東莞市發展保障性租賃住房實施意見（征求意見稿）

　　東莞市發展保障性租賃住房實施意見（征求意見稿）

　　為進一步完善我市住房體系，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）的文件精神，結合我市實際，現就我市發展保障性租賃住房制定本實施意見。

　　二、基本原則

　　（一）政府引導原則

　　政府制定支持政策，引導多主體投資、多渠道供給，充分調動市場主體的積極性，發揮市場配置資源的重要作用，進一步優化住房供應結構，穩定市場預期，促進住房租賃市場健康發展。

　　（二）普惠保障原則

　　保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等住房困難群體，出租對象以在本市就業創業并正常繳存社會養老保險或住房公積金或工資薪金個人所得稅的職工為主，外市企業及各類機構派駐東莞分支機構的人員、在本市實習的人員以及到本市求職的應屆畢業生可租住一定期限。企事業單位籌集或產業園區配套建設的保障性租賃住房可優先向本單位、產業園區無房職工供應。

　　（三）職住平衡原則

　　保障性租賃住房應重點安排在城鎮中心區（商業、辦公密集區域）、大型產業園區及周邊、軌道交通站點周邊、戰略性新興產業基地等租賃住房需求量大、公共服務設施配套完善、交通便利等區域，促進職住平衡。

　　（四）經濟適用原則

　　保障性租賃住房以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，提供簡約、環保的基本裝修，配置必要的生活設施，租金應低于同地段同品質市場租賃住房租金。具體項目在戶型選擇、裝修標準、生活設施配套等方面，應根據當地實際需求確定，力爭做到供需匹配。

　　三、目標任務

　　因地制宜發展保障性租賃住房，進一步完善我市住房保障體系。將住房資源緊缺或人口持續流入的松山湖、南城、東城、塘廈、虎門、常平、寮步、長安、大嶺山、厚街和大朗等列為保障性租賃住房重點發展鎮街（園區）。

　　到“十四五”期末，全市保障性租賃住房總量不少于10萬套，力爭達到15萬套。其中2021年籌集房源不少于3000套；2022年籌集房源不少于30000套；2023年籌集房源不少于30000套；2024年籌集房源不少于20000套；2025年籌集房源不少于17000套。（各鎮街（園區）具體任務目標見附件）

　　四、房源籌集

　　結合我市現有住房資源情況，從實際出發，靈活利用新建、改建、改造、租賃補貼和盤活政府閑置住房等方式，多途徑籌集保障性租賃住房，具體籌集渠道如下：

　　（一）鼓勵產業園區工業項目配套建設。產業園區工業項目可利用行政辦公及生活服務設施配套用地建設宿舍型保障性租賃住房，鼓勵有條件的產業園區集中統一建設宿舍型保障性租賃住房及配套設施，鼓勵產業園區將現有的宿舍按照宿舍型保障性租賃住房進行升級改造，在管理條件允許的情況下，面向社會出租。

　　（二）鼓勵盤活存量住房。閑置的公共租賃住房、拆遷安置用房等房源可用作保障性租賃住房。在滿足安全要求的前提下，可對各類閑置住房及其周邊環境進行適當改造并加以規范管理，轉為保障性租賃住房，主要包括：租賃住房和公寓，政府公房和機關企事業單位宿舍，老舊小區和城中村存量住房等。

　　（三）支持企事業單位利用自有土地建設。在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求的前提下，支持學校、醫院、市屬國有企業等企事業單位利用依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房。企事業單位可以自建或與住房租賃企業、房地產開發企業等其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

　　（四）支持利用集體經營性建設用地建設。農村集體經濟組織可利用集體經營性建設用地并通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房，可探索通過有償騰退、作價入股、收益共享的方式，將舊村集中連片閑置宅基地轉為集體經營性建設用地，用于建設保障性租賃住房。

　　（五）支持利用非居住存量房屋改建。在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求的前提下，允許將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。鼓勵承擔安居房籌集建設運營任務的市屬國企回收前述閑置和低效利用非居住存量房屋，并改建為保障性租賃住房。

　　（六）其他籌集方式。對存量用地、存量房屋無法滿足保障性租賃住房建設需求的區域，可通過新供應用地集中建設、商品住房項目配建、城市更新項目配建、土地出讓競自持建設、城市基礎設施綜合開發配建等方式進行籌集。

　　五、支持政策

　　保障性租賃住房項目享受以下支持政策：

　　（一）用地支持。一是重點支持利用存量土地建設保障性租賃住房，在土地供應不足的情況下，在編制年度住宅用地供應計劃時，應單列租賃住房用地計劃，并優先安排、應保盡保。二是保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。三是企事業單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。四是產業園區中職工數量較多、過渡性住房需求迫切的優質產業項目，可適當提高行政辦公及生活服務設施配套占比，其中，用地面積占比上限可由7%提高到15%，建筑面積占比上限可提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。五是利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

