“小產(chǎn)權(quán)房”存在問(wèn)題及對(duì)策思考

現(xiàn)代物業(yè)

Modern Property Management

“小產(chǎn)權(quán)房”存在問(wèn)題及對(duì)策思考

林曉榕

（泉州信息工程學(xué)院，福建 泉州 ３６２０００）

摘 要：近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的不斷發(fā)展，也影響到了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)程。本文從小產(chǎn)權(quán)房管理角度，分析了小產(chǎn)權(quán)

房的存在問(wèn)題，并就此提出了一系列規(guī)劃小產(chǎn)權(quán)房的措施建議。希望本文能夠?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房的管理有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；管理；存在問(wèn)題；對(duì)策

引言

面對(duì)城鄉(xiāng)一體化的趨勢(shì)，也有越來(lái)越多的居民融入城市，希

望在城市安家落戶(hù)，因此也促使著城市商品房的價(jià)格不斷攀升，

導(dǎo)致許多居民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房。因此，在一些城市郊區(qū)和周邊農(nóng)

村，價(jià)格更低的住房無(wú)疑成為了這部分人最好的居住選擇。小

產(chǎn)權(quán)房在開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售和管理方面都存在著許多問(wèn)題

[1]

。

1 小產(chǎn)權(quán)房的主要慨念

小產(chǎn)權(quán)是我國(guó)社會(huì)生活中約定俗成的特有說(shuō)法，這是一種

相對(duì)概念，相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的概念主要有以下幾

個(gè)方面。

第一，從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系失

衡的情況下衍生出來(lái)的產(chǎn)品，是對(duì)商品房市場(chǎng)的有益的補(bǔ)充，同

樣具有商品的性質(zhì)。也有一部分人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房并不具備法律

的性質(zhì)。

第二，從對(duì)比的角度上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房可以一定程度上與大

產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行比較，通過(guò)比較可以得出，國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的稱(chēng)為大

產(chǎn)權(quán)房，而有地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)，政府或者村委會(huì)頒發(fā)的叫小產(chǎn)權(quán)房。

第三，從消費(fèi)者角度來(lái)看，大產(chǎn)權(quán)分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之

后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不用再繳納土地出讓金，大產(chǎn)權(quán)房則需要補(bǔ)交

這一部分金額。

2 小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

2.1 嚴(yán)重影響法律的權(quán)威性

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和買(mǎi)賣(mài)都是不合法的，國(guó)家政府

也多次發(fā)出通知，提醒居民不要參與購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為，但是

社會(huì)上依然有很多人抱著僥幸的心理在打擦邊球。小產(chǎn)權(quán)房從多

個(gè)方面違反土地管理法，使得法律造成了一定程度的虛設(shè)。

2.2 導(dǎo)致耕地減少，威脅國(guó)家糧食安全

我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，人多地少，城市的擴(kuò)張加快了農(nóng)

村用地，也加快了耕地流失的速度。我國(guó)國(guó)家政策一直以來(lái)保護(hù)

耕地，實(shí)行的是占多少，補(bǔ)多少的耕地補(bǔ)償制度。但是，小產(chǎn)權(quán)

房的開(kāi)發(fā)是一種自發(fā)行為，沒(méi)有做到占補(bǔ)平衡的原則。小產(chǎn)權(quán)房

進(jìn)行出租和出售的這一現(xiàn)象不能得到很好的控制，而任其發(fā)展的

話(huà)，將會(huì)有更多的農(nóng)村耕地被占有，用以開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。

2.3 影響城市規(guī)劃的布局

每個(gè)城市都有自己的規(guī)劃布局，統(tǒng)籌兼顧著各項(xiàng)功能，規(guī)劃

布局應(yīng)當(dāng)遵循一定的科學(xué)規(guī)律，集合科學(xué)性與藝術(shù)性為一體，才

能夠使得城市更好的發(fā)展。由于小產(chǎn)房權(quán)存在于城市的規(guī)劃管理

之外，存在一定的盲目性和投機(jī)性，如果小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展與城市

功能的布局不相符合，就會(huì)給城市未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)一定的阻礙，

