伊吾縣政府網

新疆哈密市房地產高市場分析報告

哈密是新疆的東大門。東與甘肅省酒泉市相鄰，南與巴州相連，西與吐魯番、昌吉州毗

鄰，北與蒙古國接壤。總面積15.3萬平方公里，轄哈密市、巴里坤哈薩克自治縣和伊吾縣，

總人口58.39萬人，少數民族人口占31.9%，城鎮人口占61.1%。流動人口每天約為5000人，

市區的暫住人口略有5萬人。與全國一樣，隨著城市化進程的推進，哈密的房地產市場風聲

水起、欣欣向榮，既競爭激烈，又機遇遍布。

2014年4月16-26日，筆者經過10天的市場調查，幾乎到達了哈密市所有在建、在售

樓盤的現場，調查的樓盤總數達30余個。現將調查的情況分析、整理并發布于此，希望能

對哈密房地產市場的所有參與者有所啟迪。

1市場競爭狀況分析

目前的哈密房地產市場，存在著商品房、保障房、集資房“三箭齊發”的特點，真是“亂

花漸欲迷人眼，樓市風云狂翻卷！”

1.1在售商品房分析

目前，哈密的在售商品房樓盤共有24個，從樓盤宣傳資料的數據統計，總開發體量為

368.9萬㎡。但多數過都是分期開發，每期的開發量均比較小，目前的在售量約為50-60萬

㎡。從銷售情況來看，絕大多數樓盤銷售良好，部分樓盤已經售罄并關上了售房部大門，這

說明市場暫時還處于供不應求的饑餓狀態。

1.1.1樓盤規劃

普遍重朝向、輕組合。景觀軸、視覺通廊不明顯，除1個樓盤外，幾乎沒有水景設計；

樓棟分布上，幾乎是“坐排排”式的房屋布局，建筑密度較大，空間層次感較差；樓間距普

遍較小，多為20-30米，部分達30-40米；物業形態，多數為“高層+多層+底商”，而多層

為5-6層，且去化速度快于高層；另外，休閑廣場規劃較少，水系設置更是鳳毛麟角。各樓

盤的規劃重點，均放在了“座南朝北”上，因為銷售單價從高到低的排序是：南向→北向→

東向→西向。

1.1.2立面造型

基本上是現代風格，中規中矩，造型較為單一，標志性及識別性不明顯；外立面顏色多

為淺黃色、淺灰色。只有XX灣，喊出了“西班牙典藏生活”的口號，其立面上有一定的層

次感，采用了“平窗+園窗+坡物頂”造型，顏色選用的是淺黃色+暗紫色。

1.1.3小區配套

普遍不太重視小區配套建設。絕大多數樓盤沒有規劃會所、休閑設施、健身廣場、診所、

超市等，除2個樓盤外，其他樓盤連智能系統也沒有配置。但奇怪的是，幾乎每個小區均配

套了幼兒園，這是一種怪癖還是當地不搞計劃生育、孩子成群？本人不得而知。

1.1.4戶型面積

住宅方面，目前市面上只有兩房與三房，全為單衛設計。兩房面積：72-98㎡，多為85-95

㎡；三房面積：100-230㎡，多為110-130㎡。商業方面，獨立門面不多，多數為整體的商

場設計。

1.1.5銷售價格

因區位不同，銷售單價差異頗大。

住宅方面，農十三師機關以東至黃田一帶，單價為2200-3000元∕㎡，均價在2500元

∕㎡左右；迎賓大道-青年北路一帶的東城區，均價在3500-3800元∕㎡；以八一路為代表

的北城區，單價為1980-3160元∕㎡，均價在2800元∕㎡左右；新民六路一帶的西城區，

均價為4000元∕㎡左右；市中心區域，如行署、天山北路一帶，售價為4100-6500元∕㎡，

除XX華府均價達5200元∕㎡外，其余地段均價為4300元∕㎡左右；遠郊的火箭農場，均

價為2700元∕㎡左右，但值得一提的是，三房比兩房的單價高500元∕㎡左右，這說明城

市化進程剛開始的地方均有一個“大房（三房）時代”的偏好，也是剛需及封閉市場的特點。

商鋪方面（獨立門面），農十三師以東至黃田一帶，單價為5000-6000元∕㎡；東城區，

