商業管理公司

商業管理公司運作思路

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商業管理公司的工作要點和運作思路

一、商業管理有限公司的籌建工作計劃與要點

1、確立商業管理有限公司的管理架構及部門職能設置（以下簡稱商業公司）在

當地注冊“商業運營管理有限公司”（暫定，以下簡稱商業經營公司），同地區的項

目，按地區委托當地注冊的商業運營管理有限公司統一運作。

要求：獨立法人的項目開發商與業主簽定銷售合同后，同時，業主（已銷售部分）

或置業公司（自有保留部分）委托商業運營管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運營管

理合同，這點對銷售后的商鋪的統一運營管理，經營穩定、實現商鋪增值，同時降低運

營風險非常重要。

2、商業管理有限公司成立后，依據組織構架按項目的進度、工作量

大小分批對外招聘或由調配相結合方式配置各部門人員。

A、經營管理團隊——負責招商總監、項目招商經理、企劃經理等需第一批到位。

B、按置業公司的年度工作計劃及項目進度，分工開展相關的商業運作工作：項目

市調、商業規劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。

C、當然在沒項目或項目前期可根據實際運做情況，盡量精簡人員，主要工作重點

為策劃、招商。或將招商策劃外包

3、建立、健全公司的管理制度、業務拓展流程、運營工作規范：

A、制定商業公司的行政人事制度、的財務、出差制度。

C、商業公司建章建制的工作重點是：參照同業規范、組織制定商業運營、業務拓

展及商場管理流程、規范如：項目市調、商業規劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業

運營基礎制度要點。

4、確定商業公司的前期開辦費及月固定費用預算

A、前期開辦費，主要用于公司注冊、場所租賃、辦公設備、桌椅的購買，如置業

公司能調配，開辦費直接減少：

B、人員工資及其他辦公費用等固定支出：

——確立商業公司各部門的年度人員工資及其他辦公費用等固定支出預算費用：

——如果項目商業公司的按實際的體量階段性派駐或調配人員，減少固定人員費用

支出；暫不含項目物業管理部的人事費用。

二、確立商業公司的贏利模式：

商業公司可按獨立核算及外包的模式運作，每個項目春節手抄報三年級 也可獨立預算費用。各項目

前期的招商、策劃費用（行政辦公雜費、人事費用）按預算由置業公司先墊付，后期從

以下幾塊收入中列支。

A、商鋪銷售獎金：

——行業通行標準及分配比例：商鋪總抽%，依據不同地域、地段、開發檔期、天邊的眷戀 周

期的樓盤會不一樣，沿街獨立店鋪、產權式店鋪的抽成也不一樣，可以調整。

——建議參照行情，依據商鋪的個案的具體銷售趨勢而定

B、項目策劃費用：

——行業通行標準及分配比例：項目的策劃包括項目的銷售宣傳和商業招商運營策

劃，按項目計總額30-100萬元不等，目前行業的廣告費投入樓盤總收的1%

——建議：將樓盤銷售廣告策劃創意和總設計部分工作外包給專業廣告公司，企劃

部配合；商業經營的招商廣告策劃、運營管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完

成。

C、項目招商獎金：

——行業通行標準及分配比例：寶龍、冠亞廣場向業主收取一個月租金標準金額。

國內的行情是1-3個月租金的標準金額做為項目的招商傭金，內部再二次分配給招商人

員的傭金標準（純獎金部分）為按鋪位大小50-100平米的200-300元，100平米以上

800-1000元，200平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計。

——建議：參照行情，依據單個商業樓盤的商場項目體量及招商難度大小需投入

的策劃及招商的人事費用、廣告費用等物力資源投入的具體情況而定。

——比如：假定某項目的招商獎金由置業公司審批確定為一個月租金做為項目總

抽成招商獎金。商業管理有限公司留成8085%（因為需要承擔項目的固定人事費用），

項目招商獎金1520%部分作為項目招商團隊的招商傭金，再按動線規劃、鋪位分割、業

態業種的占比進行二次分配；招商團隊組成為招商組（招商人員個人抽成和招商經理

項目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另

定。

D、運營管理費：

——行業通行標準及分配比例：運營工作包括物業管理部分（安保、工程維護、保

潔等）、現場營運管理部分（現場管理、客服、美陳營業推廣等）等商業運營管理費：

物業管理費按行業標準每平方米收取2-6元/月，需政府物價主管部門審批，現場營運

管理費部分按行業標準每平方米20-50元/月不等，具體數額依據項目今天用英語怎么說 需投入的管理資

源的多寡而定。

——建議：參照行情，依據單個項目商場物撞車后逃逸怎么處理 業及運營管理運作需投入的人事費

用、基礎營業條件的物力資源投入等具體情況而定。

E、其他收入：因進行統一的經營管理，成熟的商業地產項目，商業公司還可開發

其他收費項目，如：收取場地活動費、店頭廣告費等營業外收入；同時商鋪的物業費

的收入也是一部分收入的組成。

以上各收益項目的公司內部再分配比例，因為要依據不同的項目、及人力物力資

源的投入，同時涉及的關系也多，而且國內也沒有固定的摸式可借鑒，個人建議個案

另議。

三、商業地產商業公司的經營發展規劃及運作思路

1、商業地產經營管理業務的市場前景及行業可行性分析：

隨著國內商業地產項目融資渠道進一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托

化，使商業地產的項目開發、經營有強勁和持續資金做保障，因此，作為涉及面最廣

的、利潤比最高的地產項目——商業地產，將逐漸從未來的房地產開發市場的重要組成

