房地產價格及影響因素

2024年1月9日發(作者：特雷諾比率)

房地產價格及影響因素

房地產價格的高低，直接關系交易雙方切身利益。為做好經紀服務，經紀人應熟悉房地產市場價格行情，了解價格及其影響因素。本章主要介紹房地產價格的含義和特點、價格的種類、價格的影響因素等有關知識。

第一節 房地產價格的含義與特點

一、什么是房地產價格

房地產價格是和平取得他人房地產所支付的代價。它通常用貨幣來表示，一般也用貨幣來支付。

房地產與其他商品一樣，之所以有價格，是因為它們有用、稀缺、并且人們對它們有需求，即有使用價值、稀缺性和有效需求。

使用價值是指物品能用來滿足人們的某種需求。如水能解渴、房屋能居住。稀缺性是指物品的數量還沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它。有效需求是指對物品有支付能力支持的需要，即不僅愿意購買，而且有能力購買。

二、房地產價格有哪些特點

房地產價格與家具家電等商品價格有共同之處，也有不同之處。其不同之處有：

（一）與區位密切相關

一般商品由于可以移動，其價格與區位關系不大。房地產由于不可移動，其價格與區位密切相關。在產權、結構等狀況相同的情況下，區位較好的房地產，價格較高；區位較差的房地產，價格較低。一些好的公共設施的存在，也會導致房地產價格的高起。而某些厭惡性設施或項目。例如傳染病醫院、垃圾站、火葬場或有噪音污染的工廠，會導致

周邊房地產價格低落。

（二）實質上是權益的價格

一般商品是動產，其物權的轉讓通常是依照法律規定交付，因此其價格一般是商品本身的價格。房地產是不動產，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力因此房地產在買賣中轉移的不是其實物，而是其房屋所有權或建設用地使用權。實物狀況相同的房地產，權益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，因權益較小或權利受到過多、過大限制，如違法建筑、權屬不清晰、簽署低價出租合同時間較長等，其價格較低；反之，實物狀況較差，但因權益較大，如產權清晰，可改造，可改變用途等，其價格較高。

（三）同時有買賣價格和租賃價格

一般商品由于價值不是很大，使用壽命較短，許多還是一次性使用或消費，所以主要發生買賣行為， 其價格主要是買賣價格。房地產由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩種交易市場。商鋪、寫字樓、標準廠房、倉庫等房地產，甚至以租賃為主。因此，房地產同時有兩種價格：一是其本身有一個價格，即買賣價格，簡稱價格；二是使用其一定時間的價格，即租賃價格，簡稱租金。

（四）易受交易者個別情況影響

房地產因為各不相同，且不能搬到一起進行比較，要了解房地產只有到實地查看，而且由于房地產價值較大，相似的房地產一般只有少數幾個賣者或買者，有的房地產甚至只有一個賣者或者一個買者，所以房地產價格通常隨著交易的需要而個別形成，并容易受交易者的個別情況（如議價能力，賣方急迫，買方偏好、感情沖動、財力等）的影響。

（五）形成價格的時間較長

房地產因為各不相同，相互之間可比性較差，加上價值較大，除非在房地產市場過熱導

致非理性搶購的情況下，人們對房地產交易一般是很慎重，從一個城市的平均值來看，從掛牌出售到簽署買賣合同，通常需要幾個月時間，并且掛牌價格也是不斷調整的。

（六）包含內容復雜多樣

房地產價格包含的內容復雜多樣，造成表面上看似差異不大的房地產，價格相差較大，而價格相同或相差不大的房地產，其狀況差異較大。這是因為房地產交易的稅費種類較多，不同交易者享受的稅費優惠不同，交易中買賣雙方商定的稅費承擔方式不同，購買者付款方式不同，交房時間不同，甚至交易房地產包含的財產范圍不同等等。

【例】客戶李紅欲通過經紀人周輝購買一處辦公用房，該辦公用房的掛牌價格明顯低于近期類似房源的平均成交價。周輝深入了解后得知，該辦公用房已出租、租金偏低、租期還有 5年。上述現象說明房地產價格（ ）。

