土增清算條件

房地產企業——?地增值稅，答疑精選50問

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房地產企業——?地增值稅解讀

?、?增稅征稅范圍

基本征稅范圍不屬于征稅范圍

1.轉讓國有?地使?權，包括出售、交換和贈與；

2.地上的建筑物與其附著物連同國有?地使?權?并

轉讓；

3.存量房地產的買賣

1.不包括國有?地使?權出讓所取得的?為；（?種國家?為，

不交稅）

2.不包括為轉讓?地使?權、房產產權的?為，如房地產的出租

注意：沒有產權的改變，不產??地增值稅的問題

以房地產投資?股

（其他情形）

單位（?房地產開發企業）、個?在改制重組時以國有?地、房屋進?投資，對其將國有?地、房

屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征?地增值稅

?、稅率

級數增值稅與扣除項??額的?率稅率（%)速算扣除系數（%）

1不超過50%的部分300

250%~100%405

3100%~200%5015

4超過200%部分6035

三、扣除項?

轉讓項?的性質扣除項?備注

（?）對于新建房地產轉讓

1.取得?地使?權所?付

的?額

房地產企業（扣5項）

?房地產企業（扣4項）

兩者差別：加計扣除20%

2.房地產開發成本

3.房地產開發費?

4.與轉讓房地產有關的稅?

5.財政部規定的其他扣除項?（?房地產企業沒有第5項）

（?）對于存量房地產轉讓

1.房屋及建筑物的評估價

格

房屋（扣3項）

?地（扣2項）

差別：房屋評估價格（作房屋評

估成本）

評估價格=重置成本價*成新度折扣率

2.取得?地使?權所?付的地價款和按照國家統?規定繳

納的有關費?

3.轉讓環節繳納的稅?

四、應納稅額計算★★★★★

1.確定收?總額

2.確定扣除項?-重點，新5舊3

3.計算增值額

4.計算增值率=增值額/扣除項??額

5.按照增值率確定適?稅率和速算扣除系數

建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項?之和20%的，免稅

6.計算應納稅額

應納稅額=增值額*適?稅率-扣除項??額*速算扣除系數

三、房地產開發企業?地增值稅清算的條件

項?備注

?增稅的清算單位

1.取得預售收?時，按照預征率預繳?地增值稅；達到清算條件進?清算；

2.以國家有關部門審批的房地產開發項?為單位進?清算，對于分期開發的項?，以

分期項?為單位清算；

3.開發項?中同時包含普通住宅和?普通住宅的，應分別計算增值額。

（普通與?普通涉及到稅收優惠問題）

?增稅清算的條件應（必須的意思）進?清算

可要求納

稅?進?

?增稅清算的條件應（必須的意思）進?清算稅?進?

清算

（1）房地產開發項?

全部竣?、完成銷售

的；

（2）整體轉讓未竣?

決算房地產開發項?

的；

（3）直接轉讓?地使

?權的

（1）已竣?驗收的房地產開發項?，已轉讓的房地產建筑?積占整個項?可售建筑

?積的?例在85%以上，或該?例雖未超過85%，但剩余的可售建筑?積已經出租或

??的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅?申請注銷稅務登記但未辦理?地增值稅清算?續的——應在辦理注銷登

記前進??增稅清算

（4）省（?治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況

?增稅項?的審核鑒

證

對審核鑒證情況出具鑒證報告

四、?地增值稅的核定征收

哪些情況可以進?核定征收

五、清算后再轉讓房地產的處理

清算后銷售或有償轉讓的部分，納稅?應按規定進??增稅的納稅申報，扣除項??額按清算時的單位建筑?積成本費

?*銷售或轉讓?積計算。

單位建筑?積成本費?=清算時的扣除項?總?額/清算的總建筑?積

六、?增稅清算后應補繳的?地增值稅加收滯納?

納稅?按規定預繳?地增值稅后，清算補繳的?地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納?。

七、稅收優惠

建造普通標準住宅增值額未超過扣除項??額20%的，免征

因國家建設的需要?被政府征?、收回的房地產免征

因城市規劃、國家建設需要?搬遷由納稅???

