項目研究報告

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頂部

項目可行性研究報告范文

總論

1.1項目背景

1.1.1項目名稱象山縣城東市場建設項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發有限公司承辦。公司成立于2014年5月，注冊資金

2014萬，公司性質為國有獨資企業，主要負責城東市場的建設管理運行。經營范

圍為城東市場的開發建設、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告編制依據

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規劃（2014～2014年）》

（4）《寧波市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》

（5）《象山縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

（6）《關于印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》

（7）相關設計規范標準等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這

個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密

度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市

場的建設水平直接關系到廣大人民的日常生活質量。

2014年寧波市菜籃子工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”發展規劃》

和《寧波市菜籃子工程“十一五”發展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質

量安全、可持續發展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃

子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監管、

行業自律、公眾監督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率

達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代

化港口城市菜籃子工程的特色和發展水平。特別提出加強社區菜籃子便民店建設

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的規范性指導，改善居民新區的購物環境。

縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關于表彰2014年度寧波市商貿

流通服務業先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造

特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設資

金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業態的建設。

象山縣城區總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜

市場，主要覆蓋區域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、

道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關

于印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區、居住小區為

基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務半

徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規模不能滿足居民生活的需求。

尤其是城東區域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳

統菜市場向現代流通業態升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的

消費環境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。

城東市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，

西臨興盛路，南為河道。

1.2.2建設規模與建設內容

建設規模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地

上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設內容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜

場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，

地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“l”型廣場，廣場上布置機動車、

非機動車車位。

1.2.3主要建設條件

本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通

訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

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1.2.4項目建設進度

本項目計劃于2014年10月開始，2014年12月完成，預計建設工期15個月。

1.2.5項目投資和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸

款。

1.2.6主要技術經濟指標

表1-1項目主要技術經濟指標表

序號項目名稱單位數量

1項目占地面積㎡21470

2建筑面積㎡43447

3建筑密度%43.4

456

71.36%16.7總機動車位輛241地面自行車位輛850

8投資估算萬元15656

9年均萬元3100

10年均萬元1470

11年均凈利潤萬元1102

12投資萬元7.4%

13財務內部（稅后）％10.31

14投資回收期（稅后）％9.55

15借款償還期年13（含兩年建設期）

1.3結論與建議

1、標題：×××項目可行性研究報告

2、內容：根據國家和有關部門關于該類項目的廣度和深度規定,結合項目具

體情況編列,其提綱如下：

(1)依據國家產業政策、產業目錄、宏觀調控政策,在項目建議書基礎上進一

步進行調研,提出項目背景、項目建設的必要性和經濟意義,以及編制可行性研究

報告所依據的政策原則和指導思想。

(2)產品市場(或社會需求)現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發展分析；

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產品的競爭能力分析；市場營銷戰略。

(3)產品(或建設)規模方案的選擇。

(4)工藝技術方案(或建設標準)選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設施建設方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地形條件、交通運

輸,以及水、電、氣和社會經濟狀況及其發展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態環境影響和對策。

(9)節約能源、水和土地資源措施。

(10)職業安全、衛生和消防論證及措施。

(11)生產組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設計方案估算工程量進行計算)。提

出資金籌措辦法。

(13)經濟分析和風險分析。

(14)綜合評價及結論。

3、項目實施單位條件、經濟技術能力情況和項目實施領導組織、人力配備情

況。

4、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月×××日。

6、附件：如單項調研報告、委托某專業單位單項、調研咨詢報告及函、電報

傳真、網絡查詢資料等。

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項目可行性研究報告一般格式和要求

一、項目摘要。項目內容的摘要性說明，包括項目名稱、建設單位、建設地

點、建設年限、建設規模與產品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。

二、項目建設的必要性和可行性。

三、市場（產品或服務）供求分析及預測（量化分析）。主要包括本項目區本

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行業（或主導產品）發展現狀與前景分析、現有生產（業務）能力調查與分析、