A.與區位密切相關 B.實質上是權益的價格 C.易受交易者個別情況影響 D.包含內容復雜多樣

【解】該題中的辦公用房已出租、租金偏低、租期還有 5年，說明該房地產權益受到較多限制，因此本題正確答案為 B。

第二節 房地產價格的主要種類

一、什么是掛牌價格、成交價格、市場價格

（一）掛牌價格

掛牌價格簡稱掛牌價，是指出售房地產時公開標出的要價，即公布的賣方的報價或要價。它不是成交價，且通常高于成交價。

掛牌價應真實，并定得合理。就真實性來說，它是賣方自己確定或者經紀人建議且賣方認可的報價。掛牌價不真實，特別是為了吸引客戶故意標出明顯低于正常市場價格的掛牌價，雖然一時可以吸引人們來詢問，但會讓人有上當受騙的感覺，最終會對經紀機構

和經紀人不利。就合理性來說，掛牌價定得過高，會無人問津，長期賣不出去；而如果定得過低，則會低賣，損害賣方權益。

掛牌價通常隨著市場行情變動，當時市場火熱時，賣方可能調高掛牌價。當市場低迷時，賣方可能調低掛牌價。

掛牌價和成交價之差與掛牌價的比率，稱之為議價空間。議價空間是衡量房地產市場特別是二手市場

好差一個重要指標。就市場上平均的議價空間來看，如果不斷縮小，則說明市場向好；如果不斷擴大，說明市場變差。

【例】業主唐靜與客戶李明欲成交了一套建筑面積 100 ㎡的住宅，在談判時，唐靜的報價為 160 萬元，李明的報價為 150 萬元，經過經紀人吳娜的撮合，最后成交價為

154 萬元，請計算該筆交易的議價空間。

【解】該筆交易的議價空間計算如下：

議價空間=（掛牌價-成交價）÷掛牌價=（160-154）÷160=3.75%

（二）成交價格

成交價格簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。它是已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者、交易房地產的不同而有所不同。

在實際業務中，交易要成功，買賣雙方的成交價必然高于或等于賣方最低要價，低于或等于買方最高出價。在買方市場下，因買方在交易上處于有利地位，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，因賣方在交易上處于有利地位，成交價會偏向買方最高出價。

（三）市場價格

市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產在市場上的平均交易價格。房地產因為各不相同，沒有相同房地產的大量成交數據，所以房地產的市場價格應是以一些類似房地

產成交價格為基礎測算的。

二、什么是總價格、單位價格和樓面地價

（一）總價格

總價格簡稱總價，是指一宗或某一區域范圍內的房地產整體價格。它可以是一套建筑面積 90 平方米普

通住宅的價格，或一座 10000 平方米商場的價格。總價格一般不能完全反映價格水平的高低。

（二）單位價格

單位價格簡稱單價，主要有房地單價和土地單價。其中，房地單價是建筑物與土地合在一起的房地產單價，簡稱房價。單位價格一般可以反映價格水平的高低。

（三）樓面地價

樓面地價也稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，即：樓面地價=土地總價/總建筑面積

認識樓面地價的作用十分重要，因為樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格的高低。房地產市場上的所謂面粉貴于面包，就是指新出讓地塊的樓面地價高于同地段商品房價格。

三、什么是正常負擔價、賣方凈得價和買方實付價

正常負擔價即房地產交易稅費正常負擔下的價格，是指房地產交易稅費由買賣雙方各自負擔下的價格， 也就是在此價格下，賣方繳納其應繳納的稅費，買方繳納其應繳納的稅費。

同一房地產在價格水平相同的情況下，賣方凈得價最低，買方實付價最高，正常負擔價居中。三者的關系是：

賣方凈得價=正常負擔價-賣方應繳納的稅費

買方實付價=正常負擔價+買方應繳納的稅費

在一筆交易中，買方實付價與賣方凈得價之間的差值，就是該交易應繳納的稅費總和。若政府的調控政策增加了交易稅費，那么買方實付價與賣方凈得價之間的差值就會拉大。

若在一筆交易中，買賣雙方約定，交易稅費全部由買方承擔，那么賣方凈得價就是成交價。正常負擔價=成交價+賣方應繳納的稅費；買方實付價=成交價+賣方應繳納的稅費+買方應繳納的稅費。

【例】某套住房的成交價為 100 萬元，賣方應繳納的增值稅、個人所得稅合計 10 萬，買方應繳納的契

稅為 3 萬元，雙方約定交易中所有稅費由買方承擔，請計算該筆交易賣方的凈得價和買方的實付價。

【解】該筆交易賣方的凈得價計算如下： 賣方的凈得價=成交價=100（萬元）

該筆交易買方的實付價計算如下：

買方的實付價=成交價+賣方應繳納的稅費+買方應繳納的稅費=100+10+3=113（萬元）

四、什么是網簽價格

網簽價格是指通過房地產管理部門的信息服務與監管平臺辦理房地產買賣合同備案時申報的價格。計稅指導價是指稅務機關為核定計稅而評估的房地產價格。貸款評估價是指評估機構為商業銀行等金融機構核定貸款額度而評估的房地產價格。