轉讓原房地產的

免征

企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作

為公租房房源

增值額未超過扣除項?20%，免征

改制重組過程中涉及的?地增值稅政策

《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關?地增值稅政策的通知》

（財稅【2015】5號）

?、征收管理

完善?增稅的預征辦

法

除保障性住房外，東部地區預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區不

得低于1%

法?納稅?：房地產所在地

納稅地點

法?納稅?：房地產所在地

?然?納稅?：住所地、辦理過戶?續所在地

納稅申報納稅?應在轉讓房地產合同簽訂后7?內（個?）

九、?增的預繳——《?地增值稅暫?條例實施細則》第?六條規定

1.?般性規定——《國稅發【2010】53號》

2.具體規定——看各地具體政策

3.預繳計稅依據《國家稅務總局公告2016年第70號》（建議采?這份?件）、財稅[2016]43號

?地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

（納稅?轉讓房地產的?地增值稅應稅收?不含增值稅）

4.國家稅務總局公告2016年第18號第??條規定：

?般納稅?采取預收款?式銷售??開發的房地產項?，應預繳稅款按以下公式計算：

應預繳稅款=預收款/（1+適?稅率或征收率）*3%（不含稅*3%）

適??般計稅?法計稅的，按照11%的使?稅率計算；

適?簡易計稅?法計稅的，按照5%的征收率計算。

5.預繳?增稅的會計處理

項?會計處理

核算預收款

借：銀?存款

貸：預收賬款（房款）

房地產企業收到預收款項時，不能確認收?，只是往來款項

預提?增稅

借：稅?及附加

貸：其他應付款——預提?地增值稅

下?初申報并繳納?增稅

借：應交稅費——應交?地增值稅

貸：銀?存款

結轉預收款（確認收?）

借：預收賬款

貸：主營業務收?

（當收?達到確認條件的時候，及時確認收?）

（當收?達到確認條件的時候，及時確認收?）

收?確認后，確認?增（亦可匯繳時結轉）

借：其他應付款——預提?地增值稅

貸：應交稅費——應交?地增值稅

?、?增稅的清算

（?）、總體原則

1.明確清算項?：清算審核時，應審核房地產開發項?是否以國家有關部門審批、備案的項?為單位進?清算；

2.有分期的：對于分期開發的項?，是否以分期項?為單位清算；

3.分開核算：對于不同類型房地產，是否分別計算增值額、增值率、繳納?地增值稅。

清算應按照普通標準住宅、?普通標準住宅、?住宅型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報?地增值稅。

（?）扣除項?的審核要求：

1.在?增稅清算中，計算扣除項??額時，其實際發?的?出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除；（強調合法憑

證）

2.扣除項??額中所歸集的各項成本和費?，必須是實際發?的；（強調實質）

3.扣除項??額應當準確地在各扣除項?中分別歸集，不得混淆；（各?進?增值額核算）

4.扣除項??額中所歸集的各項成本和費?必須是在清算項?開發中直接發?或應當分攤的；

5.納稅?分期開發項?或者同時開發多個項?的，或同?項?中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采?合理的

分配?法，分攤共同的成本費?；（對于分期開發的房地產項?，各期清算的?式應保持?致）

6.對同?類事項，應當采取相同的會計政策或處理?法，會計核算與稅務處理不?致的，以稅務處理規定為準。

（三）?地增值稅扣除項?

項?內容

1.?地增值稅

扣除項?的內

容

（1）取得?地使?權所?付的?額；

（2）房地產開發成本，包括：?地征?及拆遷補償費、前期?程費、建筑安裝?程費、基礎設施費、公

共配套設施費、開發間接費?

（3）房地產開發費?

（4）與轉讓房地產有關的稅?（只是稅???的?部分）

（5）國家規定的其他扣除項?（加計扣除項?）

（1）合法有效憑證；

（2）附送的前期?程費、建筑安裝?程費、基礎設施費、開發間接費?的憑證或資料不實，可核定；

2.扣除項??

般要求

（3）公?配套設施的?般性處理原則：建成后產權屬于全體業主，成本、費?可扣除；?償移交給政

府、公共事業單位?于?營利性社會公共事業的，成本、費?可扣除；有償轉讓的，計算收?，準予扣除

成本、費?；

（4）精裝修費?可計?開發成本；

（5）預提費?，除另有規定，不得扣除（沒有發?，?增不允許預提）；

（6）多個項?共同的成本費?，按清算項?可售建筑?積占多個項?可售總建筑?積的?例或其他合理

的?法；

（7）扣留建筑安裝施?的質量保證?（建筑安裝施?企業就質量保證?對房地產開發企業開具發票的，

按發票所載?額予以扣除；未開具發票，扣留的質保?不得計算扣除）；

（8）逾期開發繳納的?地閑置費不得扣除（類似?種罰款）；

（9）為取得?地使?權所?付的契稅，計?“取得?地使?權所?付的?額”中扣除；

（四）?增匯繳

項?內容

1.補提

如果總稅款?于計提和預提數，則對于其差額

借：稅?及附加

貸：其他應付款——預提?地增值稅

同時

借：其他應付款——預提?地增值稅

貸：應交稅費——應交?地增值稅

2.沖銷如果總稅款?于計提和預提數，則對于其差額按上述補提分錄，負數

3.實際補交稅款時

借：應交稅費——應交?地增值稅

貸：銀?存款

4.可申請退稅

國家稅務總局公告2016年第81號?

