房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓

1、房地產

是指房產和地產的總和,指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房

地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握,指國家土地管理部門按土地供

應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權

以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的

市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相

應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場.

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它

是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類:

A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房

從房地產用途來區分可以分為以下幾點：

“寫字樓" 1、標準寫字樓 2、商住寫字樓

“住宅" 1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅

“商鋪” 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人

對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

什么是土地使用權？

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處

置權.政府以拍賣、招標、協議的方式,將國有土地使用權在一定年限內出讓給土

地使用者。土地使用權期滿后,如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使

用者可申請續用,經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護.房地產權利經登記后，產權即得到法律上的

承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他

人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，

登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證,是合法擁有

房地產的憑證.

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為人士或機構的，須辦理合同公證手

續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證.

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑

物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定

執行。即：居住用地七十年;工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地

五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始

登記）止,在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽

預售合同.期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用

的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項

目.

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證）的商品房，消費者在這一階段購買

商品房時應簽現房買賣合同.在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格

可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a。建設用地規劃許可證;b建設工程規劃許可證;c。建設工程開工證；d.

國有土地使用證；e。商品房預售許可證；

兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？

(1) 土地使用權已經依法登記,取得房地產權利證書；

(2） 取得《建筑許可證》和《開工許可證》;

（3) 除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二

十五,并經注冊會計師驗資；

（4) 房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議;

（5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?

保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押

權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產有關法規

1、土地管理法

在土地管理法中,我們重點了解以下幾點內容就可以了：

1） 新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。

2) 我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動眾集體所有制。城市

市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。

3） 有關土地的六項制度：

國家依法實行國有土地有償使用制度

國家實行土地用途管制制度

國家建立土地調查制度

國家建立土地統計制度

國家實行土地占用耕地補償制度

國家實行基本農田保護制度

4） 土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法

2、房地產交易管理制度

所要了解和熟悉的內容：

1) 城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，

城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。

2) 房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃.

3) 《房地產管理法》規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房

地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地

產權登記發證制度。

3、房屋權屬登記管理辦法

所要了解和熟悉的內容:

1） 國家實行房屋所有權登記發證制度,只有依法登記的房屋權利才受國家法律

的保護.

2) 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益

和處分權利的唯一合法憑證。

3） 房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登

記、注銷登記。

4） 房屋權屬證書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權

證》或者《房地產權片》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內容:

1） 房屋租賃實行登記備案制度

2) 申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、

當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。

3） 經審查后頒發《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之

一.

4) 房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業管理條例

所要了解和熟悉的內容：

1) 住宅小區在物業管理公司負責管理前,由房地產開發企業負責管理。

2) 住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人

選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

3） 物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、

合同期限、違約責任、其他等。

4） 物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。

5） 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況,分別實行

政府定價、政府指導價和經營者定價.

6、房屋抵押貸款管理規定

所要了解和熟悉的內容：

1） 銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人

(貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同,并自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當

地管理部門辦理抵押登記。

2） 房地產管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括:抵押

物是否符合準許進入抵押交易市場的條件;抵押物是否已經抵押，抵押人提供的

房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的

真偽等，并由審核人簽字在案。

3） 抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估;

或委托人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，并

經抵押權人確認.

7、有關房地產稅費及按揭手續費

①房地產證費用：房地產證登記費、契稅、印花稅

②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地,公共設施用地及自

由集資,微利房地產。

土地使用權年限

是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土

地使用者，土地使用權期滿后,如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使

用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政

府無償收回.(新的《物權法》將有新規定）

土地使用費

土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住

用地2元/M2占地/年

確權

是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批

準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的

隸屬關系和他項權利.

房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權具體內容是指產權人

在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利.

房地產抵押登記

是指房地產抵押關系設定后,當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產

登記機關辦理房地產其他權利的登記。

房地產權初始登記

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑

物、附著物的所有權進行的登記。

七通一平（熟地)

是指土地（生地)在通過一級開發后,使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃

氣、通訊、道路通以及場地平整的條件,使二級開發商可以進場后迅速開發建設.

三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。

紅線圖

又叫（宗地圖）,是按一定比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和

面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只

能在紅線范圍內施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；

建設用地面積(凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內

的土地面積;

總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑

面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地

面積的比率；(如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建

筑覆蓋率為0.8<建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下

室、室外樓梯等,且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2。2m）的永久

建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元)出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑

面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；

套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積,為單元門內范圍的建筑面積，包括

套(單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內使用面積：是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和(即地毯面積）.

其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不吊柜)、

戶內樓梯（按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分

不計入面積。使用面積的計算應符合以規定：

A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復

合層內皮尺寸計算;

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入

使用面積；

綠化（地）率:是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比,附屬建筑物也

計算在內,但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容

納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有

20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

建筑密度

是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低,小區綠地面積和活

動場地越大.

出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單

位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同,但銷售面積會有不

同。

公共建筑面積

各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，

不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面

積;

公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整

樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;

2、 單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻）墻體水平投影面

積的50％。

商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場

上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交

換的房地產.

銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余

款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行,購房者將分期償付銀行

的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

房地產公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。

會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備

的軟硬件條件:康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡

球館、健身房等娛樂健身場所;中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場

所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收

費開放。

住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的

定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度.根據《住宅建筑模數協調標準》

（GBI100—87）規定,住宅的進深采用下列常用參數：3。0 米、3.3米、3。6

米、3.9米、4.2米、4.5米、4。8米、5。1米、5。4米、5.7米、6。0米.

住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面墻的定位軸線到另一面墻的定

位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開

間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87)

規定：住宅建筑的開間常采用下列參數:2.1米、2。4米、2.7米、3.0米、3.3

米、3。6米、3。9米、 4。2米。

住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋

的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中,明確規定了磚混結構住

宅建筑層高采用的參數為：2。6米、2.7米、2.8米。

住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和

層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫

“凈高”。

隔熱層

指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如

下隔熱措施：

（1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗),宜有適當遮陽措施；

（2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體

的輻射影響；

（3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂,提高墻體和屋頂的隔熱性能；

（4）對外墻與屋頂的外表層,用白或淺的光滑材料，或刷白灰水均能增強對

陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。

灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空

間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等.也可理解為建筑

周邊的廣場、綠地等。

勒腳

指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墻.由于這個部位的墻體經常遭受雨

雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較

好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。

外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊

的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，

它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或

氣體(如加入惰性氣體）狀態，故稱"中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、

阻熱、密封、安全性能都大大提高.

房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些?

(1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積

總和計算。

(2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2。20米以上部位

計算建筑面積。

(3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內

的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯(觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

（5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯

機房及斜面構屋頂設計在2。20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

（6) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂

蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平

投影面積計算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2。20米以上的，按其外圍（不

包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11) 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積

計算.

(12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的,當幕墻框

架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積

計算建筑面積;在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結

構距離一律按150毫米計算,竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據.

（13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2。20

米以上部分的外圍水平面積計算.

（15)有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

(1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積.

（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的

一半計算面積。

(3）未封閉的陽臺,按其水平投影面積一半計算面積。

(4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

(5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些？

(1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾,如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。

（2） 檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺)、游泳池等。

（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等.

（5)舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通

道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防

控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護

結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公

共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避

難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備

用房等.