房屋使用權(quán)（對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力）

房屋使用權(quán)（對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力）

房屋使用權(quán) （對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力） 次瀏覽 | 2023.03.06 14:05:28 更新 來源 ：互聯(lián)網(wǎng) 精選百科 本文由作者推薦 房屋使用權(quán)對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力

房屋使用權(quán)是指承租人承租的直管公有住房。房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力，通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權(quán)如果上市交易房價(jià)比所有權(quán)房屋便宜很多，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但房屋使用權(quán)為房管局所有，與房屋使用權(quán)的使用人是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能任意解除租賃關(guān)系，不能隨便收回房屋，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，房屋使用權(quán)在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款，即使不變成產(chǎn)權(quán)房，拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償款也歸房屋使用權(quán)人所有。居住房屋使用權(quán)每月要交一定數(shù)額的租金，但房屋使用權(quán)不用交物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)以及房屋維修費(fèi)。

中文名

房屋使用權(quán)

含義

是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力

實(shí)質(zhì)

使用權(quán)

交易形式

互補(bǔ)差價(jià)

定義

房屋使用權(quán)如果上市，交易房價(jià)比所有權(quán)房屋便宜很多，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但房屋使用權(quán)為房管局所有，與房屋使用權(quán)的使用人是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能任意解除租賃關(guān)系，不能隨便收回房屋，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，房屋使用權(quán)在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款，即使不變成產(chǎn)權(quán)房，拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償款也歸房屋使用權(quán)人所有。居住房屋使用權(quán)每月要交一定數(shù)額的租金，但房屋使用權(quán)不用交物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)以及房屋維修費(fèi)。

實(shí)質(zhì)

使用權(quán)買賣從法律角度來說，其實(shí)質(zhì)是變更長期的租賃關(guān)系的承租人。由于買賣的只是房屋的使用權(quán)，雙方存在的只是租賃關(guān)系，所以如果購買使用權(quán)后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價(jià)購買，然后按照已購公房上市手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后方可上市交易。

交易形式

公房承租人之間以互補(bǔ)差價(jià)的方式互換房屋使用權(quán)；?公房承租人有償轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)；?公房承租人以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)；?公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。?房屋使用權(quán)交易的條件及辦理手續(xù)：?　(1)持房屋使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。

(2)房屋使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持下列①－④項(xiàng)相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理房屋使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)。

①申請書；

②雙方當(dāng)事人身份證；

③公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；

④房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。

當(dāng)事人因故不能親自辦理相關(guān)手續(xù)的，可以委托他人代為辦理。受委托人應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人出具的授權(quán)委托書。

以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)事人雙方須按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門辦理交易及產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

(3)房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用；以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。

(4)房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

(5)通過房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得房屋使用權(quán)的新承租人，可以將房屋使用權(quán)再次上市交易。

(6)公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

(7)合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優(yōu)先權(quán)。合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易，不得侵犯合居另一方對(duì)共用部位和設(shè)備設(shè)施的正常使用權(quán)。

(8)可能將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來京務(wù)工人員的，也可以將公有住房轉(zhuǎn)租給廉租戶，但應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。使用權(quán)買賣的風(fēng)險(xiǎn)?使用權(quán)買賣實(shí)際上是限定在直管公房的范圍內(nèi)，這不包括已購公房、商品房和私房，也不包括產(chǎn)權(quán)不明的房屋，但在實(shí)際操作過程中，由于違規(guī)開發(fā)商和房屋中介的介入，使得使用權(quán)買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū)。一套房子幾十萬元，對(duì)購房人來說都是一輩子的積蓄，購買房屋使用權(quán)被騙的購房人大多數(shù)是被拆遷戶，很多購買所謂使用權(quán)的購房人血本無歸，甚至淪落為無家可歸的地步。

相關(guān)概念

房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。擁有上述房屋所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，所有權(quán)人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈(zèng)予、繼承，并且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的利用及有限占用權(quán)。通過房屋租賃或借用實(shí)現(xiàn)的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)予、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中，是房屋所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能之一。

產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)，按照傳統(tǒng)法理，所有權(quán)包括4種權(quán)能：占有、使用、收益和處分。使用權(quán)僅為所有權(quán)權(quán)能之一。就房地產(chǎn)業(yè)看，"使用權(quán)"概念已發(fā)生了根本性變化。如果你擁有一套房屋的使用權(quán)，同時(shí)你也就占有了這套房屋；就"使用"來說，使用權(quán)與以往的使用權(quán)有區(qū)別，租來的房子也叫使用，甚至裝修時(shí)也可部分地改變房屋結(jié)構(gòu)，這種權(quán)利已接近產(chǎn)權(quán)的"使用"；再看收益權(quán)，只擁有使用權(quán)的房子能否出租，有爭議，實(shí)際上購買房屋使用權(quán)，也是一種租賃行為，能否出租要受契約和產(chǎn)權(quán)人的限制，契約規(guī)定可以轉(zhuǎn)租的，就可以出租受益；最后看處分權(quán)，就是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能，"使用權(quán)"擁有者也有處分處，但僅能處分"使用權(quán)"，比如我擁有房子50年的使用權(quán)，住了10年就轉(zhuǎn)讓了，就是"處分"了后40年的使用權(quán)。

