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國(guó)中機(jī)構(gòu)

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【駿城國(guó)際】工程籌劃簡(jiǎn)報(bào)

〔康泰佳苑商業(yè)局部〕

發(fā)展商：馬鋼集團(tuán)康泰置地開(kāi)展

行銷籌劃：國(guó)中機(jī)構(gòu)

國(guó)中機(jī)構(gòu)

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目錄

一、工程介紹.......................................................................................3

二、馬鞍山概況....................................................................................3

三、區(qū)域規(guī)劃分析.................................................................................5

四、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析........................................................................7

五、工程定位.......................................................................................8

六、工程運(yùn)作方向...............................................................................13

七、投資可行分析...............................................................................14

附件一、生活?yuàn)蕵?lè)館圖紙......................................................................16

聯(lián)絡(luò)人：計(jì)偉鑫

郵箱：martinji@163

上海國(guó)中機(jī)構(gòu)

售樓處：徐志遠(yuǎn)

駿城國(guó)際銷售部

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一、工程介紹

本案是由馬鋼集團(tuán)下的康泰置地開(kāi)展開(kāi)發(fā)的第一個(gè)市場(chǎng)化房地產(chǎn)工程，工程位于規(guī)劃中未來(lái)市級(jí)商

業(yè)中心區(qū)域，西至湖西路，北至花園路，南至陰山路，比鄰市政廣場(chǎng)和商務(wù)區(qū)，雄踞未來(lái)馬鞍山的CBD

中心地段，整體規(guī)模大，潛在優(yōu)勢(shì)明顯。工程分為住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)兩個(gè)地塊，總規(guī)劃建筑面積26萬(wàn)平

方米，其中住宅區(qū)地塊緊靠湖西路，商業(yè)主要有沿街商業(yè)組成，總建筑面積32400平米，西北角有3

－4層7000平米的集中商業(yè)體；商業(yè)區(qū)地塊與住宅區(qū)相隔一條七八十米的城市綠化帶，比鄰市政廣

場(chǎng)和商務(wù)區(qū)，總建筑面積7.3萬(wàn)平方米，由商業(yè)街、酒店公寓和辦公組成，其中商業(yè)街體量達(dá)4萬(wàn)平

米，商業(yè)街南北長(zhǎng)320米左右。

工程從去年開(kāi)始運(yùn)作，一期住宅已經(jīng)開(kāi)始破土開(kāi)工，隨著售樓處的落成和一期開(kāi)盤，工程的品牌知名

度和未來(lái)的升值潛力正在顯山露水。

本案目前區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)階段，現(xiàn)實(shí)性說(shuō)服力缺乏，整體工程打算在兩年內(nèi)完成，屆時(shí)居住氣氛開(kāi)

始形成，市級(jí)商業(yè)中心初顯端倪，對(duì)于一個(gè)大體量的商業(yè)工程要完成整體銷售，勢(shì)必需要有明確的商

業(yè)定位、市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)和品牌招商落地。

二、馬鞍山概況

馬鞍山市位于長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長(zhǎng)江與

和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，

具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)興旺的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。

馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，

而且地理位置獨(dú)特，形成了"九山環(huán)一湖，翠螺出大江"獨(dú)特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。其城市

建設(shè)和環(huán)境保護(hù)先后受到國(guó)家有關(guān)部委的屢次表彰，繼獲得"國(guó)家衛(wèi)生城市"、"國(guó)家園林城市"、"全國(guó)

十佳綠化城市"、"全國(guó)創(chuàng)立文明城市工作先進(jìn)城市"、"全國(guó)科教興市先進(jìn)市"稱號(hào)后，2001年又榮獲"

中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"稱號(hào)。馬鞍山市已成為揚(yáng)子江畔一顆璀璨的明珠。

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雨山路

印山路

九華

新一輪城市總體規(guī)劃將城市性質(zhì)定位為長(zhǎng)江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和濱江山水

園林旅游城市。城市規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)呈帶狀組團(tuán)式開(kāi)展，形成“一主一副兩帶〞的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，

其中“一主〞——主城區(qū)，以現(xiàn)狀建成區(qū)為根底，東擴(kuò)南進(jìn)。主城區(qū)是以行政辦公、商業(yè)金融、

科技文教、產(chǎn)業(yè)信息、交通居住等為主的市級(jí)綜合性功能區(qū)；“一副〞——副城區(qū)以當(dāng)涂縣城為

根底，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)的建設(shè)形成城市副城區(qū)。副城區(qū)是以商貿(mào)、工業(yè)、交通及

