投資風(fēng)險分析

1

目錄

房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析...................................................................................................................................1

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及其階段特點...........................................................................................2

二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢...........................................................................................3

（一）我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.......................................................................................................3

（二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢...............................................................................................3

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險定義及分類.......................................................................................................4

（一）風(fēng)險定義與房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵...............................................................................4

（二）房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險要素...........................................................................................4

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析方法.......................................................................................................5

（一）專家調(diào)查法。...................................................................................................................5

（二）故障樹分析法。...............................................................................................................6

（三）幕景分析法。...................................................................................................................6

（四）篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。..................................................................................................6

五、應(yīng)對措施.......................................................................................................................................7

（一）風(fēng)險回避...........................................................................................................................7

（二）平衡交易...........................................................................................................................7

（三）資產(chǎn)組合...........................................................................................................................7

（四）風(fēng)險轉(zhuǎn)移...........................................................................................................................8

（五）風(fēng)險自留...........................................................................................................................8

2

房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

摘要：在房地產(chǎn)投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房

地產(chǎn)投資,風(fēng)險更是在所難免。本文介紹了世界房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程與階段性特點，并對我國的

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進(jìn)行了深入分析。在此基礎(chǔ)上,對我國房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險因素

進(jìn)行了歸類總結(jié)，主要包括財務(wù)風(fēng)險、社會風(fēng)險、意外事故風(fēng)險和利率風(fēng)險等。針對所面臨的一

系列風(fēng)險因素，本文進(jìn)一步總結(jié)了具體的風(fēng)險分析方法，并對應(yīng)對措施進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險因素；風(fēng)險分析方法

Abstract：Intherealestateinvestmentactivities,thebenefitsandriskxistsimultaneously,especially

inthetimeofeconomictransitionofChina'kisinevitable。Thisarticle

describesthehistoryanddevelopmentofmainphasoftherealestateindustryinthewholeword,

togetherwithdeepanalysisofcurrentsituationanddevelopmenttrendofrealestateindustryinChina.

Badonthisanalysis,themainriskfactorsfacedbyChina'srealestateinvestmentsareclassified，

includingfinancialrisk,socialrisk,accidentriskandinterestraterisk。Forallthekindsofrisk

factors，thispaperfurthersummarizesthespecificriskanalysismethods,anddiscussrespon

measures.

Keywords；investmentinrealestates；riskfactorsinbusiness；riskanalysismethods

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及其階段特點

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利.房產(chǎn)是指建筑

在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用

房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。

房地產(chǎn)這個行業(yè)存在了很多年，但真正成為一個產(chǎn)業(yè)，是在歐洲工業(yè)革命以后，伴隨著現(xiàn)代

市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展而興起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷還是民

間，很少交易買賣。近幾百年，房地產(chǎn)跟其他東西一樣被商品化以后,開始有了現(xiàn)代的房產(chǎn)生意和

買賣，“二戰(zhàn)”以后特別明顯，其發(fā)展過程大體有三個階段，每個階段有著各自不同的表現(xiàn)。

第一階段,是在人均GDP8000美元以前,這時市場上所謂的房地產(chǎn)問題都是住宅問題.這個階段

是從人均GDP不到1000美元時開始的，然后往上爬到8000美元.這其間大家討論的住房問題全都

與住宅有關(guān),包括階段分化、矛盾、社會心理沖突等。

第二個階段，是人均GDP從8000美元到25000美元。根據(jù)研究結(jié)果可以做出這樣的預(yù)測：

從人均GDP8000美元到15000美元，以及從15000美元到25000美元，都會是商用不動產(chǎn)的活躍

期。為什么分成兩段呢?因為在人均GDP8000美元到15000美元這個時期，商用不動產(chǎn)里邊社區(qū)

性商業(yè)是最火的.所謂社區(qū)性商業(yè)，就是圍繞著一個社區(qū)所開發(fā)的商鋪和購物中心，主要為周邊居

住的人服務(wù)，滿足由居住派生出的需求。當(dāng)人均GDP繼續(xù)向25000美元發(fā)展時，就應(yīng)該轉(zhuǎn)向CBD

3

核心區(qū)的投資性商用不動產(chǎn)、商用物業(yè)，這將更加高檔.這部分在每個國家其實都不多，因為人均

GDP達(dá)到25000美元的城市，在全球也沒有太多，比如東京、巴黎、柏林、紐約等，這些地方是

大型商用不動產(chǎn)特別發(fā)達(dá)的地區(qū)。

第三個階段，是人均GDP達(dá)到25000美元以后。到了這個階段,房地產(chǎn)應(yīng)該怎么做?此時房地

產(chǎn)公司的最大空間，就是商用不動產(chǎn)和金融配合，逐步形成金融引導(dǎo)、支持高端的商用不動產(chǎn)長

期持有和在此基礎(chǔ)上形成的金融產(chǎn)品交易。

二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

（一)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

過去的15年，我國房地產(chǎn)處于上升期。由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣政

策、快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤率快速增

長，遠(yuǎn)超其它行業(yè)的平均利潤水平.

