營銷數據分析

銷售數據分析報告（一）

一、備案情況概述

11月份武漢市商品房銷售備案套數為12945套，銷售備案面積為

145.66萬㎡，成交均價3847元/㎡，總成交金額56.0354億元。本月

日均備案套數431套，日均備案面積4.86萬㎡。

與上月相比，本月銷售備案套數增長幅度很大，漲幅達到122%！

比今年銷售狀況最好的5月也多出18.7%。綜合多方面因素分析，主

要有以下兩個方面的原因：一方面是自今年國家對房地產行業實施了

空前嚴格的宏觀調控以來，市場供求雙方都對房地產市場保持觀望態

度。經過幾個月的市場反應，被短暫壓抑的市場需求開始釋放，由此

導致了銷售量的劇增；另一方面，也是受國家調控影響，導致往年慣

常的“金九銀十”局面風光不再，而是出現向十一月轉移的趨勢，這

也促進了本月銷售量的增長。此外，在十月末有數個樓盤集中開盤，

其銷售合同備案的延遲到十一月，這也在一定程度上也促進了本月商

品房銷售備案量的增長。

房地產新政實施后的幾個月內，除8月份處于市場銷售淡季最低

谷之外，其他幾個月的銷售量都穩定在相對較低的水平，即使往年市

場反應良好的“金九銀十”的這兩個月的銷售量也并沒有與其他月份

拉開差距。

單就本月銷售套數激增這一指標來看，說明市場上仍然存在旺盛

的需求。但也并不能就此說明樓市今后走勢，究竟是強勁反彈還是曇

花一現，需要今后的市場反應來印證。

雖然商品房銷售備案套數前幾個月基本保持平穩，但商品房成交

備案價格卻一直呈現微幅上漲趨勢，本月成交價格漲幅不足1%。成交

價格的持續微幅上漲從另一方面也反映出本地市場的健康和旺盛的需

求。

二、銷售備案數據分析

1．各區域備案數據

本月銷售備案套數最多的區域為江岸區。該區在十一月并沒有新

項目推出，銷售基本都是靠以前的項目的銷售的拉動，這顯示出該區

域眾多的供應體量和市場需求。武昌區本月銷售備案套數位居第二，

近幾個月該區域推出新盤較多，且市場反應尚可，此外還有市場反映

較好的項目合同延遲到本月備案的因素在內。由于江漢區本月推出新

盤相對較多，且多集中在月末，因此雖然本月銷售備案套數并不多，

但在下月的銷售備案情況中將會有體現。

2．各建筑類型備案數據

從銷售備案套數方面來說，小高層和高層建筑類型的銷售情況要

好于其他建筑類型。特別是高層建筑類型，連續幾個月的銷售數據以

及月度新盤狀況都表明高層建筑已經成為現在房地產市場上銷售和供

應的主流。隨著高層建筑的不斷增多，多層和小高層比重將越來越小。

而隨著國家全面否決別墅用地，別墅在市場上的出現也將會是越來越

少。

3．不同面積段備案數據

從備案套數數據分析，本月120㎡以下的房型占總體銷售量的

61.7%，比上月有小量的下降，但依然占據主要地位。而隨著房價的持

續上漲，120㎡以上的房型總價偏高，相對而言銷售存在難度，因此

目前這部分房型主要存在于高端住宅和新政實施以前動工的住宅項目

中，在新建的項目中也存在部分。隨著國家政策的落實到位和地方細

則的出臺，120㎡以下所占比重將會繼續增加。

4．不同戶型備案數據

本月銷售備案情況顯示占主要銷售部分的房型是一室、兩室兩廳、

三室兩廳和四室兩廳，其中三室兩廳和兩室兩廳依然占絕大部分比重，

這說明目前市場上的購房需求還屬于合理正?；碾A段。而四室三廳、

復式住宅和別墅等屬于高端客戶的戶型的銷售量比較一般，而這也與

高端產品的銷售特點是一致的。

5．不同檔次備案數據

根據市場信息網統計數據，按不同的價格區間本文將交易價格在

2500元/㎡以下的商品房列為普通住房，將交易價格在2500—5499元

/㎡的商品房列為中高檔住房，交易價格在5500元/㎡以上的（包含別

墅）列為高檔住房。

本月高檔項目銷售備案狀況比上月有多好轉，本月有金都漢宮等

高端項目正式銷售，且取得不俗的銷售業績，加上以往其他高端項目

的銷售拉動，備案也比較及時，因此數據有所上升。

占主要部分的還是中檔項目即價格在2500-5499元/㎡區間內的

項目，2500元/㎡以下的項目一般都在江夏、吳家山等遠城區。而實

際上，隨著房價的上漲，市區內3500元/㎡以下的項目也是比較少了，

主要集中在東西湖、后湖等板塊，可以說3500-5499元/㎡這個價格區

間的銷量顯示了大多數購房者的真實承受能力，這個價格范圍內的項

目一般處于中心城區或者近城區，生活便利，離原來的居住地點也不

遠，相對而言總價也還在可接受的范圍內。

6．區域成交價格分析

本月成交備案價格最高的區域是武昌區，由于區域內集中了眾多

高檔項目，而且具有良好的景觀資源，因此武昌區的價格近來上漲較

快，超過了江漢區。而漢陽區在幾個代表性樓盤的拉動和新區建設的

利好消息之下，區域成交價格也是持續上漲。

三、增量備案數據分析

1．各建筑類型增量分析

本月新增量中，高層建筑面積新增95.94萬㎡，而小高層建筑由

于增量較少，反而抵不上銷量，兩者權衡因此出現存量下跌的狀況，

也即小高層建筑本月新增量為零，且小高層存量消化了15.84萬㎡。