居住為主的區(qū)級(jí)綜合性功能區(qū)；“兩帶〞——產(chǎn)業(yè)帶和生活帶。

2004年全市生產(chǎn)總值達(dá)265.09億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)19.5%，增幅居全省

第一。2004年城市實(shí)際居住人口62萬(wàn)人，其中：主城區(qū)55萬(wàn)，當(dāng)涂城關(guān)鎮(zhèn)7萬(wàn)人。2004

年城市居民人均可支配收入達(dá)10189元。

南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈

本案

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在先前的幾年城市開(kāi)展中，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)早已登臺(tái)唱戲，如今開(kāi)始顯現(xiàn)實(shí)力，其局部私營(yíng)業(yè)主必將成為

本案的投資、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)的主力客群。

居民可支配收入的快速提高及恩格爾系數(shù)的降低，預(yù)示著該市居民生活方式在不斷的改變和升級(jí)，

根據(jù)國(guó)中機(jī)構(gòu)分析，馬鞍山市的商業(yè)開(kāi)始步入體驗(yàn)消費(fèi)的商業(yè)模式，對(duì)于本案的定位對(duì)前瞻性和創(chuàng)新

性提出了更高的要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每年從馬鞍山流入南京的消費(fèi)額高達(dá)10億人民幣，這現(xiàn)象已說(shuō)明現(xiàn)今的馬鞍山商

業(yè)已不能完全滿足當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)置需求，從而高檔次的商業(yè)物業(yè)也必然奇貨可居，成為投資者或

經(jīng)營(yíng)者的關(guān)注對(duì)象。

從該建設(shè)規(guī)劃方案看，近幾年城市的南擴(kuò)開(kāi)展方案已不再是紙上談兵，開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建

設(shè)階段。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開(kāi)發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重

心的南移給本案帶來(lái)了絕佳的商業(yè)開(kāi)展機(jī)遇和空間。

三、區(qū)域規(guī)劃分析

在最新的城市規(guī)劃中，本案區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)市級(jí)商業(yè)中心。市級(jí)中心由湖南路、湖西路、

九華路及湖東路圍合而成，以行政、金融、商貿(mào)效勞、文化娛樂(lè)為主，總用地約360公頃。主

城區(qū)主要向南開(kāi)展，適當(dāng)向東開(kāi)展，當(dāng)涂縣城主要向北開(kāi)展，適當(dāng)向東、向西開(kāi)展。

規(guī)劃還對(duì)行政、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等公共設(shè)施用地布局進(jìn)

行了規(guī)劃。主城區(qū)行政辦公用地在雨山路與花園路之間相對(duì)集中布置，形成以市政府為核心的

行政中心；主城區(qū)在花園路與九華路之間布置市級(jí)商業(yè)金融中心。

未來(lái)城市政治行政文化中樞所在地的市政廣場(chǎng)，由行政辦公會(huì)議中心、大劇院、展覽館、

圖書館、廣場(chǎng)等組成。目前，一期工程即包括市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公建筑在內(nèi)的

多項(xiàng)工程已全面完成勘探和土地征遷，進(jìn)入施工期。到2007年，除一期工程外，二期工程中

的圖書館、博物館和大劇院等三大文化建筑也將陸續(xù)竣工。

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本案處于未來(lái)城市中心區(qū)，與副城當(dāng)涂的連接線上，商業(yè)先天擁有輻射南北優(yōu)勢(shì)，商業(yè)區(qū)

隸屬規(guī)劃中的市級(jí)商業(yè)金融中心，北承雨山商圈，南接金融辦公中心，東考市政廣場(chǎng)、文化廣

場(chǎng)，未來(lái)商業(yè)地位不可估量。

在商業(yè)定位上北面可以考慮和雨山商圈局部差異和優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)方法，南面創(chuàng)造適合金融辦公

群體的商業(yè)形態(tài)，吸引東面廣場(chǎng)人流，打造休閑娛樂(lè)類的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分利用交通的便利行和

