二三維一體化不動產(chǎn)管理模式服務(wù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作

2023年12月8日發(fā)(作者：那年的秋天)

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現(xiàn)代經(jīng)濟信息二三維一體化不動產(chǎn)管理模式服務(wù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作陳　俊 福建省寧德市不動產(chǎn)登記中心摘要：針對不動產(chǎn)的管理，我國實行登記制度，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，現(xiàn)行管理模式不再適用。本文首先分析了二維不動產(chǎn)管理模式的弊端，以及二三維一體化管理模式的優(yōu)勢；然后指出該管理模式的構(gòu)建方法；最后闡述了該模式在不動產(chǎn)登記工作中的實際應(yīng)用，以供參考。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；二三維一體化；管理模式；構(gòu)建方法；登記工作中圖分類號：F299.23???文獻識別碼：A???文章編號：1001-828X(2019)004-0054-02一、二維不動產(chǎn)管理模式的弊端我國以往的不動產(chǎn)管理工作，利用二維GIS技術(shù)，其管理對象是二維不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。以地籍管理為例，主要是登記地表權(quán)利實體，構(gòu)建地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、地籍信息系統(tǒng)等。隨著土地產(chǎn)權(quán)拓展，不動產(chǎn)的空間權(quán)利分布在地上、地表、地下，繼續(xù)采用二維管理模式，難以準(zhǔn)確描述出權(quán)利交叉、縱向空間等特殊情況，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)邊界模糊[1]。第一，落宗關(guān)聯(lián)慢，衛(wèi)星圖的判讀難度大，由于坐落地址不明確，指認(rèn)落宗時會耗費大量時間；第二，信息定位難，對樓棟進行登記時，難以對應(yīng)具體位置，落宗編號等業(yè)務(wù)效率明顯降低；第三，外業(yè)成本高，從數(shù)據(jù)采集角度看，房屋的二維矢量圖不全面，需要開展外業(yè)測量工作，導(dǎo)致成本增加。在此背景下，三維GIS技術(shù)提出并運用，但存在成本高、工作量大、應(yīng)用單一等缺點，只能展示房產(chǎn)的外部結(jié)構(gòu)，無法深入內(nèi)部進行數(shù)據(jù)管理。加快速，還有兩個功能優(yōu)勢：一是輸出外業(yè)參考圖，有利于合理安排測站和補測工作，對周邊地理環(huán)境有大致了解，更好地規(guī)劃測量路線。二是多元數(shù)據(jù)融合，既能對現(xiàn)有業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫進行集成，并增設(shè)對象存儲數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)二維數(shù)據(jù)、三維數(shù)據(jù)的整合；也能對遙感影像數(shù)據(jù)、三維模型數(shù)據(jù)、落宗關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)等進行整合，真正實現(xiàn)數(shù)據(jù)的融合和共享。三、二三維一體化不動產(chǎn)管理模式的構(gòu)建方法二三維一體化不動產(chǎn)管理模式，指的是以三維樓板模型為基礎(chǔ)，和二維權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)、三維數(shù)據(jù)空間相結(jié)合，來準(zhǔn)確描述不動產(chǎn)對象，為登記發(fā)證、權(quán)屬管理等工作提供依據(jù)。１．確定技術(shù)路線第一步，研究地理場景。大尺度場景由二維不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)、三維傾斜攝影數(shù)據(jù)模型組成，小尺度場景是由三維樓盤模型構(gòu)成[3]二、二三維一體化不動產(chǎn)管理模式的優(yōu)勢１．可以實地查看確定不動產(chǎn)單元的空間位置，是不動產(chǎn)登記工作的前提，對部分老舊房屋而言，沒有經(jīng)過規(guī)范的房屋測繪，或者相關(guān)測繪資料丟失，導(dǎo)致錄入的地址不規(guī)范，出現(xiàn)一房多址現(xiàn)象。應(yīng)用二三維一體化不動產(chǎn)管理模式，使用無人機傾斜攝影系統(tǒng)，將三維模型作為地圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，具有視角寬、場景大、更真實的優(yōu)點。