成品房

一、土地獲取階段成本測算步驟第一步：發展部結合研發中心及銷售進行簡單方案初選,

形成項目總平面圖，并填寫《項目各項經濟技術指標明細表》，將方案意圖反映為直觀數據,

便于成本測算.第二步：依據初選方案進行成本測算，計算項目利潤率，判斷方案是否合

理，利潤率是否滿足要求，否則需進行方案重選,重新測算，直至方案最優，利潤率最大。

二、成本測算方法1、面積計算統一口徑為：可售面積.2、產品形式需按照建筑類型(多

層、高層等)、結構類型（如磚混、框架、鋼結構等)以及使用功能(住宅、商業、非經營性公

建等)加以分別列項，進行測算。3、項目綜合成本區分住宅、商業、別墅等售價出入較

大產品類型，其中不計入可售面積部分（如：地下車庫、會所、幼兒園、小學等）成本攤入

可售面積部分。4、項目毛利率=(銷售均價—直接成本）/銷售均價項目凈利率=（銷售

均價-完全成本）/銷售均價5、在具體成本測算過程中,應合理預計各項成本需發生的費用，

屬于有固定收費標準的項目，按照標準進行預測；屬于經驗判斷項目，結合以往類似工程及

項目實際測算。6、具體各項明細測算經驗總結：以天津市區標準為例.