9000-216000元∕㎡；西城區為17000元∕㎡左右；中心區域為35000-36000元∕㎡，需要

說明的是，中心區域的商鋪幾乎是整層出售，分零出售的情況極少，但銷售效果仍然不錯。

1.1.6案場包裝

開發商普遍不重視案場包裝。具體表現在：導視、導行牌較小或根本沒有，行人難以觀

察到售房部的存在；售房部裝修簡單，裝飾較差，沒有專業售房部的設計；接待客戶的桌椅

檔次較低，缺乏品質，很少有沙發，較少有售房部設置了“火車座”；有的售房部連飲水機

也沒有，來訪客戶很難喝上水；許多售房部連沙盤模型也沒有，有模型的也缺乏燈光、聲音；

所有樓盤共同缺乏的是：樓書、客戶小禮品、“五感”布置、背景音樂；所到的24個樓盤中，

除1個以外，其余23個均無樣板房展示；絕大多數樓盤示沒有進行置業顧問的服裝統一，

銷售人員穿著比較凌亂、隨意；所有樓盤的售房部均未設禮儀迎賓人員，售房部大門口見不

到保安或A位接待的置業顧問，都是等客戶到了售房部后置業顧問才來搭訕；門外停車場，

沒有一個售房部設置了停車指示牌。

1.1.7營銷推廣

除在八一路和延安路見到了樓盤的戶外廣告外，全城幾乎沒有樓盤戶外廣告，電視、電

臺、網絡的推廣更是鳳毛麟角，基本上是守株待兔式的“坐銷”，沒有一個樓盤設置了外賣

場；開發商不重視培訓銷售人員，置業顧問的素質極差，除知道戶型面積外，其他房地產知

識、建筑知識幾乎是一片空白，絕大多數置業顧問不知道自己銷售的樓盤參數（如總面積、

容積率、綠化率、建筑密度、社區配套、周邊配套、樓層層高、開間、進深等）；在城市營

銷方面。除了XX花園在不經意間喊出了“城市一路向北”的口號外，其他樓盤均無區域營

銷的理念，看來，開發商對“區域熱銷才能帶來單個樓盤熱銷”的規律認識還不深。

1.1.8促銷政策

有一個正在預約登記的樓盤制定了促銷政策：交10萬優惠200元∕㎡，獲1萬元車庫

優惠券；交5萬優惠100元∕㎡，獲0.5萬車庫優惠券；交3萬優惠60元∕㎡，獲0.3萬車

庫優惠券。其他樓盤尚無具體的促銷政策或促銷政策不透明，對于一次性付款，置業顧問只

知道有優惠，但怎樣優惠卻不知道，說是要老板親自確定。這不但延緩了客戶下單決策的速

度，同時還給了客戶問客殺雞的不良印象

1.1.9售后服務

除兩個樓盤已經確定了物業服務公司且服務定價為0.84-1.20元∕㎡.月外，其他各樓盤

均未確定物業服務公司；令人驚奇的是，其他樓盤報出的服務單價卻出奇地一致，所有樓盤

的物業服務單價幾乎一樣，高層為0.88元∕㎡·月，多層為0.32元∕㎡·月，但多數樓盤

在開盤了也沒有確定物業服務公司，更見不到物業服務公司在開盤時就入駐的情況。從目前

看來，哈密的開發商，售后服務的意識還不夠。

售現場均未見到這個政策的公示，相當于一紙空文。實際上，目前的保障房是限價房，黃田

一帶的均價是1880元∕㎡以下，火箭農場的均價是2300元∕㎡以下。產權證辦理上，據銷

售人員講，一棟樓一個大證，如果客戶要辦理自己購買房屋的產權證，只需在接房后去當地

房地產主管部門補交土地出讓金后即可辦理；購買資格上，當地戶口的任何人均可購買。

1.2.5保障房開發

開發主體單位是當地政府，但具體操作者卻是開發商。開發流程是：政府劃撥土地→政

府組織規劃設計→政府發包給開發商建設→開發商銷售（收款單位是政府）→移交政府→政

府組織物業管理。

1.3集資房分析

集資房既有小區，又有單體樓，物業形態均是高層，多分布在哈密市的中心區域。樓盤

體量一般不大，多為幾千㎡，但最大的達6.5萬㎡（目前僅是一期建設），全市每年集資房

