網絡推廣項目

關于網絡推廣方案模板匯總七篇

網絡推廣方案篇1

在進行營銷策劃的時候，我們面臨兩個最大的難題：一是如何將更多的產品

信息更準確地傳遞給目標消費群，二是要知道目標消費群對產品有什么看法。

而網絡，作為第四媒體的興起，將這種大規模互動營銷的設想變為了現實。

房地產網絡營銷運作模式

房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營

銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息

平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體

發生相互的信息交流。

其信息流向是雙向而并非單向的。

房地產網絡營銷具有以下七大優勢

有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高

網絡廣告與傳統廣告相比，不單止高效，而且低價。

整合互補，網絡營銷的成長之道

網絡推廣方案篇2

改革開放二十多年來，我國的住房改革也不斷深入，房地產市場逐步發展壯

大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環

節和手段，也越來越受到開發商們的重視。__針對目前房地產行業的現狀，將房

地產行業較為流行的營銷思路按照營銷學中的產品（Product）﹑價格（Price）

﹑渠道（Place）、促銷（Promotion）四個基本要素組合做出相關的分析。

一﹑我國房地產業目前的基本情況

中國的房地產業是隨著改革開放的浪潮逐步發展壯大起來的，雖然只有短短

一、二十年的時間，但其勢頭卻十分迅猛，逐漸發展成為國民經濟的支柱產業和

先導產業。目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發投資迅速增加，個人

購房在房地產交易中已占有相當大的比例。據國家統計局統計快報顯示，1~11

月，全國房地產開發完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%（東部﹑中部

﹑西部地區的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%），高于同期固定資產投資增幅13.4

個百分點，占固定資產投資的23%，其中，商品住宅開發完成投資3400億元，

增長30.5%，占全部投資比重的70%。商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長

24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長30.4%；竣工面積1.06億平方米，

增長17.2%；銷售面積1.04億平方米，增長20.8%，個人購房比重達到93.9%，

廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，

遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。商

品房價格增長6.1%，其中商品住宅價格增長6.6%。統計數據顯示，我國的房地

產業在經過十多年的發展之后，已經漸漸趨于成熟并顯現出良好的發展勢頭和廣

闊的市場空間。

二﹑房地產營銷的內涵及其意義

所謂房地產營銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企

業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經

過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企

業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理

解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、

方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等

組成。

目前，從我國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平

相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社

會生產等方面，政府仍然起著較大的作用。政府對經濟干預的目的，是為了提高

投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這

個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然目前房地產行業發展勢

頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地

產營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能

夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商

必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最

終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但目前許多開發商都還缺乏以顧

客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，

或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅

產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而

實現企業自我發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發

經營成敗的關鍵。

三﹑房地產營銷策略

由于房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一

般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標

及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。由于目前房地產行業的迅猛發展，一

些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教

授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地

產營銷中的應用。它有悖于營銷學中傳統的4P策略，將消費者置于房地產營銷

的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿

為首要因素和根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略

轉移，但筆者認為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，

還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，__仍將按照營銷學中傳

統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。

目前我國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階

段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，

無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人

心。消費者開始注意產品的本身。目前購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規

項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品

策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據目前的市場情況進行合

理的創新。

（一）房地產營銷產品策略（Product）

房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需

要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營

銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們

需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。

3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保

證公共設施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個

概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必

須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感﹑安全感是所

有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；

真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產

品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的

也是這兩個方面。

首先是房地產品牌營銷。

目前的房地產產品營銷已經由對單一的樓盤進行營銷發展到對整個房地產

企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌

才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業

﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等

條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，

“品牌”為什么就會比“產品”厲害？因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性

的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保

障的、是親切有人性的。而“產品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而

顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐

富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產品”則沒有。

產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的

品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來并

有意識地賦予產品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產品”才真正升華為

“品牌”。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現

相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不

斷重復消費。

隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要

素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房

地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全

方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消

費者的品牌忠誠度，為后續產品的開發銷售提供條件。

其次是房地產產品的特色營銷

消現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往

把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一

個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有采取人無我有，

人有我優，人優我奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。

目前已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強

化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小

區布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，

突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨

具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作

為經濟適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受

年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件

知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，

以及“星海人家”的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色

化樓盤。

再次是消費者居住環境的打造。

隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈

關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售

價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，

花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有

污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫

插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者

營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有不少開發商提出的“搞房地產要先搞

環境”“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997

年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風”的嶄新概念，摒棄了當

時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化

率。隨后出現的“國貿花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。后來的

“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和“盛大花園”

