楊蕊伊、鞍山中駿物業管理有限公司物業服務合同糾紛民事二審民事判決書

楊蕊伊、鞍山中駿物業管理有限公司物業服務合同糾紛民事

二審民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 服務合同糾紛 物業服務合同

糾紛

【審理法院】遼寧省鞍山市中級人民法院

【審理法院】遼寧省鞍山市中級人民法院

【審結日期】2021.12.03

【案件字號】(2021)遼03民終4636號

【審理程序】二審

【審理法官】馬寧葛一新冷新生

【文書類型】判決書

【當事人】楊蕊伊;鞍山中駿物業管理有限公司

【當事人】楊蕊伊鞍山中駿物業管理有限公司

【當事人-個人】楊蕊伊

【當事人-公司】鞍山中駿物業管理有限公司

【代理律師/律所】吳世舉遼寧廣佑律師事務所;劉婉晴遼寧瀛如律師事務所;王泰祿遼寧瀛如

律師事務所

【代理律師/律所】吳世舉遼寧廣佑律師事務所劉婉晴遼寧瀛如律師事務所王泰祿遼寧瀛如律

師事務所

【代理律師】吳世舉劉婉晴王泰祿

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【代理律所】遼寧廣佑律師事務所遼寧瀛如律師事務所

【法院級別】中級人民法院

【原告】楊蕊伊

【被告】鞍山中駿物業管理有限公司

【權責關鍵詞】催告代理實際履行違約金支付違約金合同約定關聯性合法性質證訴訟請求維

持原判強制執行

【指導案例標記】0

【指導案例排序】0

【本院查明】本院另查明，楊蕊伊于2020年6月4日，向鞍山市千山區人民法院提起訴訟，

請求法院判令鞍山中駿房地產開發有限公司、中駿物業對案涉房屋漏雨、地下臟水井返水進

行修繕，對由此造成的損失進行賠償，并賠償楊蕊伊另行租賃商鋪產生的租金。鞍山市千山

區人民法院作出(2020)了0311民初631號民事判決，判令中駿物業對案涉房屋下水井進行清

掏和疏通，賠償楊蕊伊租金80000元、案涉房屋負一層維修費2515.96元、鑒定費12000元

共計94515.96元，駁回了楊蕊伊的其他訴訟請求。楊蕊伊與中駿物業均不服，向本院提起上

訴，本院作出(2021)遼03民終1070號民事判決，駁回上訴，維持原判。本院對一審法院查

明的事實予以確認。

【本院認為】本院認為，本案的爭議焦點是：1.前期物業合同是否已經終止？楊蕊伊應否向

中駿物業繳納物業費？2.中駿物業是否按照約定履行了物業服務義務？ 關于爭議焦點

1，前期物業合同已經終止，楊蕊伊應向中駿物業繳納物業費。根據已經查明的事實，2013

年4月23日，楊蕊伊與中駿物業簽訂前期物業服務合同，該合同合法有效。合同約定服務期

限5年，合同到期后，雙方未簽訂書面物業服務合同，《中華人民共和國民法典》第九百四

十八條第一款規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的

決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定

期。”第九百五十條規定：“物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務

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人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請