城市聚焦功能，以適宜的業(yè)態(tài)截留過(guò)往客群。

在商業(yè)局部的推廣上，應(yīng)契合市政工程進(jìn)度，利用政府的力量，提升本案在馬鞍山市民心

中的地位。

四、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析

馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)從前年開(kāi)始，通過(guò)舊城改造，危房拆遷，招商引資，商業(yè)工程成倍數(shù)成長(zhǎng)。

商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展迅速，天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、上海華聯(lián)、南京蘇果等一批名牌商貿(mào)企業(yè)入駐，一批連

鎖超市、購(gòu)物中心、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)的競(jìng)相開(kāi)展，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升

級(jí)，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。

商業(yè)用房?jī)r(jià)格不斷上漲，從2003年的商業(yè)房銷售均價(jià)普遍在4000—6000元/平方米左

右，商圈中心已有達(dá)萬(wàn)元以上的鋪面，至目前商業(yè)房銷售均價(jià)普遍在7000元/平方米左右，商

圈中心那么高達(dá)1.8萬(wàn)元左右。

隨著蘇商、浙商、臺(tái)商、滬商會(huì)聚馬鞍山，使建市以來(lái)就以工業(yè)聞名的馬鞍山商業(yè)一時(shí)風(fēng)

生水起，商業(yè)形態(tài)日益齊全。外來(lái)勢(shì)力的進(jìn)入正在打造馬鞍山商業(yè)的新格局。商業(yè)市場(chǎng)的快速

開(kāi)展和普通住宅房?jī)r(jià)的上漲，直接刺激了商業(yè)用房售價(jià)的較快上漲。

目前在建在售的商業(yè)工程有近十個(gè)，商業(yè)規(guī)模到達(dá)30萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸趨劇烈的同時(shí)，

商業(yè)形態(tài)也正趨飽滿和成熟。

?目前商業(yè)重心區(qū)：解放路商業(yè)中心輻射了整個(gè)馬鞍山的城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人群；

?正崛起商業(yè)重心：城南雨山區(qū)，商業(yè)規(guī)模已趨成熟，隨著中央花園、大華國(guó)際、加華廣場(chǎng)

等運(yùn)作，取代解放路商業(yè)老大的地位指日可待。

?最具投資潛力區(qū)：未來(lái)市級(jí)商業(yè)中心，商圈中心不斷南移，政府的規(guī)劃和大力投資，投資

潛力不可限量。

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馬鞍山商圈現(xiàn)狀輻射圖

?通過(guò)對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析，目前馬鞍山的商業(yè)主要集結(jié)在解放路和團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)，解放路商業(yè)通

過(guò)改造，不斷煥發(fā)生命活力，城市南移形成了目前雨山路商業(yè)區(qū)，該區(qū)正處于啟動(dòng)狀態(tài)，24萬(wàn)

平米的商業(yè)體量，必將解放路商業(yè)中心地位轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，對(duì)于本案商業(yè)格局而言，借勢(shì)優(yōu)勢(shì)明顯，

商業(yè)整體定位上應(yīng)以服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑為主；在建材、布藝等裝飾商業(yè)方面，具備市場(chǎng)進(jìn)

入時(shí)機(jī)，前景看好，可以適時(shí)切入；家電市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但市場(chǎng)前景仍舊看好，可以作為業(yè)

態(tài)備選；數(shù)碼電器市場(chǎng)正在馬鞍山興起，可以作為本案的一個(gè)補(bǔ)充業(yè)態(tài)。

?競(jìng)爭(zhēng)類比工程主要是打造精品服飾專賣、高檔百貨和大型餐飲為主，本案在服飾方面應(yīng)從即符合

群眾需求，又具備特色的中高檔服飾入手，如女性主題或品牌折扣店等；餐飲方面，既要切合商

務(wù)需求功能的休閑餐飲，又有規(guī)模效應(yīng)的特色美食街區(qū)；娛樂(lè)、休閑類那么考慮需求群體的特殊

性，其中ktv、洗浴、棋牌等方面作為商業(yè)區(qū)功能的補(bǔ)充。

五、工程定位

集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、健身、餐飲、文化、辦公、生活等多功能于一體的體驗(yàn)式

綜合性商街

釋義：

輻射力

商圈標(biāo)志

強(qiáng)輻射區(qū)域

弱輻射區(qū)域

區(qū)域分界線

解放

雨山

本案

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人氣即商機(jī)：用最具能帶動(dòng)人流的服飾專業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)及餐飲來(lái)聚集整個(gè)工程的商業(yè)人氣。

