房地產項目價格的構成與影響因素

2024年1月9日發(作者：室內種植致富項目)

房地產項目價格的構成與影響因素

一、房地產價格的組成

房地產價格是是指建筑物連同其占用土地的市場價格，即房地產價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統一，房地產價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。由于房地產本身空間的固定性和不可移動性，不像其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，房地產產品的市場價格正是由這三大規律交互作用所形成的。房地產價格的組成主要如表 1 所示。

表 1 房地產價格的構成

序號

組成 具體說明

它是獲得開發土地所需的各種費用和稅金的總和，包括以下三種情況：

(1)

通過征收農地取得建設用地使用權。成本包括征地費用、土地使用權出讓金及相關的稅費等

1

土地取得成本

(2)

通過拆遷房屋取得建設用地使用權。成本包括房屋拆遷補償費、安置補助費、土地使用權出讓金以及相關的稅費

(3)

通過土地出讓或轉讓獲得建設用地使用權。 成本包括土

2

地的購買價格和購買者應在購買時支付的稅款，例如交易費，

契稅等。

勒察設計和前期工程費用。包括項目建議書，可行性研究投資)1(

分析，初步規劃，規劃設計，水文地質勘查，“三通一平”，工地

施工圍墻等費用項目

建筑安裝工程費用。指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費)2(

用、設備采購費用和安裝工程費用等

基礎設施建設費用。指建筑物 2 米以外和項目用地規劃紅線)3(開發建設成本

以內，與建筑物同步配套建設的各種管道和道路項目，包括道路，供水，排水，煤氣供應，電力供應，暖氣，通訊及其他設施

公共配套設施建設費用。指居住小區內按政府批準的項目規)4(劃，要求建設不能有償轉讓的各種非營利性的公共配套設施的建設費用，包括派出所、托兒所、幼兒園、居委會、公共廁

所等

1

(5)

建設單位管理費用。指房地產開發企業的管理部門從立項、籌建、施工、竣工驗收及繳費使用等全過程中的各項費用，包括管理人員工資、辦公費、職工福利費、差旅費、折舊費、勞動保險費、審計費、綠化費等

(6)

開發過程中的稅費。指房地產項目在開發期間所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用，

3 財務成本

包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅等

指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，這里的財務費用包括所有投資利息、金融機構貸款的代理費、手續費及其

他費用

指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項銷售

費用、銷售稅金及附加，以及其他銷售稅費等

開發建設項目的預期利潤

4

5

銷售費用

開發利潤

二、影響房地產價格的因素

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，

必須弄清影響房地產價格的因素。根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為圖 2 所示的幾種因素。

圖 2 影響房地產價格的因素

1.

經濟因素

影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支和金融狀況。

2

這些因素會影響房地產市場的整體供求，特別是影響需求。一般來說，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理，就業率、 收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，所以房地產市場需求也越大， 房地產價格總體水平也越高。反之，房地產價格總體水平越低。

2.

社會因素

影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、 城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構(如文化結構、職業結構、收入水平結構等)；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；

文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。

3.

行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、 法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度，國與國之間的政治、軍事關系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。

與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。

4.

房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、 面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、 結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量、以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。

其次，由于房地產的個別性，房地產價格受自身因素（特別是一些與自然有關的因素）制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。

最后，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也

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影響房地產的價格。

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