房產(chǎn)稅法

第十章 房產(chǎn)稅法打印

預(yù)計(jì)2007年本章內(nèi)容沒(méi)有大的變化，考生仍可以按2006年的內(nèi)容預(yù)習(xí)本章。

本章主要考點(diǎn)：

一、稅義務(wù)人、征稅對(duì)象及征稅范圍

（一）目前，我國(guó)只對(duì)國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人

征收城市房地產(chǎn)稅。（容易出客觀題）

（二）房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括：

1、產(chǎn)權(quán)屬?lài)?guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人

納稅。

2、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

5、無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位

的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

（三）征稅對(duì)象及范圍

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。（房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?/span>

產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所）

例如室內(nèi)游泳池是房產(chǎn)，室外游泳池、圍墻、煙囪、菜窖、酒窖、養(yǎng)花的暖房都不是房產(chǎn)。（注

意選擇題）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但在出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用

或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；開(kāi)征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、

直轄市人民政府批準(zhǔn)；房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。

二、計(jì)稅依據(jù)和稅率

計(jì)稅依據(jù)：

（一）從價(jià)計(jì)征：依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計(jì)算繳納。

1、房產(chǎn)原值是指在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房產(chǎn)原價(jià)。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、

擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

2、注意以下問(wèn)題：

（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)

稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

（2）對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納

稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

（3）新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央

調(diào)設(shè)備；舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

3、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：

從2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央

空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，

計(jì)征房產(chǎn)稅。

（2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)

備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入

房產(chǎn)原值。

（二）從租計(jì)征：

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)租金收入，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率：

（1）按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；

（2）按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

對(duì)于個(gè)人出租的住房，各稅稅率如下：

※個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住的，可暫減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅；個(gè)人按市場(chǎng)

價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅；

對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫按3％的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

注意前后章節(jié)結(jié)合著學(xué)習(xí)。

三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）從價(jià)計(jì)征的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝應(yīng)納房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2％

（二）從租計(jì)征的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝租金收入×12%（或4％）

注意：從價(jià)計(jì)征的1.2％是年稅率。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收方法，所以從價(jià)計(jì)征的稅率1.2％為年稅率。

例如某企業(yè)原有房屋4月1日對(duì)外出租，1－3月應(yīng)按余值計(jì)稅，按余值×1.2％÷12×3計(jì)算

房產(chǎn)稅，4月以后按租金收入×12％的比例稅率計(jì)算房產(chǎn)稅。

四、稅收優(yōu)惠

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬

于免稅范圍。

※自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，具體內(nèi)容見(jiàn)第

四章《營(yíng)業(yè)稅法》。

（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

為了鼓勵(lì)事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)自立，由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來(lái)源實(shí)行自收自支

后，從事業(yè)單位實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)不予免稅。

（四）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納

稅。（客觀題中經(jīng)常考這一考點(diǎn)）

（五）對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用

的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

以上五條是法定優(yōu)惠政策，對(duì)于符合優(yōu)惠條件的房產(chǎn)，無(wú)需相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)即可享受優(yōu)惠。

（六）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：

1、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

2、在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂等臨時(shí)性房屋，

在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給

基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。

3、對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅。

4、年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。

5、自2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自

支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶

戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

6、向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。

五、征收管理與納稅申報(bào)

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

重點(diǎn)掌握：納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。

其他六點(diǎn)都是“次月起”：

【注意】納稅人出租、出借房產(chǎn)，注意計(jì)算題：如果是在月初對(duì)外出租的，一定要在當(dāng)月開(kāi)始

計(jì)算房產(chǎn)稅。（見(jiàn)下面的例5）

順便看一下《房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》的內(nèi)容、格式及各行各列的勾稽關(guān)系，有助于本章內(nèi)容的理

解。

本章例題：

例1：下列是房產(chǎn)稅納稅人的是（ ）。

A．房屋的出典人

B．擁有房產(chǎn)的中外合資企業(yè)

C．允許他人無(wú)租使用房產(chǎn)的房管部門(mén)

D．產(chǎn)權(quán)不明的房屋的使用人

答案：D

解析：房屋出典的，由承典人納稅；外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)繳納城市房地產(chǎn)稅，不是房產(chǎn)稅

的納稅人；無(wú)租使用房產(chǎn)的，由使用人納稅；產(chǎn)權(quán)未確定的，由代管人或使用人納稅。

例2：某國(guó)有企業(yè)在其所在城市有房屋三幢，其中兩幢用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，兩幢房產(chǎn)賬面原

值共為400萬(wàn)元。2004年12月對(duì)這兩幢房屋進(jìn)行改建裝修當(dāng)月完工，支付費(fèi)用50萬(wàn)元（當(dāng)

地政府規(guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30％）；另外一幢房屋租給某私營(yíng)企業(yè)3年，年租金收

入為20萬(wàn)元。該企業(yè)2005年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）

A．6.18萬(wàn) B．2.18萬(wàn)