以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業

績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊

草坪就冠之以“環保小區”、“生態家園”，任意夸大物業賣點，不僅完全偏離

了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。

目前，盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同

時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。它

與綠色營銷的區別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且

綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內涵是豐富的，

它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等）營造，也包括

了住宅單元內中空間（朝向、層次、通風、采光、干濕等）的營造。因此，綠化

營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的

能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多

維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要

求。所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才

能實現真正意義上的環保營銷。

再次是房地產產品文化營銷。

當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。項目選址對歷史文

脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不

到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力

越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內

涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注

意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的

文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復興路

上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區

安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神

等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話

情調。

另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心

與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98

十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧

的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間

的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，

讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當樸實，卻又那么珍貴，讓我們久久

回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施

的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文

化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費

苦心，不僅在建筑風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐

富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化

營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

（二）房地產營銷價格策略（Price）

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品

經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價

方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里

將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。

1、房地產定價方法

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，

樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分

是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧

客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是

顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此

不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大

幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個

方法：

（1）市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接

比較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。

（2）成本法。以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必

需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的'價格。

（3）收益法。將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純

收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。

（4）剩余法。將估價房地產的預期開發后的價值，扣除其預期的正常開

發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩余之數來確定估價對象房地產

的價格

當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄

清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商

采用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而采用高價

策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸

引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

2、定價比例

一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4

層（9層以下）為最好。然后確定一個樓層系數，標準層以上一般每層加價比例

為0.8％，標準層以下每層下調0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，

一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街

景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街

景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音

大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景

觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和

好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅

平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50％。

3、價格調整策略。

房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。

直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀

明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：（1）基價調整。基價調整就是對一

棟樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，

基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的

調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對；（2）差

價系數的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價

格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異

性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數的

調整就要求我們根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將

好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各

種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開

發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個

月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。

優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折

讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售

氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣

和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣；買房送空調、

送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先

要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所

讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進

銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多

彩為開發商標新立異提供了可能。

（三）房地產營銷渠道策略（Place）

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑

委托代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷﹑房地產超市等。

企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產

產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在于它可以幫助房地產開發企

業節省一筆數量可觀的委托代理推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但推

銷經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產

市場正處于起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗

還有待于積累發掘。所以目前它還是我國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場

發展的將來，它依然會占據重要位置。

委托代理推銷，是指房地產開發企業委托房地產代理推銷商來推銷其房地產