……?地增值稅清算當年匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項?的，可申請退稅。

??、?地增值稅與增值稅的對?

?地增值稅增值稅

納稅義務?

扣繳義務?

??般納稅?和?規模納稅?之分；

根據會計核算、稅務資料、經營規模將納稅義務?分為

?般納稅?和?規模納稅?；有法定扣繳義務?

扣繳義務?

?法定的扣繳義務?

?般納稅?和?規模納稅?；有法定扣繳義務?

征稅范圍轉讓房地產并取得收?的單位和個?

銷售貨物或提供加?、修理修配勞務以及進?貨物的單

位和個?

稅率

?增稅按照增值額與扣除項??額的?例??，實

?30%、40%、50%、60%的4級累進稅率

營改增后房地產企業?般納稅?執??般計稅法的，增

值稅稅率10%（2018年5?1?前是11%）；

?般納稅?執?簡易計稅法和?規模納稅?房地產企業

的征收率5%

計稅?法

先計算增值額；

再計算增值額占扣除?額的?例，即增值率；

再依據增值率?照適?稅率計算應納稅額；

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額-進項轉出-留底稅

額

?規模：應納稅額=銷售額*征收率

征收管理機

關

納稅地點不

同

納稅期限

征稅?式

免稅項?

??、相關法規?件

《中華?民共和國?地增值稅暫?條例及實施細則》

財法字[1995]6號

財稅字[1995]48號

財稅字[1995]61號

國家稅務總局公告2016年第70號

財稅[2016]43號

國家稅務總局公告2016年第81號

財稅[2016]140號

總局公告2016年第86號

?地增值稅50問

▼

Q:

1、?業企業將?有?地轉讓，計算?地增值稅時是否可以按照20%加計扣除？

A:

根據《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增

值額的扣除項?，具體為：

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅?可按本條（?）、（?）項規定計算的?額之和，加

計20%的扣除。”

Q:

2、軟裝費?是否可以作為?地增值稅的扣除項?？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：“四、

?地增值稅的扣除項?

……

(四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費?可以計?房地產開發成本。 房地產開發企業的預提費?，除另

有規定外，不得扣除。”

因此，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費?可以作為?地增值稅的扣除項?。

Q:

3、?地由政府拍賣取得的補償是否繳納增值稅和?地增值稅？

A:

《?地增值稅暫?條例實施細則》（財法字[1995]6號）第??條第四款規定，因城市實施規劃、國家建設的需要?搬

遷，由納稅???轉讓原房地產的，?照本法規免征上地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于?地增值稅若?問題的

通知》（財稅[2006]21號）第四條規定，《?地增值稅暫?條例實施細則》第??條第四款所稱因“城市實施規劃”?搬

遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產?過量廢?、廢?、廢渣和噪?，使城市居民?活受到?定危害），?

由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進?搬遷的情況；因“國家建設的需要”?搬遷，是指因實施

國務院、省級?民政府、國務院有關部委批準的建設項??進?搬遷的情況。根據上述規定，獲得補償的??，如果符

合財稅[2006]21號中上述規定的，可以免繳?地增值稅。

Q:

4、?地增值稅應稅收?是否包含視同銷售收?？

A:

《國家稅務總局關于印發〈?地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）規定，房地產開發企業將開發產

品?于職?福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資?、抵償債務、換取其他單位和個?的?貨幣性資產等，發?所

有權轉移時應視同銷售房地產。其收?按下列?法和順序確認：按本企業在同?地區、同?年度銷售的同類房地產的平

均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發企業將開發的部分房

地產轉為企業??或?于出租等商業?途時，如果產權未發?轉移，不征收?地增值稅，在稅款清算時不列收?，不扣

地產轉為企業??或?于出租等商業?途時，如果產權未發?轉移，不征收?地增值稅，在稅款清算時不列收?，不扣

除相應的成本和費?。

Q:

5、舊城改造期間轉讓?有房地產是否繳納?地增值稅？

A:

《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》（財法字［1995］006號）規定：因城市實施規劃、國家建設的需要