建設總規模約在5萬㎡左右。據了解，業主均是當地的一些政府部門或國營企業。盡管集資

房不對外銷售，但一定會分流一部分商品房及保障房市場的客戶，開發商應對此引起注意。

2哈密房地產市場資源分析

一個房地產市場要良性發展，離不開其賴以發展的支撐性資源，如土地、資本、人口、

產業、城市拓展戰略等。而哈密作為一個房地產業起步相對較晚的城市，其支撐性資源如何

呢？

2.1人口資源

前已述及，哈密目前的常住人口已達58.39萬人，有漢、維、哈、回、蒙等36個民族，

少數民族人口占31.9%，城鎮人口占61.1%。此外，轄區內有新疆生產建設兵團農十三師、

吐哈油田公司、烏魯木齊鐵路局哈密辦事處等中央、自治區駐哈單位。在流動人口方面，在

2009年哈密交通局做了一個詳細調查，312國道每日車流量3600臺左右，客運含汽車、火

車、飛機每日約5000人左右。由于中央舉全國之力建設新疆、發展新疆，來哈密投資、打

工的人也絡繹不絕，據悉，目前哈密的暫住人口已達5萬人以上。

綜上所述，哈密市目前的總人口量至少達35萬人以上，相當于一個中等城市。而從重

慶具有同等轄區人口的衛星城市房地產市場年去化量來看，大約在100-120萬㎡。但哈密目

前的房地產放量（商品房+保障房+集資房），每年約為90-100萬㎡，這樣，市場總的情況是

供不應求。

2.2產業環境

就哈密目前的產業來看，主要以資源型產業為主，如風電業、礦產業（礦產資源也非常

豐富，目前已發現各類礦種76種，占新疆已發現礦種的65%，儲量居全疆前列的有17種。

著名的吐哈油田總部就在這里），其次是農業、畜牧業（兵團農十三師為當地農業發展作出

了重大貢獻），最后是交通運輸業、文化產業。主次產業均具有一定的壟斷特性，其利潤率

非同一般。正因為如此，哈密的經濟相對較為良好，其2012年的經濟數據如下：地區生產

總值274.62億元（第一產業增加值33.47億元，第二產業增加值143.54億元，第三產業增

加值97.61億元）、固定資產投資402.13億元、全年社會消費品零售總額55.45億元、貨物

進出口總額2624萬美元、居民消費價格同比上漲3.7%、城鎮居民家庭總收入20943元（其

中，城鎮居民人均可支配收入18454元，農村居民人均純收入8390元）、地方財政收入35.18

億元、地方財政支出72.29億元、金融機構人民幣各項存款余額372.52億元。

2.3購買力

由于哈密有著豐富的各種資源，這為產業的發展奠定了堅實的基礎（前述2012年的經

濟數據已可說明）。有了產業基礎，就有了就業基礎，有了就業基礎，就有了收入基礎，有

了收入基礎，也就有了消費（購買）基礎。

哈密目前的房地產市場之所以供不應求，這與其居民的良好收入與購買力是分不開的。

另外，所經濟學家分析，1元錢投入到房地產業中，可以激活128元的國民經濟，因為房地

產業影響到其上下游共62個產業或行業。房地產業對GDP的直接貢獻值為8-10%，加上

62個產業或行業，其間接貢獻值近50%。我們有理由相信，隨著哈密政府對房地產業的投

入增加及政策扶持，哈密的經濟將出現突飛猛進的發展，居民的收入與購買力也將水漲船高。

2.4土地資源

哈密目前的主城區面積為26平方公里。2013年3月16日，哈密市委常委、哈密市副

市長王曉生說，哈密市將把城區面積擴大一倍左右，擴大區域主要在城區的西部片區。哈密

市之所以開發西部片區主要是為解決三個問題：一是改善交通擁堵狀況；二是改善被征收土

地的農村居民的生活條件；三是給入駐哈密的大型企業創造生活、創業環境。擴大的西部片

區面積為27.4平方公里，可容納25.9萬人。另外，哈密市的北邊（312國產與主城之間的

