@影響中國住房需求的客觀環境因素主要有哪些

2023年12月28日發(作者：作文我有一個想法)

影響中國住房需求的客觀環境因素主要有哪些？

答：

住房需求是指在一定的時期內,在某一價格水平下,住房的消費者在市場上所愿意且能夠購買的住房數量。

一、住房需求的一般特征

二、（一）、

三、住房的基本需求是剛性的。

四、住房是人類生存和發展的必需品，滿足人們基本生活的住房需求是維持勞動力的簡單再生產的需要，是人們維持起碼尊嚴的需要。如果連最基本的住房需求都不能滿足，社會穩定就會受到影響。因此，無力自我改善住房條件的低收入人群的住房需求和拆遷帶來的住房需求是必須優先滿足的需求。

（二）、住房需求不僅是量的需求，更是質的需求。

隨著居民收入和生活水平的提高，在住房面積的不斷增加的基礎上，人們對住房的裝修、結構、布局、安全等本身質量提出越來越高的要求，對居住環境也提出休閑、購物、娛樂、運動等一系列更高的配套功能要求。這種不斷追求住房質量提高的需求，導致住房在供求總量不變的情況下，價格也呈逐漸上漲趨勢。從另一方面也說明住房改善是長期的過程，即使社會上不再新增人口、住房總量已經足夠，對住房的需求也是永遠存在的。

（三）、支撐住房需求的購買力與資產狀況和收入預期有關。

住房有效需求并不完全取決于當期收入水平，即期收入、儲蓄、存量資產、未來收入共同構成實現住房需求的購買力。在住房抵押貸款制度的支持下，大約有70%購房款用的是未來的收入，有30%購房款用的是家庭歷年積累的收入或資產。所以，要將購房意愿轉化為現實購買力，只需要較少的當前收入。因此，不能簡單地認為收入水平是住房需求量的惟一決定因素。

（四）、住房的邊際需求對房價的影響最大。

一方面，交通便利、配套完善、環境優良等宜居性好的城市或就業機會多的城市總是吸引著大量居民的進入，所以，這些城市的住房需求始終比較旺盛。各國的實事都證明，在影響房價的供求因素中，新近進入城市的住房邊際消費者對房價影響是最大的。另一方面，由于住房價格受級差地租影響極大，導致在同一區域，對新舊住房的需求差別很小，價格差別也很小。

（五）、住房需求一般是在原住房基礎上追加的增量需求。

住房是資產，可以變現、可以繼承。與一般消費品不同，居民對住房的新需求與原住房關聯程度大。對改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基礎上的追加。居民通過將原住房出售或出租，只需添加比原來住房增加的那部分面積和功能的錢，就可以實現新的住房需求。如賣掉５０平方米的住房在同一區域再購買８０平方米的住房，只需增加３０平方米的資金就可以實現。

（六）、住房需求不僅是消費需求還可以是投資需求。

住房是資產，不僅可以滿足人們的居住需求，而且可以抵御通貨膨脹，具有保值和增值的功能。當通脹發生時，貨幣資產縮水，居住成本提高，實物資產增值，導致住房購買需求增加，由于住房供給存在時滯，短期住房供給不會發生變化，因此商品住房價格上升。

二、我國當前住房需求和供給的特點

（一）、脫困性和改善性住房需求集中釋放。

長期福利分房體制下，城鎮人均住房標準較低。住房制度改革以來，被長期約束的住房需求得到釋放，特別是歷史上積累的、本應在３０－５０年內實現均衡的脫困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之后釋放。再加上，停止福利分房后增加的新職工沒有享受到單位分房的福利，他們同樣存在著對住房的剛性需求，這部分人群大約占職工總數的２５％左

（二）、被動性住房需求突出。

在快速城鎮化的背景下，城市改造和擴張造成了大量被動遷拆需求，特別是以舊村改造升級、大型會展或者運動會為契機帶動的拆遷性需求增加更為明顯，如北京的奧運會、上海的世博會等。

（三）、當前社會的幾個顯著特征深度影響住房需求。

一是當前城鎮整體水平正處于住房需求較高的發展階段。城鎮居民消費結構升級的態勢十分明顯，對住房的需求快速提高。二是家庭結構小型化趨勢明顯。家庭結構越小，人均住房面積的實際占有越大，因此，小家庭結構的大量出現會引起住房需求的增加。三是婚房需求量驟增。婚齡人口對于住房的剛性需求將會持續增加。四是外來務工人員的住房需求，隨著大量外來務工人員的增加，相應地對住房產生需求。

（四）、各種需求交叉錯位。

在當前城鎮居民收入差距不斷擴大的客觀背景下，不同的消費者對住房的需求也呈現分化趨勢：貧困的人群需要解決最基本的住房需求，小康的家庭產生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投資和投機的需求。另一方面，由于目前我國住房保障體系建立晚、不完善，這些因素導致各種需求錯位，解困性需求與改善性需求、自住性需求與投資性需求、近期需求與遠期需求在同一個市場上同時競爭。近幾年的房價上漲也與此有關。

