物業管理方案

物業管理方案范文

物業管理方案1

針對xx學校的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保

學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等專科學

校日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管

理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責

人組成的物業管理領導小組，協調桂林師范高等專科學校日常物業管理運作，

物業定期（每月或每季度）向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，

增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管

理規定，使學生在宿舍有一個行為規范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人

員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與

節假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每

層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防

火監督教育工作。

5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵

害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與

物品安全。

6、完善各項管理制度

（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須

在保衛處等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，

及時回報給校方。

（5）發現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。

（6）開展意見調查，物業定期（每季度或半年）發放意見調查表，征求學

校與學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方

便的物業管理服務。

7、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、

談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

8、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衛生管理

1、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良

衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。

3、遇到有損害環境衛生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而

異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支

持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至

內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩

片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清

運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈

具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后

的燈具無灰塵，燈具內無

無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯

無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙

屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈

無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污

漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

（1）檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落

實清理工作。

（2）檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線

等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情

節輕重報校方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行

維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美

觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份，以

務出現突發事件后聯系。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大

修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

物業管理方案2

一、XX項目物業分析：

1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私

密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設

施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針

對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目

區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直

接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要

時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的

管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季

節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積

累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為

主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過

物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、

出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可

能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能

的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業

主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效

率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業

人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的'委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式

外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的

損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物

業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安

趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、

120、999等）

物業管理方案3

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

（1）房屋

A、房屋完好率達98%以上；

B、房屋零修、急修及時率92%以上；

C、房屋零修工程合格率98%以上；

D、外觀良好、整潔、無缺損現象；

E、房屋裝修貼合管理規定。

（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工

作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環衛設施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛

（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

（2）安全護衛人員24小時巡查；

（3）小區24小時監控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡

化，協助保護現場。

（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衛生

（1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區內全方位持續清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次

污染及隱患；

（8）環衛設施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

（10）噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標

價；

（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌

小區；

（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產

權人、使用人公布服務費收支狀況；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收

費行為；

（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以

上，回訪率100%；

（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

（1）硬件環境

A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

E、有集中監控設備；

F、有生活服務配套設施；

G、有教育、文體活動及商務服務設施；

二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）

1、便民服務（部分收費）

（1）清洗空調過濾網；

（2）室內清潔；

（3）檢修電器（室內自用部位）；

（4）修理家具配件；

（5）安裝、更換配件；

（6）修理，開關、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

（11）代辦繳納電費；

（12）代辦繳納電話費；

（13）代辦電話開戶；

（14）代辦有線電視開戶；

2、商務服務（部分收費）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；

（2）代訂車、船、機票；

（3）中英文打字、傳真；

（4）電話留言服務；

3、社區娛樂、文化活動服務

（1）棋類；

（2）牌類；

（3）球類；

（4）健身活動；

（5）書刊閱覽；

（6）歡慶節日；

（7）義務服務活動。

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書；

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規范，資料齊全；

（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設

施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于

裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

3、嚴禁改動入戶門、門套；

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

廚房及衛生間：

1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全

因素存在；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造

成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

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【附贈范文一：《物業的管理方案（精選5篇）》】

物業的管理方案1

一、概述

項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地

理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水

準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的

服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物

業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因

此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反

饋運行機制組織結構圖經營環境圖

四、人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交

付時設計）。

五、經營預測

a)經營收入：19.14萬元（年度，以下省略），物業管理費：11.34萬元應

收12.6萬元30000x12x0.35=126000（元）預計收入11.34萬元（收繳率

90%），維修服務費：0.5萬元，特約服務：5.8萬元，其他收入：1.5萬元

b)支出：20.25萬元，人員工資福利：14萬元，辦公費用：2.5萬元（辦

公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等），維修保養費用：1.5萬元稅金：1.05

萬元，不可預見費用：1.2萬元

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可

從物業管理角度向開發商提出建議）。

b)物業接管驗收，既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站

在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收；供電、

給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用；房屋幢、戶編號已經有關部門確

認；落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項

目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；

接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、

技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組

按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢

查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開

發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全

面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在

保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及

時上報開發商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收

中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問

題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽

署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必

要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作，治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；

統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；，車輛管理：增設區間道路標志；封閉小

區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫；，垃圾清運：

增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等，樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸

式等)，分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服

等；，制定入住流程；，印刷入住表格；

2、協調工作，與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好

聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。，代業主與電話公司聯系

電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。，與學校、派出所和居委會聯系，

了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、

花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式：邀請

政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰

塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序發函辦入伙手續簽約。

5、辦理入伙手續程序已繳款票據入伙手續書、身份證、購房合同確認業主

身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章業主簽署

向業主八、物業裝修與管理業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝

修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝

修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，

業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、

領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證

金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合

格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需

如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物

業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

八、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理

時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移

交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設

備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科

技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物

業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡

可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從

空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物

到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在

規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以

充實。

九、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪

回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未

然每周三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無

亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1%以下。無違章

裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢

數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電

話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相

符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理

業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案。

（二）綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作

要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早

晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木

一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍

8H/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、

無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM長勢優

良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆

水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補

缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥。

（三）房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡

視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水

供電供氣路燈頻度8H內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/

月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24H內，中修二

天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，

每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即

修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查

一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用

設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無

堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率

100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏

隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷

無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏

燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業主保

修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內

容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛

停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24H每周一遍24H，

每20分鐘一遍24H5分鐘內到達現場每周一次，每次1H標準人車進出有序，車

輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率

100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2%違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人

100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明

安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練。

（四）安全護衛、停車管理

（五）保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻

度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一

次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無

雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無

雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無

味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂

密度室內15M2或室外管道20M內3只以下程序5：00~7：00地面清掃；7：

00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：

30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。

物業的管理方案2

為落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理

活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根

據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定

本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指

導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、

提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業

管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題

的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在

商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達

到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達

到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成

立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查

