物業委托管理與自有管理模式的區別

2024年3月9日發(作者：電腦老是自動關機)

委托物業管理與自建自管的優劣分析

委托物業管理是指發展商在房產項目的開發過程中 ，由發展商

（或國有資產）通過招投標或協議招標的形式，先行選定專業物業管 理公

司,對該物業進行前期管理 （包括顧問公司）。如：戴德梁行、 仲量聯行、

大正物業等專業物業管理公司。世邦魏理仕管理康田企業 園、渝高物業管理

留學生創業園、渝海物業管理的重慶機場、大正物 業管理的政府物業等。

自建自管是指發展商在房產項目的開發過程中，由發展商自己建 立的

物業管理公司對其物業項目進行管理。 開發商為了項目的持續式 發展，在

一段時期內，只能自建物管公司自行管理，以補貼式物業管 理，向購房者提

供售后服務。如龍湖地產下屬新龍湖物業管理有限公 司、金科地產下屬金科

物業管理有限公司、曙光都市工業園下屬重慶 宏景源物業管理有限公司等。

一、委托管理的優勢

如果選聘社會上有實力、有經驗、品牌的專業管理服務公司（如 五大

行），既能樹立企業良好形象，又能使業主們一開始就享受到高 水平的管理

服務，帶動后期房屋銷售。主要優勢有以下幾個方面：

1, 可以減少開發企業的管理難度；

2, 人員經過專業系統培訓，素質較高；

3，服務理念與意識相對較強；

4 ，前期介入可站在業主角度提出對發展商合理且促進銷售的專

業建議;

5 ，對企業及物業品牌形象能起到提升作用；

6，對消費者購買具有促進作用；

7，樹立良好業主口碑，促進后期銷售工作；

二、委托管理的劣勢

開發企業通過委托的形式實施專業化管理， 通過專業化、集約式

經營希望提高服務水平降低管理成本，在一定程度上滿足開發企業及 消費者

的需求，但在實際運作中也出現了很多的問題：

1、 外包服務質量難以控制

一般委托管理都是通過招標方式進行，一旦決定了合作方，實際 質量是

難以控制的，加之現有專業化物業公司的管理水平良莠不齊， 人員素質不

等。開發企業通常只能控制對方的管理者或代表， 基層員 工是較難控制

的，質量在第一現場難以控制。最為關鍵的是這些專業 化公司的員工并不一

定接受過專業化的培訓， 導致專業化的服務停留 在較低水平，而達不到企

業原來的期望。即使把服務要求寫在合同上， 要求專業公司按合同來進行，

這種做法容易使專業公司把合同條款當 作最終的工作目標，而不能與企業的

以客戶為導向的服務宗旨一致。

2、 委托管理往往較難體現公司的形象及文化

3、 管理成本較高

開發企業應支付物業公司以下幾種費用：

（1） 前期開辦費：4-5元/m，按建筑面積計算；

2

（2） 空置費：從首套房屋約定交房時間起，未銷售房屋（未到接

房期限)按50%+收物業管理費;

(3) 專有部分物管費：屬開發企業自有產權(如車庫)；