產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委托，尋找消

費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委托代理商可以分為

企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后

者是指中介代理的個人，即經紀人。

網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，目前它也運用到了房地產市

場營銷上，目前國內出現了一些以房地產為主要內容的，如搜房網﹑中房網等，

它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也

利用internet網絡資源，進行網絡營銷。9月，上海“青之杰”花園推出了全

國第一本電子樓書，標志著網絡房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商

都在互聯網上注冊了自己的，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式

交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、

圖文并茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內

裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步

發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的

出現表明我國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個

以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是我國樓市營銷理

念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉

機。

（四）房地產營銷促銷策略（Promotion）

房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用

戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識

房地產產品的特點與功能，激發其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售

的目的。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業

推廣。

1﹑廣告

廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產

廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、

學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。

房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。利用印刷品

進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報

刊﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房

地產廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及

電臺﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告；（4）現場廣告。

在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項

目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。

根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告

類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。

2、營業推廣

營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的

鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣

刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建

筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相

關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。

另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代

言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企

業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的

房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞臺，據統計，每次房交會上，各房地

產開發商都會有一個不凡的成交量。

3、人員促銷

房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消

費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在于：

目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯絡與密切同客

戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業的開發建設和營銷動向。

當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備

以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構；及時掌握正確的房

地產市場信息；具有良好的經營理念和業務素質。

促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、

姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。

4、公共關系

房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助

房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形

象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關系的內容

主要可以包括：

制造噱頭和危機公關

人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公

關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒

體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。

建立與各方面的良好關系

開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久

的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是

最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費

者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意

關系營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，

更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

四﹑結束語

綜上所述，房地產營銷策略大致可以分為以上幾個方面內容。房地產營銷對

提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的

作用，由于目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成為

房地產開發的一個重要組成部分，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現

實意義。

網絡推廣方案篇3

一、微——餐飲行業門戶

針對餐飲行業的移動互聯網門戶建設，重點突出特價優惠菜品、推薦菜品、

招牌主打菜品等全方位展示功能，將商家信息第一時間全面展示在微信端，方便

消費者查看并使消費者第一時間被誘人的菜品吸引，直接促成消費。

二、微活動

餐飲行業巨大的客流量會為商家帶來巨大的發展機會，然而餐飲行業消費者

忠誠度很低的問題成為每個商家的困擾。微一方針對餐飲行業研發的微活動在迅

速吸引消費者關注的同時，定期的營銷活動還能促進消費者對品牌的忠誠度，最

終將客流量轉化為客留量。

三、微預約

預約訂座功能

針對線下餐廳用餐高峰期客流量較大而餐廳接待能力有限的情況，它推出微

信端預約訂座功能，消費者在微信端提前預約，操作便捷，同時能省去大量等待

排隊的時間，也給商家提前準備菜品、安排座位的時間，提供更周到的服務，提

升消費者對商家的好感度和忠誠度。

四、LBS圖文回復

基于消費者對于餐飲行業具體地理位置的需求，微一方研發出來的，LBS

圖文回復是由商家設置店鋪位置，用戶提交當前所在位置后，可以找到最近的商

家店鋪，并進行一鍵導航、一鍵撥號，如果店鋪當前有進行的活動(如：優惠券、

刮刮卡)，也可把活動顯示出來。

五、微信會員卡

由于餐飲行業的普遍性，幾乎每個人都是餐飲行業的用戶，但是每個商家卻

對自己的消費者卻并不了解。也對消費者忠誠度的提升形成一定障礙。它推出的

微會員功能可收集會員信息建立商家的消費者數據庫，從而為會員提供專屬服

務，提升服務質量的同時，微會員也可將促銷優惠、會員專享等服務信息直接顯

示在微會員頁面，將商家已有的線上用戶吸引至線下進行消費，直接促進商家的

營業額提升。

六、360全景展示全方位多層次展示企業特色，美食特色等。這些特色的

應用足以撐起餐飲營銷的大梁，而微一方將以最優質的團隊為大眾服務。它將網

絡營銷平臺中各項需求量身打造嵌入至微信當中，使企業通過營銷微信公眾平臺

更方輕松的拉近與消費者間的距離，增加營銷的機會，減少營銷的成本，壯大了

企業。

網絡推廣方案篇4

在淘寶的銷售數據中，女鞋銷售金額以及成交數量都是各類目中的第一名。

發展至今，女鞋類店鋪數量也占淘寶各類目第一，綜合各方面因素對淘寶女鞋現

狀的優勢以及不足以進行分析。

第1部分策劃執行方案

1.1DD女鞋的現狀分析

在淘寶的銷售數據中，女鞋銷售金額以及成交數量都是各類目中的第一名。

發展至今，女鞋類店鋪數量也占淘寶各類目第一，綜合各方面因素對淘寶女鞋現

狀的優勢以及不足以進行分析。

1.1.1優勢

我們店鋪有穩定的貨源，以及我們的貨源有質量保證以及7天無條件退換貨

的保證。加了消保和直通車可以優先推薦我們店鋪。

1.1.2劣勢

前面也提到了女鞋是淘寶第一大行業，在優勢的背后也有著劣勢。在淘寶上，

女鞋店鋪多，和我們做同類產品不在少數，而且價格相當透明化，所以相比女鞋

實體店來說，競爭壓力大很多。并且現在網店處于初開階段，知名度較小，來店

里購物的人相對比較少。而且淘寶上女鞋款式更新快，對像我們這類的小賣家來

講就更加的有壓力了。一來，激烈的競爭直接導致降低了利潤;二來，服裝更新

換代周期短也導致了存貨壓力，增加了投入壓力。

1.1.3機會

服裝是每個人的生活必需品，所以更換周期短，人們購買頻率高。

現下的社會，網民已經有9億多人，網購已經逐漸的更加深入的進入到了人

們的生活當中。

網絡覆蓋面積越來越廣，農民等低收入人群也接觸了網絡，潛移默化中潛在

顧客在逐漸的增加。

淘寶的普通店鋪開店不需要營業執照，這樣就為新開店鋪的店家提供了很大

的方便。

國家放寬了網上購物的政策，給予了大學生更多的創業機會。

1.1.4威脅

充當開拓新市場的角色，面臨的挑戰比較重大。

物流壓力，總所周知順豐快遞是比較有實力的快遞，但是價格較高，所以很

多店家都會選擇價格較實惠的快遞。于是到了每年網購高峰期，就會導致快遞公

司就會應接不暇。

市場上存在大量同類店鋪，導致商品種類繁多，因此競爭也顯得更加激烈。

存在不正當的競爭，許多賣家為了吸引消費者，就會降低價格，同時也降低

了服裝質量，于是會打擊到消費者對網購的信心。

在營銷策劃方面，店與店之間模仿太多，很少有突出新意的，就會給消費者

帶來審美疲勞，失去購買樂趣。

網上交易時相對于實際交易來說，安全性較低，所以可能造成資金的流失。

沒有明確的法律支持，也就是我國在電子商務領域的立法工作還沒有完善。

1.2潛在客戶群體

1.2.1她們是?

通過對網上問卷調查的方式得知網購女鞋消費者的主要在18-25歲之間，我

們店鋪主要是針對18-25歲有消費條件的愛美時尚的女性。

1.2.2她們關注什么?

