

表：2021年35個城市住宅商品房銷售面積

（單位：萬平方米。來源：第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理）

從近五年的數(shù)據(jù)合計來看，中西部龍頭城市的表現(xiàn)同樣十分迅猛。數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2021年，重慶、鄭州、武漢、成都、長沙5市住宅商品房銷售合計均超過1億立方米，西北的龍頭城市西安也超過了9000萬平方米。

相比之下，在35個城市中，近五年累計銷售面積位居前十的僅有3個沿海城市，分別是位居第七的杭州，第八的青島和第十的福州。而四大一線城市均在十名之外。

表：近五年來35個城市住宅商品房銷售面積數(shù)據(jù)

（單位：萬平方米。來源：第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理）

若擴展到近20年的數(shù)據(jù)來看，沿海發(fā)達地區(qū)的大城市和中西部的中心城市的住宅銷售呈現(xiàn)明顯的階段性差異。整體來看，沿海的大城市尤其是京滬這兩個強一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更早，在2008年以前，這兩地的住宅銷售面積名列前茅。

第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2002年到2008年這7年期間，上海和北京的住宅銷量合計數(shù)據(jù)位居前兩名。這其中，從2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位。數(shù)據(jù)顯示，2002年，上海住宅商品房銷售面積達到了1846.4萬平方米，北京為1604.4萬平方米。另外，廣州位居第五，天津位居第六。

在2002年住宅商品房銷量前十城市中，東部沿海地區(qū)共有6個，此外還有位居?xùn)|北地區(qū)的沿海開放城市大連。前十名中，只有3個城市來自中西部，分別是重慶、成都、武漢，均為當(dāng)時人口城區(qū)規(guī)模名列前茅的城市。位居第三的重慶僅為870.4萬平方米，不到上海的一半。位居第七的武漢，當(dāng)時也只有393.1萬平方米，長沙也只有207.8萬平方米，鄭州更是只有156萬平方米。

表：2002-2008年35個住宅商品房銷售面積數(shù)據(jù)

（單位：萬平方米。來源：第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理）

不過，盡管起步較晚，但這些中西部龍頭城市的增速較為迅猛。尤其2008年后東部沿海產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，中西部的工業(yè)化進程大幅加快，城鎮(zhèn)化率也大幅提高，中西部的強省會、直轄市成為人口流入的重點，這些城市的住房需求大增，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。相比之下，沿海大城市尤其是北上廣這些一線城市，則保持較為平穩(wěn)甚至有所減少的趨勢。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，北京和上海已經(jīng)明確進入了一個存量房為主的市場，二手房的成交量比新房成交高很多，所以整體的市場的供求不能只看新房這個層面，要關(guān)注到二手房的一個成交量，才能代表這個城市的實際的住房需求。

張波分析，一個城市的商品住宅的銷量和變化，是受供求因素影響的。土地供應(yīng)決定了一個城市供給的天花板，也就是說一個城市到底有多少房子可以賣，是看土地供應(yīng)的。而城市的人口流入情況，是一個城市需求的天花板。人口流入少的城市，本身在需求方面也不會表現(xiàn)特別突出。

張波說，因為一線城市房價整體水平比較高，大量新流入的人口，不是通過買房尤其是買新房來解決住房問題。他們很多靠租賃的方式來解決居住問題，這也導(dǎo)致了不同城市在成交以及租賃方面的比例有所差異。

相比之下，中西部龍頭城市由于整體的房價水平要比沿海大城市低不少，租房比例較低，買房壓力也比較小，因此這些地方的住宅套均成交面積也會較大，這樣一來，成交總面積也比較大。

西安創(chuàng)12年新低 哈爾濱4年下降過半

從增速來看，35個城市中，共有10個城市2021年住宅商品房銷售增速超過了10%，分別是杭州、合肥、北京、南昌、濟南、南京、長沙、廣州、福州和烏魯木齊，其中東部地區(qū)占了6個。

圖：廣州廣鋼新城（林小昭/攝）

其中，杭州住宅商品房銷售面積增長32.8%，位居第一。2021年杭州住宅商品房銷量為1954.3萬平方米，在沿海城市中位居榜首，這一數(shù)據(jù)超過了2016年，創(chuàng)下了杭州歷年來的新高。

與杭州相似，同處東南沿海的福州也創(chuàng)下了歷年來的新高。數(shù)據(jù)顯示，2021年福州住宅商品房銷售面積達1686.26萬平方米，位居第七。

從近年來的數(shù)據(jù)變化來看，部分城市的住宅商品房銷量呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢。這其中，鄭州2021年住宅商品房銷售面積為2480.01萬平方米，比上一年下降了18.03%，呈現(xiàn)連續(xù)三年下降趨勢，是近四年來首次跌破3000萬平方米，比2018年下降25.5%。

與之相似，西安2021年住宅商品房銷售面積也是連續(xù)三年下降，比2018年下降了42.2%，創(chuàng)下自2010年來以來的新低。哈爾濱2021年住宅商品房銷售面積517.07萬平方米，連續(xù)四年下降，比 2017年下降了52.5%。

表：2009年以來35個城市住宅商品房銷售面積數(shù)據(jù)

（單位：萬平方米。來源：第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理）

展望未來，我國樓市的需求主要在哪些區(qū)域？

貝殼研究院8日發(fā)布的《關(guān)于2023年房地產(chǎn)市場的預(yù)測與展望——以穩(wěn)為主的供需新平衡》報告（下稱“報告”）認為，2023年，核心城市核心區(qū)市場穩(wěn)中有升。全國整體市場成交量基本穩(wěn)定，背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進一步分化，頭部市場將占據(jù)更高的份額。過去三年，市場持續(xù)向長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區(qū)新增住房供應(yīng)跟不上，依然面臨住房供需缺口。

第一財經(jīng)記者根據(jù)國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》梳理各大城市的家庭住房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，包括深圳、東莞、廈門、廣州、佛山、寧波、杭州、上海、北京、溫州、昆明、蘇州等一二線城市租房居住的家庭占比超過了30%，這其中，深圳高達76.8%，東莞高達74.7%，也就是說在深圳和東莞，每4個家庭就有3個租房居住。此外，廈門這一比例也高達65%。

總體來看，這些租房比例高的城市，住房的需求也會更旺盛。此外，前述報告預(yù)測，除了城市之間的分化，城市內(nèi)部分化也將延續(xù)，核心區(qū)擁有更堅實的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，其市場份額、價格走勢都將表現(xiàn)出更強韌性。