企業負債經營與財務風險控制探究——以萬科地產為例
摘要：在企業經營發展中，負債經營是一種較為常用的經營策略，通過采取負債經營策略，能夠較好的提高企業資金利用效率，促使企業在經營發展中有著更好的資金保障。但是也應當看到，在負債經營過程中，會產生相應的負債風險問題，特別是企業償還債務過程中可能會產生流動性風險，造成企業資金鏈斷裂，嚴重影響到企業的健康發展。因而如何對企業負債經營風險進行有效的控制，也關系到了其長遠健康發展。基于這樣的背景，本文以萬科企業為例，分析其負債經營與風險控制的相關情況，針對去負債經營與風險控制中存在的問題提交相關建議與思考，以期在實踐中能為其更好的發展提供可能的思考路徑。
關鍵詞：萬科企業；負債經營；風險控制
Abstract: in the development of enterpri management, debt management is a more commonly ud business strategy, through the adoption of debt management strategy, can better improve the efficiency of the u of enterpri funds, to promote the enterpri in the development of operation with better capital curity. However, it should also be noted that in the process of debt management, there will be corresponding debt risk problems, especia
lly in the process of debt repayment, liquidity risk may occur, resulting in the rupture of the capital chain of the enterpri, riously affecting the healthy development of the enterpri. Therefore, how to effectively control the risk of enterpri liability management is also related to its long-term healthy development. Bad on this background, this paper takes vanke as an example, analyzes the relevant situation of its debt management and risk control, and puts forward relevant Suggestions and thoughts on the problems existing in de-debt management and risk control, so as to provide possible thinking paths for its better development in practice.
Key words: vanke enterpri; Operating with liabilities; Risk control
引言
負債經營是目前企業運營共同特點，具有降低資金成本和杠桿效應等方面的優勢，但同時也給企業帶來一定的風險，比如無力償付債務風險、再籌資風險、杠桿效應的不利影響等。
負債經營充分利用了企業財務杠桿，實現了企業經營資金的最大化，這對于保障企業經營資金支持，促進企業的快速發展有著重要的作用。然而，也應當看到，在企業負債經營的過程中，也會涉及到了負債風險問題，如果負債規模過高，其負債成本，也就是利息支出超過了企業同其利潤收益，那么就可能造成企業資金鏈運轉的惡性循環，最后出現資金鏈斷裂問題。然而對于企業負債經營而言，最為重要的便是應當對于負債風險有著較好的識別以及風險控制，能夠建立起完善的負債風險預警機制，及時采取相應的措施，避免出現資金鏈斷裂問題。
1、房地產企業負債經營風險控制的相關理論概述
1.1負債經營的定義
負債是指企業過去的交易或者事項形成的、預期會導致經濟利益流出企業的現時義務。
負債經營是指企業通過銀行借款、商業信用、融資租賃和發行債券等方式取得借入資金來彌補自有資金的不足，以獲取最大收益的一種經營活動方式。它也是企業謀求其經濟獲得迅速增長，在一定的風險條件下采用的經營方式。它具有如下特點：（1）融資速度快，容