從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動和發(fā)展的時限并不長，

期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時，中國的政治、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu),使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)

行存在一些區(qū)別于成熟市場的特點。2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的

種種弊端，修正其發(fā)展的軌道,市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進(jìn).現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運(yùn)

行的主要特點和變化：房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一；圈地的可能性依然存在；住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)

不盡合理；住房保障制度尚不健全；房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負(fù)債率較高；房地產(chǎn)交易體系不夠完

善;拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題等.

（二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)開發(fā)未來10年,我國房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型發(fā)展,一些中小房企將被淘汰出局，

市場集中度將進(jìn)一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項目管

控等方面逐步形成自己的核心競爭力,開發(fā)出質(zhì)量好、品質(zhì)佳、低成本、節(jié)能低碳型的商品房，房

地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)穩(wěn)定地向前發(fā)展。趨勢主要表現(xiàn)在以下七個方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率逐漸

降低并趨于合理水平；（2）積極采用新材料、新技術(shù)，大力發(fā)展綠色建筑；（3）房地產(chǎn)開發(fā)模

式強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)分與合作；（4）融資能力和資本運(yùn)作能力要求更高；（5）品牌化經(jīng)營、精細(xì)化管

理和標(biāo)準(zhǔn)化制定;(6）營銷成為核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)；（7）更加關(guān)注市場變化、重視周期性波動規(guī)

律。

4

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險定義及分類

（一）風(fēng)險定義與房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵

所謂風(fēng)險,是指投資項目遭受到不利的收益后果的可能性.風(fēng)險的最初定義出現(xiàn)在1901年美國

的A·M·Willet所作的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟(jì)理論》中:“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件

發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)。”這一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險理論的研

究，風(fēng)險的一般定義是人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離.這種

負(fù)偏離是指在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi),某一個實際的結(jié)果與預(yù)期的目標(biāo)可能發(fā)生的偏

差程度,偏差的程度越大,風(fēng)險就越大，反之就越小.這種偏差可以用兩個參數(shù)來描述,一個是發(fā)生偏

差的可能性，也就是偏差發(fā)生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。因此,風(fēng)險也可以理解

為是某種事件發(fā)生損失的概率及其后果的數(shù)學(xué)函數(shù)，即

風(fēng)險R=f(p，c)

R代表了風(fēng)險

P代表了不利事件發(fā)生損失的概率

C代表了這個事件發(fā)生的結(jié)果

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指投資項目遭受到不利的收益后果的可能性。投資增長率具有明顯的周期

性。歷年的數(shù)據(jù)顯示，若房地產(chǎn)投資總額3~4年持續(xù)高速度增長,就很大可能會出現(xiàn)1~2年的低速

度增長甚至是負(fù)增長情況.房地產(chǎn)的周期一般包括四個階段:高峰—收縮-低谷-恢復(fù).在高峰期,國

民經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展,各行各業(yè)對投資的需求旺盛，各個產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)處于一個供不

應(yīng)求的時期。投資的風(fēng)險小。到了收縮期國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)的需求能

力受到限制，項目投資風(fēng)險增大。到了低谷，社會信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張,使得房地產(chǎn)投資大幅度減

少，項目的價格要么令消費者無法接受要么需求的價格令開發(fā)商無法收回成本.投資風(fēng)險到了最大

程度。到了恢復(fù)期，國民經(jīng)濟(jì)有了提高,行業(yè)內(nèi)需求和供給開始恢復(fù),此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時

期。因此在對項目的可行性進(jìn)行分析的時候必須仔細(xì)地分析觀察投資周期及其變化，以選擇最恰

當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)進(jìn)行投資。

(二)房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險要素

影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素很多，既來自于房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動的本身，又來自于周圍

的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識的滯后性、盲目性，財務(wù)管理控制的局限性以及來自于大自然的

災(zāi)害等。總之,在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險無時不在,無處不有。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素種類繁多且

十分復(fù)雜。其中最主要的大致有以下幾種:

1、財務(wù)風(fēng)險因素

5

來自財務(wù)方面的風(fēng)險因素主要有2個:一是融資風(fēng)險；二是購房者拖欠款風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者