（五）、對供給結構干預力度不夠。

在房地產市場發展初期，政府對市場主體和市場行為約束不夠，造成了供給結構的不合理以及其他諸多問題。政府在土地出讓上價高者得，對供給結構缺乏必要規劃、金融和稅收政策的干預，開發企業為了利潤最大化，集中滿足最富裕人群的住房需求，大戶型、高檔住宅占絕大比例，導致了新建住房價格的普遍上揚，新建商品住房價格的上揚迫使更多的人購買舊房，又拉動了存量住宅的價格上漲。供給結構問題成了拉動房價上漲的主要動力。

（六）、住房供給的市場化程度不均衡。

由于存在著大量非公開競爭方式進入房地產領域的企業，存在著土地資源濫用、價格欺詐、信用缺失等一系列市場秩序失控的問題，盡管這些問題在近年有所緩解，但并沒有徹底解決。

三、影響中國住房需求的客觀環境因素 改革開放三十多年來，我國房地產市場的快速發展受到全社會的廣泛關注，它直接影響到國民經濟的健康發展和人們的社會生活。房價的變化成為社會關注的焦點。但住房作為不動產具有區別一般商品的獨特性質，分清其需求的特點，才能把握供求平衡的關鍵要點。

住房需求的波動與諸多因素相關,一般而言,人口因素、城市化水平決定了一定時期住房的需要量,而經濟因素、政策因素和價格預期決定了一定時期的有支付能力的住房需求。

（一）、城市化發展水平

城市是社會經濟發展，特別是工業化的必然結果。因為社會經濟發展，無論從地域上說，還是從經濟社會組織形式上說，都表現為城市的發展。城市越發展對房地產的需求也就越大。 隨著城市的發展，城市的擴大，城市土地面積不斷地增加，城市對土地和住宅的需求也就越來越大。城市經濟發展，城市化水平的提高，所以對土地提出了需求，是因為在城市社會經濟發展時，工業、商業、金融業，以及城市基礎設施也跟著發展起來。特別是城市基

礎設旆，需要占用很大的土地，這一切都提出了對土地的大量需求。中國現在正處于城市化的時期，城市數量和城市規模都在不斷地增加，因此對土地的需求量是很大的。

（二）、房地產價格水平

房地產市場與其他市場一樣，價格的高低對于房地產的需求也有很大的影響。在正常情況下，房地產價格高，就會限制對房地產的需求，房地產價格低，就會增加對房地產的需求。我國目前房地產價格居高不下是影響房地產需求的一個重要因素。

（三）、城市產業結構

城市產業結構是各部門之間的量的關系和比例，以及其特有的相互結合形式。當代經濟發展，產業部門已經突破了物質產品生產部門的界限，發展成為包括國民經濟各職能部門在內的產業結構。城市產業結構發展的狀況，不僅決定著城市對房地產需求的總量，而且決定著房地產產業的需求結構。 中國現在正處于現代化的過程中，城市經濟結構也由傳統產業向現代產業轉換。城市產業結構和城市產業的轉換，都影響著和決定著城市對房地產的需求狀況和需求的數量。特別是第三產業的發展，對城市房地產提出了大量的需求。

（四）、國家有關政策

國家的政策，是國家對宏觀經濟進行調控的重要手段，對房地產的生產性需求和消費性需求，都會有巨大的影響，特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節作用。從房地產經濟發展的總體上說，房地產的產業政策，決定著房地產業在整個國民經濟中的地位，以及房地產與相關產業發展的關系。房地產經濟發展的實踐表明，國家的財稅政策、國民經濟發展計劃、金融政策、投資政策等，基本上決定了房地產投資總量和投資結構。同時國家可以通過生產性需求和消費性需求的各種經濟參數，如價格、稅收、利息、折舊率等，刺激或抑制生產和消費的需求。其中貨幣金融政策和利率，是調整需求的最有力的經濟杠桿。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策，以及與住房有關的各項優惠政策。

隨著我國房地產事業的健康發展，住房制度改革的不斷推進，我國居民住房需求已發生了很大的變化。當前我國居民的住房需求在微觀層面上又有其新的特征表現，這些特征表現應當引起我們的注意。

居民對住房的需求可分為消費需求與投資需求兩類，前者直接來源于消費者本人對居住的要求，后來來源為了享有房屋升值帶來的收益或是出租房屋所能獲取的穩定收入。目前，我國居民的住房需求中消費需求遠遠大于投資需求。

當前我國城鎮居民的住房需求收入彈性較大，說明了隨著房改的深入，伴隨我國經濟的增長，未來對住房的需求也將快速提高。

初次購房置業者仍占大多數。所謂初次購房置業，是指原來不擁有不動產，而是初次至市場上去購買商品房。目前我國這一類型的購房置業者仍占了大多數。

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