?搬遷，由納稅???轉讓原房地產的，?照本規定免征?地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個?，須向房地產所

在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收?地增值稅。《關于?地增值稅若?問題的通知》（財稅

［2006］21號）對此作出詳細規定：《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》第??條第四款所稱：因“城市

實施規劃”?搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產?過量廢?、廢?、廢渣和噪?，使城市居民?活受到

?定危害），?由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進?搬遷的情況；因“國家建設的需要”?搬

遷，是指因實施國務院、省級?民政府、國務院有關部委批準的建設項??進?搬遷的情況。

Q:

6、開發項?中，房地產公司收取的違約?、更名費是否繳納?地增值稅？

A:

違約?、更名費不計??地增值稅的銷售收?，不征收?地增值稅。

Q:

7、個?將?地歸還政府取得的收?，是否需要繳納?地增值稅？

A:

根據《?地增值稅暫?條例》及其實施細則的規定，轉讓國有?地使?權屬于?地增值稅的征稅對象，?個?將?地使

?權歸還政府的?為屬于轉讓?地使?權?為，按照規定應繳納?地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要，?

被政府批準征?的房產或收回的?地使?權，或是由納稅???轉讓原房地產的，則免征?地增值稅。

Q:

8、在股權轉讓中，轉讓股權的企業的資產以房地產（包括?地使?權）為主，是否應當計算?地增值稅？

A:

在股權轉讓中，轉讓股權的企業的資產以房地產（包括?地使?權）為主，如果?地使?權仍屬于股權轉讓企業，不屬

于轉讓?地使?權?為，不應當計算?地增值稅。

Q:

9、房地產開發企業，未取得項??項也未取得商品房預售許可證，只是租賃?地若?年，在租賃?地上建造的房產銷

售是否征?地增值稅？

A:

根據《國家稅務總局關于未辦理?地使?權證轉讓?地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]645號）?件相關規定，

?地使?者轉讓、抵押或置換?地，?論其是否取得了該?地的使?權屬證書，?論其在轉讓、抵押或置換?地過程中

是否與對?當事?辦理了?地使?權屬證書變更登記?續，只要?地使?者享有占有、使?、收益或處分該?地的權

利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了?地并取得了相應的經濟利益，?地使?者及其對?當事?應當依

照稅法規定繳納營業稅、?地增值稅和契稅等相關稅收。因此，應當繳納?地增值稅。

Q:

10、?地置換中，雙?均不?付補價，是否繳納?地增值稅？

A:

根據《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》（財法字[1995]6號）第?條規定：條例第?條所稱的轉讓國有

?地使?權、地上的建筑物及其附著物并取得收?，是指以出售或者其他?式有償轉讓房地產的?為。?地置換中，如

果換出?地是國有?地，并且國有?地使?權發?了轉讓，是有償轉讓房地產的?為，屬于?地增值稅應稅?為。

Q:

11、房地產開發企業將?地（房地產）對外投資或聯營是否繳納?地增值稅？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：“三、?

直接銷售和??房地產的收?確定（?）房地產開發企業將開發產品?于職?福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投

資?、抵償債務、換取其他單位和個?的?貨幣性資產等，發?所有權轉移時應視同銷售房地產,其收?按下列?法和順

序確認：1.按本企業在同?地區、同?年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類

房地產的市場價格或評估價值確定。”

Q:

12、三個公司合并（均不是房地產企業），各?把名下房產過戶到合并后的企業名下，是否需要繳納?地增值稅？

A:

根據《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關?地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）規定，按照法律規定或

者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為?個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有?地、房屋權屬轉移、

變更到合并后的企業，暫不征?地增值稅。

Q:

13、企業進?房地產劃轉的，是否應當征收?地增值稅？

A:

根據《關于企業改制重組有關?地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）規定，除以?地使?權投資于房地產開發企

業?于開發產品或房地產企業以開發產品對外投資需視同按公允價值轉讓房地產計算繳納?地增值稅外，其他情形不征

?地增值稅。

Q:

14、我企業以不動產投資?股，是否需要繳納?地增值稅？

A:

根據《財政部國家稅務總局關于?地增值稅?些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定：“?、關于以房地

產進?投資、聯營的征免稅問題對于以房地產進?投資、聯營的，投資、聯營的??以?地（房地產）作價?股進?投

資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收?地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產

再轉讓的，應征收?地增值稅。”對于以?地(房地產)作價?股進?投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開

發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進?投資和聯營的，均不適?上述暫免征收?地增值稅的規定。

