大型超市在城市中的經濟學分析

和諧城市規劃——2007中國城市規劃年會論文集

大型超市在城市中的經濟學分析

於曉磊

【摘要】 研究上海市曲陽地區大型超市群的發展歷程，從經濟學的視角來分析城市大型超市業態的發展規律與配置方式，利

用經濟學的思維來尋求合理的大型超市網點空間分布與組合，探索使城市商業空間整體功能優化，經濟與社會效益最佳的有效

途徑，并嘗試從技術和管理兩個層面上提出相應對策。

【關鍵詞】大型超市；城市經濟學；上海市曲陽地區；土地市場；空間外部性；經濟競爭

1 引 言

城市商業空間作為一種公共空間，是城市環境的重要組成部分。對商業空間布局的研究不但直接使商業購物行

為主體和商家受益，也對城市基礎設施配套建設，乃至城市功能空間的優化以及引導城市土地高效集約利用有重要

意義。近10年來，在北京、上海、廣州等大都市，大型超市、倉儲商場、購物中心一類的新業態不斷出現在非傳統

商業中心地區，如城市居住區、城市邊緣區。這些以大型超市為主的新業態的區位選擇和空間布局形成了一種新型

的商業空間，對中心區的傳統商業空間和城市整體空間結構有很大的影響。目前，僅落戶上海的大型超市、大賣場

就有350多家。幾乎每個居住區或新城都有一個以上超市門店，相比核心區傳統商業銷售額增幅趨緩，大型超市銷

售卻出現火爆場面。雖然這種新型業態進人中國時間不長，但其商品價格低廉，商品齊全，已經得到越來越多消費

者的認可。從經濟學角度觀察，大型超市網點是一種社會稀缺資源，其網點配置還遠遠未能滿足社會的需求。就是

在國內超市業發展最迅速的上海市，也還有許多新建居民區未能得到大型超市網點就近配置帶來的便利和實惠。然

而與此同時，另一些區域卻又出現了大型超市網點配置過密，分布不盡合理，同業過度競爭的趨勢，影響了超市業

的持續協調發展，不符合和諧社會的商業空間布局要求。以下，筆者將以上海市曲陽地區大型超市群的發展演化為

例，從經濟學的視角來分析城市大型超市業態的發展規律與配置方式，利用經濟學的思維來尋求合理的大型超市網

點空間分布與組合，探索使城市商業空間整體功能優化，經濟與社會效益最佳的有效途徑。

2 曲陽地區大型超市群發展歷程的經濟學分析

上海市曲陽社區是上世紀80年代初建成的大型居民住宅區，位于上海市東北角的虹口區，屬于中心城區的邊緣

地帶，社區面積約3平方公里，常住人口超過10萬。經過20多年的發展，現在的曲陽新村，已經成為一個各類公

共服務設施齊全的成熟社區。早在80年代，大型超市出現之前，曲陽社區居民的購物還僅僅依靠農貿市場和各類零

散于社區各條道路的小型商業，商業門類不足，品質不高，有的攤位甚至會影響附近居民的正常生活，如果要購置

稍大一點的日常生活用品則必需搭乘當時還不甚發達的城市公交，去南京路、淮海路這類市級商業街采購。若按當

時的說法，到市中心就是“進城去”。這種80年代典型的新村商業空間隨著第一家大型超市座戶于曲陽社區而得以

徹底改變。

2.1 家樂福開創先河——城市土地市場做出的必然選擇

1996年法國零售巨頭家樂福和上海聯華超市有限公司聯手，選取曲陽生活圈作為在中國上海開辦的第一家大賣

場的所在地。作為進入中國市場最早的大型超市之一，家樂福選址在曲陽地區是經過深思熟慮的，而城市土地市場

的運行規律在此起到了決定性作用。

從經濟學理論來看，商業地租是決定商業區位的關鍵，它不僅受制于不同區位因素的協同作用，還受制于市場

所處的位置和城市中心區系統，兩者是通過零售業的分布相聯系的。1990年代以來，城市土地有償使用加速了上海

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城市功能空間的更新和用地集約化，不僅商業、居住、工業等用地存在圈層結構，在商業用地內部，從城市核心到