三、土地成本1地上物拆遷安置補償費含在地價中（見土地出讓洗衣服的過程 合同）2土地使用權

出讓金政府收益評估地價＊20%（見土地出讓合同）3市政公用基礎設施配套費（大配

套）城鎮普通商品住宅項目不大于165元/平方米建筑面積指小區地塊紅線外的市政基礎

設施和大配套的費用,包含區外給水、雨水污水排水、道路、綠化、環衛、市政道路照明、

中水、電力、通訊、燃氣、采暖及相關配套的市政站點的建設費用。大型公建項目(容積

率大于1的，按建筑面積收取；1以下的按用地面積收取）商貿旅游娛樂不大于220元/

平方米寫字樓高檔公寓不大于215元/平方米文化教育金融不大于210元/平方米4

土地契稅(出讓金+土地補償+大配套費)＊3％5土地交易費招/拍/掛形式成交總價*0.6%

協方出讓評估地價*0。6％

四、前期費用

1三通一平

臨電工程費

紅線外根據實際工作量發生計取（變壓器可自購或租賃，租賃500—600元/月），根據項目

距離可引用市政電力遠近及及工程規模大小，有所不同，一般1-2.5元/平米。新政策要求在

辦理臨電手續時交齊正式電力工程款的50%.開發中心紅線內根據實際發生工作量計取，

每平米0.5-2元左右，高層項目費用發生較高。工程部

臨水工程費紅線外根據實際工作量計取（需交水表押金，20000元/部）每平方米1—1。

5元。破路費另收。開發中心紅線內根據實際工作量發生計取，每平米0.5元左右工程

部

臨路工程費根據實際工作量發生計取，視項目具體情況有所不同，每平米1。5-3元。工

程部

填土及平整場地費用根據實際工作量發生計取，每平米1-10元不等，主要需結合場地實

際情況而定，如：場地遇到有地下防空洞等情況,費用發生較高。

臨時設施根據實際工作量發生計取,主要指現場臨時辦公用房以及宿舍等，此項費用可

部分從使用者（施工方）土建結算中扣回，一般每平米3-6元不等

2、規劃設計費

咨詢費每平米1元左右，詳規設計費含在其中.研發中心

方案設計費根據所用設計單位和項目檔次標準有所不同，一般情況住宅項目5—15元/平

米，商業10-20元/平米,項目檔次高或選用國外設計單位，則費用更高（較一般高10-20元/

平米），按照建筑面積收取.研發中心

3、施工圖設計費

建安設計費與項目方案復雜程度及結構類型有關，一般情況磚混7—8元/平米,框架10-12

元/平米，公建15元/平米左右，按照建筑面積收取。研發中心

成品房設計費一般情況1.5—3。5元/平米，與要求設計房型種類多少、方案設計復雜程

度、成品房面積、是否含水電改造有關；例如城市之星SOLO項目房型種類較多，房屋面積

較小（25-40平方米/每戶)，每平米設計費3.4元左右研發中心

4、環境方案設計費

方案設計費按景觀面積收取，與環境方案復雜程度有關，國內6—8元/平米，國外12-30

元/平米，合在建筑面積內一般3-5元/平米。研發中心

環境施工圖設計費費用攤在建筑面積內1-2元/平米研發中心

5、綜合管網設計費綜合管網:0.5元/平米；熱力：0.6元/平米;排水：0。5元/平米；合計

1。6元/平米，按照建筑面積收取。開發中心

6、人防設計費按照人防面積收取12—25元/平米開發中心

7招標代理費1元/平米，可協調至0。5-0.7元/平米.也有按中標價的比例報價如0。12%.