Q:

Q:

15、請問個???房屋進?交換是否征收?地增值稅？

A:

根據《財政部、國家稅務總局關于?地增值稅?些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）?件的規定，對個?之

間互換?有居住?房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征?地增值稅。

Q:

16、開發商將??開發的房?產權辦到??名下，出租了數年后將其銷售，按舊房轉讓繳納?地增值稅嗎？

A:

房?所屬的房地產項?已?地增值稅清算的，按后續管理辦法計算繳納?地增值稅。房?所屬的房地產項?沒有清算

過，根據項?的?項批?房產是?于銷售的，項?已達到清算條件的，按規定對房地產項?進?清算，項?未達到清算

條件的，可先預征?地增值稅；根據項??項批?房產是??的，按舊房轉讓繳納?地增值稅。

Q:

17、旅游設施轉讓要交?地增值稅嗎？

A:

《?地增值稅暫?條例》第2條規定，轉讓國有?地使?權、地上建筑物及其附著物并取得的收?的單位和個?，為?

地增值稅的納稅義務?，應當按照本條例繳納?地增值稅。從上述規定可以看出，?地增值稅是針對納稅?轉讓房地產

?為征收的稅種，稅法規定的房地產包括國有?地使?權、地上建筑物及其附著物。因此，旅游開發公司轉讓的地?開

發設施，如果不是連同?地使?權?并轉讓的，則不屬于房地產交易，不征收?地增值稅；如果是連同?地使?權?并

轉讓的，則屬于轉讓房地產?為，應該征收?地增值稅。

Q:

18、房地產公司開發的?于出租的商業?房是否需要繳納?地增值稅？

A:

不需要繳納?地增值稅。根據《?地增值稅暫?條例》及其實施細則規定，?地增值稅以單位或個?轉讓國有?地使?

權、地上建筑物及其附著物取得的增值額為計稅依據。房地產開發企業將?建的商品房?于出租，因未轉讓，?從實現

轉讓收?從?實現增值，因?不屬于?地增值稅的征收范圍。

Q:

19、企業分?時，轉讓?地和建筑物的，是否免征?地增值稅？

A:

根據最新的《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關?地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）?件的規

定，除涉及房地產開發企業的相關分?業務外，其余的分?業務暫免征收?地增值稅。

Q:

20、企業將房產?償轉讓給關聯企業，是否屬于贈與?為，是否免征?地增值稅？

A:

據《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》第?條規定：“條例第?條所稱的轉讓國有?地使?權、地上的建

筑物及其附著物并取得收?，是指以出售或者其他?式有償轉讓房地產的?為。不包括以繼承、贈與?式?償轉讓房地

產的?為。”另外，根據《財政部國家稅務總局關于?地增值稅?些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第

四點明確：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（?）房產所有?、?地使?權所有?將房屋產權、?地使?權贈與直系

親屬或承擔直接贍養義務?的。（?）房產所有?、?地使?權所有?通過中國境內?營利的社會團體、國家機關將房

屋產權、?地使?權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基?會、希望?

程基?會、宋慶齡基?會、減災委員會、中國紅?字會、中國殘疾?聯合會、全國?年基?會、?區促進會以及經民政

部門批準成?的其他?營利的公益性組織。”因此，企業將房產?償轉讓給關聯企業，不符合免稅贈與條件，應按規定

繳納?地增值稅。

Q:

21、請問房地產企業將開發的部分房產轉為??，清算時是否需要繳納?地增值稅？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)?件的規定，

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業??或?于出租等商業?途時，如果產權未發?轉移，不征收?地增值

稅，在稅款清算時不列收?，不扣除相應的成本和費?。因此，對開發的商品房轉為??或出租等，不論是否辦理產

權，只要產權沒有發?轉移的，不征收?地增值稅。

Q:

22、企業兼并轉讓房地產的是否應征收?地增值稅？

A:

根據財稅字（1995）48號?件第3條規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收?地

增值稅。

Q:

23、職?集資建房是否應繳納?地增值稅？

A:

根據《?地增值稅暫?條例》及其實施細則關于?地增值稅征收范圍的規定，職?集資建房不屬于?地增值稅征收范

圍，不?繳納?地增值稅。

24、房地產開發企業開發的經濟適?房需要繳納?地增值稅嗎？

A:

經濟適?房屬于“普通標準住宅”。納稅?建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項??額的20%的，免征?地增值

稅。根據有關規定，經濟適?住房的利潤率不得超過3%，從利潤率分析，經濟適?住房的?地增值稅增值率不可能超

過20%，因此，房地產開發企業開發的經濟適?住房不需要繳納?地增值稅。

Q:

25、納稅?取得?地應上交的?地出讓?不直接?付給?地部門，?是作為政府部門對企業投資，可否作為計算?地增

值稅扣除項?？

A:

納稅?取得?地的應上交的?地出讓?不直接?付給?地部門，?是作為政府部門對企業投資，如果其?額與?地出讓

合同確定的?地出讓??額?致，并且取得了?地出讓?合法票據，在?地使?權轉讓計算?地增值稅時，應當作為扣

合同確定的?地出讓??額?致，并且取得了?地出讓?合法票據，在?地使?權轉讓計算?地增值稅時，應當作為扣

除項?。

Q:

26、房地產開發項?分期開發，前期項?已核定征收，后期項?如何進?清算？

A:

《?地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第三?六條規定：對于分期開發的房地產項?，各期清算的?式應

保持?致。因此，前期項?已核定征收，后期項?也應該核定征收

Q:

27、?地增值稅應稅收?是否存在應抵減成本的收??

A:

根據?地增值稅暫?條例第?條和?地增值稅暫?條例實施細則第五條規定，?地增值稅應稅收?包括轉讓房地產的全

部價款及有關的經濟收益。因此，對于房地產開發項?中不屬于轉讓房地產的相關收?，稅務機關在?地增值稅應稅收

?審核時，不應計?，應抵減相應成本。如項?完?后處理?地?棚和圍墻、對施?建設?的考核罰款等，應抵減建筑

成本。

Q:

28、房地產開發企業銷售精裝修房時，如其裝修中包括銷售家?電器、可移動家具、??品、可移動裝飾?品(如窗

簾、裝飾畫等)費?是否可以計?開發成本？

A:

房地產開發企業銷售精裝修房，其裝修費?可以計?房地產開發成本。但其裝修費?不包括房地產開發企業??采購或

委托裝修公司購買的家?電器、可移動家具、??品、可移動裝飾?品（如窗簾、裝飾畫等）所發?的?出。房地產開

發企業銷售精裝修房時，如其銷售收?包括銷售家?電器、可移動家具、??品、可移動裝飾?品（如窗簾、裝飾畫

等）等取得的收?，應以總銷售收?減去家?電器等的采購價格作為房地產銷售收?計算?地增值稅。

Q:

29、拆遷安置費，在計算?地增值稅時，應如何扣除？

A:

根據《國家稅務總局關于?地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）相關規定，（?）房地產企業?建

造的本項?房地產安置回遷戶的，安置?房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理

有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（?）款規定確認收?，同時將此確認為房地產開發項?的拆遷補

償費。房地產開發企業?付給回遷戶的補差價款，計?拆遷補償費；回遷戶?付給房地產開發企業的補差價款，應抵減

本項?拆遷補償費。（?）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于??開發建造的，房屋價值按國稅發

[2006]187號第三條第（?）款的規定計算，計?本項?的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購?的，以實際?付的購

房?出計?拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計?拆遷補償費。

Q:

30、房地產開發企業取得?地使?權時?付的契稅，在計算?地增值稅時，應如何扣除？

A:

房地產開發企業為取得?地使?權所?付的契稅，應視同“按國家統?規定交納的有關費?”，計?“取得?地使?權所?

房地產開發企業為取得?地使?權所?付的契稅，應視同“按國家統?規定交納的有關費?”，計?“取得?地使?權所?

付的?額”中扣除

Q:

31、房地產開發費?在計算?地增值稅時，應如何扣除？

A:

（?）財務費?中的利息?出，凡能夠按轉讓房地產項?計算分攤并提供?融機構證明的，允許據實扣除，但最?不能

超過按商業銀?同類同期貸款利率計算的?額。其他房地產開發費?，在按照“取得?地使?權所?付的?額”與“房地產

開發成本”?額之和的5%以內計算扣除。（?）凡不能按轉讓房地產項?計算分攤利息?出或不能提供?融機構證明

的，房地產開發費?在按“取得?地使?權所?付的?額”與“房地產開發成本”?額之和的10%以內計算扣除。全部使??

