房地產稅收籌劃(房地產稅收籌劃思路)

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。雖然房產稅是小稅種，在納稅人的稅負構成中所占比例很小，但仍有籌劃的空間。如房產稅暫行條例規定了一些減免稅條款，符合條件的企業可加以利用。比如，按規定，在房屋大修停用期間，可以免征房產稅，前提是納稅人向稅務機關提出申請，而有的納稅人由于疏忽沒有申請，導致房產修理期間仍然繳納了房產稅。

房產稅暫行條例規定：

房產稅征收標準分從價或從租兩種情況：

（1）從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值；

（注：各地幅度不一，譬如浙江省規定具體減除幅度為30%）

（2）從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據。

房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

財稅〔2016〕43號規定，房產出租的，以不含增值稅的租金收入為房產稅的計稅依據，按照12%的稅率計算繳納房產稅。

房產稅稅務籌劃方法

（一）場地和廠房分開租賃的稅務籌劃

企業租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據規定，要按租金收入的12%繳納房產稅。但往往企業出租的不僅是房屋設施自身，還有場地、附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些場地以及設施并不征收房產稅。如果把這些場地和設施與房屋不加區別地同時寫在一張租賃合同里，這些場地和設施也要繳納房產稅，從而增加了企業的稅負。

（二）出資方式改為出租方式進行稅務籌劃

不少在創業初期的企業，由于人少，業務量不大，為節省費用，加之對稅收規定不了解，為了盡快拿照，沒有考慮稅務成本。直到被稅局要求納稅時才發現問題。比如，辦一個公司，可以約定股東以現金出資，或者以設備、房產等實物出資，雖然拿照快，但會涉稅，因為股東用是房產出資變成了公司的房產后，需要繳納房產稅。如果是租賃，既不需要繳納房產稅，租金又可以在稅前扣除。

（三）將出租方式變為倉儲服務進行稅務籌劃

稅務籌劃邏輯：房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%。由于房產稅有兩種計稅方法，不同方法計算的結果必然有差異，也必然會導致應納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業可以根據實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式。

（四）減少出租業務比例進行稅務籌劃

目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業管理服務。因此，利用物業管理合同規避房產稅的現象比較普遍。

籌劃要點：出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產稅的目的。但出租房一般應有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業管理服務。

籌劃風險：合理地利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。

（五）利用轉租籌劃

籌劃邏輯：由于轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳增值稅，不需要繳納房產稅。

籌劃方案：利用轉租進行租賃房產稅籌劃。出租人可以成立一個資產管理公司，將擬出租的房產先以較低的價格出租給該資產管理公司（不能過于偏低，屬于正常合理波動范圍），然后由該資產管理公司統一按市場價格轉租房產。轉租仍需要全額繳納增值稅，但可以抵扣承租人的租金進項稅。