求業主支付該期間的物業費。”本案中，自2019年1月1日至2021年8月31日，楊蕊伊未

向中駿物業繳納物業費，楊蕊伊與中駿物業雖然在前期物業服務合同期滿后未再續訂物業服

務合同，但楊蕊伊所在中駿湯泉香墅小區并未另行聘請其他物業服務人，中駿物業仍然提供

物業服務。楊蕊伊、中駿物業之間成立不定期物業服務合同，楊蕊伊應按合同約定繳納物業

費，故一審判令楊蕊伊向中駿物業繳納該期間的物業費11545.6元于法有據，本院予以維

持。關于楊蕊伊主張其因中駿物業服務質量低劣、下水井堵塞導致其房屋不能使用及房屋漏

雨問題造成損失，故不繳納物業費的抗辯。經查，針對上述問題，楊蕊伊已另案提起訴訟，

鞍山市千山區人民法院作出了(2020)遼0311民初631號民事判決，本院作出了(2021)遼03

民終1070號民事判決，對上述問題作出了處理，楊蕊伊主張的損失已獲得賠償，且物業公司

提供服務并非針對某一特定業主，故楊蕊伊以此為由抗辯不繳納物業費不能成立。 關

于爭議焦點2，中駿物業按照前期物業服務合同的約定基本履行了物業服務義務。《中華人

民共和國民法典》第九百三十七條第一款規定：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區

域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理服務等物業

服務，業主支付物業費的合同。”本案中，雖然中駿物業公司在履行物業服務過程中存在瑕

疵，但楊蕊伊關于中駿物業未提供物業服務抗辯不能成立，其亦未提供證據證明楊蕊伊所在

小區業主委員會已經與中駿物業解除了物業服務合同。如前所述，雖然雙方之間的前期物業

服務合同已經到期，但雙方之間形成了不定期物業服務合同。楊蕊伊關于小區業主及業主委

員會已經不再與中駿物業存在合同關系，中駿物業無理由再向其收取物業費用的主張無事實

及法律依據，本院不予支持。 綜上所述，楊蕊伊的上訴請求不能成立，應予駁回。一審

判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百

七十條第一款第一項規定，判決如下：

【裁判結果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費89元，由楊蕊伊負擔。 本判決為

終審判決。

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【更新時間】2022-09-25 05:08:43

【一審法院查明】一審法院認定事實：2013年4月23日楊蕊伊與鞍山中駿房地產開發有限

公司簽訂商品房買賣合同購買其開發的“中駿·湯泉香墅”第87幢0單元-1-2層11號房屋

(產籍號為43-22-107-11)(以下簡稱案涉房屋)。同時，楊蕊伊與中駿物業簽訂《前期物業服

務合同》，約定中駿物業為“中駿·湯泉香墅”提供物業服務楊蕊伊所購住宅建筑面積為

206.15平方米商業物業費按1.75元/平方米/月收取；業主應于商品房交付使用之日起繳納

物業服務費用；業主應當按全年交納物業服務費，每次交費的具體時間為每年首月10日前繳

納當月的物業服務費用；物業服務期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未滿、業

主委員會與其聘用的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，本合同自動終止。2013年9

月2日，楊蕊伊接收了涉案房屋，接受中駿物業的物業服務，但自2019年1月1日起，楊蕊

伊未依約繳納物業費。此款經中駿物業催要，楊蕊伊至今未給付，至起訴之日2021年8月

31日尚欠物業服務費11425.35元(計算方式為1.75元/平方米/月×206.15平方米×32月

=11545.6元)。

【一審法院認為】一審法院認為：依法成立的合同受法律保護。中駿物業與楊蕊伊簽訂的

《前期物業服務合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定合法有

效。中駿物業為楊蕊伊按照合同約定提供物業服務楊蕊伊理應按照合同約定交納物業服務

費，經中駿物業催要后仍不按時交納物業費的行為已構成違約應承擔相應的違約責任。根據

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義

務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、第九百四

十四條第二款：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內

支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”的規定，故對

中駿物業要求楊蕊伊支付2019年1月1日至2021年8月31日的物業服務費11545.6元的訴

訟請求，該院予以支持。關于中駿物業要求楊蕊伊支付利息的訴訟請求，因中駿物業未能提

供證據證明楊蕊伊未交納物業服務費對其造成的實際損失，且鑒于該小區的實際情況，為更

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好的維護雙方的合法權益，化解糾紛，故對該項訴訟請求該院不予支持。關于楊蕊伊提出的