（招標代理公司）開發中心8地質勘察費2元—3元/平米；按勘察單位報價,每延米60

—80元。工程部9保險費千分之1.2，由施工方交納,甲方墊付，3000萬以上按千分之

一收取。10定額編制費萬分之五（由施工方交納，甲方墊付)11環境評估費估算

投資額0。3以下0.3-22-1010—5050—100100以上約0。5元/平米環評費0.6元/平米

（規劃面積)合理用能評估費0.64元/平米（規劃面積）編制環境影響報告書5-66-1515

—3535—7575-100110編制環境影響報告表1—22-44—77以上評估環境影響報告

書0。8-1。51。5-33—77—99-1313以上評估環境影響報告表0.5—0.80.8-1.51。5-22

以上

環保驗收費根據以前各項目情況估計2萬元每個項目12避雷監測費施工圖核查

1500元/套圖紙5000平米以下減半收費津價費(2005）70號施工質量檢測0.8元/平方米

二、三類防雷裝置1元/平方米一類防雷裝置13電力檢測費建筑面積＊1.5元/平方

米天津電檢中心14室內空氣檢測費可議21站15土地證1000平方米以下100+20

元地籍科1000平方米以上（總建筑面積—1000)/500*40+120；每平米1.5-2.5元。16

人防異地建設費9F以下（6B級）經濟適用房400元/平方米＊首層投影面積商品房800

元/平方米＊首層投影面積9。5F以上（5級）經濟適用房1000元/平方米*首層投影面

積商品房2000元/平方米*首層投影面積17人防報廢補建費（賠償費）鋼筋混凝土

結構1700元/平方米磚混結構1200元/平方米18地名費地名公告費4000元/個開

發中心地名標志費0.7元/平方米19建設工程施工交易服務費施工合同總額（萬元）

收費標準（元）津價房地（2004）507號

招標方交納：60％中標方交納：40％100及以下800100以上-5001000500以上

—1以上—3以上—5以上—800050000

8000以上—100（不含）以上每增加1億元，加收0。6萬元，不足1億

元按1億元計算，但最高不超過10萬元20設計交易服務費設計項目批準總投資額（萬

元）收費標準（元）津價房地（2004）507號招標方交納:60%中標方交納：40%500

及以下500500以上-1以上—3以上—5

以上—8以上-1000040000

10000（不含)以上每增加1億元，加收0。4萬元，不足1億元按1億元計算,但最高不超

過8萬元21工程監理交易服務費監理合同總額（萬元）收費標準（元)津價房地(2004）

507號招標方交納：60％中標方交納：40%500及以下200500以上—10001000

1000以上—3以上-5以上—8以上—10000

1600010000（不含）以上每增加1億元，加收0.4萬元，不足1億元按1億元計算,但

最高不超過5萬元22建安設備交易服務費合同總額（萬元)收費標準(元）津價房地

(2004）507號招標方交納:60%中標方交納：40％500及以下200500以上—1000

10001000以上—3以上-5以上—8以上—

100(不含）以上每增加1億元，加收0.4萬元，不足1億元按1億元計算，

但最高不超過5萬元23合同審查費設計合同審查費千分之一招標方交納50%，現取

消中標方交納50％勘察合同審查費千分之一施工合同審查費住宅萬分之2.1公

建萬分之三24施工圖審查費住宅磚混1.3元/平方米4萬平米以上項目每平方米減

0.2元；兩棟樓若一樣,其中一棟按照50％計取；布局復雜，超限高層由地震研究所審查，收

費標準:面積＊1/4＊2＊難度系數。津價房地［1994］156號框架6—12F1.9元/平方米

13-20F2元/平方米20F以上2。2元/平方米公建24米以下2。4元/平方米24—50

米3。2元/平方米50-100米4元/平方米5100米以上4.6元/平方米別墅1.7元/

平方米注：同樣樓座只收取一棟費用，全部費用再打七折25墻改費磚混結構8元/

平方米先交后退；按建筑面積收取；如全部使用頁巖磚不收取。其他全部粘土磚填充8

元/平方米部分粘土磚2.4元/平米26水泥專項基金按3元/噸收取磚混結構0.2噸/

平方米津價房地(2005）77號先交后退框架結構0。3噸/平方米其他構筑物按砼

用量0.4噸/立方米27地籍地形圖、核地1：500地形圖每幅收2800元1：2000困難：

8000元/幅;不困難：4000元/幅1：5000困難：4000元/幅；不困難：2000元/幅28銷

售許可證公告費6000元/次，天津日報公告29分戶土地登記費住宅1.36元/平方米

公建2.04元/平方米別墅2.72元/平方米30準入證公告費1500元/個（7000元/

批)31房產測繪費住宅1。36元/平方米即：住宅面積測量其他房屋2元/平方米

32定位測量樁點費(一個樓4個點)＊650導線640上市的好處 0元/公里GPS1萬平方米以下取4

個點*6400元33竣工測量數字測圖5萬平米收費9400元導線6400元/公里34產

權登記費普通房屋按工程等價收取2‰登記費住名人名句 戶登記時,公司與業主各交80元/戶，發

證時，每戶100多元，由業主代交,公司報銷，另加3元/平米—區發產權證。危改房屋、

國家安居工程登記費按工程造價的2‰減半收取個人集資建房登記按每件工程造價收

取2‰登記費（每件工程造價=工程總造價工程總建筑面積每件的建筑面積）工本費

10元35房屋轉讓手續費普通房屋3元/平方米；公建9元/平米經濟適用房1.5元/

平方米

三、施工過程中1質量監督費不實行監理0。15％*總造價津價房地（2001）533號實

行監理0。1％*總造價住宅項目按上述標準的70％收取2人防監督人防工程造價的

千分之三。人防工程建設質量監督站3地基處理樁基礎工程費用與選用樁形式有關

樁檢測費用一般每平米2—3元回填石屑費用視回填厚度而定，85-100元/方4住宅

土建、安裝土建安裝工程費研發需限額設計。9層板式住宅1000—1100元/平米左右。24

層點式高層住宅1320—1400元/平米左右.聯排別墅1250-1380元/平米左右。商業視結構形

式以及具體裝修配套標準而定.土建預算編制費一般按工程造價的千分之一至三計算。

電梯與選用的電梯品牌和部數以及建筑面積有關,一般60-80元/平米消防高層住宅消

防25—30元/平米；商業消防50元/平米，若增加噴淋需70—100元/平米空調和所用

空調形式以及安裝空調的面積大小有關。如城市之光會所部分選用VRV空調，450元/平米

左右5土建監理費一般6—8元/平米6沉降觀測一般0。6—1元/平米7人防監理

費按人防面積8元/平米8人防設施費住宅9層及以下首層投影面積＊800元/平米

區內無償建公建學校、幼兒園等，如自建按公建標準減半收費。10層以上首層投影面積

*2000元/平米(其中經濟適用房及危改房減半）公建市區及塘、漢、大總建筑面積＊5％

＊2000元其他區縣總建筑面積*4%＊2000元9變更及簽證10—20元/平米10示范

小區獎10元/平米左右11成品房裝修太陽城成品房標準每平米450元左右，城市之星

SOLO成品房標準每平米800元左右；和裝修標準及成品房面積有關12其他3—5元/平

米工程

四、市政基礎設施費1電力工程建設費多層住宅(含底商）按設計容量50瓦/平米計算

83元/平方米用戶提出需多路電源供電，92元/平方米津價房地（2003)582號高層住宅

（含底商）按設計容量50瓦/平方米計算92元/平方米2公建項目10KV供電工程建設

費1280元/千伏安；原有增容的,增加部分收取；35KV以上的按實際發生的工程費據實收取.