部分，可以說，未來的房地產開發是商業地產的時代，因此商業地產的前期策劃、招商

代理、后期的運營管理也責無旁貸的進入了一個全面的“商業時代”，也為置業公司商

業公司對外拓展業務成為可能。

2、整合旗下商業資源、培養專業團隊

培養和招募具有復合知識結構的商業經營專業人才為公司旗下商業地產開展進行選

址、功能及市場定位建議、執行招商和日常管理等工作，將可提高項目的成功率，從而

確保商業地產的持續增值，幫助開發商追求股東權益最大化的目的。

同時也借助商業經營管理公司的平臺整合商業地產產業鏈的商戶資源和培養專業管

理團隊，為商業地黃子韜生日 產經營管理的異地拓展創造必要的條件，使商業地產項目的連鎖化、

精細化經營成為可能。

總之：商業經營管理公司憑借置業公司實現以下目標：

一、借韭菜炒臘肉 助商業經營管理公司的平臺，通過確立清晰的組織架構，輔之

長效的激勵機制，逐步落實項目經理負責制。可實現打造一個組織有序、

運作順暢、具有專業素養和良好職業操守的經營團隊的人力資源戰略目

標；是企業重要的無形資產。

三、具有核心經營力的專業的商業地產經營團隊，使商業地產商業公

司成為國內、行內真正掌握現代商業地產核心經營運作方向的專業公司；

也是置業公司不斷復制成功的商業地產開發、經營模式的助力器。

附一、商業地產項目的定位原則、經營要點及招商運營策略：

1、能不斷地明確和豐富商業項目的經營核心方向：

購買者以營利為目的，利用投資、經營等手段，通過地產的形式來實現；在商業運

作和地產投資互為實現前提中，達到能給投資人賺錢目的，而商業公夢到吃橘子 司是通過有組織

地、科學地依據不同地段、定位的商業地產-----包括策劃、招商和日常營運管理；從

而為生產者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業務拓展的交易場所，并為地產開

發企業獲取未來不確定的最大收益。

2、明確商業地產的經營模式，確定租賃經營采用放水養魚的原則。

商業地產的經營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或

其結合；租賃經營原則采用放水養魚的原則。也可以理解為“先做人氣，再做生意”的

原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵；而后期根據運營

狀態，適當穩步地調整租金；與商戶才能一同成長

3、把握商業地產“統一”運營的關鍵點：

統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管四個方面等統一運營對商業地

產增值的促進作用。統一招商的“管理”要充分體現和強調對商戶的統一服務。

4、重視專業的市場調研，細致的前期規劃：

依據專業的市場調研，通過“統一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種

既對立又融洽和諧統一的關系，這種關系是大型商業項目長期成功的保證。所以，統一

招商管理的成敗是購物中心統一運營成功與否的一個關鍵。

5、統一運營以避免商業經營從“商業管理”蛻變成“物業管理”：

商業地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個

統一的經營主題和信息平臺之上。統一運營的管理模式特別適用于國內廠商關系，以避

免商業經營從“商業管理”蛻變成“物業管理”，導致商業地產的貶值。

6、“抓大放小，先主后次”：

商業地產的運營畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理

的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招

商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難

且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

7、租賃、聯營、自營相結合，提高整體租金收入水平，加強經營控制力度：

在條件容許的情況下，大型商業項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣

一可以加強經營控制力度，有利于大型項目的長期經營；其次，可增強其他商戶與之合

作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以

聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。

這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業項目長期經營性的特

點，更能幫助發展商創出大型商業項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經營來說，這個原則

也基本適用。出現比較成功的，萬年青盆栽 多次獲得歐美財經雜志“亞洲最佳管理獎”經典案例。

8、在此我們列出一個一般意義上的商業項目招商目標分布列表，供參考：

零售設施：核心主力店：百貨、綜合超市等；

輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店；

配套輔助店：不同地區商品特色店；

文化娛樂設施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；

輔助主力店：兒童樂園等；

配套輔助店：藝術攝影、旅行社、網吧等；

餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；

輔助主力店：快餐類、風味小吃類等；

配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。