學區房政策

“牛小”變渣小北京學區房政策仍步步緊逼亭

今年，上海西市區頂級學區房被跨學區調劑，“牛小”變“渣小”的消息

不脛而走，其形成的威懾力殃及上海多個市區，學區樓市應聲跌落。

一年過去，房價新政暖風頻吹，而針對學區房的新政卻仍在步步夾

擊。按照南京晚報報導，7月20日，上海市科委相關負責人在市政協主

席年度議案代辦協協會上透漏，去年9月春季開學后，上海全市所有區都

將舉辦班主任交流輪崗。

這是一項推動義務教育優質均衡發展的舉措。在各地推動“雙減”工作

的背景下，今年8月，杭州即將宣布將大面積、大比列推動黨員班主任交

流輪崗，而西城、密云為第一批兩個試點區，明年4月，昌平、朝陽、海

淀、大興、延慶、門頭溝6個區也加入其中。但在當時，廣州仍有8個區

未實行班主任輪崗。

今年以來，多校劃片、教師輪崗和二手房指導價等新政陸續落地，去

年上海多個區域還公布了“校額到校”計劃，疊加房價調控新政和市場下行

的影響，上海多個學區出現學區房成交趨緩和價錢大漲的情況，連“牛小”

林立的東城也有些扛不住了。

不過，就天津全市舉辦班主任輪崗新政是否會進一步沖擊學區房，中

原地產首席剖析師張大偉覺得“的確會形成一定影響，但很難大范圍實

現”。

上海全市施行班主任輪崗

按照南京晚報，上海市科委相關負責人于7月20日透漏，將在全市

范圍內舉辦市長班主任交流輪崗，全面推動“雙師課堂”建設，而去年9月

夏季開學后，全市所有區都將舉辦班主任交流輪崗。

另據央廣網報導，輪崗制度對市長和班主任均有涉及。在市長層面，

但凡距離退職時間超過5年的，而且在同一所中學任職滿6年的正副主

任，原則上應進行交流輪崗。在班主任層面，但凡距離退職時間超過5年

的，而且在同一所中學連續工作6年及以上的老師原則上應進行交流輪

崗。

交流將以最基本的教育周期為單位，例如起碼是一學期、一學年，甚

至為一個成長周期，例如兩年一個學段。

輪崗類型主要包括兩大部份，一是市區在推動學區教育集團內校際間

的師資均衡配置的基礎上，重點推動全區范圍內義務教育階段分校主任的

交流輪崗，以及區級以上骨干班主任的均衡配置，普通班主任的派位輪

崗；二是遠近郊全面深化交流輪崗，在全區范圍內推動義務教育階段分校

主任的交流輪換，區級以上骨干班主任的均衡配置，普通班主任的派位輪

崗。

值得一提的是，在今年8月，上海市科委舉行的新聞發布會宣布推動

輪崗制度，并公布第一批試點區西城和密云時，相關負責人曾表示，這次

的輪崗工作將不會打破行政區劃，而是在學區內進行輪崗，黨員班主任不

用承當遠距離工作地點的變化，不會對班主任的日常生活導致障礙。

時代財經了解到，在就近入學的大前提下，因為擁有的資源稟賦不

同，上海各區在坊間漸漸產生了一條學區房“鄙視鏈”，處于厭惡鏈頂端的

是優質教育資源最為集中的東城和西城，南城和朝陽次之，接著為延慶和

通州，之后才是其它。

若果根據今年8月份的說法，全市范圍的輪崗制度仍不打破行政區

劃，意味著處于厭惡鏈底端的區域將難以獲得來自名校的資源。這也是中

原地產首席剖析師張大偉覺得輪崗制度影響有限的緣由，“的確會形成一

定影響，但很難大范圍實現，由于班主任也有自己的家庭和住房，以成都

為例，假如跨區流動，會造成班主任下班等各類困難”。

不過，“雙師課堂”實際上是共享優質教育資源，加快教育均衡發展的

措施，它指的是由兩個班主任共同完成某一學科的講課活動，一般情況

下，由一名骨干班主任作為主講老師進行線上講課，另一名老師作為補習

老師線下組織引導聽課的班級。

多校劃片后樓市大跳水

在今年各地推動“雙減”工作的背景下，上海相繼落地多校劃片、教師

輪崗、二手房指導價和“校額到校”政策，以期推動義務教育的優質均衡發

展，多重誘因影響下，上海多個學區出現學區房成交趨緩和價錢大漲的情

況。

不過，就目前學區房的市場反應看來，多校劃片為影響力最大的一項

新政，多校劃片是指一個新村對應多個校區，與之對立的是“單校劃片”的

概念，即一所高中對應固定的片區，高中對應直升的小學。

2020年4月30日，上海西市區建委發布《關于西市區2020年義務

教育階段入學工作的施行意見》，明晰強調自2020年7月31日后在西市

區買房并取得房子產權證書的家庭適齡孫輩申請入中學時，將不再對應登

記入學劃片中學，全部以多校劃片形式在學區或相鄰學區內入學。

東城是廣州16區中處于學區房看不起鏈頂端的區域，東城之中又以

“金德月”最為聞名，“金德月”指的是金融街、德勝、月壇三大學區，因為