物業合同已終止的抗辯主張，依據《中華人民共和國民法典》第九百四十八條“物業服務期

限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服

務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”規定，楊蕊伊沒有另聘物業服

務人員，且中駿物業繼續提供物業服務，故對該項抗辯主張該院不予采納。關于楊蕊伊提出

的房屋漏雨、地下水井處理不及時不同意繳納物業費的抗辯主張，因楊蕊伊對房屋漏雨、地

下返水等問題已訴訟法院，法院已依法作出判決對其損失進行賠償并且中駿物業現在就上述

問題依然履行物業服務義務，故對該項抗辯主張該院不予采納。 綜上，對中駿物業要求

楊蕊伊2019年1月1日至2021年8月31日的物業服務費11545.6元的訴訟請求，該院予以

支持。根據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條、第九百四十四條、九百四十八條之

規定，判決：一、楊蕊伊于判決生效后十日內給付鞍山中駿物業管理有限公司2019年1月1

日至2021年8月31日物業服務費11545.6元；二、駁回鞍山中駿物業管理有限公司其他訴

訟請求。如未按判決書指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴

訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費207元，鞍

山中駿物業管理有限公司已預交，減半收取103.5元，由楊蕊伊負擔103.5元，于判決生效

之日起七日內向鞍山市千山區人民法院繳納，逾期未予繳納依法強制執行。由鞍山中駿物業

管理有限公司負擔0元，應予退還207元。

【二審上訴人訴稱】楊蕊伊上訴請求：1.撤銷一審判決，依法駁回中駿物業的訴訟請求(不服

金額11545.6元)；2.中駿物業承擔所有訴訟費用。事實及理由：一審判決認定事實不清，適

用法律錯誤。1.由于被上訴人服務質量過于低劣，導致上訴人148萬購買，并且豪華精裝修

的門市房閑置多年無法使用，根本就沒有享受到被上訴人的物業服務。2013年4月23日，

上訴人購買了該商業門點進行了精致的豪華裝修，用于上訴人開辦的鞍山市紫明都裝飾工程

有限公司及鞍山市藍川房地產營銷策劃代理有限公司的辦公用房，從2014年11月起，由于

周圍飯店等含有油脂的臟水排放，導致下水井的排水管道堵塞，臟水井內的臟水無法通過井

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內管道排進公共管網，形成死井，井內水面經常高于上訴人商鋪的排水口，被上訴人不進行

井內管道的疏通，導致臟水經常性回灌進上訴人的商鋪，造成上訴人重大損失。由于經常性

的返水室內，導致屋內臭氣熏人，令人窒息，同時導致上訴人室內的下水無法排放，下水管

道完全堵塞，自來水也無法使用，迫使上訴人無法使用該商鋪。從2016年春被迫搬離另租商

鋪。經過近兩年的訴訟，以被上訴人賠付上訴人9萬多元另租門點等損失告終。被上訴人于

今年的5月24日才在鞍山中級人民法院法官的干涉下，被迫對上訴人的排水管道進行了維修

通透，該事實詳見千山區人民法院(2020)遼0311民初631號判決及鞍山市中級人民法院

(2021)遼03民終1070號民事判決，也就是說由于被上訴人的物業服務不合格，導致上訴人

門市房這幾年一直閑置無法使用，上訴人根本就沒有也無法享受到被上訴人的物業服務。難

道上訴人還要向其全額繳納物業費嗎？這于情于理恐怕都說不通；2.上訴人與被上訴人之間

的物業合同早已終結，被上訴人無權再向上訴人收取物業費。上訴人于2013年4月22日購

買了案涉門市房，并同時與被上訴人簽訂了前期物業服務合同，合同第5條明確約定了物業

服務期限至商品房交付之日起5年。也就是說到2018年4月22日，本合同便已到期終止，

所以上訴人和被上訴人已經完全不存在物業服務合同關系，被上訴人無權向上訴人收取物業

費用；3.被上訴人完全沒有按照前期物業服務合同約定履行物業合同，服務質量低劣，服務

態度蠻橫，基本就是放任不作為。小區內大量的房屋存在漏雨、墻面漏水等情況，報修到物

業后基本就是不管，有時簡單處理一下，也根本沒有解決問題，排水管道經常堵塞不通，導

致下水井內的臟水、污物反灌入室內，造成室內財產損失，室內臭味熏天，室外各種違建隨

處可見，對一些住戶破壞小區環境的亂堆亂放情況也是聽之任之，不能有效管理。上訴人周

圍有商戶將樓頂的雨水排水口堵死，上訴人樓頂的雨水不能及時排水，樓頂汪水加重了樓頂

漏雨，反映到被上訴人處，被上訴人不管不問不解決，對業戶的諸多報修不及時處理，甚至

完全不處理。小區內管理異常混亂，引發大批業主不滿物業服務并拒絕再交納物業費；4.小

區業主管理委員會已經書面決定，不再與被上訴人續簽物業合同，被上訴人無理由拒絕撤

出，妄圖強行收取物業費用。由于被上訴人低劣的物業服務，廣大業主通過業主委員會強烈

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要求不再與之續簽物業合同并拒絕繳納物業費。小區的業主委員會先后下發《關于物業服務