城市邊緣也存在明顯的圈層結構，形成零售——批發——綜合性批零的商業功能圈層結構。其中核心區與近郊區功

能空間的層次較為明顯，外層則尚處于發育階段，商業空間出現逐漸向外圍擴展的趨勢。探究其機理可以用商業地

租理論來解釋，地價杠桿對商業布局起到自發配置的作用，恒隆、太平洋這類的高級零售業所能承擔的地價租金高

于一般的批發業和一般零售業，可以在城市核心區生存；但家樂福這樣的大型超市占地大，單位面積的商業利潤略

低，最適合于在地租相對便宜的次級城區發展，這是商業圈層空間布局差異的主要動因，于是土地市場促使商業按

照支付能力由城市中心向外圍放射狀分布。一般看來，像上海這樣的中國大都市市區商業網點已經趨向飽和，且地

租高（南京路、淮海路的地租甚至在每月2000元/平方米以上），大型超市業態難以進人，而像90年代曲陽地區這

樣的城市邊緣區，不僅空間充足，地租便宜，停車也方便。所以出于商業成本的考慮，大型超市和大賣場等新業態

多布局在郊區。即使沒有考慮區位，中心城區的低級零售業由于受到高地租成本的限制，也必然被迫呈現外遷的趨

勢。

由于充分考慮了城市土地市場的決定因素，以及曲陽地區10多萬居民的巨大市場和人民生活水平的不斷提高支

撐，家樂福超市在建成后的幾年里經營狀況頗為成功。然而，在市場經濟下，超市網點在各區域的布點，是社會稀

缺資源在市場機制引導下的一種自動配置的過程。資源的配置是受需求驅動的，各超市公司出于經濟人的本能，都

力圖把擁有的網點資源配置在營運成本低，獲取利潤大的區域。一旦發現某區域購買力對超市網點的需求增加，出

現了增加超市網點可以增加贏利的空間，超市公司會立即進入布點。于是很快，家樂福超市的第一個競爭者便出現

了。

2.2 易買得引入競爭——空間外部性的正負效應

1997年，易買得超市落戶于曲陽地區北部，從此改變了家樂福超市在該地區一家壟斷的局面。值得注意的是，

家樂福與易買得同處于曲陽路沿線，兩者僅有約800m之隔。當然，易買得超市也是在考慮過城市土地市場狀況的因

素之后，做出入駐該地區的決策，只是此時的曲陽地區對大型超市來說已不是白紙一張，在這一過程中我們更應該

分析一下新大型超市帶來的空間外部性的正負效應。

外部效應一詞出自于公共經濟學術語，是指“為了自身目標而努力的經濟單位，在努力過程中使其他經濟單位

獲得了意外的收益或損害的現象。這種正的或負的效應一般不會記入前者的成本或收益，所以稱為外部效應”

[1]

。在

這里，易買得超市的空間外部性，便可描述為易買得超市這種活動(或區位)作為其他無法控制的活動的成本或效益

的結果。通過觀察和研究，不難發現易買得超市本身的活動至少通過三種不同方式引發了三個周邊活動的不同效應：

1. 負效應：首當其沖的是位于同一街區的大型超市家樂福，因為與易買得超市直接競爭，導致有限的市場份額

被分割，超市銷售額必然受其影響而下降。對于這一現象，王德等學者還以曲陽地區居民為例，對該地區市民選擇

家樂福或易買得兩超市的行為特征作了分析，結果表明：距離、價格和商品質量是選擇去超市的主要影響因素，其

中距離(即購物的便利性)為首要考慮因素

[2]

。由此可見，對距離最近的直接競爭對手家樂福來說，易買得的外部負效

應是非常明顯的，而對于距離較遠的超市或距離較近的非直接競爭業態來說，類似的負效應也同時存在，只是不那

么顯著罷了。

2. 正效應：與家樂福相反，那些臨近易買得超市的商務中心家電城和建材市場，因為出售不同的商品，而受益

于易買得增加的人流。就商務中心家電城來說，它始建于1996年9月7日，比易買得超市略早，1997年超市開張之

后，兩個互補型商業聯動雙贏，在提高自己市場份額同時也給對方帶來了巨大商機，經歷三次大規模擴容之后，如

今的家電城營業面積己達到20000多平方米，是上海最大的家電市場。商務中心家電城是在激烈的市場競爭中創建、

發展起來的，可以說，在這一過程中易買得超市的外部正效應功不可沒。通過觀察大型超市周圍的非競爭性商業可

以發現，它們的生存狀態或多或少地得益于超市空間外部性影響而好于一般地段的同行，正因為如此，那些國際餐

飲業巨頭（如必勝客和麥當勞）也非常精明地選址在了家樂福周邊50m半徑內，它們所看重的也是這一點。

3. 矛盾的正負效應：當曲陽地區的大型超市從一家變為兩家，附近的居民必然將受其空間外部性影響，可是情

況在這里變得有點復雜：一般來講，居住社區對商業設施傾向于兩種互相矛盾的態度。一方面，居民喜歡由附近多

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家商場帶來的便利和競爭，從而在價格競爭中獲益，易買得的出現確實做到了這一點；但是在獲得好處的同時，附