　　（二）簡化審批流程。規模大、社會效益好且符合要求的保障性租賃住房項目，支持納入市重大項目計劃管理，享受“綠色通道”政策。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的，可由市人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。對利用非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目，進一步簡化審批：不涉及增加建筑面積、建筑總高度、建筑層數以及不降低建筑結構安全等級、不涉及修改外立面的，無需辦理規劃審批手續，上述內容當中僅涉及外立面修改的項目由屬地鎮街（園區）人民政府審核并出具意見；項目在完善工程技術資料后向屬地住建部門辦理質量安全監督登記手續；根據有關部門聯合審查意見辦理消防設計審查、消防驗收和備案手續；工程竣工后，由鎮街（園區）人民政府組織自然資源、規劃、住房城鄉建設、城市管理綜合執法等部門開展聯合驗收，各部門按職責驗收后出具驗收意見。

　　（三）稅費支持。自2021年10月1日起，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用《財政部稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）第一條、第二條規定的稅收優惠。其他政策從其規定。國家、省有新規定的，按新規定執行。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

　　（四）資金支持。符合要求的保障性租賃住房項目可按國家、省有關文件規定，申報上級補助資金，具體要求詳見《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》（發改投資規〔2021〕696號）等文件。未獲得上級資金（足額）補助的項目，市財政可按以下方式安排資金補助：

　　涉及新建、改建、翻新改造或增設配套設施等情形的保障性租賃住房建設項目，可享受建設補助。

　　對市財政全額投資建設項目，所需資金可從市住房保障專項資金中列支。

　　對鎮街（園區）財政投資建設項目，市財政可按最高50%的出資比例與鎮街（園區）共同建設，項目租金收益由市、鎮街（園區）財政按出資比例分成。

　　對企業投資或農村集體經濟組織投資的建設項目，按項目配套設施投資額給予補助，每年補助總額不超過3億元，補助資金由市、鎮街（園區）財政按3:7的比例分擔。

　　（五）金融支持。一是拓寬保障性租賃住房融資渠道，重點支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。二是對符合條件的建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。三是支持符合條件的企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債券融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。四是支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

　　六、項目建設

　　（一）目標計劃

　　各鎮街（園區）應根據市政府下達的目標任務，結合屬地實際情況，科學編制保障性租賃住房建設計劃，將目標任務落實到具體年份、具體項目，形成滾動實施的項目臺賬，每年謀劃儲備一批、推動一批、開工一批。市住房城鄉建設局根據建設計劃做好補助資金預算安排。

　　（二）規劃建設要求

　　規劃要求。保障性租賃住房選址應符合國土空間總體規劃。現行規劃及國土空間總體規劃底線管控區域和涉及安全問題不適宜居住區域嚴禁建設保障性租賃住房。鼓勵通過清理廢棄危房、荒廢閑置土地等方式整合現有土地資源用于保障性租賃住房建設。

　　實施主體。項目實施主體應為土地使用權人、房屋產權人或其委托的實施單位。用于改建的房屋應權屬清晰并已取得用地審批手續，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。

　　建設標準。新建、改建的保障性租賃住房，以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，70平方米以上的戶型不超過項目房源總數的10%，原則上最大不超過90平方米，項目戶均建筑面積不應超過70平方米。存量住房用作保障性租賃住房的，戶型、面積不受限制。項目應符合建筑安全、消防安全、環境衛生等技術標準，滿足居住使用要求，其中宿舍型保障性租賃住房應符合《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規定。保障性租賃住房項目可根據實際需求，合理配置居住公共服務設施，獨立的新建、改建和改造項目可按不超過地上總建筑規模15%的比例配套商業、生活、文體等配套設施。

　　項目規模。保障性租賃住房宜成規模集中建設。改建的保障性租賃住房項目，宜多于50套（間）且建筑面積宜大于2000平方米。新建的保障性租賃住房項目，宜多于200套（間）且建筑面積宜大于8000平方米。

　　（三）申報流程

　　申請受理

　　由實施主體向鎮街（園區）人民政府提出申請。申請資料應包括：建設申請書；申請人身份證明材料；土地、房屋權屬證明材料；項目建設方案（含可行性分析）；其他審批、技術資料（如有），包括規劃、施工報建、工程驗收、消防審查驗收、安全鑒定等材料。

　　審核認定

　　鎮街（園區）人民政府組織自然資源、規劃、住房城鄉建設、生態環境、城市管理綜合執法等相關部門進行項目審查，符合要求的提交至市住房城鄉建設局。利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地新建的保障性租賃住房項目，以及利用非居住存量房屋改建、改造和盤活閑置住房的保障性租賃住房項目由市住房城鄉建設局會同市發展改革局、市自然資源局、市生態環境局、市城市管理綜合執法局等部門組成項目審查組進行審查，符合要求的，由市住房城鄉建設局出具保障性租賃住房項目認定書。通過其他籌集方式納入保障性租賃住房規范管理的項目，由市住房城鄉建設局予以認定并發放項目認定書。

　　報建審批

　　項目實施主體憑保障性租賃住房項目認定書向發改、自然資源、住房城鄉建設等部門申請辦理相關報建審批手續。新建項目按法定程序進行審批，改建、改造項目按有關扶持政策簡化審批手續。

　　資金補助申請

　　項目完成報建審批手續后，可向市住房城鄉建設局提出補助申請。市住房城鄉建設局會同發改、財政等部門研究確定補助方案，需要申報上級補助資金的，指導、協助項目提出申請，需安排本級財政補助的，根據補助資金額度和項目數量進行安排。

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