不含施工路由及賠償費

工程范圍：由公用線路10千伏出線到用戶ppt刪除動畫 紅號變電站高壓開關柜入口，包括10千伏供電線

路、開閉間設備（不含土建費用）的施工、安裝和調試。津價房地(2005）77號3一戶

一表費一戶一表(10-20A）約725元/部。4土建站、箱式站土建變電站、箱式變電站、

CF站、配電間設備1.5—3元5內纜工程費視工程量而定,高層每平米3元6紅號站視

工程量而定7自來水工程建設費住宅建筑面積＊25元/平方米[2000]津價房地448號

公建建筑面積*27元/平方米宏偉造句 經濟適用房21元/平米危改房20元/平米大片危改房

17元/平米

8水表費遠程水表435元/門洞約-5。5元/平米磁卡表470元/戶普通表35元/戶

自來水二次網20元/平米（住宅規劃面積）9中水工程費23元/平米（按規劃面積)中水表

470元/塊中水二次網、設備費20元/平米(住宅規劃面積）9市政排水工程建設費建筑

面積*15元/平方米;如將排水工程交給排水四所來做，對方負責一切手續；委托養護管理每

年費用為1萬元。（楊昆)28元/平米，協商22-23元/平米，自建按預算.10有線電視初裝

費300元/每戶,按接收端，（首端，其余減半),3元/平米左右11通訊線路安裝費基本不

發生費用12智能化樓內智能化：黑白可視對講、門磁、煤氣探測器等，與總戶數以及

設備品牌有關。樓外智能化：小區周屆紅外對射、智能巡更、背景音樂、電子顯示屏、出

入口自動道閘等。以上標準智能化每平米12-15元左右13區內路燈一般每平米5元/

左右14環衛1元/平米15郵政1元/平米16環境工程綠化按環境面積100-200

元/平米道路一般每平米20元/左右

17燃氣燃氣工程費4000元/戶（住宅）表灶費800元/戶(住宅）燃氣基礎設施建設

費普通住宅28元/平方米燃氣采暖31元/平方米高檔公寓、別墅40元/平米公建

項目按工程定額；需繳納公建增容基金（工程預算款的20%）約40元/平米燃氣表遠程

表400元左右/門洞磁卡表500元左右/戶普通表160元左右/戶氣源發展基金（即

貼費）居民住宅房20元/平方米（經濟適用房10元/平米)公建交氣源增容費日用氣量

*1500元，一般40元/平米非居民用戶750元/立方米.每日工業用氣750元/立方米。

每日點火費0.5元/平米左右設計費3％-5%＊工程費18供熱工程建設費（熱源費)

住宅92元/平方米津價房地（2004)460號公建130元/平方米;如熱源為第一熱電廠熱

電聯產的為150元/平方米財政投資的公益性建設項目100元/平方米8熱計量表

1000元/塊

19內網費出換熱站1。5米到入樓口處1。5米的供熱施工二次網費用為25元/平方米。20

換熱站（土建）視工程量而定，一般1-2元/平米21圍墻大門4元/平米左右22車棚1

元/平米左右23配套監理費2元/平米24水面視工程鍛煉腹肌最有效的方法 量大小而定,藍灣28元/平米

25中水10元/平米左右26直飲水8元/平米左右27園林綠化風險金一類地區300

元/平方米按用地面積*30%報建時暫時不收，竣工驗收時未綠化補交，符合規定后退。二

類地區250元/平方米三類地區200元/平方米四類地區150元/平方米28環衛單

位生活垃圾處理費15元/噸津價費[1996］20號大塊混凝土處理費10元/噸無害工業

垃圾處理費5元/噸

五公用配套設施1小配套費（住宅建設費非營業性公建配套費）70元/平方米;指住宅

小區內各種配套設施(如學校、幼兒園、派出所、農貿市場等）建設所需費用，按照小區建

筑面積收取。市物價局、建委、財政局津價房地[1997］96號2公共設施維修基金首期

維修基金由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數，分對別按以下比例繳存：(一)

不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各接1％繳存維修基金；(二）配備電

梯的商品件宅，開發建設單位按1.5%、購房人按1％繳存維修基金。開發建設單位自用、

出租商品住宅的,應當在辦理房屋權屬證書前，按同期售房價格或指導價格為基數的2％或者

2.5%計算繳存維修基金數額，由開發建設單位一次性存入市維修基金專戶。3物業開辦費

9元/平米（銷售面積）空房管理費1。8元/平米（銷售面積）