時(shí)間即金錢：利用各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間差，相互映襯，共筑24小時(shí)不夜城，因此也就提高

了投資者對(duì)商鋪高價(jià)位的心理認(rèn)同感。

體驗(yàn)消費(fèi)：體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣——“發(fā)現(xiàn)和探索〞消費(fèi)的目標(biāo)，滿足“三心二意〞的消費(fèi)習(xí)慣。

樂(lè)趣產(chǎn)生消費(fèi)的無(wú)限可能，刺激循環(huán)促進(jìn)消費(fèi)無(wú)數(shù)。

商街：街是最具生命力和自然生長(zhǎng)性的商業(yè)物業(yè)，整體物業(yè)均已街的商業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)，局部賦

予較大體量的綜合商業(yè)體。

功能分布：

?社區(qū)商業(yè)——住宅區(qū)塊各個(gè)小區(qū)的入口局部，以及沿街主干道上。

?

?

?

?

?

?

?

?具備購(gòu)物效勞的功能，能滿足社區(qū)居民購(gòu)置主、副食品、日用品等日常生活必需品

的需要。

?具備修理效勞的功能，能滿足社區(qū)居民日常用品修理方面的需要。

?具備綜合效勞功能，能滿足社區(qū)居民理發(fā)、洗衣?tīng)C衣、服裝加工、彩擴(kuò)等方面的需

要。

?具備再生資源回收效勞功能，能滿足社區(qū)居民廢舊物品的交售、再生資源回收等方

面的需要。

?具備家政效勞的功能，能滿足社區(qū)居民雇傭小時(shí)工、請(qǐng)保姆、家教等效勞需要。

?比擬注重到達(dá)工程的便利性。

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?生活?yuàn)蕵?lè)館——7000平米集中商業(yè)區(qū)，打造馬鞍山市級(jí)商業(yè)中心生活?yuàn)蕵?lè)前沿堡

壘。

?中型生活超市、大型餐飲、娛樂(lè)賣場(chǎng)，成功人士的豪華享受居所；

?一層以服飾、裝飾專賣店等鋪面為主；

?地下及一二層中型生活超市，滿足區(qū)域人口生活便利需求

?三四層中西餐飲、ktv、健身館、茶樓等大型業(yè)態(tài)；

?延續(xù)湖西路餐飲食街氣氛，照應(yīng)東部商業(yè)街人流，形成特色的商業(yè)循環(huán)；

?美食風(fēng)情街——商業(yè)區(qū)塊沿綠化帶側(cè)，打造成馬鞍山首條美食街。

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?民以食為天，而馬鞍山人更是以食為先！。在諸多新興工程當(dāng)中，餐飲業(yè)一般憑借

其高利潤(rùn)率都可以成為進(jìn)駐商戶的領(lǐng)頭羊。并且，以其較高租金承受力，深受開(kāi)發(fā)

商喜愛(ài)。

?將湖西路的餐飲氣氛通過(guò)花園路引入，同時(shí)也吸引太白大道的車流，同時(shí)效勞于東

側(cè)商業(yè)街的休閑購(gòu)物人流。

?西側(cè)綠化帶既是一個(gè)休閑場(chǎng)所，又是用餐時(shí)的一條風(fēng)景線，但是綠化帶如果過(guò)于密

集和高大同時(shí)也影響美食街燈紅酒綠的熱鬧氣氛。

?美食街必須提供足夠的車位，將美食街的輻射力擴(kuò)散到當(dāng)涂和南京。

?服飾品牌折扣店——商業(yè)區(qū)塊北側(cè)，成為吸引北部商圈的橋頭堡。

?主要銷售一些過(guò)季、缺碼、下架的名牌，具有群眾性，如：奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)

折扣店，目前在東南亞比擬風(fēng)行，國(guó)內(nèi)剛開(kāi)始盛行。

?以服飾為主的品牌折扣店自身具有主題性，而且與雨山路在建的中央花園、加華步

行街等專賣精品店形成差異互補(bǔ)，防止同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。

?品牌服飾折扣店，對(duì)都市時(shí)尚一族具有很強(qiáng)的吸引力，又與本案整體定位相吻合。

?折扣店與酒店、餐飲、娛樂(lè)等又可以形成一個(gè)綜合性商業(yè)建筑體。

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?【CEPA街區(qū)】：——商業(yè)街區(qū)中間，臨近南面廣場(chǎng)，以港產(chǎn)中高檔服飾為主。