我們面對的消費群體是年輕愛美的時尚女性，所以她們在購買服裝時，最首

要考慮的就是服裝的款式，所以設計出時尚獨特的服裝款式是很有必要的。同時

雖然她們已經具有了消費的實力，但是由于女鞋更新周期短，所以購買頻率高，

但是她們在消費時也很看重服裝的價格方面。價格不能太低，太低會使她們覺得

服裝品質不好，太高覺得消費起來會有壓力，所以經濟實惠的，具有高性價比的

服裝會是她們的首選。

1.3網絡推廣方法及策略

1.3.1微博推廣

在

微博發表關于如何鑒別真假皮的發放等微博。

1.3.2論壇社區發帖

我們會在女鞋愛好者的論壇里發我們店鋪的帖子。

1.3.3軟文推廣

在女性雜志上擬寫軟文進行推廣。

1.3.3活動推廣

店鋪每周都會策劃一些優惠活動吸引新老顧客的光臨。

1.3.4關聯銷售

在本產品的詳情里關聯其他與本產品類似的產品組合銷售。

1.3.5友情鏈接

與其他同學的女鞋店創建友情鏈接。

1.3.6阿里媽媽

借助阿里媽媽平臺撰寫軟文進行推廣。

1.4工作進度及人員安排

1.5效果評估監測

1.5.1我們的微博到達100個粉絲以及保證發的微博能有20的瀏覽量。

1.5.2通過賣家平臺的量子恒道能達到80的瀏覽量以及20的訪客量。

第2部分網絡推廣方式

2.1利用搜索引擎進行推廣

每天都在百度知道里面提問，設置店鋪關鍵字并進行互動。

2.2利用論壇進行手工推廣

在女性關注度高的論壇里更新店鋪的最新產品以及店鋪的促銷活動。

2.3利用軟件進行推廣

在天涯論壇以消費者的角度寫軟文，潛移默化的進行店鋪以及產品的推廣，

這樣不容易被刪帖。

2.4開通直通車

開通直通車設置最新和最熱的產品進行推廣，并打造我們店鋪的熱賣產品。

第3部分方案執行計劃

3.1第一階段(3-4月)——初期推廣

3.1.1自身完善

完善店鋪的內容：比如裝修店鋪，寶貝上新，注意不要有錯誤寶貝，錯誤鏈

接。優化寶貝關鍵詞。及時更新店鋪的實時動態，設置店鋪活動，比如天天特價，

限時包郵，滿百包郵，開直通車等，以此來提高店鋪瀏覽量。

3.1.2QQ推廣(QQ空間，QQ好友，QQ群)

在QQ上進行推廣，吸引熟人當中的潛在消費者，以此來為店鋪帶來銷量。

并給以優惠，將其培養為店鋪的長期忠實消費者。同時在其間建立口碑，從而吸

引更多的消費者。

3.1.3預計瀏覽量達到，訪客量到達80。

3.2第二階段(4-6月)——中期推廣

3.2.1論壇推廣

選擇知名度高的注冊論壇、企業博客、社區，活躍論壇，博客需要完善內容，

設置標簽、關鍵詞與公司建立鏈接，并且注意時常更新、維護，利用社區廣泛的

人際關系，宣傳推廣。

3.2.2軟文推廣

在行業性的(比如衣聯網，中國服裝網)發布有關店鋪內商品或特色活動的軟

文，針對我們店鋪的促銷活動項目配合推廣，一方面宣傳我們的活動，另一方面

借助活動來提升店鋪的知名度，提高店鋪瀏覽量。

3.2.3預計瀏覽量達到80，訪客量到達20。

3.3第三階段(7月以后)

綜合利用初期和中期的推廣方式，進行長期推廣，建立形象和品牌，在消費

者中樹立口碑，進行口碑營銷。

不斷的維護各個宣傳渠道，保持信息的通暢，隨著市場的變化適當調整營銷

模式。

共同建立統一的同步宣傳，各宣傳渠道形成360度的網絡，全面覆蓋市場，

打造優秀的品牌口碑。

為客戶提供優質服務，我們的目標：是為客戶贏得更多的客戶，我們的使命：

是成為客戶的最佳輔助源泉。

網絡推廣方案篇5

合作條件

1.面向人群：希望擁有一份事業，有一定自由支配時間并尋求高收入者(大

學生、全職媽媽、上班族做兼職、時間自由安排者、創業者)

2.基礎條件：有責任心、有耐心，了解微信體系的基礎功能。

加盟方式及費用

1.公司加盟

加盟費為：省會一線城市10萬元，市級5萬元，縣級3萬元。。

加盟城市注冊分公司，團隊運作，共享城市生活百事通品牌。總公司技術全

程跟蹤支持，可面向全國加盟招商。

2.個人加盟采用0加盟費用，一部手機成就你的創業夢想!