近居民卻也會遭受交通、停車和噪聲問題，特別是那些不受歡迎的零售和服務活動。有研究表明，大型綜合超級市

場的建立大大增加了其所在地段的人流車流量，成為人流車流的主要集散點；另外超級市場的出現也促使周圍地段

地價的不斷上升形成新的城市公共活動中心，并使人流車流量進一步增大

[3]

。據調查，家樂福超市所在的交叉口車流

量和人流量就比同等級的交叉口高出很多。所以說，居民們的擔憂不無道理，關鍵便是看大型超市如何降低空間外

部性的負面效應，給附近居民一個良好的生活環境。

易買得的競爭打破了平靜，然而曲陽地區的超市大戰并未就此結束。

2.3 物美異軍突起——各利益群體間的經濟競爭

2001年，第三家超市公司在曲陽生活圈布點，隨著物

美超市的開張營業，三家超市的競爭呈現三足鼎立的白熱

化狀態，而如此一片僅2、3平方公里的區域內出現三家

大型超市扎堆的現象令人深思，頓時爭議四起（圖1表1）。

大型超市之間的有效競爭能促進商家提高服務質量與改

進商品的流通效益，使整個商業區充滿活力，產生較高的

社會與經濟效益。然而，并非所有的競爭都是有益的，過

度的競爭只會引起網點間的價格戰，造成商業資源的浪

費，以至于整個商業區內的效益的下降。所以說，物美超

市的異軍突起激化了各利益群體間的矛盾也就不奇怪了。

由于毗鄰同濟大學，如果沒有同濟大學學生的支持，物美

超市幾乎無法在該地區生存下來，學生的購買需求強，更

消費者成為最后的贏家。

表1 不同利益群體對大型超市的爭論

不同利益群體 態度 原因

提議建立新大型超市的開發商 支持 根據市場擴展和產品創新意識到有利可圖

附近的大型超市（家樂福，易買得） 反對 因為外部負效應導致利益下降

市區的商人 反對 受商業設施過剩和購物吸引力遠離市區以及大型超市連鎖零售

進入的威脅

規劃人員 兩者兼有 支持規劃大型超市作為一種新的零售形式，但是反對過量的零

售設施和競爭

市政官員 支持 零售投資可以增加財產稅，降低服務成本，提高相關地區的市

政當局的競爭地位

相鄰的居民 反對 遭受交通、噪音、光、土地使用的外部負效應

消費者（以同濟大學學生為主） 支持 可以擁有更多的選擇，更低的價格

圖1 曲陽地區三家大型超市空間關系

習慣于超市的購物方式，而附近的兩家大型超市距離學校又都在1000米以上。于是這場各利益群體間的經濟競爭中，

客觀地分析，反對者的聲音雖多出于私利，但也不無道理。隨著商業利潤空間被不斷壓縮，零售業越來越成為

一個零和游戲，對商場過多的抱怨也將隨著新商業的開發而越來越多。過多的商業設施和競爭容易導致商業結構和

環境品質的降低，同時對保存現有的商業設施也不利。而對于那些確實有必要增設的大型超市則必須處理好各種矛

盾，政府要建立適當渠道，向社會公眾公布城區發展規劃和建設進度，公布聽證會的程序和使參加聽證的超市公司

有一定的代表性

[4]