市場需求調查與預測等。

四、項目承擔單位的基本情況（原則上應是具有相應承擔能力和條件的事業

單位）。包括人員狀況，固定資產狀況，現有建筑設施與配套儀器設備狀況，專業

技術水平和管理體制等。

五、項目地點選擇分析。項目建設地點選址要直觀準確，要落實具體地塊位

置并對與項目建設內容相關的基礎狀況、建設條件加以描述，不可以項目所在區

域代替項目建設地點。具體內容包括項目具體地址位置（要有平面圖）、項目占地

范圍、項目資源及公用設施情況，地點比較選擇等。

六、生產（操作、檢測）等工藝技術方案分析。主要包括項目技術來源及技

術水平、主要技術工藝流程與技術工藝參數、技術工藝和主要設備選型方案比較

等；

七、項目建設目標（包括項目建成后要達到的生產能力目標或

專業打造

業務能力目標，項目建設的工程技術、工藝技術、質量水平、功能結構等目

標）、任務、總體布局及總體規模；

八、項目建設內容。項目建設內容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器

設備等。要逐項詳細列明各項建設內容及相應規模（分類量化）。土建工程：詳細

說明土建工程名稱、規模及數量、單位、建筑結構及造價。建設內容、規模及建

設標準應與項目建設屬性與功能相匹配，屬于分期建設及有特殊原因的，應加以

說明。水、暖、電等公用工程和場區工程要有工程量和造價說明。配套儀器設備：

說明規格型號、數量及單位、價格、來源。對于單臺（套）估價高于5萬元的儀

器設備，應說明購置原因及理由及用途。對于技術含量較高的儀器設備，需說明

是否具備使用能力和條件。配套農（牧、漁）機具：說明規格型號、數量及單位、

價格、來源及適用范圍。

九、投資估算和資金籌措。依據建設內容及有關建設標準或規范，分類詳細

估算項目固定資產投資并匯總，明確投資籌措方案。

十、建設期限和實施的進度安排。根據確定的建設工期和勘察設計、儀器設

備采購（或研制）、工程施工、安裝、試運行所需時間與進度要求，選擇整個工程

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項目最佳實施計劃方案和進度。

十一、土地、規劃和環保。需征地的建設項目，項目可行性研究報告中必須

附國土資源部門核發的建設用地證明或項目用地預審意見。需要辦理建設規劃報

建以及環評審批的，附規劃部門規劃意見書以及環保部門環評批復。

十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設期組織管理機構與職能，項

目建成后組織管理機構與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等；同時要

對運行費用進行分析，估算項目建成后維持項目正常運行的成本費用，并提出解

決所需費用的合理方式方法。

十三、效益分析與風險評價。對項目建成后的經濟與社會效益測算與分析（量

化分析）。特別是對項目建成后的新增固定資產和開發、生產能力，以及經濟效益、

社會效益（如社會供種量，帶動多少農戶、多大區域經濟發展等）等進行量化分

析。

十四、招標方案。按照《農業基本建設項目招標投標管理規定》第十二條規

定，編制招標方案。

十五、有關證明材料（承擔單位法人證明、有關配套條件或技術成果證明等）。

各種附件、附表、附圖及有關證明材料應真實、齊全。

另外，對項目可行性研究報告的封面要求如下：

項目名稱：

主管部門：

建設地點：

項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資

決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行

性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以

及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務

的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和

可行性，從而為投資決策提供科學依據。

概述

是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、

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工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程

等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益

及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，

為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。特點

預見性、公正性、可靠性、科學性

內容

投資必要性

主要根據市場調查及預測的結果，以及有關的產業政策等因素，論證項目投

資建設的必要性。

技術的可行性。主要從事項目實施的技術角度，合理設計技術方案，并進行

比選和評價。

財務可行性

主要從項目及投資者的角度，設計合理財務方案，從企業理財的角度進行資

本預算，評價項目的財務盈利能力，進行投資決策，并從融資主體(企業)的角度

評價股東投資收益、現金流量計劃及債務清償能力。

組織可行性

制定合理的項目實施進度計劃、設計合理組織機構、選擇經驗豐富的管理人

員、建立良好的協作關系、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執行。

經濟可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現區域經濟發展目

標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境、提高人民生活等方面

的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經濟

結構、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩定性等。

分類

可行性研究報告分為：政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究

報告。

（1）審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；

（2）融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審

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批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合

作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

作用及定位

大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所

在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告

（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。為了保證項目順利通過發改

委批準完成立項備案，可行性研究報告的編制必須由專業有經驗的咨詢機構協助

完成重要性和組成

項目可行性研究分類

1、一般機會研究

鑒別與發展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發展方向和投資

領域。包括地區研究、部門研究、資源研究、政策研究等內容。

2、特定項目機會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括

市場研究、外部環境分析、優勢分析、論證結論。以項項目建議書的形式出據項

目相關者。

3、方案策劃

根據項目的目標與功能要求，進行總體規劃與設計。作為可行性研究的前提

與實施的依據。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術指標、經濟

指標、環境指標等指標；總體方案設想，有概念創新、方案設想等內容；總體方

案規劃，有布局、規模、指標等內容；各部分功能設計，有子系統功能、聯系等

內容；方案選擇與確定，有技術、經濟、環境、風險、周期比較、確定一到兩個

方案進一步研究與論證等內容。

4、初步可行性研究

對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關鍵技術或管理與制度問題、相

關研究與工作確定。回答必要性、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、

風險等問題。主要包括市場與生產能力，有市場預測、經營渠道、價格、銷量等

內容；資源投入量分析，主要有建設與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、

場地選擇等內容；項目總設計，主要有規劃、工藝、設備、土建、技術、進度、

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投資額、成本等內容；收益估算，主要有經濟性、技術性、環境結論等內容。

