房地產企業經濟評價指標及其計算公式
第一部分：房地產開發項目總投資及開發成本構成和邏輯關系
第二部分：房地產企業的經營收入和利潤
一、經營收入
經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價
自營收入＝營業額—營業成本—自營中的商業經營風險回報
二、利潤
經營利潤＝經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅
其中：經營收入＝銷售收入+出租收入+自營收入
銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入
出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期間費用＝管理費用+銷售(經營)費用+財務費用
利潤總額＝經營利潤+營業外收支凈額
稅后利潤＝利潤總額-所得稅
可供分配利潤＝稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)
第三部分：房地產企業經濟評價指標及其計算公式
一、經濟評價指標體系
二、房地產企業盈利指標計算方法
（一）動態指標
(1)財務凈現值(NPV)
財務凈現值(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和
式中：NPV=項目在起始時間點的財務凈現值
CI=現金流入量
CO=現金流出量
ic=基準收益率或設定的目標收益率
如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。
(2)財務內部收益率(IRR)
財務內部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：
CI=現金流入量
CO=現金流出量
（CI-CO）t項目在t年的凈現金流量
n——計算期，即項目的開發或經營周期(年、半年、季度或月)。
(3)動態投資回收期
動態投資回收期(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。其計算公式為：
在式中的Pb為動態投資回收期。
動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：
Pb=[累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1]+[上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值]
（二）靜態指標
(1)成本利潤率(非年利率)
成本利潤率(RPC)，指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。成本利潤率的計算公式為：
RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％
式中：RPC為成本利潤率
GDV為項目總開發價值
TDC為項目總開發成本
DP為開發商利潤
成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。
(2)投資利潤率 (年利潤)
投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。
投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資X100％
式中：利潤總額＝經營收入(含銷售、出租、自營)-經營成本-運營費用-銷售稅金
(＝經營利潤+營業外收支凈額)
銷售稅金＝營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
項目總投資＝開發建設投資+經營資金
投資利潤率可以根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。
(3)資本金利潤率 (年利潤)
資本金利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。計算公式為：
資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100％
(4)資本金凈利潤率
資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：
資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年稅后平均利潤總額/資本金×100％
(5)靜態投資回收期Pb’
靜態投資回收期(Pb’)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。其計算公式為：
詳細計算公式為：
Pb‘=[累計凈現金流量開始出現正值期數-1]+[上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量]
三、清償能力指標計算方法
（一）借款償還期
借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產開
發之后進行出租經營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產開發項目用于銷售時，不計算借款償還期。借款償還期的計算公式為：