?“CEPA〞即香港貨品進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)零關(guān)稅的原那么。通過(guò)對(duì)CEPA的引入，將

成為工程一大特色定位，也極大的提高了工程的整體檔次，將工程整個(gè)檔次提升到

一個(gè)新的高度，更大程度上的激活工程的各項(xiàng)功能，并且能夠順應(yīng)內(nèi)地城市對(duì)港產(chǎn)

商品的購(gòu)置偏好。

?充分利用公共廣場(chǎng)空間，形成一個(gè)銷售與展示共用平臺(tái)。

?該方案與品牌折扣店形成一定的沖突，但作為市級(jí)商業(yè)中心的定位，可以形成商業(yè)

的扎堆效應(yīng)，形成共贏局面，也可以擴(kuò)大某一個(gè)規(guī)模而選其一。

?專業(yè)商業(yè)——商業(yè)區(qū)塊中部，綜合品牌街區(qū)。

?街區(qū)商業(yè)的補(bǔ)充，以服飾、美容、電器、數(shù)碼、SPA、書海書屋、個(gè)性商店

等為主。

?這是為高收入人群準(zhǔn)備的時(shí)尚商品的饕餮盛宴，這局部消費(fèi)者有識(shí)有才，對(duì)

文化的感受有自我的見(jiàn)識(shí)，對(duì)人與人之間的情感、文化交流非常注重。他們

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是站在時(shí)代浪尖品味時(shí)尚魅力的強(qiáng)勁消費(fèi)者。

?動(dòng)感地帶——商業(yè)區(qū)塊東北側(cè)，成為南部商務(wù)區(qū)白領(lǐng)人士的娛樂(lè)天堂。

?以休閑餐飲和娛樂(lè)為主，酒吧、咖啡館、ktv等業(yè)態(tài)組成。

?是吸引商務(wù)區(qū)人流至本工程中心商業(yè)區(qū)的主要“磁場(chǎng)〞，能讓人陶醉和忘我的那

種動(dòng)感風(fēng)情。在這里，錢永遠(yuǎn)不會(huì)是第一。

六、工程運(yùn)作方向

工程，7000平米集中商業(yè)體進(jìn)入根底施工階段，今年年底商業(yè)區(qū)也將進(jìn)入施工階段。在商業(yè)工程

的啟動(dòng)之前，根據(jù)市場(chǎng)的定位方向，應(yīng)優(yōu)先解決工程的招商意向。本案的招商運(yùn)作分為兩局部，首先

針對(duì)住宅區(qū)塊的7000平米集中商業(yè)體進(jìn)行操作，然后再運(yùn)作4萬(wàn)平米的商業(yè)街。

步驟一

工程：湖西路7000平米集中商業(yè)體

商業(yè)定位：生活?yuàn)蕵?lè)館

合作方向：尋找適宜商家整體出租或出售；尋找品牌商業(yè)公司，確定招商代理和整體經(jīng)營(yíng)管理；

步驟二

工程：商業(yè)區(qū)4萬(wàn)平米

商業(yè)定位：綜合性購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲于一體的體驗(yàn)式商街

合作方向：尋找招商公司，確定品牌折扣店、ECPA、餐飲等招商代理和經(jīng)營(yíng)管理

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七、投資可行分析

當(dāng)前馬鞍山經(jīng)濟(jì)正處于快速成長(zhǎng)期，新興現(xiàn)代城市商業(yè)正在替代檔次低下的舊商業(yè)，商業(yè)格局已

經(jīng)開(kāi)始翻天覆地的變化，針對(duì)本案集中大型商業(yè)體來(lái)講，或購(gòu)置經(jīng)營(yíng)，或租賃經(jīng)營(yíng)，都將獲得高額回

報(bào)。

縱觀馬鞍山這幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)展水平，從下面的數(shù)據(jù)中我們就可以看到馬鞍山強(qiáng)勁的