通過上面的分析，僅就居住而言，房地產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的差異不大，因此你在買房時(shí)，可根據(jù)自己的需求和承受能力選擇購買帶產(chǎn)權(quán)房，還是只買有使用權(quán)的房。

很多人買房幾乎都買產(chǎn)權(quán)房，主要是因?yàn)樗^“全產(chǎn)權(quán)”、“永久產(chǎn)權(quán)”的誘惑,認(rèn)為擁有產(chǎn)權(quán)證,這住房就永遠(yuǎn)屬于自己并可代代相傳了。事實(shí)并非這么簡單。相對(duì)來說，購買使用權(quán)房的價(jià)格要比產(chǎn)權(quán)房便宜，少出幾萬元錢，居住的實(shí)際效果與產(chǎn)權(quán)房沒什么大的區(qū)別，何樂而不為?

我國實(shí)行的是土地國有制，即在中華人民共和國國土上，所有土地的所有權(quán)都是國家的，這種所有權(quán)是不出讓的。開發(fā)商建房的土地是向國家買的有期限的使用權(quán)，最長為70年。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，到時(shí)國家就要把土地（當(dāng)然包括土地上的建筑物）無償收回。所以，買產(chǎn)權(quán)房并無永久產(chǎn)權(quán)可言，開發(fā)商向國家買多少年土地使用權(quán)，你所購的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)就是多少年。有些開發(fā)商向國家購買了期限70年的土地使用權(quán),由于種種原因,三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子賣不掉，如你到建成后第三年買了房，那你所購買的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限只是62年。如果你買了別人居住過20年的二手產(chǎn)權(quán)房，你所擁有的產(chǎn)權(quán)期限就不到50年了。

房屋所占土地的使用權(quán)是國家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的，開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購房居民。問題是售房時(shí)，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商老老實(shí)實(shí)向購房居民說明他們出售的產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)是多少年。到年限國家要無償收回土地和住房。如購房居民仍想擁有房產(chǎn)，必須再向國家交納若干年限的土地使用金。事實(shí)正是這樣，如果購房居民未能在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)將房產(chǎn)賣出去，那么就會(huì)遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。產(chǎn)權(quán)也好，使用權(quán)也好，都不是永久的，購房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國家繳納土地使用金。

所謂產(chǎn)權(quán)，就是所有權(quán)。從法律角度講，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能。使用權(quán)為所有權(quán)的權(quán)能之一。你擁有一套住房的使用權(quán)，看上去你也占有了這套住房。但要出租就會(huì)受到一定的限制，能否出租、轉(zhuǎn)讓獲取收益，都要受到有關(guān)法規(guī)、契約、產(chǎn)權(quán)所有者的制約。再來剖析一下處分權(quán)，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能。按有關(guān)規(guī)定，居民擁有“使用權(quán)”也有處分權(quán)，盡管他處分的是“使用權(quán)”，而不是“所有權(quán)”。在房地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)兩個(gè)概念并沒有多大差別，因?yàn)閷?shí)際效果一樣，只是多了一種“我擁有產(chǎn)權(quán)”的心理感受而已。

由此可見，不少居民認(rèn)為投資產(chǎn)權(quán)房能保值增值，其實(shí)是一種誤解。房地產(chǎn)由土地和房屋組成，房屋會(huì)隨著時(shí)間的推延逐漸貶值，越老越不值錢；而土地卻因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀則為貴。時(shí)間越長越是增值。很明顯，增值的是屬于國家所有的土地，而不是居民自己的房屋。擁有產(chǎn)權(quán)的居民，只有適逢價(jià)格上揚(yáng)，及時(shí)將房屋拋售，才能實(shí)現(xiàn)增值。但現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場行情，這種機(jī)會(huì)并不很多。按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)，所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。

合同范例

甲方（土地方）

身份證號(hào)：

聯(lián)系方式：

乙方（出資方）

身份證號(hào)：

聯(lián)系方式：

丙方（承建方）

身份證號(hào)：

聯(lián)系方式：

甲乙雙方本著誠實(shí)信用、互惠互利的原則，在平等協(xié)商、達(dá)成一?致的基礎(chǔ)上，就房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜訂立本合同，供雙方共同遵守。

第一條?背景情況

甲方通過與_______________________________________________________簽訂合同，取得其名下自用宅基地的開發(fā)和建設(shè)權(quán)。甲方投入資金建設(shè)住宅樓，依據(jù)合同法規(guī)定，甲方即取得該住宅樓的使用權(quán)。

房屋使用使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式

第二條?房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式

1、?甲乙雙方共同約定，乙方所取得的是____________________________________自?建樓的____層____號(hào)房的房屋使用權(quán)，戶型為：____房____廳，建筑面積____平?方米。?2、?轉(zhuǎn)讓價(jià)格:_________元人民幣（大寫）?：_______________。?3、?付款方式：?本住宅樓建設(shè)完工后，由甲乙雙方共同進(jìn)行房屋驗(yàn)收，驗(yàn)收后雙方簽署合同，本?合同簽訂當(dāng)日，乙方即將本套房屋使用權(quán)的全款足額（扣除定金）匯入甲方指定?賬戶，甲方收到錢款后即給乙方開具收款證明，全部交易完成后，本套房屋的使?用權(quán)即歸乙方所有。