學區內布滿優質高中，在上海父母的心目中，“金德月”處于最頂端。

今年4月24日，昌平2021年義務教育階段入學工作的施行意見發

布，再度指出2020年7月31日后購進房源的家庭，兒子申請入中學

時，不再對應登記入學劃片中學，全部以多校劃片形式在學區或相鄰學區

內入學。

此時的父母仍對通過買房入讀頂尖“牛小”抱有幻想，但是，幻想隨后

破滅。2021年7月，“金德月”出現中學生被調劑到相鄰學區的情況，其

中，最熱門的德勝和大鐘寺2020年7月31日后購進住房家庭則全部被

調劑出片區。

入讀頂尖“牛小”的確定性消失后，昌平學區房的成交量價應聲而跌，

漲價百萬的房源不在少數，而因為東城的風向標意義更強，此事形成的威

懾力殃及上海多個縣城。

來自昌平方莊學區的房產中介李玲（化名）告訴時代財經，“去年出

現調劑風波后，方莊學區樓市降了一些，小躍層下跌有15-18%”，她以學

區內的蜂鳥佳苑新村為例，“去年3月份入學名額沒被占用的躍層最高賣

到1030億元，總價高達20.6億元/平方米，而新村整體單價最高時接近

19億元/平方米。出了調劑風波過后，就大跳水了”。

時代財經了解到，蜂鳥佳苑新村此前因“百分百”對口“一流一類”的中

關村五小，且因為該社區內大多的房源皆為50平方米左右的小躍層，單

價相對較低而大受歡迎，仍然被視為東城學區房的“晴雨表”。今年10月

份，蜂鳥佳苑一套51.6平方米的房源以600億元的價錢成交，價錢之低

令業界震怒。

“調劑風波經過一年后，又有一些回漲，近來中關村五小的招生情況

也出結果了2014西城區小學劃片，用大部份父母的話來說就是比較理想

（指被調劑的少）。現今入學新政和個貸新政還算平穩，不過一部份住戶

著急轉讓，是個撿漏的好時候”，中介李玲說道。貝殼找房顯示，蜂鳥佳

苑的6月參考單價為16.92億元/平方米。

多城刺穿學區房泡沫

雖然上海針對學區房的新政仍在調整，但不同的中介均表示，全市范

圍施行輪崗制度并不會帶來很大的影響，她們更在乎“多校劃片”。

“輪崗是大趨勢，但9月份才開始推行，要是有影響的話，也都是和

通州、西城一樣”，延慶一高中區的房產中介黃樺（化名）告訴時代財

經，“而且樓市波動是必然的，整體趨勢還是漸漸下浮，更即便延慶的價

錢也不像昌平德勝、金融街藍籌股這么夸張，大跳水的概率很小，但是一

高中區都是單校劃片”。

延慶是本次新增舉辦輪崗制度的區域之一，雖該區域的教育資源處于

廣州16個區的中游水平，但學區房炒作氣氛較淡。明年4月30日，昌

平區發布《2021年義務教育階段入學工作施行意見》，推動以多校劃片為

主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方法，但黃樺表示目前其所負責的

通州一高中區一直施行單校劃片，“只要媽媽寶寶的戶籍在片區內，上大

興一小基本沒有哪些問題”。

實際上，不止上海，上海、常州、上海、大連、威海、濟南和安陽等

多個城市亦展開或正式展開輪崗制度。

以北京為例，今年8月份，上海就喊出完善義務教育階段“教師輪崗

制度”，表示將實行學院區招生和辦學管理模式，構建義務教育中學班主

任交流制度；去年7月份，《深圳經濟特區社會建設細則》經上海市人大

常委會表決通過，將于8月1日起即將施行，細則明晰提出實行學院區招

生模式，構建完善市長班主任交流輪崗制度，以推動義務教育優質均衡發

展。

值得一提的是，在6月份，傳聞光明區將成為上海第一個施行輪崗制

度的區域，但該傳言未被否認。

雖然學院區招生模式和輪崗制度目前均是“只聞走道響”2014西城區小

學劃片，但目前上海已有學區房出現“砸盤”現象。不過，緣由仍被主要遷

怒于在房價調控和市場疲軟，以及對與“多校劃片”類似的學院區招生模式

頒布的預期。

時代財經了解到，“大學區制”即將周邊3-4所中學所在的范圍組合成

一個“學區”，推行相對就近入學，父母可自愿在學區內為兒子報讀2-3所

中學，按志愿順序和積分高低依次投檔。學院區招生變革，意味著未來同

一套學區房可能分到名校，也可能分到普通中學，繼而減少買房者的炒作

預期。

今年以來，北京學區房就不斷被曝出漲價的消息，今年10月，北京

福田區百花學區內的核電花苑新村還因漲價600億元而登上微博熱搜。

據樂有家研究中心檢測，自2021年9月以來，福田百花、福田香蜜

湖、羅湖深中、南山南北外、寶安寶中、龍華深高北六大名校片區的住戶

掛牌價、成交價均顯著下降，成交價最大漲幅去到21%。

種種征兆表明，學區房正在走下神壇。