結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及

相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內

先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強

我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承

擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，

建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的

問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整

改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房

屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及

時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住

宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機

制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我

市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招

投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必

須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅

區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘

物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企

業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對

于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨

時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理

企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，

并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資

質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出

現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資

質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。

建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，

監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，

對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企

業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相

應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要

件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照

《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對

物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業

人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及

項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗

位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制

度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位

證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義

務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加

強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動

街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項

關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在

充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心

強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行

為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條

件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率

達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項

服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主

自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各

自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的

宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套

文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法

規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

四、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各

區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立

相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

五、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原

則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責

此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問

題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實

施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗

收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管

理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題

的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審

查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期

規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的

物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的

住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整

改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動

更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問

題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認

真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

六、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工

作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配

合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問

題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的

整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后

的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

七、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當

作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街

道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各

自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓

出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密

切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的`整改措施，認真抓好整

改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部

達標。

（三）加強宣傳

要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大

力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關

政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使

物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作

為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整

改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維

護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業的管理方案3

一、基層員工培訓

基層員工總的來說，對物業管理服務的認識尚欠了解，專業服務意識有待

提高。針對此等情況，擬通過進行有步驟、有計劃的系統培訓，提高其職業素

養，使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。

A.共同培訓內容－由培訓主管負責主講

1.公司的企業文化、宗旨及工作方針；

2.公司組織架構及各主要負責人；

3.各相關部門工作關系介紹；

4.公司人事制度，員工手冊、管理手冊；

5.公司基本之財務政策；

6.基本培訓手冊內容；

B.各崗位培訓內容－由各部門負責推薦主管級以上員工主講

（一）工程部

1.工程部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各設備、設施位置；

6.各機房規章制度；

7.各機房鑰匙領用及移交制度；

8.交接班制度；

9.對講機使用及呼叫規范；

10.報修單操作流程；

11.緊急情況處理流程；

12.各機電設備/設施的維修保養計劃；

13.安全操作守則；

14.設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄；

15.備品備件申領制度；

16.對外服務禮儀及溝通技巧；

17.節能意識培訓；

（二）保安部

1.保安部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各保安設備、設施位置；

6.公共地區各通道鑰匙領用及移交制度；

7.交接班制度；

8.巡檢路線圖、巡檢流程；

9.對講機使用及呼叫規范；

10.各類保安工具的使用；

11.消防培訓（消防設施的位置、消防設備器材使用、消防制度、報警程

序、緊急疏散程序及路線）；

12.保安計劃的制訂及實施；

13.突發事件處理流程；

14.對外服務禮儀及溝通技巧；

15.外來施工人員管理；

（三）清潔部

1.清潔部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.各類公共區域的清潔要求；

7.各類設備/設施的清潔流程；

8.清潔器械/工具的使用要求；

9.清潔劑的使用要求；

10.各類清潔用品的申領制度；

11.突發事件處理流程；

12.對外服務禮儀及溝通技巧；

13.節約能源意識；

14.綠化園藝常識；

（四）管理部

1.管理部管理手冊

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.對外服務禮儀及溝通技巧；

7.客戶投訴處理流程；

8.客戶入伙流程；

9.裝修管理規程；

10.客戶相關服務手續辦理；

11.緊急事件處理流程；

12.英語培訓；

（五）財務部

1.財務部管理手冊；

2.公司各類財務制度；

3.各類財務表式；

4.各類財務法律、法規；

5.各類付款/報銷流程；

6.控制財務成本；

（六）人事部

1.人事部管理手冊；

2.公司各類人事制度；

3.各類人事表式；

4.各類人事法律、法規；

5.員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程；

6.控制員工數量及用工成本；

二、主管級員工培訓－由經理級以上人員主講

1.服務意識；

2.管理藝術；

3.行業理念；

4.團隊合作能力；

5.與其他部門的協調能力；

6.與各供應商及政府機關的溝通合作能力；

7.語言表達及文字寫字能力；

物業的管理方案4

一、物業管理法律體系

1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的

物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章

居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋

管理規定》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管

理條例》等。

2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關

于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關

于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題

(一)物業管理招投標

通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物

業管理水平的需要。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標

的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制

定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無

法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

(二)物業管理服務

建設部發布了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的

監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理

模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物

業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理

條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合

同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承

接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位

選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業

管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規

范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、

準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和

國家工商行政管理總局1997年發布的《物業管理委托合同(示范文本)》。《物

業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容

過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同

法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導

致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，

使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活

動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條

例》的第四十六條和五十三條的規定。

(四)業主自治

《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法

院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了

業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為

了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國

住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了

《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。

國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自

治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業

管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

(五)物業使用與維護

《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權

利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工

程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保

證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗

連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施

維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若

干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前

法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾

紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線

電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責

任被強制擴大。

(六)物業服務收費

涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權

益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦

法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調

整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府

指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過

程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不

一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問

題。

三、物業管理的立法完善

在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權

力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層

次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業

管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家

的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識

和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些

問題。

(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性

我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理

的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密

結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，