資金收支情況的質詢函》、《關于業委會接受部分業主委托與物業公司交涉物業費的通

知》，但被上訴人拒絕改善服務。2019年5月5日，小區業委會在下發《關于暫停向物業公

司交納物業費的通知》不見效果后，2020年6月27日再次下發了《小區業委會關于不與中

駿物業公司簽訂新的物業服務合同的通知》，明確告知被上訴人及全體業主“小區業委會以

前從未與你公司簽訂過物業服務合同，今后也將不與你公司簽訂新的物業服務合同”，并將

書面通知被上訴人，同時也發布在物業公司的微信群，要求被上訴人撤出小區，由此可見小

區業主及業委會已經不再與被上訴人存在合同關系，被上訴人無理由再向業主收取物業費

用。一審法院完全無視前期物業合同已經到期終止，并且小區業主與業委會不同意再與之續

簽合同，并且已經書面通知的事實，錯誤地認定雙方存在“不定期”的合同《中華人民共和

國民法典》第九百四十八條第二款規定：當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應

當提前60日書面通知對方。小區業委會早于2020年6月27日便已書面通知被上訴人，可見

這“不定期”合同也早已解除。《遼寧省物業管理條例》第62條規定“合同期滿繼續收費，

業主有權拒絕”，可見一審法院的判決明顯錯誤，故上訴人不服一審判決，依法上訴懇請二

審法院查明事實真相，駁回中駿物業的無理訴請。 綜上所述，楊蕊伊的上訴請求不能成

立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國

民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

楊蕊伊、鞍山中駿物業管理有限公司物業服務合同糾紛民事二審民事判決書

遼寧省鞍山市中級人民法院

民事判決書

(2021)遼03民終4636號

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當事人 上訴人(原審被告)：楊蕊伊。

委托訴訟代理人：孫玉紅。

委托訴訟代理人：吳世舉，遼寧廣佑律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：鞍山中駿物業管理有限公司。住所地：鞍山市千山區湯崗

子鎮湯崗子村。

法定代表人：彭躍權，該公司執行董事兼經理。

委托訴訟代理人：劉婉晴，遼寧瀛如律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王泰祿，遼寧瀛如律師事務所律師。

審理經過 上訴人楊蕊伊與被上訴人鞍山市中駿物業管理有限公司(以下簡稱中駿

物業)物業服務合同糾紛一案，不服鞍山市千山區人民法院(2021)遼0311民初2781號民

事判決，向本院提起上訴。本院于2021年11月17日立案后，依法組成合議庭進行了審

理。本案現已審理終結。

二審上訴人訴稱 楊蕊伊上訴請求：1.撤銷一審判決，依法駁回中駿物業的訴訟請

求(不服金額11545.6元)；2.中駿物業承擔所有訴訟費用。事實及理由：一審判決認定

事實不清，適用法律錯誤。1.由于被上訴人服務質量過于低劣，導致上訴人148萬購

買，并且豪華精裝修的門市房閑置多年無法使用，根本就沒有享受到被上訴人的物業服

務。2013年4月23日，上訴人購買了該商業門點進行了精致的豪華裝修，用于上訴人開

辦的鞍山市紫明都裝飾工程有限公司及鞍山市藍川房地產營銷策劃代理有限公司的辦公

用房，從2014年11月起，由于周圍飯店等含有油脂的臟水排放，導致下水井的排水管

道堵塞，臟水井內的臟水無法通過井內管道排進公共管網，形成死井，井內水面經常高

于上訴人商鋪的排水口，被上訴人不進行井內管道的疏通，導致臟水經常性回灌進上訴

人的商鋪，造成上訴人重大損失。由于經常性的返水室內，導致屋內臭氣熏人，令人窒

息，同時導致上訴人室內的下水無法排放，下水管道完全堵塞，自來水也無法使用，迫

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使上訴人無法使用該商鋪。從2016年春被迫搬離另租商鋪。經過近兩年的訴訟，以被上

