商業(yè)項目

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃書

藍天新居商業(yè)經(jīng)營定位

一、航空路商業(yè)近況

根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布

區(qū)域化，商業(yè)達到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生

意人的熱眩原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看

好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權商鋪較

少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較

好，弱勢在于人流量不旺盛。

因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好

的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：

a、提前招商，引進品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);

b、內(nèi)鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者后顧之憂;

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;

d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。

二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述

1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心

◇體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全

◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣

商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇從目前航空路當?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營

的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關的都已經(jīng)形成區(qū)

塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經(jīng)營路

線，恐怕難以突圍而出;

◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利

條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼

應。

經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項目經(jīng)營商品主題的.市場空間有六種：

(1)高檔次精品時尚購物店;

(2)綜合性超市;

(3)專業(yè)主題市場;

(4)休閑中心;

(5)中高檔餐飲機構;

(6)稍高檔次的娛樂城。

經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進駐情況和招商情況確定。

三、商業(yè)推廣主題闡述：

提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

1、地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點

高，有利于投資客戶產(chǎn)生認同感。

2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區(qū)域整體人

流發(fā)展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心

商業(yè)圈。

3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區(qū)價值預期比

較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

4、經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實。

◇根據(jù)航空路當?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的

原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城

由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承

諾難以兌現(xiàn)，導致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。

◇我司建議由商業(yè)運作成熟的機構進行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由

此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為

商場確立良好的經(jīng)營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名

度。

5、租金回報：我司建議本項目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回

報保證。

租金回報有利于：

◇充分展示發(fā)展商的實力和對本項目的信心;

◇增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于付出相對少量的鋪面價格，即可擁

有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦

已步正軌后，有更大的升值空間獲利;

◇對于本項目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租

金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。

突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

1、作為恩施經(jīng)濟最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟高速發(fā)展的前

景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;

2、說明航空路的未來規(guī)劃細節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;

3、通過對建設前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的

回報前景”。

突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實。

招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應充分運

用一切利我因素。

1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于

通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。

2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主

力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構;通過銷售策略的制定，

項目進入銷售的主要操作階段。

3、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍天

新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以

經(jīng)營上的信心保證。

4、根據(jù)運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

四、招商銷售整體策略

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方

面互為補充，從而帶動整體的良性發(fā)展。

根據(jù)項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再

實行租售同步，分區(qū)銷售的方式進行銷售。

出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的

順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

出租策略

本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商

戶。

對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進

行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從

而實現(xiàn)整體目標的實現(xiàn)。

銷售策略

本項目的銷售目標客戶主要有航空路當?shù)鼐用瘛⒏呒壵珓諉T、商業(yè)經(jīng)營業(yè)

主和商業(yè)投資客戶。

對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方

式。

在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)

市場情況和運作情況靈活調(diào)整相應策略，促使項目成功運作。

注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。