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編者按：歲月不居，時(shí)節(jié)如流。新冠疫情下的第二個(gè)年頭，行將結(jié)束。萬眾期盼的疫情消散并未實(shí)現(xiàn)，零散式疫情持續(xù)不斷，超級變異病毒再度來襲，我們與新冠的賽跑，仍在持續(xù)。

面對疫情影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)韌性十足，宏觀調(diào)控咬定青山不放松。穩(wěn)字當(dāng)頭下各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改革措施推陳出新，引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)在百年未有大變局時(shí)代，披荊斬棘。

而每一個(gè)大時(shí)代，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存、幸福與艱難同在。在時(shí)代搭建的舞臺上，個(gè)體生活中的“柴米油鹽醬醋茶”，才是美好生活的最佳注腳。

鴻飛雪爪，為美好生活?yuàn)^斗的腳步，不曾止住。搜狐財(cái)經(jīng)審視過去一年，記錄與普通人息息相關(guān)的吃、穿、住、用、行等各行業(yè)發(fā)展變遷，體悟身處行業(yè)中的個(gè)體奮斗，發(fā)現(xiàn)潛藏在每個(gè)人身上的勇氣與韌性。

歲序易，華章新。以不屈，致美好。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

出品｜搜狐財(cái)經(jīng)

作者｜吳亞

“用房抵，同意嗎？”幾乎每一個(gè)在2021年“踩雷”了房企理財(cái)產(chǎn)品的投資者，都被房企問到過這樣的問題，身為房企員工的理財(cái)產(chǎn)品投資人，在拿到自己公司的理財(cái)兌付方案時(shí)，也被問過這樣的問題。

如果用幾個(gè)詞來總結(jié)2021年的地產(chǎn)行業(yè)，最合適的似乎也只有“爆雷”、“裁員”、“寒冬”、“陣痛”………爆雷后，深套其中的他們該何去何從？時(shí)至今日，我們又該如何審視房企理財(cái)這一產(chǎn)品？

踩坑這場看上去是“你情我愿”的理財(cái)投資的房企員工，在此至暗時(shí)刻，也只能用“理財(cái)有風(fēng)險(xiǎn)、投資需謹(jǐn)慎”聊以自慰了。

“投機(jī)者”

兩年前，從華南某211院校金融學(xué)專業(yè)畢業(yè)的馬克（化名），入職深圳一家金融財(cái)富管理公司。誰能想到，如今卻遇到了旗下理財(cái)產(chǎn)品爆雷這樣的至暗時(shí)刻。

彼時(shí)，從專業(yè)角度來說，馬克與這一公司較為匹配。但入職之后，他才發(fā)現(xiàn)，這一財(cái)富公司實(shí)為深圳某頭部房企眾多資金平臺中的一家，雖然從可查詢到的股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，該公司為法人獨(dú)資企業(yè)，與該房企并無直接關(guān)聯(lián)。

馬克介紹，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，類似于這樣的資金平臺很多，而這些資金平臺發(fā)行產(chǎn)品都有房企為其擔(dān)保背書，擔(dān)保資產(chǎn)也多為相關(guān)企業(yè)的旗下項(xiàng)目資產(chǎn)。而最終理財(cái)產(chǎn)品賣出后所募集到的資金，又會通過種種方式輸入擔(dān)保企業(yè)各項(xiàng)目公司。

“由于金融牌照限制與自融規(guī)定限制，房企難以直接進(jìn)行融資，而發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品是在表外進(jìn)行。通過用戶購買理財(cái)?shù)男问剑€可以將這部分資金交給有合作協(xié)議的信托旗下的財(cái)富公司去管理，再由信托向房企進(jìn)行項(xiàng)目中的股權(quán)投資。”他稱，發(fā)行理財(cái)?shù)馁Y金成本遠(yuǎn)低于市場借貸成本，并且是通過平臺公司合作，既能控制風(fēng)險(xiǎn)牽連，又可以增加融資渠道。

而另一方面，這些理財(cái)產(chǎn)品大多數(shù)在金交所備案，即使真的涉及“自融”，或?yàn)椤岸ㄏ虍a(chǎn)品”，但因其能在金交所備案，僅這一點(diǎn)就能讓投資人減少戒心。

“自融”這一說法，僅從字面意思來說就很通俗易懂，但“自融”卻缺乏在法律上的概念認(rèn)定，并且在去年11月，中國銀行間市場交易商協(xié)會就曾發(fā)文，嚴(yán)禁發(fā)行人“自融”，并加強(qiáng)“關(guān)聯(lián)方”認(rèn)購披露。

馬克介紹，發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，就相當(dāng)于在形成一個(gè)不斷滾動的“資金池”。而地產(chǎn)系財(cái)富公司的理財(cái)產(chǎn)品合同大同小異，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一般會包括募資總規(guī)模、起投額、投資期限和預(yù)期年化收益率；產(chǎn)品各相關(guān)方包括發(fā)行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔(dān)保方和備案機(jī)構(gòu)，各方又都疑似為關(guān)聯(lián)方。