訴人賠付上訴人9萬多元另租門點等損失告終。被上訴人于今年的5月24日才在鞍山中

級人民法院法官的干涉下，被迫對上訴人的排水管道進行了維修通透，該事實詳見千山

區人民法院(2020)遼0311民初631號判決及鞍山市中級人民法院(2021)遼03民終1070

號民事判決，也就是說由于被上訴人的物業服務不合格，導致上訴人門市房這幾年一直

閑置無法使用，上訴人根本就沒有也無法享受到被上訴人的物業服務。難道上訴人還要

向其全額繳納物業費嗎？這于情于理恐怕都說不通；2.上訴人與被上訴人之間的物業合

同早已終結，被上訴人無權再向上訴人收取物業費。上訴人于2013年4月22日購買了

案涉門市房，并同時與被上訴人簽訂了前期物業服務合同，合同第5條明確約定了物業

服務期限至商品房交付之日起5年。也就是說到2018年4月22日，本合同便已到期終

止，所以上訴人和被上訴人已經完全不存在物業服務合同關系，被上訴人無權向上訴人

收取物業費用；3.被上訴人完全沒有按照前期物業服務合同約定履行物業合同，服務質

量低劣，服務態度蠻橫，基本就是放任不作為。小區內大量的房屋存在漏雨、墻面漏水

等情況，報修到物業后基本就是不管，有時簡單處理一下，也根本沒有解決問題，排水

管道經常堵塞不通，導致下水井內的臟水、污物反灌入室內，造成室內財產損失，室內

臭味熏天，室外各種違建隨處可見，對一些住戶破壞小區環境的亂堆亂放情況也是聽之

任之，不能有效管理。上訴人周圍有商戶將樓頂的雨水排水口堵死，上訴人樓頂的雨水

不能及時排水，樓頂汪水加重了樓頂漏雨，反映到被上訴人處，被上訴人不管不問不解

決，對業戶的諸多報修不及時處理，甚至完全不處理。小區內管理異常混亂，引發大批

業主不滿物業服務并拒絕再交納物業費；4.小區業主管理委員會已經書面決定，不再與

被上訴人續簽物業合同，被上訴人無理由拒絕撤出，妄圖強行收取物業費用。由于被上

訴人低劣的物業服務，廣大業主通過業主委員會強烈要求不再與之續簽物業合同并拒絕

繳納物業費。小區的業主委員會先后下發《關于物業服務資金收支情況的質詢函》、

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《關于業委會接受部分業主委托與物業公司交涉物業費的通知》，但被上訴人拒絕改善

服務。2019年5月5日，小區業委會在下發《關于暫停向物業公司交納物業費的通知》

不見效果后，2020年6月27日再次下發了《小區業委會關于不與中駿物業公司簽訂新的

物業服務合同的通知》，明確告知被上訴人及全體業主“小區業委會以前從未與你公司

簽訂過物業服務合同，今后也將不與你公司簽訂新的物業服務合同”，并將書面通知被

上訴人，同時也發布在物業公司的微信群，要求被上訴人撤出小區，由此可見小區業主

及業委會已經不再與被上訴人存在合同關系，被上訴人無理由再向業主收取物業費用。

一審法院完全無視前期物業合同已經到期終止，并且小區業主與業委會不同意再與之續

簽合同，并且已經書面通知的事實，錯誤地認定雙方存在“不定期”的合同《中華人民

共和國民法典》第九百四十八條第二款規定：當事人可以隨時解除不定期物業服務合

同，但是應當提前60日書面通知對方。小區業委會早于2020年6月27日便已書面通知

被上訴人，可見這“不定期”合同也早已解除。《遼寧省物業管理條例》第62條規定

“合同期滿繼續收費，業主有權拒絕”，可見一審法院的判決明顯錯誤，故上訴人不服

一審判決，依法上訴懇請二審法院查明事實真相，駁回中駿物業的無理訴請。

二審被上訴人辯稱 中駿物業辯稱，服從一審判決。

原告訴稱 中駿物業向一審法院提出訴訟請求：1．判令楊蕊伊向中駿物業支付物

業服務費11545.6元(2019年1月1日至2021年8月31日期間)；2、判令楊蕊伊向中駿

物業支付違約金，以物業服務費11545.6元計算，按年15.4%計算，從2019年1月11日

起計算至實際履行之日止(暫計算至起訴之日4736.5元)；3、因訴訟發生的全部費用由

楊蕊伊承擔。以上合計16282.1元。

一審法院查明 一審法院認定事實：2013年4月23日,楊蕊伊與鞍山中駿房地產開

發有限公司簽訂商品房買賣合同,購買其開發的“中駿·湯泉香墅”第87幢0單元-1-2

層11號房屋(產籍號為43-22-107-11)(以下簡稱案涉房屋)。同時，楊蕊伊與中駿物業簽

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訂《前期物業服務合同》，約定中駿物業為“中駿·湯泉香墅”提供物業服務,楊蕊伊所