第三條?使用權(quán)范疇的相關(guān)約定

1、甲方轉(zhuǎn)讓的房屋的使用權(quán)有限期為：從簽訂本合同、交清房款并辦理房屋交付之日起，即_________年____月____日起至________年____月____日止，合同期滿后，甲乙雙方共同簽署合同解除證明。

2、乙方享有在本合同約定的期限內(nèi)對(duì)所獲得的房屋行使居住、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、出轉(zhuǎn)、贈(zèng)送、繼承等相關(guān)合法權(quán)利。

3、簽訂本合同的當(dāng)事人有任何變動(dòng)，不影響本合同的履行；在簽訂本合同的當(dāng)事人?無民事行為能力時(shí)，其繼承人或直系親屬可繼續(xù)履行本合同。

4、?甲、乙方不得在本住宅樓內(nèi)從事違法活動(dòng)；不得存放危險(xiǎn)品或散發(fā)刺激性味道的?物品；不得在樓道堆放物品；不得隨意改造房屋結(jié)構(gòu)。

5、?甲方有責(zé)任保障乙方的水、電供正應(yīng)常平穩(wěn)。乙方應(yīng)按時(shí)繳納水、電費(fèi)，如逾期?不繳，造成的后果由乙方自負(fù)。

第四條?工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

本合同約定的住宅樓主體工程為四層磚混結(jié)構(gòu)，具體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）?外墻壁面______________________________________________

（2）?內(nèi)墻壁面、地面________________________________________

（3）?入戶門：______________________________________________

（4）?窗：__________________________________________________

（5）?水、電________________________________________________

第五條?房屋質(zhì)量問題責(zé)任劃分

本合同在履行過程中，在本住宅樓的《住宅質(zhì)量保證書》保障期限內(nèi)如出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，將按照如下原則進(jìn)行處理。

（1）?如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，?由甲乙雙方共同委托有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢?測鑒定后，屬于甲方責(zé)任的，由甲方予以負(fù)責(zé)維修。

（2）?乙方裝修和更換設(shè)施時(shí)不得改變房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)及外觀效果，?如乙方在裝修?時(shí)處置不當(dāng)造成的房屋質(zhì)量問題所導(dǎo)致的一切損失和后果均由乙方負(fù)責(zé)。

（3）在本合同約定的使用期限內(nèi)，乙方使用公共設(shè)施不當(dāng)導(dǎo)致公共設(shè)施損壞的，由乙?方予以賠償及修復(fù)。

第六條?不可抗力免責(zé)條款

1、?在履行期間，如果因發(fā)生不可抗力造成任何一方不能如約履行合同義務(wù)，且自身無過錯(cuò)?的，合同雙方互不承擔(dān)責(zé)任，即屬于法定解除合同情形，合同自動(dòng)終止。但雙方必須采

取一切必要的措施以減少損失。

2、本合同在履行期間，如遇國家或政府依法征收本住宅樓所在地塊，乙方房屋的套內(nèi)使用面積所獲得的拆遷補(bǔ)償款及其他賠償費(fèi)用全部歸乙方所有，甲方有責(zé)任幫助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

3、本合同在履行期間，如果房屋因不可抗力造成無法正常使用和居住的情況，乙方有權(quán)在原土地上重新建房，甲方不得以任何理由和方式干擾、?阻止乙方，重建費(fèi)用由乙方自理。

第七條?合同的終止和解除

1、?本合同在履行期間，如果合同雙方協(xié)商一致，同意解除或終止本合同，經(jīng)雙方共同簽署解除或終止本合同的協(xié)議之后，本合同即告終止。

2、未經(jīng)本合同雙方同意，任何一方不得單方面解除或終止本合同，違反的一方需承擔(dān)違約責(zé)任。

第八條?未盡事宜和爭議的解決

本合同在履行過程中如有未盡事宜，雙方可另行協(xié)議，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合?同擁有同等法律效力，沒有補(bǔ)充的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。本合同履行期間如雙方發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，共同解決。如協(xié)商不成，任何一方?均可向法院申請以訴訟的方式解決爭議。

第九條?合同簽訂及附件

本合同自甲乙雙方簽字并按印之時(shí)起即刻生效。本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，?合同正本共____頁，附件____份。?本協(xié)議所有附件作為協(xié)議不可分割的組成部分，與協(xié)議正文具有同等法律效力。

附件?1、雙方身份證復(fù)印件各一份。?附件?2、收款憑證一份。?附件?3、本合同約定樓房的《住宅質(zhì)量保證書》

甲方（簽名、按印）?：?乙方（簽名、按印）?：

時(shí)間：________年____月____日?時(shí)間：________年____月____日

丙方（簽字、按印）?：

時(shí)間：________年____月____日　??

概念界定

房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)概念界定

參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。??

參考資料