明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正

確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和

有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。

(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》

出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細

化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律

層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住

戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業

主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同

的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的

解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費

用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提

高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法

可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作

不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互

相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規

中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中

關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予

以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、

收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況

制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理

發展的需要。

(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統

完善物業管理的司法保障制度，明確業主個人、業主集團、業主委員會等

訴訟主體地位，對訴訟程序進行規范，并對監管、物業驗收和保修等方面做出

細致規定，保障物業質量及配套機制的完善，為我國物業管理的長遠和高效發

展提供保障。同時，建立專門處理系統，以解決物業管理糾紛為專職，不僅能

提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業管理糾紛。

物業的管理方案5

提高服務中心的管理和服務質量，首先應高提高所有從業員工的專業化水

平，使其產生態度、信念和行為的改變，并能持續改善其工作和績效，因此，

所有提高管理質量的立腳點，都應該是圍繞人來展開的。

具體的實施當中，在工作方面，我們應該針對員工的實施全面質量監控，

持續追求專業化、精細化管理，具體操作應該朝向持續改善各種作業流程，以

及不斷達成顧客滿意的方向，其做法包括以業主為中心點、慎選穩定員工、教

育培訓、企業文化宣貫、梳理流程、專業知識交流學習、關鍵階段事件的穩妥

處置等形成內部管理的差異化特色；在員工業余文化生活及成長方面，人文的

關懷、業余活動、個人職業生涯的規劃設計，以滿足從業人員追求成長的需求

和產生歸屬感。我們服務中心將采取以下措施進行管理質量的提升：

一、加強技術技巧、物業知識、企業文化等的培訓學習。

可以采用交流學習、重點案例講解等多種形式的持續展開，提升員工的專

業化、技能水平，為全面提升服務水平奠定基礎。每周例會一句企業文化標

語；每周例會輪流提出或講解一個案例；每月一次個人技能展示。使員工正確

認識物業服務，樹立員工的自信心，改善工作態度。

二、降低人事流動，穩定員工隊伍。

物業管理市勞動密集型行業，薪酬和且進入的門檻很低，但建立一直穩定

的隊伍對于管理和服務都有至關重要的作用。首先建立合理的薪金，已經制定

完畢；再者，周期性的給員工談話，了解思想動態；給年輕或優秀的員工制定

合理的個人職業生涯規劃；針對周圍拆遷區域較多，給員工解決用餐等實際問

題；給員工爭取各向娛樂設施的使用權，豐富員工的班后生活。

三、完善內部管理制度。

服務中心在堅決貫徹執行使用ISO9000表格、質量要求的基礎上，制定了

適用于服務中心的各項制度和個性化表格，力爭做到最完善的物業管理服務。

為加強安全管理，營造安全第一的工作氛圍，面對服務中心點多面廣的現實情

況，我們制定了節假日值班巡視表、各崗位員工工作注意事項、新員工工作內

容閱知等。為便于日常管理，通過整理、修改、補充服務中心適用的規章制

度，彌補了服務中心的管理缺陷，做到有章可循。

四、以業主需求為核心，注重日常細節服務。

服務中心通過保安、維修等工作亮點的建設，營造協同一致為業主服務的

氛圍，不斷改進和提升服務技能，及時發現并彌補物業管理上的漏洞。如物業

基礎設施建設向業主提出的相關建議，業主意見回訪等，將社會相關安全、衛

生等方面信息及時的通知業主，在各個小區設立物業服務專欄。

【附贈范文二：《酒店營銷方案》】

酒店營銷方案1

四川鐵道大酒店擬定于9月試營業，她經過精心的設計和改造，將以三星

級的新面貌面向市場。但面臨激烈的市場競爭，酒店高層為激勵全體員工積極

地參予營銷工作，特草擬以下全員營銷獎勵方案：

一、全員營銷定義

全員營銷即每位員工（前廳部的總臺接待、總臺收銀和營銷部所有人員除

外）都可作為酒店的一名銷售人員，通過自身的人脈關系（即親戚、朋友等）

為酒店介紹客源（團隊和散客），以此增加酒店的銷售收入。

二、團隊定義

一次性用房在四間房以上稱為團隊。

三、營銷收入界定

酒店客房、會議室、堂吧收入。

四、全員營銷實施細則

1、對外報價

對散客、團隊、會議室的消費統一按營銷部的對外執行價報價。

2、統計管理

全員營銷的預訂單統一由營銷部下單并統計，每月末交財務部審核。如未

經營銷部下單，直接到前臺預訂或登記，不計入全員營銷的`獎勵范圍。

3、獎勵比例

A、散客銷售獎勵比例

銷售價格240元/間。夜（含早）獎勵10元/間

銷售價格260元/間。夜（含早）獎勵20元/間

銷售價格300元/間。夜（含早）獎勵40元/間

B、團隊銷售獎勵比例

銷售價格180元以上（含早，四間以上）獎勵5元/間

C、會議銷售獎勵措施

按照客戶消費總額部分的2%，獎勵給員工個人。

4、獎勵時間

每月月末經財務部審核確認后，統一發放。

5、獎勵辦法

A、如果是網絡訂房公司、旅行社來店消費的房間或會議，獎勵對象只針對

網絡訂房公司或旅行社，不再獎勵其他人。

B、散客自己來店消費的，不能作為員工業績而獎勵給個人。

C、營銷部要核實消費者的真實情況，嚴禁弄虛作假，偽造證明，虛假消

費。一經查實除收回獎勵外，給予營銷部經濟處罰500—1000元，當事者經濟

處罰200—500元，并視情況給予行政紀律處分。

酒店營銷方案2

根據目前酒店情況，首先樹立“以市場為先導，以銷售為龍頭”的思想；

為了更好的開展銷售工作，制定營銷方案、市場推廣計劃，并在工作中逐步實

施。

第一章目標任務

一、客房目標任務：萬元/年。

二、餐飲目標任務：萬元/年。

三、起止時間：自年月————年月。

第二章形勢分析

一、市場形勢

1、20__(請自填)年全市酒店客房10000余間，預計今年還會增加1~2個酒

店相繼開業。

2、競爭形勢會相當激烈，“僧多粥少”的現象不會有明顯改善，削價競爭

仍會持續。

3、今年與本店競爭團隊市場的酒店有：鴻運大酒店、海外大酒店、海口賓

館、海景灣大酒店、長昇酒店、宇海大酒店、海潤酒店、金融大廈、黃金、萬

華、南天、匯通、五洲、泰華、奧斯羅克等。

4、與本店競爭散客市場的有：泰華、海景灣大酒店、長昇酒店、海外、海

口賓館、金融、鴻運、奧斯羅克、萬華、南天、豪富等。

5、預測：新酒店相繼開業團隊競爭更加激烈；散客市場仍保持平衡；會議

市場潛力很大。

二、競爭優、劣勢

1、三星級酒店地理位置好。

2、老三星酒店知名度高、客房品種全。

3、餐飲、會務設施全。

4、四周高星級酒店包圍、設施設備雖翻新，但與周圍酒店相比還是有差

距。

第三章市場定位

作為市內中檔旅游商務型酒店，充分發揮酒店地理位置優勢，餐飲、會務

設施優勢，瞄準中層次消費群體：（1）國內標準團隊。（2）境外旅游團隊。

（3）中檔的的商務散客。（4）各型會議。

一、客源市場分為：

（1）團隊———————本省旅行社及島外旅行社（北京、上海、廣東、

東南亞、日、韓等）

（2）散客———————首先海口及周邊地區，再島外北京、上海、廣州

等大城市的商務公司。

（3）會議———————政府各職能部門、駐瓊企、事業機構及島內外各

商務公司

二、銷售季節劃分

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份（其中黃金周月份：10、2、

5，三個月）

2、平季：7、8月份

3、淡季：6、9月份

三、旅行社分類

1、按團量大小分成A、B、C三類

a類：省中旅、海王、風之旅、民間、山海國旅、金圖旅行社、事達國

旅、揚帆、山海、港澳國旅、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、金椰風、海

航商務、等。

b類：神州旅行社、省職旅、市職旅、天之涯、雁南飛、國航、春秋、東

方假期、天馬國旅、神州、明珠國旅、華能旅行社等。

c類：其它。

*按不同分類制定不同旅行社團隊價格

（1）穩定A類客戶，逐步提高A類價格。

（2）大力發展B類、C類客戶，擴大B、C類比例。

2、境外團旅行社：

（1）香港市場：港中旅、中航假期、康輝假期、關鍵旅游。

地接社：港澳國旅、海王國旅、山海國旅

（2）馬來西亞東南亞市場

地接社：天馬國際

（3）新加坡：山海國旅

（4）韓國市場——熱帶浪漫度假之旅

地接社：京潤國旅

3、確定重點合作的旅行社：

省中旅、事達、東方假期、神州、揚帆、省職旅、華能、山海、港澳國

旅、海王、明珠、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、風之旅、金椰風、民

間、海航商務、國航風情等。

第四章不同季節營銷策略

在本章節中根據淡旺季不同月份、各黃金周制定了不同的價格，月日團

隊、散客比例，每天營業收入，月度完成任務及各月份工作重點。

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份

★20__(請自填)年1月（31天）3月（31天）、4月（30天）、20__(請

自填)年11月（30天）、12月（31天）：

A、每天團隊與散客預定比例：6：4，

B、房價：團隊價：110元/間，散平均價：180元/間

C、月平均開房率：90%即161間/日

D、每日收入：團隊：9666元，散客：10948元

E、五個月總（153天）收入：315。3942萬元，月平均：63。0788萬元

F、各月工作重點：

20__(請自填)年1月份：

1、加強對春節市場調查，制定春節促銷方案和春節團、散預訂。

2、加強會務促銷。3、加強商務促銷和協議簽訂。

4、加強婚宴促銷。

20__(請自填)年3月份：

1、加強會務、商務客人促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、“五一”黃金周————————客房銷售3月中下旬完成促銷及接待