購住宅建筑面積為206.15平方米,商業物業費按1.75元/平方米/月收取；業主應于商品

房交付使用之日起繳納物業服務費用；業主應當按全年交納物業服務費，每次交費的具

體時間為每年首月10日前繳納當月的物業服務費用；物業服務期限自商品房交付使用之

日起5年；本合同期限未滿、業主委員會與其聘用的物業服務企業簽訂的物業服務合同

生效的，本合同自動終止。2013年9月2日，楊蕊伊接收了涉案房屋，接受中駿物業的

物業服務，但自2019年1月1日起，楊蕊伊未依約繳納物業費。此款經中駿物業催要，

楊蕊伊至今未給付，至起訴之日2021年8月31日尚欠物業服務費11425.35元(計算方

式為1.75元/平方米/月×206.15平方米×32月=11545.6元)。

一審法院認為 一審法院認為：依法成立的合同受法律保護。中駿物業與楊蕊伊簽

訂的《前期物業服務合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定,

合法有效。中駿物業為楊蕊伊按照合同約定提供物業服務,楊蕊伊理應按照合同約定交納

物業服務費，經中駿物業催要后仍不按時交納物業費的行為,已構成違約,應承擔相應的

違約責任。根據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同

義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失

等違約責任”、第九百四十四條第二款：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服

務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴

訟或者申請仲裁。”的規定，故對中駿物業要求楊蕊伊支付2019年1月1日至2021年8

月31日的物業服務費11545.6元的訴訟請求，該院予以支持。關于中駿物業要求楊蕊伊

支付利息的訴訟請求，因中駿物業未能提供證據證明楊蕊伊未交納物業服務費對其造成

的實際損失，且鑒于該小區的實際情況，為更好的維護雙方的合法權益，化解糾紛，故

對該項訴訟請求該院不予支持。關于楊蕊伊提出的物業合同已終止的抗辯主張，依據

《中華人民共和國民法典》第九百四十八條“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出

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續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼

續有效，但是服務期限為不定期。”規定，楊蕊伊沒有另聘物業服務人員，且中駿物業

繼續提供物業服務，故對該項抗辯主張該院不予采納。關于楊蕊伊提出的房屋漏雨、地

下水井處理不及時不同意繳納物業費的抗辯主張，因楊蕊伊對房屋漏雨、地下返水等問

題已訴訟法院，法院已依法作出判決對其損失進行賠償并且中駿物業現在就上述問題依

然履行物業服務義務，故對該項抗辯主張該院不予采納。

綜上，對中駿物業要求楊蕊伊2019年1月1日至2021年8月31日的物業服務

費11545.6元的訴訟請求，該院予以支持。根據《中華人民共和國民法典》第五百七十

七條、第九百四十四條、九百四十八條之規定，判決：一、楊蕊伊于判決生效后十日內

給付鞍山中駿物業管理有限公司2019年1月1日至2021年8月31日物業服務費

11545.6元；二、駁回鞍山中駿物業管理有限公司其他訴訟請求。如未按判決書指定的期

間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規

定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費207元，鞍山中駿物業管理有限公

司已預交，減半收取103.5元，由楊蕊伊負擔103.5元，于判決生效之日起七日內向鞍

山市千山區人民法院繳納，逾期未予繳納依法強制執行。由鞍山中駿物業管理有限公司

負擔0元，應予退還207元。

本院二審期間，楊蕊伊提交了下列證據：證據1，《關于業委會接受部分業主委托與物業

公司交涉物業費的通知》、《關于物業服務資金收支情況的質詢函》、《關于暫停向物

業公司交納物業費的通知》、《小區業委會關于不與中駿物業公司簽訂新的物業服務合

同的通知》，上述4份證據均非原件，其上有中駿湯泉香墅業主委員會印章。擬證明上

訴人不再與中駿物業簽訂物業服務合同并曾要求中駿物業撤出小區；證據2，照片若干、

光盤一張，擬證明上訴人的房屋漏水、下水井返水、所在小區服務不及時不到位。中駿

物業質證意見：對于證據1，對該組證據的真實性、合法性及關聯性均有異議。關于證據

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的來源，上訴人先陳述在一審開庭前無法取得，后又陳述系通過微信截屏取得，前后表

