算平方面積的公式

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常用土地面積換算公式

2008-03-0315:53

常用土地面積換算公式1畝=60平方丈=6000平方尺，1畝=666．6平方米其實

在民間還有一個更實用的口決來計算：

平方米換為畝，計算口訣為“加半左移三”。1平方米＝0.0015畝，1萬平方米

=15畝，如128平方米等于多少畝？計算方法是先用128加128的一半：128＋64＝

192，再把小數點左移3位，即得出畝數為0.192。

畝換平方米，計算口訣為“除以三加倍右移三”。如要計算24.6畝等于多少平

方米，24.63＝8.2，8.2加倍后為16.4，然后再將小數點右移3位，即得出平方米

數為16400。

市畝和公畝以與公頃又有很大的差異，具體換算公式如下：

1公頃＝15畝＝100公畝＝10000平方米1(市)畝等于666.66平方米

1公頃等于10000平方米

1公畝等于100平方米

1畝=666.6666666.平方米

1公頃=10000平方米(squaremeters)

1公頃=100公畝(ares)

1公頃=15畝

1公頃=2.4710538英畝(acres)

1公頃=0.01平方公里（平方千米）(squarekilometers)

1平方公里=100公頃

1畝＝0.0666666公頃＝666.6666平方米

1公畝＝100平方米

容積率

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

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容積率定義

容積率：又稱建筑面積毛密度，項目用地圍地上總建筑面積（但必須是正負0標

高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，

通常以地塊面積為1，地塊地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率

的值。

計算公式

容積率=地上總建筑面積規劃用地面積

容積率：項目用地圍總建筑面積與項目總用地面積的比值。

計算公式：

容積率=總建筑面積總用地面積

當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

建筑密度是指在具體“宗地”建筑物基底面積與宗地面積之比。

容積率:

所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越大，建筑密

度越大，容積率越小，建筑密度越小。

(你想看比較直接的數字,可是你未提供項目用地面積的數值)

建筑密度:看電影的英語

建筑覆蓋率(建筑密度)是指建設用地圍所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比

率.

它可以反映出一定用地圍的空地率和建筑密集程度。

綠地率:

綠地率描述的是居住區用地圍各類綠地的總和與用地面積的比率（%）。

容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的計算公式是：容積率=總建

筑面積總用地面積。舉個簡單的例子說明：一個項目如果總建筑面積為5萬平米，而總用

地面積為4萬平米，那么該項目的容積率應該這樣進行計算5000040000=1.25。這里得出

的答案1.25就是容積率。知道了這一點，我們在購房時，詢問了相關數據之后就能輕松地

計算出該項目的容積率了。

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容積率與房產價格的關系：通俗的說，容積率越低的房子價格越高、而容積率高的房子價格