方案。

20__(請自填)年4月份：

1、加強會務、商務客人促銷。

2、加強婚宴促銷。

3、加強對五一節市場調查，制定五一節促銷方案和五一節團、散預訂。

4、制定“母親節”活動方案并促銷；母親節——————以“獻給母親的

愛”為主

題進行餐、房組合銷售。

（五月第二個星期天）

20__(請自填)年11月、12月份：

1、加強對春節市場調查。

2、加強會務促銷。

3、加強商務促銷和協議簽訂。

4、加強婚宴促銷。

其中黃金周月份：10、2、5，三個月

各黃金周及月收入：

20__(請自填)年10月（31天）：

A“十一”黃金周：全部七天

1）2、3、4、5日，團隊：散客=6：4，

房價：團：160元/間，散：280元/間

開房率：95%即170間/日

每日收入：團：16320元，散：19040元

2）1、6日，團：散=7：3，房價：團：120元/間，散：220元/間

開房率：90%即161間/日

每日收入：團：13524元，散：10626元

3）7日，團隊：散客=7：3

房價：團：100元/間（含雙早），散：160元/間

開房率：80%即143間/日

每日收入：團：10010元，散：6864元

4）黃金周收入：20.67萬元

B當月余下24日收入：49.4736萬元，

預定比例：團：散=6：4

房價：團隊價：100元/間，散平均價：170元/間

開房率：90%即161間/日

每日收入：團：9666元，散：10948元

C、本月總收入：70。1436萬元

酒店營銷方案3

一、目的

調動員工全員營銷意識，提高服務質量；

二、操作方案

適應對象：各部門員工。

1、提成方案

凡自己顧客在酒店任何部門消費都按實際消費金額提成2%算做個人業績提

成；

2、業績確認

員工客戶必須由本人親自向消費部門經理在客到之前提前預定有效；

適應對象二：各吧臺收銀、接待、預定員、DJ、足浴技師、部門主管、部

門經理

1、提成方案

凡自己的客戶除去本部門消費外，在酒店其它部門消費都按實際消費金額

提成2%算做個人業績提成；

2、業績確認

員工客戶必須由本人親自向消費部門經理在客到之前提前預定有效；

三、操作規定

1、當日員工業績統計，由各營業部門經理次日在上班之前，將統計表交到

陳玲處；

2、員工業績提成月底統一在財務室領取；

3、同一批顧客在酒店的消費由第一預定人負責接待到底，其他接待人全力

協助接待；業績算第一預定人的；

4、各營業部門經理必須認真履行好自己的職責，如出現不公、瀆職、處理

不好各種協調工作或給員工解釋不到位等情況，將受到相應處理；

5、顧客主動打電話到酒店任何部門預定都不算做個人業績；

6、遠大公司客戶均不算業績；（集團公司、工廠、貿易、房產、酒店內

部）

7、以下幾種行為將受到酒店嚴厲調查處理；

（1）適應對象二利用職務之便將本部門業績倒賣或饋贈給其他部門員工

的；

（2）接受他人利用職務之便饋贈業績者；

（3）因搶客戶造成顧客不適應、不滿意者；

（4）因利益或者私人恩怨怠慢顧客者；

（5）以任務為借口或者透露酒店營銷方案，從而給社會帶來對酒店不良評

價者；

四、以上方案未盡之處以行政人力資源部通知為準；

酒店營銷方案4

為了提高酒店經濟效益，激發全體員工的營銷意識與競爭意識，本著激勵

與約束、效益與利益相結合的原則，特制定此營銷方案。

一、辦卡提成：

1、前臺及其他部門員工銷售會員卡按每張3元計提（會員卡29元/張）。

2、儲值卡提成：一次性充值5000元以下按2%計提，5000元以上（含

5000元）按3%計提。

二、酒店全體員工，根據個人渠道介紹而來的客戶，根據房價不同，比例

不同給予記提。

1、門市價入住：25元×入住房間數×天數

2、9折入住：20元×入住房間數×天數

3、8.5折入住：15元×入住房間數×天數

4、8折入住：10元×入住房間數×天數

入住房價低于8折，不予計提。

所有銷售，必須由所介紹員工提前預訂，入住當日必須由介紹員工本人、

前臺當班員工、前廳經理同時簽字確認，未提前預訂或未簽字確認的，不予計

提。

領導介紹、門市散客、網絡訂房、協議單位住宿、客戶自己上門聯系住宿

的會議團隊不計入個人業績。

三、出租車提成

凡出租車司機持本酒店出租車提成卡送客人，入住成功后，發放此編碼提

成卡的員工每次給予5元提成獎勵。

四、發放方法

前廳經理于每月初將營銷統計表、出租車提成獎勵統計表交于財務室，財

務根據所提交的營銷金額核對是否現金到賬，并簽字確認。到賬結算，一月一

結，隨工資發放。未到帳的，提成計入到賬當月發放。