C．6.40萬(wàn) D．4.80萬(wàn)

答案：A

解析：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)納稅額=（400+50）×（1-30％）×1.2％+20×12％=6.18萬(wàn)

例3：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，2003年7月1日用于投資聯(lián)營(yíng)（收取固定收入，不

承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)），投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣

除比例為20％。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。（2004年）

A．6.0萬(wàn)元 B．9.6萬(wàn)元

C．10.8萬(wàn)元 D．15.6萬(wàn)元

答案：C

解析：以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅;應(yīng)

納房產(chǎn)稅＝〔1000×（1－20％）×1.2％÷2＋50×12％〕＝4.8＋6＝10.8（萬(wàn)元）。

例4：趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬(wàn)元的房產(chǎn)供自己及家人居住，另一處原值20萬(wàn)元的

房產(chǎn)于2004年7月1日出租給王某居住，按市場(chǎng)價(jià)每月取得租金收入1 200萬(wàn)元，趙某當(dāng)年

應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。（2005年）

A．288元 B．576元

C．840元 D．864元

答案：A

解析：個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房免征房產(chǎn)稅，原值60萬(wàn)元的房產(chǎn)供自己及家人居住的用房是免房

產(chǎn)稅的，另外一處，也只就其出租期間繳納房產(chǎn)稅；出租后仍用于居住的，減按4％稅率征收。

應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝1200×4％×6＝288（元）。

例5：某企業(yè)擁有A,B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A,B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時(shí)的

原值分別為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，

該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時(shí)對(duì)A棟房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的

月租金為10萬(wàn)元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20％的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅

（ ） （2006年）

A．15.04萬(wàn)元 B．16.32萬(wàn)元

C．18.24萬(wàn)元 D．22.72萬(wàn)元

答案：A

解析：A棟房產(chǎn)在2005年1月至4月間自用，實(shí)行從價(jià)計(jì)征方法計(jì)算，并在當(dāng)年5月對(duì)其進(jìn)

行大修，大修時(shí)間超過(guò)半年，根據(jù)規(guī)定，在大修期間免征房產(chǎn)稅；Ｂ棟房產(chǎn)在2005年1至4

月用于出租，實(shí)行從租計(jì)征方法計(jì)算。并且從5月初開(kāi)始自用，這期間實(shí)行從價(jià)計(jì)征的方法計(jì)

算：

該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝1200×（1-20％）×1.2％×4/12+4×10×12％+1000×（1-20％）

×1.2％×8/12＝15.04

例6：下列各項(xiàng)中，關(guān)于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有（ ）。（2005年）

A．對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅

B．對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

C．房管部門(mén)向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅

D．應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅

答案：AC

解析：應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用半年以上的，在大修期間免征房產(chǎn)稅，不是三個(gè)月。對(duì)于這里的B

選項(xiàng)非營(yíng)利醫(yī)療機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)是在自用的情況下，才能享受免稅的規(guī)定。

例7：某大型企業(yè)，其生產(chǎn)用房原值8000萬(wàn)元，還擁有一個(gè)內(nèi)部職工醫(yī)院、一個(gè)幼兒園、一

個(gè)超市和一個(gè)學(xué)校，房產(chǎn)的原值分別為280萬(wàn)元、100萬(wàn)元、100萬(wàn)元和120萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)?/span>

政府規(guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）萬(wàn)元。

A．76.80 B．77.76

C．78.72 D．82.56

答案：B

解析：內(nèi)部職工醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校均屬于房產(chǎn)稅免稅單位，該企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅=（8000+100）

×（1-20%）×1.2%=77.76（萬(wàn)元）。

例8：1、按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的有（ ）。

A．工廠圍墻

B．賓館的室外游泳池

C．水塔

D．企業(yè)職工宿舍

答案：ABC

解析：ABC均屬于獨(dú)立于房屋之外的建筑物，不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

例9：某國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位有辦公用房一幢，房產(chǎn)價(jià)值3000萬(wàn)元，將其1/3對(duì)外出租，

取得租金收入30萬(wàn)元。該省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)計(jì)稅余值的減除幅度為20％，該單位應(yīng)納房產(chǎn)稅3.6

萬(wàn)元。（ ）

答案：√

解析：由國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。用于出租營(yíng)利的，

按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅：30萬(wàn)×12％＝3.6萬(wàn)元

例10：下列有關(guān)房產(chǎn)稅的納稅期限，表述錯(cuò)誤的是（ ）。

A．納稅人自建房屋的，自房屋建成之日起繳納房產(chǎn)稅

B．納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，自辦理驗(yàn)收手續(xù)之日起繳納房產(chǎn)稅

C．納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅

D．納稅人將房屋出典的，出典人簽訂合同時(shí)繳納房產(chǎn)稅

答案：ABD

解析：A選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)是從建成次月起繳納房產(chǎn)稅；B選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)是從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房

產(chǎn)稅；D選項(xiàng)應(yīng)由承典人繳納房產(chǎn)稅，而不是出典人。