述矛盾，不能證明證據的合法性。同時該4份證據與本案待證的爭議焦點無關。在前期

物業合同期滿后，中駿物業一直在實際履行合同，小區也并沒有聘請新的物業公司。根

據區和街道的決定，小區業主委員會已經停止職能，且小區業主委員會無權作出不繳納

物業費的決定。上述證據在另案生效判決中均未予采信；關于證據2，對證據的真實性沒

有異議，部分照片在一審已經質證，部分照片拍攝時間與打印時間不一致。對證據的關

聯性有異議，涉及的問題已經在另案生效判決中予以處理。該組證據不能證明上訴人關

于本案爭議焦點的主張。本院認證如下：對于證據1，因該組證據均非原件，且上訴人未

能提交中駿湯泉香墅業主委員會會議記錄予以佐證，該組證據的真實性無法核實，故不

予采信；關于證據2，對證據的證明目的不予認可，依法不予采信。

本院查明 本院另查明，楊蕊伊于2020年6月4日，向鞍山市千山區人民法院提

起訴訟，請求法院判令鞍山中駿房地產開發有限公司、中駿物業對案涉房屋漏雨、地下

臟水井返水進行修繕，對由此造成的損失進行賠償，并賠償楊蕊伊另行租賃商鋪產生的

租金。鞍山市千山區人民法院作出(2020)了0311民初631號民事判決，判令中駿物業對

案涉房屋下水井進行清掏和疏通，賠償楊蕊伊租金80000元、案涉房屋負一層維修費

2515.96元、鑒定費12000元共計94515.96元，駁回了楊蕊伊的其他訴訟請求。楊蕊伊

與中駿物業均不服，向本院提起上訴，本院作出(2021)遼03民終1070號民事判決，駁

回上訴，維持原判。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為 本院認為，本案的爭議焦點是：1.前期物業合同是否已經終止？楊蕊伊

應否向中駿物業繳納物業費？2.中駿物業是否按照約定履行了物業服務義務？

關于爭議焦點1，前期物業合同已經終止，楊蕊伊應向中駿物業繳納物業費。根

據已經查明的事實，2013年4月23日，楊蕊伊與中駿物業簽訂前期物業服務合同，該合

同合法有效。合同約定服務期限5年，合同到期后，雙方未簽訂書面物業服務合同，

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《中華人民共和國民法典》第九百四十八條第一款規定：“物業服務期限屆滿后，業主

沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物

業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”第九百五十條規定：“物業服務合同

終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，

原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。”本

案中，自2019年1月1日至2021年8月31日，楊蕊伊未向中駿物業繳納物業費，楊蕊

伊與中駿物業雖然在前期物業服務合同期滿后未再續訂物業服務合同，但楊蕊伊所在中

駿湯泉香墅小區并未另行聘請其他物業服務人，中駿物業仍然提供物業服務。楊蕊伊、

中駿物業之間成立不定期物業服務合同，楊蕊伊應按合同約定繳納物業費，故一審判令

楊蕊伊向中駿物業繳納該期間的物業費11545.6元于法有據，本院予以維持。關于楊蕊

伊主張其因中駿物業服務質量低劣、下水井堵塞導致其房屋不能使用及房屋漏雨問題造

成損失，故不繳納物業費的抗辯。經查，針對上述問題，楊蕊伊已另案提起訴訟，鞍山

市千山區人民法院作出了(2020)遼0311民初631號民事判決，本院作出了(2021)遼03

民終1070號民事判決，對上述問題作出了處理，楊蕊伊主張的損失已獲得賠償，且物業

公司提供服務并非針對某一特定業主，故楊蕊伊以此為由抗辯不繳納物業費不能成立。

關于爭議焦點2，中駿物業按照前期物業服務合同的約定基本履行了物業服務義

務。《中華人民共和國民法典》第九百三十七條第一款規定：“物業服務合同是物業服

務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關

秩序的管理服務等物業服務，業主支付物業費的合同。”本案中，雖然中駿物業公司在

履行物業服務過程中存在瑕疵，但楊蕊伊關于中駿物業未提供物業服務抗辯不能成立，

其亦未提供證據證明楊蕊伊所在小區業主委員會已經與中駿物業解除了物業服務合同。

如前所述，雖然雙方之間的前期物業服務合同已經到期，但雙方之間形成了不定期物業

服務合同。楊蕊伊關于小區業主及業主委員會已經不再與中駿物業存在合同關系，中駿

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物業無理由再向其收取物業費用的主張無事實及法律依據，本院不予支持。

綜上所述，楊蕊伊的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適

用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一

項規定，判決如下：

裁判結果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費89元，由楊蕊伊負擔。

本判決為終審判決。

落款

審 判 長 馬 寧

審 判 員 葛一新

審 判 員 冷新生

二〇二一年十二月三日

法官助理 于仁美

書 記 員 聞梓妤

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