使得城市發(fā)展不在協(xié)調(diào)平衡。

3 探討小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決途徑

3.1 嚴(yán)肅處理占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房

如何解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上，學(xué)術(shù)界一直存在著各種各樣的

爭(zhēng)論，有關(guān)地方政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一些行之有效的對(duì)策，并不斷的通

過(guò)實(shí)踐去思考小產(chǎn)權(quán)房的合適出路。小產(chǎn)權(quán)房雖然具備一定的合

理性因素，但與土地制度之間又存在一定的沖突，為了維護(hù)國(guó)家

整體利益，保障民生，穩(wěn)定市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的舉措處理小產(chǎn)

權(quán)房的問(wèn)題。

3.2 轉(zhuǎn)化為保障性住房或大產(chǎn)權(quán)房

如果強(qiáng)制性的將所有小產(chǎn)權(quán)房全部拆除，會(huì)讓部分本來(lái)居住

在小產(chǎn)權(quán)房的居民感受到生存的危機(jī)，容易引起社會(huì)動(dòng)蕩不安。

為了社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，國(guó)家可以采取逐步過(guò)渡型的政策。適當(dāng)

的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，讓住在小產(chǎn)權(quán)房里的居民適當(dāng)

的交納租金，在該房屋內(nèi)長(zhǎng)期租住。

針對(duì)那些已經(jīng)漸成規(guī)模形成小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，比較適合轉(zhuǎn)化

為大產(chǎn)權(quán)房。不能夠輕易打破他們穩(wěn)定的生活圈，應(yīng)當(dāng)促進(jìn)這部

分居民補(bǔ)齊法律手續(xù)，完成商品房的轉(zhuǎn)化。可以讓房地產(chǎn)監(jiān)督部

門(mén)勒令開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)交土地出讓金，將這部分集體土地

轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，在開(kāi)發(fā)商和每戶(hù)住戶(hù)補(bǔ)交完畢之后，給其頒發(fā)

正規(guī)的房產(chǎn)證和土地證。

3.3 建立集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

對(duì)于土地的占有，使用，收益，處分，必須要嚴(yán)格遵循國(guó)家

的宏觀調(diào)控。所有權(quán)人也需要承擔(dān)一定的社會(huì)任務(wù)，才能夠?qū)ν?/span>

地充分利用，實(shí)現(xiàn)自身的利益。土地征收制度要以嚴(yán)格的必要性

和合理性，明確批準(zhǔn)主體和征地主體，嚴(yán)格劃分征地范圍，減少

其中的腐敗空間保護(hù)，實(shí)現(xiàn)集體土地所有者與國(guó)家之間的公平交

易，進(jìn)一步規(guī)范征地程序。對(duì)于在耕地上違法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

個(gè)人或集體，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆除，并使其受到一定程度的處罰。

3.4 落實(shí)綜合制度改革

政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的資金投入，進(jìn)一步完

善農(nóng)村的醫(yī)療體系和養(yǎng)老基本保險(xiǎn)等，縮小城鄉(xiāng)之間的差別。同

時(shí)，真正解決住房困難的問(wèn)題，為農(nóng)村戶(hù)口的人們提供完善的住

房保障體系。落實(shí)綜合制度改革，首先要完善城鄉(xiāng)保障的制度，

加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村社保和公共服務(wù)的投入，使農(nóng)民能夠真正體會(huì)到市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重大作用。

4 結(jié)束語(yǔ)

如何解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題，提高對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理水

平，也成為工程管理人員亟待解決的一個(gè)重要問(wèn)題。通過(guò)國(guó)家的

大力監(jiān)管和政策法規(guī)的進(jìn)一步補(bǔ)充，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題最終一定會(huì)

得到妥善的解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙會(huì)琴.小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)者的利益關(guān)系研究[D].北京:中

央民族大學(xué),2011:48.

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