通常會略低于同等地段的其他項目定價。而換個角度來看，越是寸土寸金的地段，開發商就

越希望提高項目的容積率——在有限的用地面積中盡量多蓋房，這樣會使地價成本在房屋中

所占的比例大幅下降，從而得到更多的利潤。簡單的講，一個項目的容積率越高，開發生能

夠得到的利潤就越大。

那么，容積率具體來說到底代表什么呢？容積率的高低對我們的生活會產生怎樣的影

響？下面，讓我們三個不同的角度來進行以下說明。

1、人口密度：

高容積率的住宅項目家常小炒牛肉 意味著小區房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住

人口，最終導致小區中業主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區的健身

場所、兒童活動區域、娛樂中心以與樓宇的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使

用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

2、部規劃問題：

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區的樓層會比較高、綠地的比例也會相

應的減少，從而影響居住區的生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區道路狹窄、停車位

置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭

的重要工作，也是使購房者提高對小區的認可度的重要方面。

3、安防問題：由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會

相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅

安防系統一定要跟上（當然這不是說低容積率的小區安防就不重要），不僅要加大監控設備

的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

PS：容積率多高才適宜？

容積率過高或綠化率過低的小區在居住安全性與舒適度方面大多會存在一些問題，一個具有

良好居住環境的小區，多層住宅應的容積率不應超過3、高幼兒園個人簡歷 層住宅的容積率不應超過5、而

綠化率以不低于30%為好。

建筑容積率是每公頃住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬m2/hm2）或以住區總建筑

面積（萬m2）與住區用地（萬m2）的比值表示。它是開發商最敏感的一個數字。

容積率過小，土地資源利用率低，造成單位住宅成本過高；容積率過大，可能產生人口密度

過高、居住環境質量下降、建筑造價過高沖的詞語 等問題。因而，對容積率的評定要綜合考慮經濟、

環境以與未來發展等多種因素。實際上住宅性能認定前，容積率已由規劃部門嚴格審批，在

此強調是突出節地的重要性。

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建筑密度也稱建筑覆蓋率，它是指建設用地圍所有的建筑基底面積之和與建設用地面積的比

率；建筑容積率就是指在建設用地圍所有建筑地面以上各層建筑面積之和與建設用地的比

率。

容積率是考察一個小區居住舒適度的重要指標，這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量

越小，居住密度越小，好住度就會越高。

一般來說，較舒適的容積率是：高層塔樓(18~20層左右)的容積率應為3~4，板式小高層(7~10

層)為1.8~2，多層板樓(4~6層左右)為1.5左右，聯排別墅(townhou)為0.6左右，別墅

容積率0.2。對于發展商而言，容積率這個指標做時間的主人 是決定最終利潤的關鍵，因為地價成本在開

發中占絕對比例，建筑容積率越高，發展商的可售面積越大，回收資金就越多。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容

積率不大于1.2；排屋（TownHou）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

一.容積率的涵與其特性容積率是指在城市規劃區的某一宗地，房屋的總建筑面積與宗地面

積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。

通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。

容積率的大小反映了土地利用強度與其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，

容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。

建筑特點

(一)容積率表達的是具體“宗地”單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍

管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公

用的道路、公共綠地、大型市政與公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率

的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體

“宗地”建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地各房屋的層數相同，且對單個房屋

來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝CH，此種情況下，建筑

層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對

土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地允許總建筑面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效

益，但建筑容量的增大，會腸胃炎引起發燒 帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社

會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標計算

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規則

一、容積率系指一定地塊，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上

總建筑面積計算值為建設用地各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面

積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照

《建筑工程建筑面積計算規》（GB/T50353-2005）的規定執行；遇有特殊情況，按照

本規則以下規定執行。

二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米＋2.2米)時，不論層是否有隔層，

建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7

米2+2.2米）時，不論層是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3

倍計算。

三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋黑白照片上色 2.2米)時，不論層是否有隔層，

建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3

米2+2.2米）時，不論層是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3

倍計算。

四、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米(3.9米＋2.2米)時，不論層是否有

隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于

10米（3.9米2＋2.2米）時，不論層是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投

影面積的3倍計算。

五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投

影面積計算。

六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水

平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入

容積率。

如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米

作為室外地坪，之后再按上述規定核準。

容積率具有如下特性：

(一)容積率表達的是具體“宗地”單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理

的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、

公共綠地、大型市政與公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反

映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗

地”建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建

筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝CH，此種情況下，建筑層數與容積率成正

比例關系。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地

進行開發，建設房屋。房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費樓面地價＝

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宗地總價／宗地允許總建筑面積＝土地單價／容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地

反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用

效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、

社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

容積率對地價的影響規律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，

但其作鯊魚與魚的故事 用機制可抽象概括為兩個方面：

一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制

很大程度上決定了土地供給的經經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積

率對地價的影響規律，濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決

定了土地供給的同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，

地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈

大。

具體表現在以下幾個方面：(—)遵循“報酬遞增遞減規律”。在一定的技術經濟條

件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設

用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建筑密度一定時，容積率的

增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費與地基

處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、

加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建

筑環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土

地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價

低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。MC為單方造價，MR

為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資

本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售

價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最正

確容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地

集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降

低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地

價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低

房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值后若繼續增加層數會增加

單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較

嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容

積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵

建筑物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市

規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。

(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土

地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于

其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或

接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用

收益、土地需求量與其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容

積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

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(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏

感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工

業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余

主要以地價形式表現出來，歸簡筆畫大象 土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度

比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影

響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同

一城市中，容積率對不同類型地價的大海的歌詞 影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地