開(kāi)展動(dòng)力。

指標(biāo)單位2000年2001年2002年2003年2004年

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元265．09

非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人

城鎮(zhèn)居民可支配收入元/人699410189

社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元52．6

實(shí)際利用外資萬(wàn)美元199811000

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元

?GDP逐年漲幅在都在10％以上，尤其2004年漲幅更是到達(dá)40％，如果按可比價(jià)格計(jì)算，

比上年增長(zhǎng)19.5%，增幅居全省第一。

?2004年城市實(shí)際居住人口62萬(wàn)人，其中：主城區(qū)55萬(wàn)，當(dāng)涂城關(guān)鎮(zhèn)7萬(wàn)人。由趨

勢(shì)外推法預(yù)測(cè)，至2021年馬鞍山市城市實(shí)際居住人口規(guī)?？刂颇繕?biāo)為90萬(wàn)人,年增

人口6萬(wàn)，由此將帶來(lái)大量的住宅需求和商業(yè)需求。

?城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為36.7％〔城市經(jīng)濟(jì)主要預(yù)期目標(biāo)說(shuō)明，2021年城鎮(zhèn)居民

家庭恩格爾系數(shù)將下降至30％〕。

?2004年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額52.65億元，比上年增長(zhǎng)12.4%，繼續(xù)保

持兩位數(shù)較快增速。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額46.03億元，比上年增長(zhǎng)

11.4%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.77億元，比上年增長(zhǎng)17.5%。

?市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，春節(jié)前后，呈現(xiàn)出大賣場(chǎng)唱主角、家電銷售增幅最高、超市

銷售份額最大的特點(diǎn)。天潤(rùn)發(fā)、蘇寧、鴻泰、華聯(lián)等16家大型零售商業(yè)、餐飲業(yè)監(jiān)測(cè)

統(tǒng)計(jì)，共實(shí)現(xiàn)銷售12803萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.4%。家電企業(yè)銷售增幅最高，蘇寧電器

帶動(dòng)了馬鞍山家電銷售市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售2362萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)62.7%。

?外資利用和固定資產(chǎn)的大幅度上漲，無(wú)不說(shuō)明城市進(jìn)程的快速開(kāi)展。

國(guó)中機(jī)構(gòu)

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指標(biāo)單位2003年2004年2005年

住宅元/平米2

同比上年增幅％――25％20％

中心商業(yè)〔底層〕元/平米100

同比上年增幅％――20％25％

區(qū)域商業(yè)〔底層〕元/平米7

同比上年增幅％――15％25％

?馬鞍山在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速上漲，人均收入大幅提升的刺激下，無(wú)論是商品房還是商業(yè)用房都在

大幅上漲。

?一般而言，房?jī)r(jià)的上漲和GDP的漲幅相一致，但大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)漲幅都高于GDP的上漲

幅度，馬鞍山房?jī)r(jià)只是略高于GDP的漲速，馬鞍山地處長(zhǎng)三角地段，緊鄰南京，隨著各種政

策和規(guī)劃的實(shí)施，未來(lái)馬鞍山仍將引領(lǐng)安徽的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，而良性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又保證了房?jī)r(jià)的

健康上漲。

?對(duì)于本案，地處未來(lái)城市商業(yè)中心，隨著城市商圈的不斷南移，本案的商業(yè)價(jià)值將會(huì)不斷快

速提升。

國(guó)中觀點(diǎn)：

?僅從房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)分析，本案所處區(qū)域的商業(yè)價(jià)格還停留在現(xiàn)階段區(qū)域商業(yè)的價(jià)格范圍，

兩年后商業(yè)價(jià)格將到達(dá)目前商業(yè)中心的商業(yè)價(jià)格；

?本案商業(yè)體量到達(dá)7萬(wàn)平米，在商業(yè)的運(yùn)作上，我們將會(huì)強(qiáng)調(diào)品牌運(yùn)作，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)

一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，以馬鋼高知名度和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提前預(yù)熱市場(chǎng)，可以預(yù)

見(jiàn)兩年后商業(yè)價(jià)值將逼近目前商業(yè)中心兩年后的商業(yè)價(jià)格。

?7000平米的集中商業(yè)體作為本案商業(yè)首期推出，為吸引市場(chǎng)，形成熱銷局面，促進(jìn)商家

存活及開(kāi)展，無(wú)論是租金還是首家都將具備市場(chǎng)的不可比性。

國(guó)中機(jī)構(gòu)

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附件一、生活?yuàn)蕵?lè)館圖紙

國(guó)中機(jī)構(gòu)

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