新型城市化

淺談新型城鎮化建設

城鎮化是指人口向城鎮集中的過程。這個過程表現為兩種形式，一是城鎮數目的增多，

二是各城市內人口規模不斷擴大。城鎮短文章 化伴隨農業活動的比重逐漸下降、非農業活動的比重

逐步上升，以及人口從農村向城市逐漸轉移這一結構性變動。城鎮化也包括既有城市經濟社

會的進一步社會化、現代化和集約化。城鎮化的每一步都凝聚了人的智慧和勞動。城市的形

成、擴張和形態塑造，人的活動始終貫穿其中。另一方面，城市從它開始形成的那一刻起，

就對人進行了重新塑造，深刻地改變人類社會的組織方式、生產方式和生活方式。

所謂新型城鎮化，是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動

城市現代化、城市集群化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學

發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小

城鎮協調發展的城鎮化建設路子。新型城鎮化就是要由過去片面注重追求城市規模擴大、空

間擴張，改變為以提升城市的文化、公共服務等內涵為中心，真正使我們的城鎮成為具有較

高品質的適宜今生最愛王程明 人居之所。城鎮化的核心是農村人口轉移到城鎮，而不是建高樓、建廣場。農

村人口轉移不出來，不僅農業的規模效益出不來，擴大內需也無法實現。新型城鎮化的本質

是用科學發展觀來統領城鎮化建設。新型城鎮化的“新”在于以人為本，人是新型城鎮化的

主體,人是新型城鎮化的核心,人是新型城鎮化的工作對象和可持續發展要素,這是毫無歧義

的概念。也就是說人口城鎮化是新型城鎮化的核心，人口城鎮化承載著釋放內需潛力、轉變

經濟發展方式、實現城鄉一體化的重大使命。

新型城鎮化的核心是人口的城鎮化，也就說明了新型城鎮化不僅僅是建高樓大廈，不是

建造一個個無人居住的鬼城，新型城鎮化與房地產化有一定的聯系但又不單單是房地產化，

就中國目前的發展狀況來說，新型城鎮化是要求現代農業跟房地產業相輔相成。

那么國外在城鎮化進程中是怎么做的呢？我們以個別發達國家為例，他們的方式主要

有：

（一）制定并實施完善的公共干預政策

英國是工業革命的發源地，也是全球第一個實現工業化和城市化的發達國家。從15世

紀末的“圈地運動”開始到19世紀中葉，英國大約用了三個世紀的時間完成城市化。從20

世紀20年代開始，英國北部的傳統工業城市出現經濟衰退的跡象。為解決城市化發展中區

域經濟發展不均衡的問題，政府始終扶持北部區域的發展，防止南部區域的過度發展，在一

定程度上緩解了區域經濟發展的不均衡。二戰結束以后，隨著大規模重建、人口快速增長和

小汽車日益普及，英國出現郊區化趨勢。對此，政府采取設臵環城綠化帶和建設新城的城市

規劃政策，強調新城居住人口和就業崗位之間的相對平衡，較為成功地遏制了大城市的無序

蔓延。20世紀末，英國的城市人口比重達到近90%。1909年頒布的《住宅與規劃法》是世

界上第一部城市規劃法律。1947年，頒布《城鄉規劃法》，奠定了英國現代規劃體系的基礎。

中央政府在城市規劃體系中發揮了顯著的主導作用。

（二）城鎮協調發展成為城市化加快推進的主旋律

首先，形成合理城鎮體系。以美國為例。美國共有51個州，3043個縣（郡），35153

個市、鎮。其中300萬以上人口的城市有13個，20萬—100萬人口的城市有78個，10萬

—20萬人口的城市有131個，3萬—10萬人口的城市878個，幾千到3萬人口的小城市（鎮）

達34000多個。可見，美國城市的規模差別很大，但以10萬人以下的小城市（鎮）居多，

大約占城市總數的99.3%。

其次，中心城市和城市群的地位將會更加突出。從世界城市化未為什么會長閉口 來發展的基本趨勢來看，

由中心城市形成的大都市帶或城市群成為全球經濟競爭的重要節點，當今世界一些最為發達

國家的大城市地區已經成為世界經濟、貿易、金融中心。例如美國的紐約—波士頓—華盛頓

城市帶，人口約占美國的25%，不僅是美國最大的商業貿易中心，還是世界最大的國際金融

中心。加拿大、美國西海岸的城市帶也成為很重要的經濟中心區，城市發展呈現區域內城市

優勢互補、聯動發展的態勢，形成更大范圍、更高層次的都市圈甚至跨國的城市圈。同時，

隨著大城市的不斷擴張，使若干個城市之間的邊緣逐漸靠近，最終連成一片，形成巨大的“城

市帶”。

（養肝護肝有什么藥 三）發展城市主導產業是城鎮化快速發展的基礎。

發達國家的不少城市都立足于自己的資源特色、環境條件、確定城市的產業發展戰略定

位，使城市迅合伙協議合同范本 速形成了自己的核心競爭力。比如瑞士的達沃斯，一年一度的“世界經濟論壇”