加盟費為：省會一線城市5000元，市級3600元，縣級2600元。

共享城市生活百事通品牌，當地分公司技術支持，當地分公司團隊保證，可

面向全國招商加盟。

貢獻值累計達到15000元，全額返還合作者當初繳納的合作履約金。

合作流程

1.確定加盟意向，篩選加盟城市。

2.加盟人身份核實，身份證掃描件或者拍照(入檔)

3.繳納代理保證金

4.發放電子合同，確定合同內容

5.發放統一平臺號、授權書等文件及權限

業務培訓

1.公司加盟

確定加盟城市并簽訂合同后，由總公司培訓部進行系統培訓，學習專項技能

技巧，增強業務知識理解。

公司技術部為分公司制作統一微信平臺，并現場或遠程指導分公司技術指

導。

總公司全程跟蹤分公司發展，不同時期給予不同的策劃方案，并全程指導分

公司方案實施。

2.個人加盟

確定加盟城市并簽訂合同后，由總公司通知當地分公司進行系統培訓(如當

地沒有設立加盟分公司，由總公司培訓部培訓)，學習專項技能技巧，增強業務

知識理解。

業務開展

概述：城市生活百事通一個半公益的網絡推廣平臺，作為平臺管理員，利用

微信朋友圈做信息展示平臺，通過平臺收集篩選、發布便民信息(免費)和商業信

息(收費)

1.便民信息分類：房屋租賃、房屋出售、尋人交友、招聘求職、二手買賣、

信息咨詢、順風車等

2.便民信息處理：管理員在日常平臺維護中應耐心責任的處理用戶提供的信

息，屏蔽不良信息，反饋優質信息。

3.商業信息定義：任何企業、組織或個人利用我平臺以達成銷售、推廣、集

粉等直接或間接盈利為目的的信息都定義為商業信息。

4.商業信息發布：自付費日起按規定時間、格式、要求發布信息到朋友圈。

合作收益

1、廣告費收益：

A個人加盟：根據合作者談來廣告費用提取70%一次性返給合作者。剩余30%

屬于合作者對公司的貢獻值，貢獻值累計達到15000元，全額返還合作者當初繳

納的合作履約金。(注：公司獎勵的廣告單不記為貢獻值即總公司或分公司接單

會分發到個人合作者)