在業(yè)務(wù)人員的幫助下，申請人利用三維模型，即可快速指認(rèn)房屋的位置，生成樓棟—樓層—住戶數(shù)據(jù)，從而及時錄入樓盤表。２．落宗關(guān)聯(lián)快速［２］。在大場景中，點擊傾斜攝影模型，即可進入小場景，查詢?nèi)S權(quán)籍信息、登記權(quán)利信息，以便權(quán)利人申請時直接確認(rèn)。第二步，數(shù)據(jù)采集整合。異構(gòu)異源數(shù)據(jù)，包括空間位置、二維權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)、三維攝影模型數(shù)據(jù)等。在小場景中，提取層高、分戶圖、分層圖等數(shù)據(jù)，利用拉伸建模、輪廓提取算法，構(gòu)建出三維樓盤模型。第三步，搭建系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)由瀏覽器、Web服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器組成，能同時面對政府內(nèi)網(wǎng)、公眾外網(wǎng)，不僅安全性高，而且容易和其他系統(tǒng)集合。用戶通過瀏覽器，可以查詢二維權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)、三維口盤模型等數(shù)據(jù)。第四步，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。系統(tǒng)的數(shù)據(jù)核心是數(shù)據(jù)制作、服務(wù)發(fā)布和調(diào)用，利用SuperMap平臺，可以生成空間、構(gòu)建場景、分析數(shù)據(jù)。２．傾斜數(shù)據(jù)采集快速準(zhǔn)確獲取三維信息，是構(gòu)建模型的基礎(chǔ)，相比于傳統(tǒng)的建模技術(shù)，車載Lidar技術(shù)、航空攝影技術(shù)、規(guī)則建模技術(shù)的效率高，但也存在一些問題，例如信息不準(zhǔn)確、容易出現(xiàn)死角和遮擋[4]。在此背景下，傾斜攝影測量技術(shù)出現(xiàn)，是利用多個傳感器，從垂直、傾斜多個角度進行攝影測量，以獲得高分辨率的影像。利用多張影像圖，能獲得建筑物的三維信息，包括幾何信息、紋理信息，從而提高三維模型的構(gòu)建質(zhì)量，技術(shù)路線見下圖1。不動產(chǎn)登記完成后，依據(jù)單元代碼的編碼規(guī)則，房地一體的不動產(chǎn)，其代碼由兩部分組成：一是宗地代碼，二是房屋代碼。在登記業(yè)務(wù)前，首先要在房屋、宗地之間建立起關(guān)聯(lián)，然后獲得唯一單元代碼，也就是落宗過程。應(yīng)用二三維一體化不動產(chǎn)管理模式，一方面調(diào)查地籍?dāng)?shù)據(jù)時，包括宗地、房屋等內(nèi)容，系統(tǒng)可對宗地圖形數(shù)據(jù)、三維房屋數(shù)據(jù)相疊加，看圖像數(shù)據(jù)的套合情況，為落宗打下基礎(chǔ)。另一方面調(diào)查信息、空間信息相互關(guān)聯(lián)，可實現(xiàn)圖房互查、圖地互查，加快定位速度。落宗時，經(jīng)查詢可依次得到宗地范圍、樓棟編號、地址等信息，實現(xiàn)快速關(guān)聯(lián)。３．資料信息共享不動產(chǎn)登記流程復(fù)雜，不僅需要的材料多，而且窗口等待時間長，一旦相關(guān)資料準(zhǔn)備不足，就要從頭再來，辦事效率低下。應(yīng)用二三維一體化不動產(chǎn)管理模式，基于數(shù)據(jù)集成技術(shù)下，具有掃描歸檔功能，只需一鍵操作，就能對土地、房產(chǎn)等資料進行導(dǎo)入，并且和房屋宗地相關(guān)聯(lián)。利用三維模型，可以選房、選地，獲得相關(guān)掃描件，在紙質(zhì)檔案、電子檔案之間靈活切換。而且，相關(guān)部門可以對這些資料信息共享，從而減輕申請人的工作量，節(jié)省辦證時間。４．業(yè)務(wù)成本降低應(yīng)用二三維一體化不動產(chǎn)管理模式，解決了數(shù)據(jù)處理效率低的問題，能有效降低業(yè)務(wù)成本。利用傾斜攝影技術(shù)，除了數(shù)據(jù)采集更圖1：傾斜攝影測量技術(shù)下的建模技術(shù)路線圖３．構(gòu)建三維模型Copyright?博看網(wǎng) . All Rights Rerved.54經(jīng)濟管理第一步，利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立格式標(biāo)準(zhǔn)的分層分戶圖。第二步，提取基面數(shù)據(jù)，構(gòu)建二維產(chǎn)權(quán)體戶室，在分層分戶圖中提取圖形和屬性，基于權(quán)屬關(guān)系下，形成二維產(chǎn)權(quán)體戶室。第三步，拉伸建模，對二維產(chǎn)權(quán)體戶室進行三維拉伸，建成三維單產(chǎn)權(quán)體戶室。