免租期繳納房產(chǎn)稅如何進(jìn)行規(guī)劃

免租期是否有籌劃的空間來降低稅負(fù)？企業(yè)在對(duì)法規(guī)正確理解的基礎(chǔ)上，通過一些業(yè)務(wù)處理技巧，比如在合同中不確認(rèn)免租期條款等就可以達(dá)到。因此，企業(yè)在簽訂租賃合同時(shí)，是否要將免租期寫入房產(chǎn)租賃合同，最好先算一下稅負(fù)再做決定。

案例

某公司2014年1月初出租一辦公用房1000平方米，固定資產(chǎn)賬面原值1000萬元，雙方合同協(xié)議約定租期3年。第一年月租金為每平方米70元，從第二年起租金按年遞增5%。考慮到承租方需要裝修才能滿足其工作需要，雙方商議由出租方給予承租方3個(gè)月的裝修免租期并作為合同條款予以單列。

2015年8月，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常納稅評(píng)估工作中，通過對(duì)該公司提供的相關(guān)資料核查發(fā)現(xiàn)，該公司免租期間未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)按房屋原值計(jì)算補(bǔ)繳免租期間的房產(chǎn)稅為：1000×70%×2%÷12×3＝1（萬元）。

對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的處理決定，企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，本物業(yè)從2014年1月就開始出租了，按照房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定是按企業(yè)取得的租金收入計(jì)算征收房產(chǎn)稅的，再者，按照雙方的租賃合同規(guī)定來看，第一季度屬免租期也沒有租金收入，因此不應(yīng)繳納這期間的房產(chǎn)稅。

對(duì)于持有房產(chǎn)物業(yè)的單位來說，在對(duì)外招商中承諾在承租期內(nèi)給予對(duì)方一定時(shí)間的前期裝修等免租期優(yōu)惠并在房屋租賃合同協(xié)議中單例條款予以明確，這是目前絕大多數(shù)企業(yè)的普遍做法。而免租期間是否應(yīng)該繳納以及怎樣繳納房產(chǎn)稅呢？根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題明確規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

企業(yè)應(yīng)如何規(guī)劃“免租期”業(yè)務(wù)？

如何既能達(dá)到合理、合法，又能規(guī)避因免租期而按房產(chǎn)原值繳納的房產(chǎn)稅呢？筆者認(rèn)為應(yīng)把握好以下三點(diǎn)：

企業(yè)在所簽訂的房屋租賃合同協(xié)議中“不確定”免租期時(shí)間，以合同確定的開始租賃時(shí)間為準(zhǔn)。

將其給予承租方實(shí)際的免租期間的租金優(yōu)惠采取“銷售折扣”的形式來處理。如本案例采取標(biāo)明單位面積月租金的情況下，第一年的單位面積月租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際商談結(jié)果為每平方米70元，因有三個(gè)月的免租期，因此，在合同協(xié)議中按每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)55元來簽訂。即為：（1000×70×9÷12）÷1000。

注意事項(xiàng)

如果存在與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的，就需要提前準(zhǔn)備好“符合獨(dú)立交易原值”的一些資料、情況證明并及時(shí)主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。

按照上述規(guī)劃方式，從企業(yè)的角度來看，由于免租期的優(yōu)惠對(duì)承租方來說也得到了實(shí)際體現(xiàn)，只是在合同協(xié)議中規(guī)避了“免租期”這一大家公認(rèn)的常規(guī)條款，實(shí)際執(zhí)行結(jié)果并沒有改變，出租和承租雙方都能接受。同時(shí)，企業(yè)在出租開始時(shí)的這種特殊租賃期間通過采取上述規(guī)劃方式來規(guī)劃免租期間房產(chǎn)稅問題，也是一種合理、有效的方式，出租方企業(yè)也能找出應(yīng)對(duì)稅務(wù)約談等所謂“價(jià)格偏低”的合理、正當(dāng)?shù)睦碛伞?/p>