使達沃斯小城出了名，會議經濟進一步帶動房地產、旅游、餐飲業、交通等相關產業。法國

戛納一年一度的電影節，同樣使戛納家喻戶曉。產業發展（產業結構的轉換和演進）是城鎮

化演進的重要基礎。城鎮化的實質是由于生產力變革所引起的人口和其他經濟要素從農業部

門向非農部門轉移的過程，轉移的根本標志是農業比重的下降和非農業比重的上升，即產業

結構的變遷。從美國城市化的進程看，許多城市和小城鎮原先都是圍繞企業發展起來的。例

如西雅圖市的林頓鎮，因為波音公司而出名；硅谷的高科技企業云集，成為世界上最充滿活

力的小城鎮群帶。盡管各國城市的規模大小不一，歷史文化和市容市貌各不相同,但不同城

市的主導產業突出、特色鮮明。比如紐約是美國的商業、金融、文化娛樂和出版中心；西雅

圖是微軟總部所在地，電子信息產業非常發達；邁阿密是美國南部著名的旅游城市和退休老

人理想的休養地。巴西的圣保羅是南美洲最大的工業和商業城市，而伊瓜蘇市則以旅游業聞

名。

根據國外的經驗來可愛的狗種類 看，在城鎮化進程中要有其他產業與之共同發展，只有這樣城鎮化才

能健康正常的發展，不能單單的僵化的城鎮化—冰淇淋的畫法 —農民上樓。真正的城鎮化不是農民變市民

那么簡單，是整個產業結構的轉變。

那么新型城鎮化對我們的房地產業又有什么樣的益處呢？

首先，我認為新型城鎮化代表著以戶籍制度為主要特征的城鄉二元結構將會被打破，社

會進入快速發展期。城鎮化的發展有很多好處，最明顯的就是可以縮小地區發展差距，促進

農業現代化以及社會服務業的發展。城鎮化雖然不等同于發展房地產，但是會對房地產的發

展起到促進作用，特別是城中村及城市邊緣地區的城鎮化對地產業的促進作用將尤為明顯。

同時，新型城鎮化還能讓更多還沒有居住在城市的人群可以享受城市帶來的便利和舒

適，居住品質得到提升，使城市平臺能夠被更多人共享，最終也就是使現有城市的規模擴大，

城市在不斷擴大，也就意味著不斷有土地被城市化開發，有住宅，有商業，有公共建筑，還

有公路和高速公路。按照常理，大力推進新型城鎮化是房地產行業的發展機會，但參照中優秀教師簡介 國

政府目前調控的現狀，房地產業的市場化程度并不高，這種機會不一定會使所有行業內的公

司受益。考慮城市容量和可擴展空間等問題，我覺得這種城鎮化進程帶來的利好更多的機會

將出現在三、四線等中小城市。

城鎮化建設怎樣與房地產業協調發展？

房地產業作為一種先導性的、基礎性的產業，對滿足居民居住需要、促進經濟發展、改

善城鄉面貌，推動城鎮化進程具有不可替代的作用；但它的開發建設必須要與百姓的需求、

當地經濟社會的發展相適應。超前會導致房屋閑置、資源浪費；滯后會影響人口聚集和產業

發展；房價過高，對進城人口又有擠出效應。那么怎樣實現城鎮化建設與房地產業的協調發

展也是我們在城鎮化進程中必須要解決的一個重要的問題。要想解決這個問題，我認為首先

我們應該構建科學合理的城市布局，使城鎮化發展與區域經濟發展、產業布局緊密銜接，房

地產與相關產業發展相協調；其次，應該堅持以人為本的理念，把有序推進農業轉移人口市

民化作為城鎮化的重要任務；第三，應該堅持把生態文明理念全面融入城鎮化全過程，走集

約、智能、低碳、新型的房地產發展道路；同時，應該積極引導商業地產、旅游地產、產業

園區地產和老年住區的發展。當然，以上幾點僅僅是簡單的想法，并不一定能真正解決城鎮

化建設與房地產業協調發展的問題。

處理好了城鎮化建設與房地產業的協調發展問題也就是處理好了城鎮化進程中最棘手

的問題，所以在城鎮化進程中一定要處理好城鎮化與房地產業的協調發展問題，才能使得城

鎮化進程健康、快速的行進。我們要努力做到在城鎮化建設快速發展的同時房地產業也健康、

蓬勃的發展。當然，這個問題不是簡簡單單的就能解決的，這需要我們所有人認真、嚴肅的

去思考。