有資?，沒有利息?出的，按照以上?法扣除。上述具體適?的?例按省級?民政府此前規定的?例執?。（三）房地

產開發企業既向?融機構借款，?有其他借款的，其房地產開發費?計算扣除時不能同時適?本條（?）、（?）項所

述兩種辦法。（四）?地增值稅清算時，已經計?房地產開發成本的利息?出，應調整?財務費?中計算扣除。

Q:

32、房地產開發企業清算時補繳的?地增值稅，是否需要加收滯納?？

A:

根據《國家稅務總局關于?地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，納稅?按規定預繳?地增值

稅后，清算補繳的?地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納?。

Q:

33、企業延遲?付?程款?產?的滯納?能否作為建筑安裝?程成本在?地增值稅前扣除?

A:

《中華?民共和國?地增值稅暫?條例實施細則》第七條第?款規定,開發?地和新建房及配套設施的成本,是指納稅?

房地產開發項?實際發?的成本。延遲?付?程款?產?的滯納?或罰息不屬于建筑安裝?程實際發?的各項勞務成

本。因此,對于延遲?付?程款?產?的滯納?或罰息不能作為?地增值稅扣除項?。

Q:

34、如何確認?地增值稅清算條件中的房地產開發項?是否已竣?驗收?

A:

《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第?條第?款第?

項“已竣?驗收的房地產開發項?”中的“已竣?驗收”,是指其開發產品符合下列條件之?的情形:(?)開發產品竣?證明材

料已報房地產管理部門備案;(?)開發產品已開始投?使?;(三)開發產品已取得初始產權證明。

Q:

35、房地產開發企業收取的裝修費能否計?房地產開發成本？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）?件的規

定：“四、?地增值稅的扣除項?房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費?可以計?房地產開發成本。

Q:

36、返還款或獎勵款?地增值稅如何處理？

A:

按?地增值稅法規的規定，?地增值稅按照轉讓房地產所取得的收?減除條例第六條規定扣除項??額后的增值額和條

例規定的稅率計算征收。?地增值稅暫?條例實施細則對扣除項?中“取得?地使?權所?付的?額”規定為取得?地使

?權所?付的地價款和按國家統?規定交納的有關費?。房地產開發企業收到政府返還的“?地出讓?”或政府給予獎勵

款，應根據給予資?的性質及具體要求分別進?不同處理，如是政府對房地產開發企業的?種補助，記?營業外收?，

如是?地出讓?返還款，扣減?地成本。但具體以各地稅收政策為準。

Q:

37、房地產開發企業按?地出讓合同規定配建的保障性?房，在?償移交給政府時，?地增值稅處理是否要視同銷售？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，房地

產開發企業開發建造的與清算項?配套的居委會和派出所?房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱?

站、??、?體場館、學校、幼?園、托?所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體

業主所有的，其成本、費?可以扣除；2.建成后?償移交給政府、公?事業單位?于?營利性社會公共事業的，其成

本、費?可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收?，并準予扣除成本、費?。因此，建成后?償移交給政府的保障

房?地增值稅不應視同銷售處理，所發?的成本費?應當允許在計算?地增值稅時予以扣除。

Q:

38、?程監理費計算?地增值稅時應如何扣除？

A:

建設?程監理，是指由具有法定資質條件的?程監理單位，根據發包?的委托，依照法律、?政法規及有關的建設?程

技術標準、設計?件和建設?程合同，對承包?在施?質量、建設?期和建設資?使?等??，代表發包?對?程建設

過程實施監督的專門活動。所以?程監理費應當作為房地產開發成本計?扣除項??額。

Q:

39、產開發企業在開發房產過程中，受讓?地使?權時繳納的契稅，能否在計算?地增值稅時扣除？

A:

根據《國家稅務總局關于?地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函［2010］220號）的規定，房地產開發企業為取得

?地使?權所?付的契稅，應視同“按國家統?規定交納的有關費?”，計?“取得?地使?權所?付的?額”中扣除。應將

繳納的契稅計?取得?地使?權所?付的?額中扣除。

Q:

40、企業在開發間接費?中計提的福利費，在計算?地增值稅時如何扣除？

A:

房地產開發企業按規定在開發間接費?中列?的?資，對應發?的職?福利費，可以計?開發間接費?，但應當在開發

間接費?中允許列?的?資總額的14%以內按實列?。

Q:

41、房地產開發項?在?程竣?驗收后，補開的建安?程發票是否可以在項??地增值稅清算時可以扣除？

41、房地產開發項?在?程竣?驗收后，補開的建安?程發票是否可以在項??地增值稅清算時可以扣除？

A:

房地產開發項?在?程竣?驗收后，補開的建安?程發票的，經過稅務機關核實，發票所載?程確實屬于所清算的房地

產項?，并且能夠提供?程施?合同和?程結算資料，發票所載?程費?是真實合理的，可以在房地產項?清算時扣

除。

Q:

