城中村改造

城中村改造的目的和意義

為什么要對城中村進行改造

舊城區和“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施

缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水

電力通訊雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。舊城區

和“城中村”改造是改善人居環境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，是建設文

明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，

是民心工程、德政工程、千秋工程。

（二）城中村改造后將會給村民（居民）帶來什么好處

1、環境的改變：城中村高起點、高標準進行規劃和建設，居住與商業辦公兼容，各種市政

配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到有關要求。

2、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、暖、有線電

視等居住配套設施齊全的新房。

3、房產價值的改變：村民住宅轉變為證件齊全的商品房。這些房產可以進行租賃、自住或

出售，提高經濟收入。

4、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區域，蘊含著巨大商機，將

會給安置在該區域內的村民提供大量的就業崗位，同時為村民從事第三產業提供良好的區位

優勢，村民個人收入將大大提高。

由于環境的改變、住房條件的改變、區域優勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將

會使村民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使村民的經濟收入、文明程度、

生活質量得到提高。

（三）改造后達到什么樣的效果

一是進一步改善群眾居住環境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，

保障群眾同享城市改革發展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區。二是進一步推進全市

“四城同創”，增強城市生機與活力，強勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競

爭力。三是進一步解決城鄉并存的二元結構，促進城市的全面和諧發展。四是進一步深化經

濟體制改革，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟

收入。五是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優化社會公共管理

方式，解決居民的居住、出行、醫療、教育、社保等保障問題。

按照“規劃引導、應保則保，以人為本、愿改盡改”的改造策略，

二

調查結果表明，目前，“城中村”領域面臨以下幾個亟待解決的問題。一是不少“城

中村”成為“兩不管”地區。據一些鄉鎮干部及城區街道辦事處干部反映，一些城區邊緣及

新劃歸城區的“城中村”至今仍是城市管理的空白地區；二是基礎設施建設滯后，是環境“臟、

亂、差”及生活質量低下集中地區；三是已成為社會治安薄弱地區，各種違法和違章建筑泛

濫，公共安全隱患多，刑事犯罪率高；四是不少“城中村”中產業空洞，村民就業困難，收

入及生活水平下降，生計受到嚴重威脅；五是“城中村”集體資產產權歸屬不清，流失嚴重；

六是已成為新市民的農民邊緣化傾向明顯，醫療、社會保險等仍被排除在城區之外，缺乏有

效的制度保障。

從某種意義上講，“城中村”所出現的問題，是推行幾十年的城鄉二元結構體制釀成的

惡果。“城中村”的內外環境與周邊城區蓬勃發展形成巨大的反差，是推進城市化過程中出

現的極不和諧的現象。尤其是“城中村”村民怨聲載道，干群關系緊張，社會不安定傾向加

劇等一系列苗頭，更應引起我們的高度注意。

加快改造“城中村”進程刻不容緩

“城中村”現象已成為社會關注的熱點。如不盡快扭轉其現狀，不僅將延緩首都城鄉統

籌的進程，還將在很大程度上困擾首都城市現代化建設。在我們與區、鎮、村干部座談時，

各級干部也表達了盡早改變現狀的強烈愿望。據了解，今年市政府已決定重點整治三環路內

及奧運場館周邊69個“城中村”。我們希望在整治中不斷探索，為全面整治積累經驗。

為使改造“城中村”取得成效，進一步推進首都城鄉統籌工作，根據外省、市的經驗及

京郊各級干部的意見，擬提出以下幾點建議：

1、把改造“城中村”作為城鄉統籌協調發展的突破口。要不斷提高市、區(縣)及鄉(鎮)