根據多方面數據綜合分析，高層建筑本月銷量和增量都有如此大的量

可能有集中備案和報批因素。別墅出現增量則是新政以前的項目的后

續工程。

2．不同面積段新增量分析

從上圖可以看出本月各個面積段的增量中，140㎡以上的占50%

以上，而綜合市場因素分析，本月新增項目中并沒有如此大的體量，

因此本月新增數據依然存在集中備案因素，導致各面積段新增量數據

較高。而91-120㎡面積段銷售量大于新增量，使得該面積段的存量下

跌。

從本月各面積段的增量數據來看，前一段時間趨于穩定的供應結

構將會有一定調整，主要體現在大面積房型的供應量將會有一定上升。

由于國家規定“90㎡以下戶型占總量70%”的硬性指標，因此今后的

結構調整仍將是個不得不重視的問題。

3．各區域新增量分析

本月各區域的新增量呈現出參差不齊的現象，武昌區和東西湖區

由于幾個大盤的推出導致新增量大，而漢陽、洪山等區域也有新項目

推出，但新增量依然小于銷售量，這反映出目前市場上仍然存在較大

需求。

四、總結

本月備案情況無論是銷售套數還是銷售面積都出現了“井噴”現

象，備案套數更是躍居全年最高水平，以往房地產業內的“金九銀十”

的黃金銷售期也似乎轉移到十一月。而事實上，從本月新增備案項目、

開盤項目、銷售狀況等方面來看，也確實印證了這一點。但是由于今

年的特殊情況，市場對于地產新政的效果需要一段時間才能反映出來，

在此期間內因此各項指標都出現了一定量的下跌。而本月備案套數、

備案面積的劇增可以理解為前一段時間被壓抑的市場供應和需求得到

了集中釋放的結果。

本月各區域市場體現出一定的不平衡性，主要體現為區域市場上

的供求關系不同，從各區域新增量情況來看，有的區域持續大體量供

應，而有的區域則增量不抵銷量，使得本月消化了部分存量。

同時，根據本月不同面積段的新增量數據顯示，140㎡以上的大

面積房型在市場上比重增加，一方面帶來銷售壓力的同時，另一方面

也使得市場供應結構發生變化，對市場的良性發展產生一定影響。

由于全市高端項目多集中在武昌的臨江、臨湖區域，因此近來武

昌區的成交價格被拉升，導致本月武昌區域成交備案價格高于其他區

域。隨著金都漢宮的正式銷售，全市的高端住宅基本都已經開始銷售

且在近期內也不會有新的高端項目推出，高端市場競爭越發激烈，而

這些高端項目今后走勢如何將值得關注。

銷售數據分析報告（二）

隨著社會經濟發展水平越來越高，人們從原先的一味追求物質生

活，到開始慢慢地重視精神生活。人們對書的需求也越來越大，讀書

也成為人們日常生活中的一部分，我公司圖書銷售逐年呈快速增長趨

勢。但是隨著電子設備的不斷發展，電子書占去了一部分紙質圖書的

銷量，而且紙質圖書盜版橫行，加之消費結構的變化，使得部分品種

的銷售出現下滑。

一、原因分析

從客觀上說，既有人們需求內容的豐富、結構的變化，也有圖書

形式的增加、市場競爭加劇；從主觀上分析，既有銷售渠道、銷售方

式的因素，也有圖書品種、服務質量的原因。下面主要從消費者的需

求上分析一下我公司圖書增、減變化的原因。

㈠銷售增長品種及原因：

1、文藝、科幻、偵探縣疑：有利于緩解人們的工作、生活和學習

的壓力。

2、中國古典小說：與古典電視劇的熱播有關。

3、漫畫技法：社會需要全面發展的人才，家庭、學校對學生藝

體重視的結果。

4、社科、婚姻家庭、女性讀物：人們生活壓力大、社會關注度高。

5、公務員考試、經濟考試：公務員成為熱們職業，社會上公務員

考試的人數逐漸增多。

5、地圖、地理旅游：由于經濟發展、人們生活水平提高，越來越

多的人有條件去旅游。

㈡銷售降低品種及原因：

1、股票：近年股市低迷所致。

2、保險：人們收入水平有限、保險意識不強。

3、酒店管理：我市大型、規范化管理的酒店較少，認識不夠。

4、古董、玉器：市場發展不夠、關注人群較少。

5、質量、物流、物業管理：物流、物業發展滯后，對質量的認識

和重視也遠遠不夠。

二、改進措施：

㈠加大節假日黃金時間的促銷力度；

㈡增加現場訂書、快遞服務的功能；

㈢擴大營銷渠道，建立完善網絡購書平臺，實現送書上門，購書

打折，品類齊全的網絡購書服務。

㈣改善服務態度，加強上崗人員培訓，形成顧客滿意的完整服務

體系；端正服務態度，認真傾聽消費者的抱怨和建議，有效改善；設

立讀者信息箱，對提出建設性的意見進行獎勵；對于查超圖書不方便

問題，如有條件可以增多導購咨詢人員或安裝電腦自動查詢系統；建

立服務投訴相掛鉤的體系，建立健全科學的績效考核體系。

㈤改進書店環境：盡量減少這種不必要的嘈雜：到書店傾聽消費

者的聲音，關注消費者在書店中所需要的環境；整頓在書店長時間席

地而坐的行為；規范賣場內的指示、標志；播放優美的輕音樂；科學

陳列，科學設置書店內部色彩和合適的溫度。

㈥強化圖書市場的管理力度，堅決打擊盜版、盜印的非法出版物

和音像制品，維護消費者的合法權益。

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