5、詳細可行性研究

在決策前對項目有關的工程、技術、經濟、環境、政策等方面的條件和情況

做詳盡、系統、全面的調查、研究與分析，對各種可能的建設方案和技術與工程

方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經濟效益、國民經濟和社會效益進行

預測和評價，是項目評估和決策的依據。主要包括總論，主要有背景、必要性、

依據和范圍需求預測；項目規模，主要有國內外需求、能力、競爭力、技術經濟

分析等內容；資源情況，主要有原材料、設施、燃料、人員、技術、裝備等內容；

項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質、交通運輸、通訊、

水、電、氣、地點選擇與比較等內容；設計方案，主要有范圍、方法、進度、工

作量等內容；組織建設方案，主要有機構設置、人員招募與培訓等內容；投資估

算與資金籌措方案；社會及經濟效果評價；環境評價，主要有保護、影響等內容。

項目評估

由第三方根據政策、法規、方法、參數和條例等因素，從項目的國民經濟、

社會角度出發，對項目的必要性、條件、市場、技術、環境、效益等進行全面評

價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批

項目提供決策依據。

評估依據有項目建議書、批準文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、

有關協議文件等內容；評估程序主要有成立評

估小組、資料審(請關注)查分析、調查分析、論證、編寫評估報告、討論修

訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內容主要有項目概況評估、必

要性評估、條件評估、方案評估、標準評估、進度評估、效益評估、費用評估、

風險評估等內容；評估報告內容大綱主要有項目概況、詳細評估意見、總結建議

等內容。商業計劃書與投資價值分析報告

1、商業計劃書

明確表述項目提供的產品或服務、有利或不利條件、進度、風險，計劃等信

息，為項目管理提供分析基礎和信息交流依據，指導今后項目實施工作，增加各

相關方的信心與興趣。內容包括計劃、產品或服務介紹、人員及組織結構、市場

預測、風險估計、經營策略等部分。

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2、投資價值分析報告

投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸

引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產業機會，主要有行業、政策、區域等

內容；企業素質，主要有經營、財務、人才、管理、文化、技術等幾方面內容；競

爭優勢，主要有產權、治理結構、組織結構、技術、產品等內容；潛在價值，主

要有競爭力、盈利、市場、技術等幾方面內容；風險，主要有技術、經營、行業、

市場、政策等幾方面內容；最后是結論。

項目可行性研究報告

開明書店

優勢：

1）經營時間一般較長，有一定知名度和顧客群；

2）經營方式靈活：零售、出租；

3）價格優勢。

劣勢：

1）作坊式門店，環境差，沒有文化氛圍；

2）缺乏經營管理意識，得過且過；

收益預測：

書店定位銷售按照薊縣的市場情況，每天銷量估計為75本，則營業額可達

1500元。

正常估計：書店日均營業額達到1500元左右，月營業額達到45000元。則：

月毛利額=45000x0.3=13500元，年為162014元，即：一般情況下，按計劃總

投資24.96萬元計，1年半即可收回全部投資。

促銷策略：

在保證書店店面正常營業的前提下，書店可以采取多種宣傳促銷手段，拓展

新的銷售渠道，尤其是學校、幼兒園和機關單位的批量購買，對提高營業額應有

不小的貢獻。

延伸服務：

銷售文體用具：紙張、筆

代售郵冊、賀卡：

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銷售計算機耗材：

風險規避；

任何經營都有一定的風險，無庸多言。如何正視風險的存在、防范規避風險

就顯得尤其重要。書店經營的風險相對較小，因為目前圖書市場是明顯的買方市

場，零售書店從批發商處進書基本都是“寄銷”的方式，三個月回款，而且剩余

滯銷圖書都可以退貨。這樣，書店的風險就主要來自自身的經營管理，如何降低

成本，開拓市場，吸引讀者等方面了。

需要做好以下工作：

盡可能控制固定費用，減少固定設備的投資。

建立完備的會計制度，作好詳細經營記錄。

理智對待經營狀況不佳的情況，全面分析、解決問題。

遠景規劃

書店定位是：在薊縣有一定競爭實力的特色書店。能夠吸引一部分讀者，并

能擁有自己忠實的顧客群。

書店經營的目的是：占有薊縣圖書文化市場的一定份額，形成長期的盈利能

力。一旦經過努力經營和不斷摸索，書店能夠按計劃達到目標，并且形成一套成

熟的經營與管理的模式，有了由少而多的資本積累，就可以爭取投資，進行發展。

發展的方式可以從以下方面考慮：

在城區內開設分店可以采用圍繞母店設售書點的方式進行，既可充分利用母

店的圖書資源，擴大影響提高知名度；又節省投資，降低成本。

項目可行性研究報告(格式)

項目可行性研究報告范文

項目可行性研究報告

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