。所以，規劃者的任務便是在各種利益群體之間協調，避免過量的經濟競爭，做好商業規劃，使整

個地區的經濟與社會效益得到和諧平穩的提升。

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3 總結與對策

綜上所述，曲陽地區大型超市業態的發展歷程向我們表明：

1. 城市社會經濟的發展促使商業業態出現新變化，反過來，大型超市這類新商業空間的出現也映射了城市空間

結構和人口消費的空間變化，超市選址和空間布局對城市功能空間結構、商業經營和居民日常生活具有重要的影響，

最終將導致城市空間結構的變化。

2. 大型超市是城市中心之外最具有活力的商業區域之一，充分利用其外部正效應并減少負效應、合理增加其周

邊的商業設施提高區域吸引力，便有可能使其成為新的區域增長極，成為該地區的活力源，但同時應注意合理配置

商業網絡空間。

3. 不斷升級的經濟競爭已成為商業規劃所必須要面對的問題，應該引起規劃人員足夠的重視，以協調各方關系

防止競爭過量，倘若處理不當則整個地區的經濟與社會效益都將遭受損失。

應對分析結果，筆者嘗試從技術和管理兩個層面上提出相應對策，具體如下：

1.優化大型超市商業空間結構

對于城市規劃部門來說，合理的商業網點規劃有利于地區商業的健康發展。所以，規劃有必要形成科學合理的

大型超市商業網絡，充分考慮大型超市在城市中選址的特性，比如在居住區預留足夠的超市用地，規劃大運量的公

共交通設施與之配套，整合地區內的商業資源，減少超市在布局中的盲目性，使地區商業圈得到合理發展，增強地

區吸引力。

2.提倡大型超市周邊商業網點的錯位經營

實施錯位經營，引導商家各自尋找贏利空間，從而避免大型超市與附近商業在同地域、同檔次、同類型、同時

間的惡性競爭。根據關聯效應，注重超市與周邊商業之間的搭配關系，最好使其與其他商業企業之間形成“產業鏈”，

加強它們之間的分工與協作關系。然后，讓大型超市與周邊商店的相互整合，可以起到擴大地區商圈的作用。通過

合理分工、相互協作來提高整個商業區對消費者的吸引力，達到和諧的可持續發展目標，從而提高商業土地的利用

效率，獲得更多的社會經濟效益。

3.合理把握大型超市商業競爭的“度”

防止過度競爭，根據大型超市周邊的商業狀況與社區消費者的收入，教育水平、職業結構、行為特征等要素來

配置相應數量與等級的網點，用科學的理念創造富有吸引力的商業環境。充分考慮需求，規劃具有一定彈性，合理

把握競爭與規劃的“度”是保證地區商業健康、穩定發展的關鍵。

4.發揮管理者的宏觀調控和組織協調作用

在復雜的商業空間里，不同利益群體的紛爭幾乎從沒停止過，所以需要政府時刻介入解決爭端。商業環境規劃

的每一個環節都要求地方政府不同程度的參與：重新分區、關閉一條街、開辟停車場、修建一條新路及其他基礎設

施，或是修建一條新的公共交通的連接線，等等都是切實可行的辦法。管理者還可借鑒西方商業環境規劃的經驗，

各司其職，在大型超市發展過程中起到領頭羊的作用，調控、協調不同的利益群體，用科學的理念創造富有吸引力

的商業環境，為構建和諧社會創造良好環境。

注 釋

[1] 趙民，陶小馬. 城市發展和城市規劃的經濟學原理[M]，高等教育出版社，2001 p.75

[2] 王德，周宇. 上海市消費者對大型超市選擇行為的特征分析[J]. 城市規劃匯刊，2002[4]：46-50.

[3] 韓西麗. 大型綜合超級市場與城市交通關系的處理[J]. 規劃師，2002（9）：34-37.

[4] 董川遠. 市場失靈——超市業過度競爭的經濟學解析[J]. 經濟研究， 2OO4（11）：1-3

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參考文獻

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3 楊震，趙民. 論市場經濟下居住區公共服務設施的建設方式[J]，城市規劃，2002[5]：14-19.

4 王德，周宇. 上海市消費者對大型超市選擇行為的特征分析[J]. 城市規劃匯刊，2002[4]：46-50.

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6 韓西麗. 大型綜合超級市場與城市交通關系的處理[J]. 規劃師，2002（9）：34-37.

7 管馳明，崔功豪. 中國城市新商業空間及其形成機制初探[J]. 城市規劃匯刊，2003[6]：33-36.

8 董川遠. 市場失靈——超市業過度競爭的經濟學解析[J]. 經濟研究， 2OO4（11）：1-3

作者簡介：

於曉磊，男，（1980.11-），同濟大學城市規劃系研究生。

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大型超市在城市中的經濟學分析

作者：於曉磊

作者單位：同濟大學城市規劃系

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