第三節 房地產價格的影響因素

一、影響房地產價格的宏觀因素有哪些

房地產價格的高低及其變動，是眾多對房地產價格有影響的因素共同作用的結果。影響

房地產價格的宏觀因素有：

（1）人口數量。一個城市，當人口增加時，對房地產需求就會增加，房地產價格也會上漲；反之，房地產價格會下降。

（2）居民收入。一個城市，當居民收入增加時，對房地產需求就會增加，房地產價格也會上漲；反之， 房地產價格會下降。

（3）利率。銀行貸款利率增加，加重居民購房成本，從而減少房地產需求，房地產價格也會下降；反之，房地產價格會上漲。

（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民購房難度，從而減少房地產需求，房地產價格也會下降； 反之，房地產價格會上漲。

二、影響成套住宅價格的微觀因素有哪些

對于一套住宅，影響價格的微觀因素主要有：

（1）位置。臨近市中心的住宅，價格往往較高；遠離市中心的住宅，價格較低。在一個城市市區內， 其他狀況相同的情況下，兩者的差異，最高可達 3-5 倍。

（2）朝向。以朝南為最佳，其他朝向的優劣順序大致為東、西、北。若以朝南為價格基準，朝東、朝

西、朝北均應向下修正，但依據對經紀人和估價師調研，修正幅度不宜超過 5%。

（3）樓層。對于 7層及以下的住宅，中間樓層較好，1層和頂層較差。若以中間樓層為標準，1層和頂層均應向下修正，但依據對經紀人和估價師調研，修正幅度不宜超過

5%。對 7層以上的高層住宅，可以總層數的二分之一層為基準，高于基準層的樓層，價格高于基準價，頂層除外；低于基準層的樓層，價格低于基準價。

（4）裝飾裝修。裝修可分為毛坯、粗裝修、精裝修。若以毛坯為基準，經過裝修住宅的價格應向上修正，修正幅度為裝修費用扣除裝修折舊。例如，裝修費用 20萬，折舊

10年，在第 5年時，裝修剩余 10萬。

(5）層高和室內凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，通俗來說，室內凈高=層高-樓板厚度。

普通住宅層高與凈高示意圖

依據《住宅設計規范》，普通住宅層高宜為 2.8米，臥室、起居室的室內凈高不應低于

2.4米，廚房、衛生間室內凈高不應低于 2.2米。局部凈高不應低于 2．1米，且局部凈高的室內面積不應大于室內使用面積的 1/3。若以層高 2.8米為基準，高于 2.8米應向上修正，反之向下修正，但依據對經紀人和估價師調研，修正幅度不宜超過 3%。

（6）戶型。好戶型標準是：客廳、臥室、廚房、衛生間面積合適（例如臥室使用面積不低于 9平方米），戶型方正，南北通透，客廳和主臥朝南，避免走道，戶型可塑性強（例如臥室、客廳等可重新設計布局）。

（7）建成年代。住宅的設計使用年限一般為 50 年。建成年代越靠近當前，也就是房齡越小，住宅的

價格越高。若建成年代以當前為基準，設計年限 50 年，建筑成本 5000 元/㎡，住宅建筑面積 90 ㎡，則房齡為 10 年的住宅，應向下修正建筑成本 9 萬元。

（8）物業服務。好物業服務的標準有：服務設施設備完備；有專人負責防衛；社區綠化率高；社區道路、樓梯等公共部分干凈整潔；物業服務人員服務態度好、反應快；滿足停車要求但占用較少社區綠地或休閑場地等。

（9）停車方便程度。衡量停車是否方便的因素有：有無停車位、車位數量、到其他停車場的距離等。

【例】經紀人羅艷帶領客戶石秋實地查看了某棟樓的 2套住房，2套住房的掛牌價格相差 5%。石秋請羅艷客觀分析、找到性價比最優的那套住房。下列影響住房價格的因素，有利于羅艷分析的有（ ）。

A．朝向 B.樓層 C.建成年代 D.裝修情況

【解】影響住宅的微觀因素：位置、朝向、樓層、裝飾裝修、戶型、建成年代等。本試題中限定了同一棟樓，因此建成年代是相同的。因此本題正確答案為 ABD。