各級干部對改造“城中村”的認識，增強緊迫感。要把改造“城中村”列入《北京城市總體

規劃》實施計劃及區(縣)政府的重要議事日程，并予以政策、資金等方面的扶持。

2、建立統一的領導協調和工作機構。由于改造“城中村”是一項復雜的系統工程，又

涉及規劃、國土資源、農業、計劃、財政、公安、社保、環保等諸多職能部門，為提高工作

效率，統一攻堅，參照外省、市經驗，在市、區(縣)必須建立有權威性的領導協調機構及具

體工作班子，落實國家及市里的各項政策，協調各方面利益關系，使此項工作在有序的環境

中付諸實施。

3、切實把保護農民的利益放在工作的首位。村民的合法權益能否得到保護，村民的收

入及生活質量能否提升，是衡量“城中村”改造成敗的關鍵。因此，要以與時俱進的原則，

制定新的補償標準，把保護村民利益作為“城中村”改造的基本出發點和落腳點。除著力解

決失地農民培訓與就業外，要推動村民的社會保障制度與城區對接。要提高對失地農民的補

償水平，征地、拆遷應補給農民的費用要根據“公正、公平、公開”的原則，如數交給農民，

并建立相應的監督制度。若出現由于補償原因引發的群體性事件，要對區(縣)鎮政府要實行

“問責制”。

4、要明晰“城中村”集體資產產權歸屬。在推行社區股份制或股份合作制改革的基礎

上，要把集體資產量化到人，明確每個村民在集體資產中的股份份額，使村民變為股民，成

為擁有資產的新型市民。要推動“城中村”基層組織逐步實現政企和政社兩分開，組建股份

有限公司和社區居委會。社區居委會完全納入城區管理，扭轉“兩不管”現狀。

5、要注重全方位綜合配套改革。推進“城中村”城市化必然觸及農民利益及經濟社會

各個層面，只靠單項改革，不僅難以推進，還會引發諸多難以解決的新矛盾。因此，要將產

權制度、基層組織制度、社會保障制度等改革同步推行，使其互相呼應，互為依托。

三

根據市十二屆黨代會，堅持科學發展，構建和諧社會，又好又快建設國際商貿城市的目標，

按照市委五個建設的要求，目前的城中村給社會治安、創建工作、消防安全帶來較大的社會

隱患，村民對改造城中村要求強烈。因此，城中村改造勢在必行。

一、現狀

①城中村成為創建工作的老大難．城中村大部分都是上世紀六七十年代甚至更早時期的

老房子。道路破損，無下水道、污水道和無公廁、造成污水橫流、垃圾亂扔，糞便亂倒等情

況，環境衛生污染嚴重，雖然創建工作年年搞，街道社區做了大量工作，情況有所好轉，但

最終還是治標不治本，老百姓意見很大，社區工作人員苦不堪言，成為創建工作的老大難問

題。

③治安案件頻發，危害人民生命財產安全。由于城中村燈黑，弄窄，彎多，給犯罪分子

可乘之機，加上租住外來人員較多，情況復雜；盜竊、搶劫、打架斗毆等治安案件經常發生，

成為社會不安全因素。

③道路狹窄，影響交通，存在消防隱患。由于城中村無規則；無定向，道路彎彎曲曲，

小弄特別多，加上老房子電線老化，一旦發生火災，連消防車都開不進；更沒有任何消防設

施，因此消防安全形勢嚴峻。

④無公共設施，亂搭亂建嚴重，引起鄰居關系緊張。由于城中村無規劃，不改造、村民

亂搭亂建，隨意升層等現象嚴重，影響了鄰里的采光，增加了鄰里之間矛盾。現在的新農村

建設，連鄉下農村都要美化環境、建起了很多公共設施；城中村卻無任何公共設施，也沒有

進行綠化。

⑤村民失去土地早，收入少。城中村土地征用較早，征用費低，未享受到政府的優惠政

策，而絕大多數村民無工作，經濟來源少，村民無養老保險和醫療保險，晚年生活沒有保障，

使城中村成為“扶貧村”。

二、村民要求改造城中村的呼聲強烈。

從2004年開始倉后村及西門、前大路、嶺頭等社區的村民就強烈要求對城中村進行改

造，曾多次向上級有關部門反映情況，但最終沒有得到明確的答復，百姓怨聲載道，群眾意

見很大。

例如：倉后村已向市政府用相關部門送了申請報告，改造方案及規劃圖紙。他們還愿

意讓出機場路6000平方米土地，用于政府機場路拓寬與延伸工程建設。減少政府拆遷的困

難。

建議在倉后村進行試點，然后全面鋪開。

三、城中村改造能美化城市，利國，利民，三方共贏

1、美化環境，經過改造能明顯改善村內及周邊地區的生態環值和市容市貌，交通環境及

其他生活環境，完善城市基礎設施和公共措施。

2、節約土地，增加綠化面積，增加地下停車位，解決停車難問題．

3、是一個政府、百姓、美化城市三方共贏的工程。

四、改造方案

為規范我市城中村改造工作，進一步改善我市城市的功能，促進我市經濟社

會的發展，提高居民生活質量，美化環境，提高城市品位，建議：

①市政府應盡快出臺城中村改造方案和實施細則。

③市政府和稠城街道成立城中村改造指揮部。

③資金方面采用自求平衡的方式。

④鼓勵有實力的開發商參與城中村改造項目。

⑤實行原地拆遷，重新規劃，采用高層建筑。

⑥采用與開發商以房屋置換房屋的方式進行改造。A、店面房與水平房相

結合，即店面面積按原地產證的占地面積1/2計算分配，住房面積按原地產證的占地面積4

倍計算分配。B、水平住房面積按原地產證的占地面積6倍計算分配。

⑦高層中留出部分商品房給開發商開發，以補償新造房及綠化，公共設施的費用。