作為理財(cái)顧問的馬克，是這樣理解自己的崗位職責(zé)的，“就是銷售或者地推，公司推出產(chǎn)品后，我們就出去廣撒網(wǎng)，樓盤的業(yè)主，自己周邊的親戚朋友，都會去推銷。”

如今，馬克將這種投資形容為“投機(jī)”，“2017年的時(shí)候就有產(chǎn)品承諾年化利率達(dá)到25%，最低的10萬元就可以起投了，不少業(yè)主和同事拿著三四萬，再和親戚朋友湊點(diǎn)，想著這么高的回報(bào)率，就參與投資了。”

到了如今，房企理財(cái)越來越“內(nèi)卷”，投資人可選產(chǎn)品更多，雖然收益率有所回落，但仍能吸引不少投資者。如一份產(chǎn)品，起投金額在30萬-50萬，年化率為7.8%，只有起投金額在1000萬以上，年化率才能為9.5%。

“投機(jī)取巧，遲早濕鞋。你貪圖對方的高額利息，失的卻是本金。”馬克稱，目前加上自己和由其經(jīng)手的業(yè)主、親戚朋友的被套資金至少在五六百萬左右，而公司給出的現(xiàn)金或?qū)嵨飪煞N兌付方案，大家也只能無奈接受。

“沒有其它解決辦法了。”馬克另還有一層擔(dān)心，在房企理財(cái)屢現(xiàn)爆雷之下，未來監(jiān)管對于相關(guān)業(yè)務(wù)是否會收緊？當(dāng)下的“飯碗”又還能保多久呢？但年關(guān)將至，找新工作也實(shí)屬不易，“騎驢找馬”是他面對當(dāng)前焦慮唯一能做的事。

“得做正兒八經(jīng)地的金融工作，不想在地產(chǎn)圈了。”馬克希望，徹底離開房地產(chǎn)乃至這一產(chǎn)業(yè)鏈，撕掉“地產(chǎn)人”的標(biāo)簽。

高收益泡沫“破滅”

陳薇（化名）對公司給出的兌付方案從心理上來講，是不滿意的。其所就職的華南一房企，在11月被爆出理財(cái)難兌付，涉及投資人近千人，且近四成為內(nèi)部員工及親友推薦。

時(shí)至今日，陳薇對披露出來的理財(cái)總規(guī)模數(shù)據(jù)，都還心存質(zhì)疑。據(jù)她回憶，最初9月份的時(shí)候，公司就有一些內(nèi)部或外部合作的理財(cái)平臺被傳出有逾期問題，但彼時(shí)消息僅在內(nèi)部傳播，并未“公開化”。

“2個(gè)月后，我們看到媒體報(bào)道說公司給出了理財(cái)兌付方案，才知道出問題了。之前內(nèi)部的傳言，我們都沒當(dāng)回事，公司內(nèi)部每天也挺正常的，不像資金緊張的樣子。”她稱，即使身為公司的員工，但她和很多同事獲取消息卻是滯后的。

陳薇稱，雖其在公司總部就職，看上去最接近公司的權(quán)力核心和業(yè)務(wù)中樞，但實(shí)際上，自己和身邊的大多數(shù)同事，對公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品了解并不多。

“確實(shí)如此，從高管到員工，還是有很多人會把錢投到公司的職員寶里。一般年收益率都能達(dá)到10%，最高的時(shí)候能有15%。”她坦言，僅“高收益率”這一項(xiàng)就很有吸引力。

不過，陳薇也稱，其所在部門和崗位同事并未接到公司的強(qiáng)制攤派指標(biāo)，更多的是自愿購買。

一些同事也曾這樣勸她，“公司對外發(fā)行的年化率也才8%、9%左右，內(nèi)部高出的應(yīng)該是員工福利了。”而該房企自2017年之后陸續(xù)嘗試發(fā)行理財(cái)，在此之前也并未出現(xiàn)過逾期等情況。

基于謹(jǐn)慎的原則，加之此前也看到不少其他行業(yè)投資虧損的慘案，去年剛買房的陳薇，手上也并無太多富余現(xiàn)金，最終在今年年初的時(shí)候，僅拿出約30萬湊個(gè)起投金額，購買了公司的理財(cái)。

雖然這一數(shù)額相比一些投資者成百萬、千萬的資金來說較少，但在房企理財(cái)不斷暴雷，且兌付方案也多為逾期、打折兌付的大背景下，即使公司也像很多理財(cái)爆雷房企那樣承諾要“保運(yùn)營”、“保交付”，但陳薇對公司的兌付方案能否如承諾般實(shí)現(xiàn)還是心存擔(dān)憂。

與馬克相似，陳薇本人對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的困境和未來都充滿了擔(dān)憂。但其無法像馬克那樣灑脫，她花了好大力氣從管培生一路打拼至如今的中層崗位，不想再換新行業(yè)從頭開始，而每個(gè)月可見的房貸、生活開支，更是成為其必須保障工作收入的重要原因。

“很多被坑的員工，不愿意離開公司，根本上還是因?yàn)槔碡?cái)、期房的利益掛鉤。”12月初，即使對公司給出的兌付方案再不滿，陳薇還是最終選擇了其中“現(xiàn)金分期兌付”的方案，“沒有辦法，只能希望公司經(jīng)營盡快改善，行業(yè)能好起來。”