B公司加盟：加盟分公司即成為百事通網絡廣告推廣公司，團隊獨自承接微

商和實體店廣告業務，賺取相應地區的廣告費用以及百事通大團隊之間的相互推

廣的廣告費用。

個人加盟者加盟相應地區的個人代理，代理費用除推廣人員提成外的所有費

用歸分公司所有。

2、廣告單獎勵：

A團隊合作者成功推薦其他微友與百事通公司合作以后，獎勵價值800元

~1700元不等的廣告單。

3、銷售收益：根據合作者所賣公司產品每單收益30%~50%不等。

統一管理

統一昵稱

統一設置微信

統一頭像

統一朋友圈

平臺優勢

城市生活百事通網絡技術服務有限公司堅持為合作伙伴創造價值為核心，以

全國首創“公司團隊加個人代理模式”。力爭在全國打造一個最具影響力的網絡

平臺。

網絡推廣方案篇6

改革開放二十多年來，我國的住房改革也不斷深入，房地產市場逐步發展壯

大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環

節和手段，也越來越受到開發商們的重視。__針對目前房地產行業的現狀，將房

地產行業較為流行的營銷思路按照營銷學中的產品(Product)﹑價格(Price)﹑

渠道(Place)、促銷(Promotion)四個基本要素組合做出相關的分析。

一﹑我國房地產業目前的基本情況

中國的房地產業是隨著改革開放的浪潮逐步發展壯大起來的，雖然只有短短

一、二十年的時間，但其勢頭卻十分迅猛，逐漸發展成為國民經濟的支柱產業和

先導產業。目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發投資迅速增加，個人

購房在房地產交易中已占有相當大的比例。據國家統計局統計快報顯示，1~11

月，全國房地產開發完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%(東部﹑中部﹑

西部地區的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產投資增幅13.4個

百分點，占固定資產投資的23%，其中，商品住宅開發完成投資3400億元，增

長30.5%，占全部投資比重的70%。

商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長24.4%，其中，新開工面積2.3億

平方米，增長30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長17.2%;銷售面積1.04億平

方米，增長20.8%，個人購房比重達到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北

﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南

﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。商品房價格增長6.1%，其中商品

住宅價格增長6.6%。統計數據顯示，我國的房地產業在經過十多年的發展之后，

已經漸漸趨于成熟并顯現出良好的發展勢頭和廣闊的市場空間。

二﹑房地產營銷的內涵及其意義

所謂房地產營銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企

業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經

過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企

業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理

解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、

方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等

組成。

目前，從我國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平

相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社

會生產等方面，政府仍然起著較大的作用。政府對經濟干預的目的，是為了提高

投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這

個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然目前房地產行業發展勢

頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地

產營銷方面，這個問題同樣存在。

在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其

為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求

開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進

企業的不斷發展，但目前許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理

念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上

的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是

開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手

段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

三﹑房地產營銷策略

由于房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一

般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標

及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。由于目前房地產行業的迅猛發展，一

些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教

授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產

營銷中的應用。

它有悖于營銷學中傳統的4P策略，將消費者置于房地產營銷的核心地位，

無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和

根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但筆者

認為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是

4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，__仍將按照營銷學中傳統的4P理論

對房地產營銷策略進行分析。

目前我國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階

段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，

無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人

心。消費者開始注意產品的本身。目前購房者的經驗越來越多，日趨理性;違規

項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品

策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據目前的市場情況進行合

理的創新。

(一)房地產營銷產品策略(Product)

房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需

要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營

銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們

需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。

3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保

證公共設施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個

概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必

須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感﹑安全感是所

有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線;

真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產

品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的

也是這兩個方面。

首先是房地產品牌營銷。

目前的房地產產品營銷已經由對單一的樓盤進行營銷發展到對整個房地產

企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌

才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業

﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等

條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，

“品牌”為什么就會比“產品”厲害?因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性

的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保

障的、是親切有人性的。而“產品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而

顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐

富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產品”則沒有。

產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的

品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來并

有意識地賦予產品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產品”才真正升華為

“品牌”。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現

相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不

斷重復消費。

隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要

素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房

地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全

方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消

費者的品牌忠誠度，為后續產品的開發銷售提供條件。

其次是房地產產品的特色營銷

消現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往

把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一

個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有采取人無我有，

人有我優，人優我奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。

目前已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強

化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小

區布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，

突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨

具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作

為經濟適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受

年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件

知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，

以及“星海人家”的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色

化樓盤。

再次是消費者居住環境的打造。

隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈

關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售

價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，

花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有

污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫

插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者

營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有不少開發商提出的“搞房地產要先搞

環境”“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997

年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風”的嶄新概念，摒棄了當

時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化

率。隨后出現的“國貿花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。后來的

“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和“盛大花園”

以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業

績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊

草坪就冠之以“環保小區”、“生態家園”，任意夸大物業賣點，不僅完全偏離

了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。

目前，盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同

時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。它

與綠色營銷的區別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且

綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主;綠色營銷的內涵是豐富的，

它不僅包括了外部空間(綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等)營造，也包括了

住宅單元內中空間(朝向、層次、通風、采光、干濕等)的營造。因此，綠化營銷

與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量

交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多維度

競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。所

以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現

真正意義上的環保營銷。

再次是房地產產品文化營銷。

當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。項目選址對歷史文

脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不

到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力

越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內

涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注

意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的

文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復興路

上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區

安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神

等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話

情調。

另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心

與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98

十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧

的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間

的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，

讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當樸實，卻又那么珍貴，讓我們久久

回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施

的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文

化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費

苦心，不僅在建筑風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐

富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化

營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

(二)房地產營銷價格策略(Price)

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品

經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價

方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里

將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。

1、房地產定價方法

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，

樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分

是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧

客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是

顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此

不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大

幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個

方法：

(1)市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比

較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。

(2)成本法。以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需

費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。

(3)收益法。將預期的估價對象房地產未來各期(通常為年)的正常純收益

折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。

(4)剩余法。將估價房地產的預期開發后的價值，扣除其預期的正常開發

費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩余之數來確定估價對象房地產的

價格

當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄

清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商

采用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場;而采用高價

策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸

引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

2、定價比例

一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9

層以下)為最好。然后確定一個樓層系數，標準層以上一般每層加價比例為0.8%，

標準層以下每層下調0.5%。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應為低

價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街

景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街

景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，

塵埃多，朝向系數亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，

一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向

全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅

平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。

3、價格調整策略。

房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。

直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀

明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：(1)基價調整。基價調整就是對一棟

樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基

價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調

整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對;(2)差價系數

的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由

房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異性而為

市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數的調整就

要求我們根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單

元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型

單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開發商經

常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調

整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。

優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折

讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售

氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣

和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣;買房送空調、

送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先

要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所

讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進

銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多

彩為開發商標新立異提供了可能。

(三)房地產營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑

委托代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷﹑房地產超市等。

企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產

產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在于它可以幫助房地產開發企

業節省一筆數量可觀的委托代理推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%)，但推銷

經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產市

場正處于起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還

有待于積累發掘。所以目前它還是我國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發

展的將來，它依然會占據重要位置。

委托代理推銷，是指房地產開發企業委托房地產代理推銷商來推銷其房地產

產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委托，尋找消

費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委托代理商可以分為

企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后

者是指中介代理的個人，即經紀人。

網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，目前它也運用到了房地產市

場營銷上，目前國內出現了一些以房地產為主要內容的，如搜房網﹑中房網等，

它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時，許多房地產商也

利用internet網絡資源，進行網絡營銷。9月，上海“青之杰”花園推出了全

國第一本電子樓書，標志著網絡房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商

都在互聯網上注冊了自己的，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式

交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、

圖文并茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內

裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步

發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的

出現表明我國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個

以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是我國樓市營銷理

念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉

機。

(四)房地產營銷促銷策略(Promotion)