通常以其自有的一部分資金和借貸的一部分資金來進(jìn)行投資,借入的貸款比例一般都很高,有的甚至

可達(dá)到80%~90％以上。如果在一定時期內(nèi),房地產(chǎn)總投資的收益率低于銀行儲蓄利率,則自有資金

的收益率就會大大降低或無利可圖,甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)息經(jīng)營的局面，造成融資風(fēng)險,在房地產(chǎn)經(jīng)營過程

中,由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到該宗房地產(chǎn)的投資全

部及時收回的可靠性，而造成拖欠風(fēng)險。

2、利率風(fēng)險

由于房地產(chǎn)投資具有資金量大,開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)投資不可避免地存在著隨市場利息

率的變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。一般地說,若市場利息率有微小的變動,便使房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生較大的變化.

利率越低，房地產(chǎn)的銷售額就越高，兩者呈反方向變化。

3、變現(xiàn)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性是較差的，這是由于非貨幣性資產(chǎn)的兌現(xiàn)能力本身就比貨幣兌現(xiàn)能力差

的原故。加之，由于房地產(chǎn)投資周期長及產(chǎn)品銷售又不比一般產(chǎn)品容易。更重要的一個原因則是

土地投資轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金常常會受到損失,而且，土地投資和整個房地產(chǎn)建設(shè)投資必須要通過一段時間

之后，才能作為房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)入市場進(jìn)行流通。另外,房地產(chǎn)銷售費時費力，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域

性，本地低價又不能搬到外地賣高價。這些過程和原因從不同角度和側(cè)面造成了房地產(chǎn)投資的變

現(xiàn)風(fēng)險。

4、社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險

社會風(fēng)險是指由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動,社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會成員的心理狀

態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險。意外事故風(fēng)險一方面來自于自然災(zāi)害，如暴風(fēng)雨、洪水、地震、

龍卷風(fēng)等事故；另一方面來自于人為破壞,如偷盜、搶劫、放火以及戰(zhàn)爭等毀壞房屋的因素而造成

的投資風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析方法

目前，常用的風(fēng)險分析方法主要有專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA法）、幕景分析法、篩

選監(jiān)測診斷法、影響圖分析法等.

(一)專家調(diào)查法.

專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴

法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種.

1、頭腦風(fēng)暴法.

頭腦風(fēng)暴法是以一個5~10人的專家小組以會議的方式進(jìn)行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓

勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思

6

維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來信息，使預(yù)測和識別的結(jié)果更

準(zhǔn)確。頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風(fēng)險管理需要的結(jié)論，在項目管理實施的過程中,也可

以經(jīng)常采用這種方法，對以后實施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)

行工程項目風(fēng)險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純,目標(biāo)比較明確、

單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。

2、德爾菲法。

德爾菲法是由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明,經(jīng)過多年的使用和理論上的完善

已日趨成熟。該方法的主要特點表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專

家意見相互反饋。在進(jìn)行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進(jìn)行處理,使定

性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一

致，從而得到比較符合實際的結(jié)論判斷。該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點是在缺乏足

夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計,缺點主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，

主觀性強(qiáng).

(二)故障樹分析法。

故障樹法也叫風(fēng)險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法,其原理是將

復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解

成各種小的故障,或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險分解

成許多細(xì)小的風(fēng)險,將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對企

業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險因子。該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗較少項目的風(fēng)險識

別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理，比較形象化,直觀

性較強(qiáng)。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。

（三）幕景分析法。

幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某

種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時,整個項目

情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描

述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，

并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風(fēng)險。當(dāng)各種目標(biāo)相互沖突排斥時，幕景分析就顯

得特別有用。

（四)篩選-監(jiān)測—診斷技術(shù)。

近年來，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測—診斷技術(shù)”

是比較實用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進(jìn)行分類選擇的風(fēng)險辨識過程；監(jiān)測

7

是對某種險情及其后果進(jìn)行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的

起因等關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的,由

于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選—監(jiān)測—診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷

之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險因素，因此需要重新進(jìn)行這一過程。篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)應(yīng)用中,花

費的時間和精力非常多，由于過程很復(fù)雜,所以技術(shù)應(yīng)用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能

勝。總之，對于不同的風(fēng)險識別方法,使用時應(yīng)針對實際問題的不同特點結(jié)合不同風(fēng)險識別方法的

優(yōu)缺點而進(jìn)行選擇,這些風(fēng)險識別方法實際上是有關(guān)知識、推斷和搜索理論應(yīng)用于風(fēng)險因素的分析

研究。

五、應(yīng)對措施

（一）風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)投資過程中,選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相