大浪淘沙之后

房企理財(cái)何以頻頻暴雷？大多數(shù)房企的官方說法都是，今年以來，受多重因素疊加影響，公司出現(xiàn)短期“流動性”困境。

作為一家TOP30房企的城市公司總經(jīng)理，常年在一線實(shí)操的肖洋（化名）一直認(rèn)為地產(chǎn)人是一個(gè)“高危”職業(yè)，“地產(chǎn)人身上有很多的標(biāo)簽，什么土豪、暴富等等，但是在我看來不是這樣。在行業(yè)朝陽的時(shí)候地產(chǎn)人在一線爭搶業(yè)績之王，在行業(yè)下行的時(shí)候更要誓死拼業(yè)績。這個(gè)行業(yè)的薪酬或高于其他行業(yè)，但都是996、007熬出來的。”

從業(yè)快十年，肖洋經(jīng)歷過地產(chǎn)行業(yè)的黃金期和低潮期，自然深諳市場的變化。“今年開始行業(yè)遇冷，民營房企都在苦苦掙扎。下半年以后越來越多的房企爆雷，民營房企更是利空不斷。”

之后帶來的便是資本市場對房企的越來越不看好，而在融資端的縮緊和壓降規(guī)模的壓力，疊加大量的受限制資金無法動用，以及日趨下行的銷售業(yè)績，房企的生存更是舉步維艱。

而房企普遍存在的現(xiàn)實(shí)是，作為高管，普遍被要求對其操盤的項(xiàng)目進(jìn)行跟投，“如果項(xiàng)目做的好一直賺錢還好說，但是一旦項(xiàng)目虧本，就會是多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng),你的錢可能就會血本無歸。”

在理財(cái)產(chǎn)品方面也是，部分房企為了讓員工購買理財(cái)，通常會讓高管“以身作則”，且購買的金額還不小。今年就曾就出現(xiàn)一些房企的高管，在爆雷之前，提前兌付公司理財(cái)產(chǎn)品，激起群憤。

“不斷融資，不斷借錢，是房企續(xù)命的根本。現(xiàn)在市場還剩余的P2P已經(jīng)屈指可數(shù)了，房企也不敢到處宣揚(yáng)自己的理財(cái)產(chǎn)品，最后就演變成內(nèi)部消耗了。”肖洋并未透露其被套的具體金額，僅稱“是一筆不小的數(shù)目。”

“爆雷只能說明公司真的沒錢了，在這種情況下，資金肯定會先用于保交房、保公開市場等，其他債務(wù)都是排序靠后的。”他稱，員工工資，有一定的優(yōu)先級，但并不夠高；而普通債務(wù)，理財(cái)就屬這一類，優(yōu)先級最低，即使是破產(chǎn)兌付的可能性也很小。

肖洋還透露，現(xiàn)在一些房企為了縮減成本，在一些冷門城市和冷門項(xiàng)目，甚至出現(xiàn)停工、要求員工強(qiáng)制放假等現(xiàn)象，“如果企業(yè)停產(chǎn)，是可以只發(fā)當(dāng)?shù)刈畹凸べY的”。

“你以為他們不想再謀出路嗎？哪有這么容易，多少人是上有老下有小，公司理財(cái)爆雷了不敢和家人說。出去找工作，人力一看是地產(chǎn)行業(yè)或者教育行業(yè)出來的，都待著有色眼鏡。”“老地產(chǎn)人”肖洋在這一輪房企理財(cái)爆雷風(fēng)暴中，深深地感受到現(xiàn)實(shí)的殘酷。

這種殘酷已經(jīng)不僅限于肖洋投出去的理財(cái)金額是否能收回，更實(shí)質(zhì)的是，甚至越來越多的“老地產(chǎn)人”，對地產(chǎn)行業(yè)的信心，也早已不復(fù)往日之堅(jiān)定。

這種失落和信心的丟失，很大程度上或源于地產(chǎn)行業(yè)“轉(zhuǎn)型升級、穿越周期”帶來陣痛。

“地產(chǎn)泡沫出清已經(jīng)開始了，影響也在顯示出來。”2022，房地產(chǎn)行業(yè)會好嗎？誰都無法給出絕對性的答案，肖洋則用“短期陣痛、中長期重塑”這九個(gè)字來表達(dá)其對未來一年的展望。

在他看來，伴隨著行業(yè)調(diào)整和行業(yè)格局的重塑，未來，房企間分化加劇，優(yōu)質(zhì)房企、穩(wěn)健房企將相對受益；放眼市場，我國新增住房需求仍維持較高水平，房地產(chǎn)生態(tài)鏈價(jià)值仍將存在，仍存較多發(fā)展可能性。

“一個(gè)健康的市場，必定會去蕪存菁、大浪淘沙。”站在行業(yè)的大浪下，肖洋這個(gè)“老地產(chǎn)人”也只能直面行業(yè)轉(zhuǎn)換的現(xiàn)實(shí)，擁抱新常態(tài)的市場。