房地產代建項目的幾種模式

2024年2月13日發(作者：綠的組詞)

房地產代建項目的幾種模式

在房地產行業，從拿地-施工-銷售-交付的全生命周期，通常由一家開發商完成閉環。但是，隨著行業的不斷發展和衍變，開發商之間開展合作，實現1+1＞2的結果。其中，又有一種合作模式“代建”，成為當前眾多開發模式中比較常見的一種。

一、房地產代建的定義

由擁有土地的委托方方發起訴求，由擁有項目開發建設經營的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。

二、房地產代建的分類

從國內房地產代建的發展來看，我國的代建興起于最初的政府代建，整個行業先后經歷了政府代建、商業代建、資本代建等不同階段的演化，當前已發展成三種代建模式并存的狀態。

（一）政府代建

代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金。政府代建項目的利潤較低，但也可獲得更多的社會資源。

（二）商業代建

由非政府類委托方委托，代建方進行開發建設或同時負責銷售的代建模式。具體由可分為：純收取服務費的商業代建與股權式商業代建。

1、單純收取服務費的商業代建

代建方與已經或計劃取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方無任何股權占比，根據雙方簽訂的代建委托協議中的契約關系負責項目全過程開發管理服務，通過管理和品牌輸出，滿足委托方在代建項目中的經營與效益目標等，并依據合同約定條款，收取一定比例服務費的代建模式。

在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發所需全部資金，擁有項目開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目的風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。

2、股權式商業代建

又稱“小股操盤”，是指房地產企業在合作項目中只占有較小比例的股份，雖然按照房地產開發的相關規則，小股介入不能直接獲得項目實際操盤的權利，但根據委托方和代建方的相關委托協議，項目仍然由持小股的團隊操盤，使用公司品牌、產品體系和管理，共享企業的信用資源和采購資源，提升項目回報。

（三）資本代建

其中，外部資本多指各類具備房地產投資能力的金融機構，包括信托公司、保險公司等，目前業內的資本代建也可以建立在房地產企業與資本“聯姻”之后，開發企業依靠多年的項目投資經營經驗，甄別具備投資價值的房地產項目，為資金實力雄厚的金融機構尋找房地產投資項目，并為其項目提供全過程房地產開發服務，實現“資本+代建”雙贏模式。

三、房地產代建項目的優勢與不足

（一）優勢

1、對于委托方

（1）實現品牌溢價。通過與大房企的合作，實現樓盤銷售的溢價，較周邊樓盤售價會有不同程度的提高。

（2）開發能力提升。

（3）融資能力提高。

2、對于代建方

（2）實現規模快速擴張。一般項目，通常從投資發展即拿地段起算，代建項目可大大縮短開發周期，快速實現項目的變現，保障公司規模發展。

（二）不足

1、代建單位性質和委托方式尚需明確。代建單位性質的確定將直接影響代建制整體規范制定，不同的定性下，代建制具備運行模式和相關控制機制都會有所不同，涉及的代建單位進入項目的時間、進入方式、委托授權內容、代建取費標準等諸多方面都會有所差距，此外，選擇哪一類機構更適合代建工程，看法不同，爭議也較大；代建制管理費無統一規定，給推行代建制帶來了服務競爭上的無序。

3、代建制的相關配套政策措施尚不完善，缺乏對代建工程的嚴肅考核，監管制度不夠嚴格、規范；代建保險制度還沒有完全建立，如果按照代建合同，代建單位要承擔突破投資的賠付責任，但若賠付金額過大，代理單位可能無法承受，需要有相應的保險制度轉移賠付風險。這方面在我國還很少探索，缺乏可操作的指導性文件。

（部分內容從互聯網摘取）