對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，能夠?qū)L(fēng)險概率保持為0。這種策略的一個不良后果

是,得到高額利潤的機(jī)會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟(jì)中一個不可

避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會沒有相伴而生的風(fēng)險，投資者將很快涌入市場,使預(yù)期收益降

低。

（二）平衡交易

在國外,當(dāng)房地產(chǎn)商考慮一個發(fā)展項目時，發(fā)展商可以通過購買期權(quán)的辦法來置辦可供選擇的

位置.這可為投資者贏得制定投資規(guī)劃、獲取必須的許可證及融通足夠的資金等所需的時間。另外,

工程地質(zhì)和建筑工程的研究也可以在這個階段中完成。于是，購買期節(jié)約的時間，減少了發(fā)展過

程中的一些不確定性。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家中，臨時的或備用的融資協(xié)定也是房地產(chǎn)投資發(fā)展

商通常使用的一種平衡交易方式。為了避免受到不當(dāng)?shù)母呃?預(yù)計建設(shè)期間利率將下降的發(fā)展

商，可以購買一項貸款協(xié)議，貸款人必須遵守協(xié)議中規(guī)定的利率，但發(fā)展商有自由選擇的權(quán)力.

（三)資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合的主要功能是分散風(fēng)險。“不要把所有雞蛋放在同一個籃子里”已成為大眾廣為接

受的投資理念.現(xiàn)實中，資產(chǎn)組合有無數(shù)種方式,從分類上講,至少包括不同種類房地產(chǎn)、房地產(chǎn)與

其他資產(chǎn)、不同地域、不同時間的資產(chǎn)組合方式，而每種方式的風(fēng)險程度是判若云泥的。顯而易

見,理性的投資者應(yīng)考慮如何在無數(shù)的組合中選擇出最佳的。一個最簡捷的方法是,利用測度計算出

資產(chǎn)組合的風(fēng)險,然后比較其結(jié)果，從中選取組合風(fēng)險最小者。但是,如果供選數(shù)量較多,測算不免

麻煩,而更重要的是,某種資產(chǎn)組合是否優(yōu)秀須看投資者的偏好.假定市場上的投資者可分為三類：1)

8

風(fēng)險趨避者中，即投資者中，認(rèn)為風(fēng)險增加帶來負(fù)效用者；2)中性風(fēng)險者，認(rèn)為風(fēng)險增加或減少

不影響效用者;3）風(fēng)險喜好者，即投資者,認(rèn)為風(fēng)險增加帶來正效用者。

一般投資者屬于趨避風(fēng)險者，對于其而言,收益是好的,而風(fēng)險是不好的,所以風(fēng)險趨避者要在

一個特定的風(fēng)險水平下盡可能爭取高的期望收益，或在一特定的收益下盡可能降低風(fēng)險.

（四）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

1、非保險型轉(zhuǎn)移

投資者通過合同，將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如,可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移

風(fēng)險.據(jù)《中國合同范本》,“建筑施工合同"由“建設(shè)工程施工合同條件"和“建筑工程施工合同協(xié)

議條款”組成。在“協(xié)議條款”中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)

移風(fēng)險損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長,施工期間將面臨建材、設(shè)備市場價格波動等風(fēng)

險。投資者可在協(xié)議條款中載明,若承建方造成工期延誤及其他損失時，責(zé)任和費用由承建方承擔(dān).

2、保險型轉(zhuǎn)移

保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價,避免所承受的風(fēng)險。在現(xiàn)實中,一項房地

產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而，即使是一場公平的博弈，投資者贏得這場博弈所獲得益將

小于輸時所產(chǎn)生的痛苦，因為從預(yù)期看，盡管得益相等，但從效用上看，輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)

重。所以,一些人往往是避免參與博弈，甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這

就是購買保險的原因。不過，不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只

包括純粹保險.所以,房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移,部分性地受到限定。

（五)風(fēng)險自留

風(fēng)險自留，系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時,自行設(shè)立基金，自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)

后果。在實踐中，風(fēng)險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風(fēng)險的分析,明確風(fēng)險的性質(zhì)及其

預(yù)期變現(xiàn)損失，對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后,投資都主動選擇風(fēng)險自留措施,同時做好財務(wù)準(zhǔn)

備。被動自留風(fēng)險恰好相反,它是在風(fēng)險變動帶來損失之后,被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險的方法,

這往往是造成嚴(yán)懲的財務(wù)后果。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用;在

資產(chǎn)運(yùn)營過程中，可建立意外損失基金.這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險。