房地產(chǎn)價格計算

2024年1月9日發(fā)(作者：坐月子能剪指甲嗎)

基于性價比一致原則的房地產(chǎn)價格計算

〖基本思路〗

本價格計算方法的基本出發(fā)點是盡量保證每套房屋的性價比一致。

性價比中的價格是指單位銷售面積的價格。而性價比中的性能，則應該是多方面的指標綜合加權(quán)評價而成。

應該選擇多個重要的性能指標來評價某套房屋的綜合性能，例如：

1）樓層（樓層高低）

2）海景/江景/河景/湖景等水景

3）山景/園景等其他景觀

4）寧靜（所處位置的寧靜程度）

5）戶型（該房屋戶型的優(yōu)劣，適應其目標客戶的程度）

6）朝向（該房屋方位朝向的優(yōu)劣）

7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）

8）私密性

以上8項指標中，第1項指標“樓層”可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價并加權(quán)匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權(quán)重則主要靠經(jīng)驗和價格試算確定。

〖計算流程〗

〖計算步驟〗

一、 確定均價

均價通常根據(jù)項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：

1． 成本加成法

即通過核算項目開發(fā)建設(shè)各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。

2． 市場比較法

以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎(chǔ)制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對于競爭項目的競爭優(yōu)勢（劣勢）和所處的競爭地位。

3． 消費者心理價格法

通過調(diào)查了解消費者的心理承受價格而制定銷售價格。實際應用中，消費者實際購買的價格往往高于其參加調(diào)查時所提出的心理承受價格。

在制定目標均價時，通常需要將以上3種方法綜合運用。

二、 確定樓層價差

確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據(jù)地域和形態(tài)的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m，3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。

222 另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內(nèi)部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。采用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m，每個樓段通常包括5個樓層左右。

2三、 確定橫向房屋價格系數(shù)

計算房屋價格系數(shù)的基本思路是分項評分、加權(quán)計算。

前文已經(jīng)提到，計算橫向的房屋價格系數(shù)時，考察了7個關(guān)鍵指標：水景、山景、寧靜、戶型、朝向、視野與私密性。

為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，并以此為基礎(chǔ)搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎(chǔ)上進行局部調(diào)整。

具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權(quán)重設(shè)置——分項評分——加權(quán)計算。

四、 搭建價格框架

通過Excel軟件可以實現(xiàn)價格框架的搭建和計算。

以中間樓層為基礎(chǔ)，根據(jù)基準價格和各房屋價格系數(shù)計算中間樓層各房屋的價格，然后代入樓層價差數(shù)據(jù)，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最后得到的均價將以基準價格為基礎(chǔ)試算得到。

搭建的價格框架如下表（略）所示。

五、 局部微調(diào)

搭建了基本的價格框架后，需要根據(jù)樓棟的實際情況進行局部調(diào)整。有可能存在局部調(diào)整的情況包括：

1． 戶型變化

在同一樓棟里面，隨著樓層的不同，可能會有一些變異戶型，例如躍層、合并大戶型等。這時，需要調(diào)整相應部分的價格框架，以與實際情況相一致。同時，若有必要，還應該提高（或降低）相應的單價。

2． 景觀階躍

景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現(xiàn)視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據(jù)實際情況而定，通常在20~100元/m之間。

2 景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂?shù)闹醒肟照{(diào)冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內(nèi)有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據(jù)情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。

3． 特殊樓層

在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象征，其價格可以適當提高。

此外，某些城市對樓層編號的數(shù)字比較在意，消費者會更愿意買帶“8”的樓層，而不愿意買帶“4”的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。

六、 價格試算與調(diào)整

對初步價格框架進行了局部調(diào)整后，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結(jié)合經(jīng)驗判斷進行校驗：

1． 最低價和最高價（包括單價和總價）

2． 同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）

3． 整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）

若以上結(jié)果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調(diào)整（在調(diào)整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）：

1． 調(diào)整橫向指標的權(quán)重

2． 直接調(diào)整價格系數(shù)

3． 調(diào)整樓層價差

4． 調(diào)整局部微調(diào)價差

經(jīng)過反復試算與調(diào)整后的價格體系為最終可以使用的價格體系。當然，此價格體系仍可能并非最佳的價格體系，在后期應用中應該根據(jù)銷售走勢隨時做出局部調(diào)整。