42、房地產開發企業聘請的中介機構，負責企業開發樓盤的全程管理監督，將樓盤打造成?定品牌。企業向該中介機構

所?付的費?，應如何歸集？

A:

房地產開發企業發?的上述費?屬于管理費?，可以作為房地產開發費?在計算?地增值稅時按規定扣除。

Q:

43、清算后再轉讓的房地產，轉讓收?不能在轉讓后?次收回的，應在什么時間進?后續轉讓房地產的?地增值稅的申

報？清算后再轉讓的房地產清算?式如何確定？

A:

《國家稅務總局關于?地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第?條規定：?地增值稅清算時，已

全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載?額確認收?；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙?簽訂的銷售合

同所載的售房?額及其他收益確認收?。因此納稅已清算?地增值稅的房地產項?繼續轉讓的，其?地增值稅應當于開

具商品房銷售發票的次?或者交易雙?簽訂的銷售合同的次?申報。同?個房地產項?的房地產?地增值稅清算?式應

當保持?致，清算后再轉讓的房地產的清算?式按整個房地產項?清算時的清算?式確定。

Q:

44、項?清算時未售部分的成本、費?、稅?如何扣除？未售部分的將來的成本、費?、稅?、預征稅款的處理？

A:

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第?條的規

定：在?地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅?應按規定進??地增值稅的納稅申報，扣

除項??額按清算時的單位建筑?積成本費?乘以銷售或轉讓?積計算。單位建筑?積成本費?=清算時的扣除項?總

?額÷清算的總建筑?積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時按上述?法計算其成本、費?。未

售部分銷售時已預征的稅款在計算?地增值稅予以扣除。

Q:

45、清算后再轉讓的房地產，轉讓收?不能在轉讓后?次收回的，應在什么時間進?后續轉讓房地產的?地增值稅的申

報？清算后再轉讓的房地產清算?式如何確定？

A:

《國家稅務總局關于?地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第?條規定：?地增值稅清算時，已

全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載?額確認收?；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙?簽訂的銷售合

同所載的售房?額及其他收益確認收?。因此納稅已清算?地增值稅的房地產項?繼續轉讓的，其?地增值稅應當于開

具商品房銷售發票的次?或者交易雙?簽訂的銷售合同的次?申報。同?個房地產項?的房地產?地增值稅清算?式應

當保持?致，清算后再轉讓的房地產的清算?式按整個房地產項?清算時的清算?式確定。

Q:

46、請問房地產開發企業發?的預提費?，能否在?地增值稅清算時扣除？

A:

《根據《國家稅務總局關于房地產開發企業?地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條的

規定，房地產開發企業的預提費?，除另有規定外，不得扣除。根據《國家稅務總局關于印發＜?地增值稅清算管理規

程＞的通知》（國稅發〔2009〕91號）?第???條的規定，審核扣除項?是否符合下列要求：（?）在?地增值稅

清算中，計算扣除項??額時，其實際發?的?出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（?）扣除項??額中所歸

集的各項成本和費?，必須是實際發?的。因此，房地產開發企業的預提費?，除另有規定外，不得扣除。

Q:

47、在什么條件下，按房地產評估價格計算征收?地增值稅？

A:

納稅?有下列情形之?的，按照房地產評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（2）提供扣除項??

額不實的；（3）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，??正當理由的。

Q:

48、請問印花稅是否可以在計算?地增值稅時扣除？

A:

根據《財政部、國家稅務總局關于?地增值稅?些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條的規定，關

于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產

開發企業按照《施?、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列?管理費?，已相應予以扣除。其他

的?地增值稅納稅義務?在計算?地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

Q:

49、如何確定?地增值稅的納稅申報時間？

A:

《?地增值稅暫?條例》第10條規定，?地增值稅納稅義務?應在轉讓房地產合同簽訂之?起7?內，到房地產所在地

稅務機關辦理申報納稅，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、?地使?權證書、?地轉讓、房屋買賣合同、房地產評

估報告及與轉讓房地產有關的其他資料。

Q:

50、建造?級公寓出售,增值額未超過扣除項??額的20%,是否可以免征?地增值稅?

A:

根據《?地增值稅暫?條例》第?條第?項的規定,納稅?建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項??額20%的,免

征?地增值稅。根據《?地增值稅暫?條例實施細則》第??條的規定,條例第?條第?項所稱的普通標準住宅,是指按

所在地?般民?住宅標準建造的居住?住宅。?級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。因此,建造?級公寓出售

不能免征?地增值稅。