房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用

戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識

房地產產品的特點與功能，激發其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售

的目的。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業

推廣。

1﹑廣告

廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產

廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、

學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。

房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。利用印刷品進

行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報刊

﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地

產廣告的有效載體;(2)視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑

廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告;(4)現場廣告。在施工現場

豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況;(5)

信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。

根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告

類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。

2、營業推廣

營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的

鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣

刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建

筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相

關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。

另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代

言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企

業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的

房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞臺，據統計，每次房交會上，各房地

產開發商都會有一個不凡的成交量。

3、人員促銷

房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消

費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在于：

目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯絡與密切同客

戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業的開發建設和營銷動向。

當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備

以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構;及時掌握正確的房

地產市場信息;具有良好的經營理念和業務素質。

促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、

姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。

4、公共關系

房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助

房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形

象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關系的內容

主要可以包括：

制造噱頭和危機公關

人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公

關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒

體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。

建立與各方面的良好關系

開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久

的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是

最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費

者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意

關系營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，

更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

四﹑結束語

綜上所述，房地產營銷策略大致可以分為以上幾個方面內容。房地產營銷對

提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的

作用，由于目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成為

房地產開發的一個重要組成部分，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現

實意義。

網絡推廣方案篇7

1.搜索引擎SEO

(1)根據行業、不同的用戶屬性、產品屬性等，建立多維度的用戶搜索關鍵

詞庫，根據關鍵詞庫確定用戶內容產生機制和內容打造計劃，利用大量的內容覆

蓋行業搜索流量入口，亦可提升粘性，形成二次、三次轉化率……，如：

a商城主站的關鍵詞選擇、類目篩選屬性關鍵詞等的打造，關系到主站引流，

關鍵詞的選擇和設置必要合理，電商運營推廣方案。

b裝修知識、汽車燈知識等專業性的知識可采用資訊形式;

c產品維修知識、售后知識等可采用問答形式，由用戶群體自發打造內容;

d產品評價入口可通過商城購買用戶的評價聚合而成，一來可短期內形成大

量內容，增加權重;二來可增加大量長尾關鍵詞排名;

e可根據需求打造分享站、論壇交流平臺等。

f思考電商社交的可行性(SNS平臺)。

(2)確定關鍵詞以及內容打造機制后，確定關鍵詞布局方案和關鍵詞排名優

化計劃。如頁面布局、權重分配、結構優化、外鏈計劃等。達到提升流量的目的。

2.淘寶SEO.針對淘寶等第三方平臺，研究淘寶等第三方平臺的自然排名規

則，總結淘寶排名因素，如關鍵詞的使用、爆款的打造、跳出率的影響等，并根

據這些因素做相應的優化，從而提升淘寶等第三方平臺站內免費流量的提升。

二.競價推廣

1.搜索引擎競價推廣

a.現在國內競價平臺主要集中于百度競價和360競價推廣。

b.根據地區、用戶屬性等不同維度形成關鍵詞庫表，對不同維度形成不同的

廣告投放方案。譬如，××頻繁發生某疾病，需要紫外線燈管，那么就可以著重

在此地區投放競價廣告，并收集容易形成購買性質紫外線燈管相關搜索關鍵詞，

而對于沒有市場的地區減少投放或不投放，從而提升關鍵詞投放性價比。

c.關鍵詞投放要有不同的創意文案，達到吸引用戶點擊的目的。

d.關鍵詞及創意要根據不同的維度形成關鍵詞庫，根據市嘗季節等定期對關

鍵詞進行維護、更新和管理。

e關鍵詞精準度的提升。根據不同的關鍵詞，確定相應的用戶屬性，制定不

同的著陸頁，提升轉化率。

2.淘寶競價(直通車、鉆展等)

比較典型的就是直通車、鉆展，提升淘寶流量，現在價格與競爭也是越來越

高，性價比的提升也是很重要的。與搜索引擎競價推廣一樣也需關注創意和關鍵

詞的精準度。

三.廣告聯盟(主要形式為CPS)