第四步，渲染，開展戶室組合，建立三維樓盤模型，參考不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)要求，讀取各個戶室的權(quán)利情況，渲染后生成三維樓盤模型。部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享：一是公安部門，利用房屋傾斜模型，可對房產(chǎn)信息進行全程化管理，滿足公安部門對戶籍管理工作的需求，有助于預(yù)防違法犯罪行為的發(fā)生。二是國土部門，在土地招拍掛上，傳統(tǒng)管理工作的開展，投標(biāo)人要想獲得地塊信息，只能利用二維圖形。相比之下，該系統(tǒng)可以獲得地塊周邊的各類信息，有利于投標(biāo)人查詢分析，繼而確定是否投標(biāo)競買，并確定地塊的具體用途。三是市政規(guī)劃部門，以往城市規(guī)劃工作，是以功能布局、用地性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致規(guī)劃具有盲目性。該系統(tǒng)的應(yīng)用，促使城市三維圖景、各類三維專題圖相結(jié)合，提高了規(guī)劃工作的人性化，為城市發(fā)展決策提供科學(xué)依據(jù)。１．系統(tǒng)結(jié)構(gòu)該管理系統(tǒng)主要分為4個層級：一是基礎(chǔ)設(shè)施層，采用SuperMap、SpringMVC的技術(shù)框架，配置了主機、服務(wù)器、安全軟件、數(shù)據(jù)庫等硬件。二是數(shù)據(jù)層，包含了基礎(chǔ)地理信息、不動產(chǎn)登記信息、傾斜模型數(shù)據(jù)、三維樓盤模型數(shù)據(jù)等，共同形成完整的二三維不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，可對數(shù)據(jù)進行動態(tài)更新和調(diào)用。三是服務(wù)層，核心是WebGIS服務(wù)，具有注冊、統(tǒng)計、查詢等功能，可以開展服務(wù)推送、監(jiān)控、統(tǒng)計、日志等管理工作。四是應(yīng)用層，應(yīng)用功能如下：①測量；②二三維一體化查詢；③量算；④定位；⑤三維樓盤模型應(yīng)用；⑥融資征收應(yīng)用；⑦重點設(shè)施查詢；⑧多屏瀏覽；⑨日照分析等。２．業(yè)務(wù)應(yīng)用該系統(tǒng)在業(yè)務(wù)應(yīng)用上，主要包括三個方面：一是圖屬互查，二是查詢重點設(shè)施，三是拆遷征收統(tǒng)計。系統(tǒng)應(yīng)用期間，可對不同類型、不同維度的數(shù)據(jù)進行動態(tài)管理，利用Oracle數(shù)據(jù)庫進行索引、分區(qū)、優(yōu)化，提供信息查詢功能。舉例來說：第一，利用三維樓盤模型、傾斜模型，查詢不動產(chǎn)的圖屬、重點設(shè)施、POI點等。第二，利用三維模型、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，展示出拆遷范圍內(nèi)的房地情況。第三，將三維模型的開源框架、地理空間信息數(shù)據(jù)相結(jié)合，可以快速生成三維樓盤模型，實現(xiàn)一體化管理的目標(biāo)。３．?dāng)?shù)據(jù)共享2016年，國土資源部頒布的“十三五”規(guī)劃綱要中，明確提出建立國土資源共建共治共享模式。該系統(tǒng)的應(yīng)用，可以和以下上接（第５３頁）[6][5]四、新管理模式在不動產(chǎn)登記工作中的應(yīng)用五、結(jié)語綜上所述，新形勢下城市化發(fā)展速度加快，創(chuàng)新不動產(chǎn)管理模式成為必須解決的問題。以二三維一體化不動產(chǎn)管理模式為例，優(yōu)勢在于可以實地查看、落宗關(guān)聯(lián)快速、資料信息共享、業(yè)務(wù)成本降低。本文詳細(xì)介紹了該管理模式的構(gòu)建方法，首先確定技術(shù)路線，然后傾斜數(shù)據(jù)采集，最后構(gòu)建三維模型。在不動產(chǎn)登記工作中，該系統(tǒng)的應(yīng)用，不僅能滿足正常的業(yè)務(wù)需求，還能實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高不動產(chǎn)管理效率和服務(wù)質(zhì)量，值得推廣。參考文獻：[1]汪修勇,盧威志,吳非,等.莒縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息數(shù)據(jù)整合與平臺建設(shè)研究[J].山東國土資源,2018,34(4):78-83.[2]《基于不動產(chǎn)登記成果的江蘇省工業(yè)用地節(jié)約集約利用研究》課題組.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的江蘇經(jīng)驗[J].中國房地產(chǎn):上旬刊,2018(5):28-32.[3]王萬霞.在新形勢下如何加強房地產(chǎn)交易管理的幾點思考[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2018(14):108.