房產(chǎn)稅常見問題解答

房產(chǎn)稅常見問題解答如下所示：(一) 問：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人，因初始確認(rèn)

房產(chǎn)稅常見問題解答如下所示：

(一) 問：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價(jià)的，是否應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅原值？

答：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(蘇地稅發(fā)〔1999〕087號(hào))規(guī)定：“企業(yè)改組改制過程中，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。”財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。”因此，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評(píng)估增值(或減值)以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價(jià)值發(fā)生變化，并按國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。需要說明的是，根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。

(二)問：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”對(duì)于“地價(jià)”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評(píng)估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價(jià)？

答：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定的“地價(jià)”應(yīng)為納稅人實(shí)際支付的地價(jià)，包括納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款以及開發(fā)土地實(shí)際支出的成本費(fèi)用。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地評(píng)估增值計(jì)入“無形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目(土地價(jià)值單獨(dú)核算)而未計(jì)入房價(jià)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，不需要將土地評(píng)估增值部分加計(jì)入地價(jià)。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)對(duì)土地進(jìn)行攤銷的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，攤銷額也不得從地價(jià)中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價(jià)的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為零。

(三) 財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，并且申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征2010年度以前的房產(chǎn)稅？

答：財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，可只將房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，房產(chǎn)未占用的土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)，可不計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。但是，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)已經(jīng)將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，或者計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)的，在2010年底以前，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。2011年以后，容積率在0.5以下且計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，可按照財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值。

根據(jù)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，納稅人可將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，不必補(bǔ)征房產(chǎn)稅。

(四) 財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)以后，納稅人的會(huì)計(jì)處理和所得稅處理是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整？

答：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定僅適用于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)納稅人的會(huì)計(jì)處理和所得稅處理不產(chǎn)生影響。財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件下發(fā)后，納稅人會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值與申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值可以存在差異。