1.第三方平臺的廣告聯盟平臺。最典型的如淘寶聯盟。其它的第三方平臺也

都有廣告聯盟平臺，如京東聯盟、當當聯盟等。加入第三方聯盟平臺，制定相應

的推廣政策，并對推廣人員信息進行管理和收集，如定期發布活動，制定相應的

激勵措施等，促進廣告聯盟平臺的推廣量增長。很多淘品牌如“御泥坊”、夢芭

莎就有通過此方案增加淘寶客數量。

2.挑選如百度聯盟、成果網、億起發等知名廣告聯盟加入，并對相應平臺的

推廣數據形成記錄，對優秀的主主動聯系并提供激勵措施等，規劃方案《電商運

營推廣方案》。(淘寶天貓店鋪也可以加入部分廣告聯盟平臺)

3.可以考慮自建廣告聯盟平臺。如后期知名度較高，可以自建廣告聯盟，這

樣對于推廣用戶更易于管理。對于自身品牌的打造、平臺費用成本損耗也是一個

優勢。如夢芭莎的夢芭莎聯盟，通過郵箱營銷、QQ營銷等(將夢芭莎聯盟向主推

廣，從而吸引大量主使用夢芭莎這個廣告聯盟)，對于夢芭莎的品牌崛起起了較

大的作用。

四.微營銷

1、微博、微信等營銷是最近的趨勢。特別是微信營銷。個人認為微信平臺

對于電商來說主要用于客戶關系的維系與老客戶的回流。需根據客戶定期分享內

容(分析用戶屬性，制定內容分享規則)，并建立微商城。

2.與線下資源合作：在門店廣告、產品包裝等線下展示微信二維碼。

3.在電商、軟文推廣等平臺展示微信二維碼。

五.客戶關系管理和大數據平臺應用

1.收集客戶信息，根據不同維度，建立客戶信息庫，可用于客戶定期回訪、

活動通知等。

2.根據不同產品，分析相關行業用戶屬性，如汽車燈的汽車坐墊、汽車飾品、

汽車美容、汽車輪胎、汽車維修行業，通過方法(向這些行業索取購買用戶資料)

獲得相應的用戶資料，并對其進行重新整理。

3.根據不同的用戶分類，制定相應的內容推薦機制，如每日(周)推薦某某產

品、某某__，制定相應的頁面或展示機制，通過QQ營銷、郵箱營銷、微信營銷、

短信營銷、電話營銷等發布給對應客戶，并以此促成成交。

如我司的汽車燈電商，如能通過方法獲得汽車之家、易車網的注冊用戶資料

(這些的注冊用戶最少是百萬級以上)，這樣就等于你的汽車燈有了百萬以上的潛

在用戶，如對這些用戶資料進行分析、整理，做好營銷，相信銷量不成問題。

六.線上線下資源整合

定位：

定位是電商的根本，不管是店鋪還是產品，都要有一個能夠占取消費者心智

的定位，就是能夠與用戶產生關系的東西。

現在人們每天所接收的信息量大概是幾百個G(包括視頻，圖片，聲音)，然

而在90年代的時候，這個數值是遠遠低于現在的信息量。現在的每個人幾乎都

飽受選擇困擾，從而也出現了“選擇的暴力”知識社會帶來的信息爆炸，使得

本來極其有限的顧客心智，更加擁擠。然而真正能進入到用戶心智里的東西，又

少之又少。用戶的購買行為，總是會選擇他們所熟悉的東西。

展現：

展現是電商的枝，基于互聯網的限制，電商只能通過圖片，視頻，文字，將

企業產品信息傳遞給用戶。在企業與用戶的交互過程中，用戶則通過這些信息來

了解企業，了解產品。如果企業的展示效果好，那么用戶在了解的過程中，逐步

的產生信任，使信任再到信賴，從而產生購買意向，最后達成交易。如果展示效

果不好，則會隨著用戶的理解不同，對產品原本的信息產生誤解。然而這種主

觀意識上的誤解所導致的直接后果，就是退貨。退貨是電商企業最為頭疼的事情，

費時，費力，費錢。

營銷：

營銷是電商的葉，一棵樹長的好看與否，全憑樹葉來點綴。那么營銷就是

電商的葉子，營銷可以讓電商產生事半功倍的效果。但是電商人員往往會有這樣

一個誤區，那就是營銷和推廣分不清楚。那么到底什么是營銷，什么是推廣?

簡單的來講，營銷就是讓這個產品好賣，而推廣則是讓這個產品賣的好。營銷的

精髓在于包裝，推廣的精髓在于渠道。

營銷的主旨是將產品的定位，通過一系列的包裝，展示給用戶，并在用戶群

里產生傳播效應，從而達到提升品牌知名度，權威性，美譽度等目的。

總結：

總之，產品定位，產品結構，產品定價，展現體系，營銷策劃，市場推廣，

客服與售后，數據分析，聚焦策略，完整的建立了電商運營模型，能夠解決多

數電商企業，或者傳統企業在做電商轉型時遇到的問題。