區域），也有大量可供開發的土地。

因此，哈密的土地資源非常豐富，完全能夠滿足哈密“北擴西拓”的城市發展戰略對土

地的需求。

2.5城市拓展戰略

據哈密政府網報道，在2013年4月8日，哈密地區召開城鄉管理委員會議，相關部門

領導聽取了《哈密市城市總體規劃》和《大營房城區控制性詳細規劃》情況匯報。根據規劃，

我們可以明確地知道到2025年時哈密將呈現出何種模樣？

在哈密市近、遠期規劃中，城市定位為新疆東部地區重要的鐵路、公路、航空、管道運

輸交通樞紐和物流集散中心，是重要的新型工業基地和旅游服務中心，體現為“生態化、信

息化、工業化、現代化”的文化型城市和宜居城市。近期城市建筑用地面積控制在67.5平

方公里以內，人均150平方米，遠期控制在８４平方公里，人均140平方米。

在城市空間結構和用地布局上，通過對東、西河壩環境治理，將東、西河壩生態綠軸向

北延伸，與北部保留的城市綠心連接，形成一條南北向的生態綠軸，在生態綠軸兩側分別形

成6個多功能組團，組團之間以生產綠地銜接。

在住房發展政策與居住用地規劃上要求，規劃居住水平：2025年人均50.35平方米，多

層容積率不大于1.8，建筑密度不大于30％，高層容積率不大于3.0。居住交通：大力發展

公共交通和無污染交通工具，提供居民出行方便、環境更優美的住區交通和步行交通。正確

引導市場開發，增加經濟適用房和廉租房供給，完善向低收入居民住房補貼和社會保障制度。

規劃以天山路為城市景觀背景，以道路及開暢空間作景觀通廊，形成以城市為中心，向

北呈放射狀的景觀視覺體系，內部景觀體系形成一個綠心（規劃城市北部綠心）和一個藍心

（花園子水庫形成的藍心），形成“一心、四廊、多契”的城市綠地結構。

以上規劃，就是哈密市在2025年前的城市拓展戰略。該戰略設計，為哈密房地產業的

發展帶來了前所未有的機遇。

3對開發商建議

前已術及，哈密房地產市場存在著競爭，但相對機遇來說，目前的機遇大于競爭。因為

強大的市場需求與供不應求的市場現狀，以及狂飆突進的城市化進程，為房地產企業帶來了

前所未有的春天時光。然而，機遇總是親睞有準備的人。為此，筆者對進入哈密的房地產開

發商建議如下：

3.1項目拓展建議

所謂項目拓展，就是拿地。針對哈密的城市拓展戰略，開發商應走“城市中心主義”或

“城市機會主義”的路線，快速聚集企業的“糧票（土地儲備）”。具體地說，首先是在城市

中靠近北側的地段拿地，因為這里的城市配套相對較為成熟，房價也相對其他新興開發區域

為高，獲利相對較大；其次是在西城區域拿地，這與城市拓展戰略同步，政府會對這一地區

的房地產開發加大支持力度，可以“借力打力、借勢造勢、四兩拔千斤”，相當于走了一條

“城市機會主義”的發展路線。

3.2產品定位建議

對住宅地產來說，定位為中低端產品、滿足絕大部分的中低者需求，是目前較為明智的

選擇。

對商業地產來講，其定位非常復雜，考慮的因素眾多，包括產業環境、人流、車流、周

邊人口素質、街道寬窄等相關因素。只有充分考慮了各種有利因素，排除了各種不利因素后，

才能進行準確定位。如果說住宅地產只需小學水平即可操作，那商業地產就必須要大學水平

才能運營，它涉及的專業領域太多太多，開發商在定位時一定要謹而慎之。

3.3樓盤規劃建議

樓盤就是開發商的孩子，子如其父，樓盤素質就代表了開發商的素質。針對哈密的特點，

要想打造山水樓盤、景觀樓盤、“小橋·流水·人家”式的夢想花園樓盤，顯然不太現實。

因此，在樓盤具體規劃時，一定要從“區域經濟的寬度、城市建設的高度、地塊價值的深度”