[4]龔靖.三維地理信息系統(tǒng)在統(tǒng)一不動產(chǎn)管理中的應(yīng)用[J].住宅科技,2014,34(7):56-60.[5]況海濤,趙岱虹.統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)思路研究[J].國土資源信息化,2016(2):29-31.[6]金莉.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后地房一體化登記模式思考[J].中國房地產(chǎn):綜合版,2016(11):35-38.內(nèi)控建設(shè)制度建設(shè)是提高物業(yè)管理公司管理水平的有效途徑之一，因此在實際的內(nèi)控工作中，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律和政策的指引，進一步完善內(nèi)部的規(guī)章制度建設(shè)，從評價目標(biāo)和原則、內(nèi)容、程序等多個方面進行制度約束，讓內(nèi)部控制做到有據(jù)可依。此外，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)強化制度落實，不能以風(fēng)險換取效益，樹立起風(fēng)險紅線不能碰觸的意識，嚴(yán)格進行業(yè)務(wù)風(fēng)險分類，實現(xiàn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的制衡，最大化保障業(yè)務(wù)系統(tǒng)性安全。除此之外，在內(nèi)控建設(shè)中最關(guān)鍵的因素是人員因素，因此，物業(yè)管理公司在管理過程中盡量減少人工處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)進一步加快信息化建設(shè)，持續(xù)減少人工處理的業(yè)務(wù)比重[7]。減少工作人員主觀因素對業(yè)務(wù)的影響，采用邏輯縝密的業(yè)務(wù)模型，代替人工處理以及判斷，進一步控制操作風(fēng)險。加強會計系統(tǒng)控制和財產(chǎn)保護控制，規(guī)范內(nèi)部控制和會計工作流程，減少人為因素帶來的不必要風(fēng)險，實現(xiàn)經(jīng)營效益的整體提升。參考文獻：[1]任躍.淺談物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控與財務(wù)風(fēng)險防范[J].城市建設(shè)理論研究:電子版,2016(13):804.?[2]劉國民.加強內(nèi)部控制實施標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)具有海港物業(yè)特色的“三標(biāo)—規(guī)范”管理體系[J].中國物業(yè)管理,2013(4):中插20-中插21.?[3]吳春紅.完善物業(yè)物業(yè)管理公司內(nèi)部控制管理的幾點建議——以A物業(yè)管理公司為例[J].中國經(jīng)貿(mào),2018(4):117-119.?[4]梁瑩.基于內(nèi)部控制的物業(yè)公司管理研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報,2016(1):82-84.?[5]陳京京.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制存在問題研究——基于D公司的案例分析[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué),2016.[6]唐維.對公司內(nèi)部控制有效實施的探討——以國有物業(yè)公司為例[J].中國集體經(jīng)濟,2015(34):39-40.?[7]衣永志.國有房開物業(yè)管理公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)外包管理內(nèi)部控制探析[J].環(huán)球市場,2018(4):26-27,29.四、結(jié)語內(nèi)控建設(shè)是物業(yè)管理公司的一項重點工作，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該積極強化內(nèi)控意識，積極采取有效措施，提高內(nèi)部控制建設(shè)的整體水平，促進財務(wù)制度不斷向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，提高經(jīng)營管理水平。作者簡介：梁振金(1967-)，男，壯族，廣西田陽縣人，本科學(xué)歷，中級職稱，現(xiàn)任廣西礦建集團有限公司董事長助理、集團公司辦公室主任兼柳州市日新物業(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)行董事，主要從事經(jīng)營管理研究。Copyright?博看網(wǎng) . 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