這“三度”上綜合考慮，強力挖掘地形地貌、歷史人文，因地制宜、因時制宜、因錢制宜，

規劃出獨具特色、客戶喜歡、銷售快速的樓盤。

3.4運營策劃建議

開發商要摒棄“重產品、輕營銷；重管理、輕運營；重經驗、輕策劃”的傳統開發思路。

在運營上，要堅持“挖掘土地價值、構建地產概念高地、建立文化內核板塊，與政府、策略

聯盟伙伴、購房者等房地產參與者實現多方共贏”的開發理念；在策劃上，一定要把房地產

的九大價值鏈進行系統分析、權衡，并制定出適合自己企業具體特點的運營方案，然后加以

實施。

3.4.1資源整合建議

資源整合是房地產企業制勝的不二法門。一個專業的房地產企業，一定是“三不企業”，

即不造房子、不賣房子、不管房子。他們會把專業的建筑商、營銷代理商、物業服務商整合

起來，進行虛擬經營，從而快速發展企業，并將企業的價值最大化。有的房地產企業看起來

實力強大、機構眾多，并有自己的建筑、營銷、物管甚至園林等專業公司，其實，這是最不

專業的真正表現，因為他們因小失大，為了喝一杯廉價的牛奶而去養一頭奶牛，得不償失；

同時，他們也不明白房地產的真正屬性是“第四金融”，是虛擬經營狀況下的資本運營，收

之桑榆、失之東隅。

因此，房地產企業的運營核心是資源整合，其重心應放在項目拓展、產品研發、市場營

銷、資本運營等方面，而不是去賺盡所有的小錢。

3.4.2能力培養建議

一個合格的房地產企業必須具備三大資源與三大能力，即：土地資源、資本資源、人力

資源和產品研發能力、市場拓展能力、營銷策劃能力。

因此，對開發商而言，要想在市場上立足并獲得發展，培養自己企業的“三大能力”就

顯得迫在眉睫。

3.4.3人力資源開發建議

一個一流項目，如果讓一個三流人才來操作，可能招致失敗；反之，一個三流項目，如

果讓一個一流人才來操作，卻可能產生奇跡。實際上，企業與企業之間的競爭，就是員工（人

才）與員工（人才）之間的競爭。

因此，企業資源，以人為本；經營之道，以人為先。“企=人+止”，也就是說，企業一

旦離開了人，就自然停止了。建議所有的開發商，應重視人才、尊重人才、重用人才，善待

人才。

3.4.4營銷推廣建議

營銷雖不能決定一個項目的生，但絕對可以決定一個項目的死。開發商做的不是產品，

而是商品，但產品要賣出去才算得上是商品。因此，賣出去才是硬道理，營銷推廣在項目運

營中應放在非常重要的位置。

具體來說，一個房地產項目的營銷推廣大概可以劃分出五個階段（期），即導入期、預

熱期、引爆期、熱銷期、清盤期。開發商應根據自己的項目特點及各階段的經營重點，采用

相應的營銷推廣策略。

3.4.5物業服務建議

哈密的房地產市場起步了，但物業服務市場還差強人意。有鑒于此，建議開發商從現在

開始，一定要重視物業服務，這也是產品售后服務的基本要求。如果自己缺乏物業服務的相

關專業知識，可以聘請專業的物業服務顧問公司來現場策劃、培訓，并指導操作。要知道，

市場競爭已經從產品競爭、品牌競爭，發展到了目前的服務競爭。來自重慶且在全國赫赫有

名的龍湖地產，其競爭制勝的法定就是物業服務，“善待您一生”的物業服務口號，目前已

經深入人心。想必哈密的開發商，從龍湖地產的成功之路中，也許會獲得某些啟迪。

4結語

哈密是新疆的門戶，經濟狀況在新疆也名列前茅，加之其城市化進程剛剛起步，來此淘

金的房地產企業也比肩繼踵。因此，黃金與沙子同在，機遇與風險并存。

正如中央電視臺的公益性廣告所說：“心有多大，舞臺就有多大！”然而，人心不足蛇吞

象。在泥沙俱下、龍蛇混雜的市場環境中，要想旗開得勝、鶴立雞群，甚至將來一騎絕塵，

這是企業的夢想和愿景。但是，對于剛剛進入哈密樓市的房企來說，目前就來思考這個問題

可能為時尚早，應面對現實，扎實練好企業內功，一步一個腳印地向前走。只要生活在海洋

里，小魚小蝦最終也將有可能長成巨龍。