易取得；（2）融資富有彈性，舉借債務取得資金的限制性相對寬容，資金使用較為靈活，富有一定的彈性；（3）融資成本較低；（4）融資風險高，負債融資到期償還本金，若企業屆時資金安排不當，就會陷入財務危機。
1.2負債經營的風險
1.2.1利率變動風險
貸款利率的升高或者降低會使得貸款利息出現相應的上漲或者下跌，這樣會讓房地產公司出現利潤降低或者收益增加。這種利率波動的不可預測性所導致的企業盈利能力的不確定性就是利率風險。因為房地產公司無法獨自籌集如此巨額的資金來維持日常的經營，導致其不得不以負債形式對外籌資。與此同時，受我國籌資渠道較為單一的影響，房地產公司不得不依賴銀行貸款來籌集資金，進而造成房地產公司資產負債率高于 50%，并使得房地產行業出現高負債經營的特性。銀行貸款的利率受國家宏觀政策的影響較大，這讓企業為了降低資金成本而調整資金結構，進而也就改變了企業的資金走向。利率的升降變化會從三個方面影響房地產公司的財務狀況：第一，升高的貸款利率使得房地產公司負擔更多的貸款利息，并使得公司可以隨時使用的營運資金減少，從而造成企業在經營不善時資金鏈
更易緊繃，進而增加了公司財務風險；第二，間接導致房地產公司資金回收難度加大，因為大部分購房者通過銀行貸款獲取購房款，增加貸款利率會使得購房者的還款難度增加，而有些購房者會擔心難以負擔后期高額利息而放棄購房計劃，這樣購房者減少并導致房地產行業的整體房價下跌，導致資金回收額也隨之減少；第三，利率的上升會使得現金流折現率增加，進而導致凈現值減少甚至為負，這樣房地產公司的價值也隨之降低。由此可知，房地產公司的可持續經營以資本市場的資金支持為主，資金鏈是房地產公司生存和發展不可缺少的一環，利率的變化會使得房地產公司資金鏈的整體運作受到影響，從而易出現資金鏈斷裂的風險。
1.2.2無力償還風險
房地產市場的買方市場與賣方市場相互轉化，會導致房地產價格變化，租金收入也隨之發生變化。這使得購房者和房地產公司都無法準確預估可能獲得的收益或者損失，以致房地產公司不得不承受巨大的財務風險。有時房地產公司的房產供給量遠遠大于購房者的需求量，這導致房地產公司難以賣出房屋，也難以找到房屋租戶。也就使得房地產公司的房屋難以銷售，并造成存貨積壓，投資出去的資金難以回收，又導致房地產公司的流動性營運
資金減少，并無法償還貸款和利息，大大增加了公司破產的概率。 在這種情況下，房地產公司為了緩解緊張的資金鏈，并減小售房壓力，實行了預售制度。但在銷售時公司沒有按照規定審核客戶的貸款條件，導致售房后房款不能及時回收，而未能起到加速資金回籠的作用。與此同時，公司也可能出現資金不能及時到位的情況，而影響完工項目驗收的速度，這又進一步導致樓盤不符合可銷售的條件，進而造成銷售合同款不能及時確認為收入，資金周轉速度降低。另外，受公司資金管理不嚴、資金到賬時間不及時的影響，公司資金回收的風險大大增加，使得公司的現金持有量降低。公司持有的現金流量過少，導致其難以還清高額負債，公司不得不尋找其他途徑獲得償債所需資金。這樣公司又必須支付更多的財務拮據成本，讓本來就不合理的負債結構進一步惡化，不同時期的債務在同一時間段集中償還，又增加了還款付息壓力。進而既增加了資金周轉的難度，又影響了企業正常生產經營活動，使得公司獲得預期收益的能力降低。
1.2.3再舉債風險
房地產行業的經營特點使得其成為資本密集型行業，必須有足夠的融資能力獲得大量資金。這是因為房地產項目從立項開發至銷售完成的全過程都需要投入大量資金，以保證項
目正常運行。 受我國金融環境和觀念制度的影響，中小房地產企業只能通過銀行貸款獲得大部分融資款，與發行公司債券和發行股票相比，銀行貸款成本低、籌資期限短且形式靈活。雖然銀行貸款利息具有抵稅作用，但是銀行貸款的利息率受國家經濟政策和銀行信用政策影響較大，如果出現國家經濟政策緊縮的情況，就會進一步造成銀行升高貸款門檻，這樣企業資金周轉速度也會隨之降低，這又增加了企業的還款壓力和借款難度。其他金融行業根據該公司的經營和財務情況又會將其信用評級降低，并列為重點審查對象，這樣大大增加了企業再次從金融機構獲得貸款的難度。
2、萬科企業負債經營的現狀及存在的問題分析
2.1萬科企業的簡介
1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的中西部區域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，
參與數10個房地產開發項目。2015年公司實現銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業服務業務以萬科物業發展有限公司（“萬科物業”）為主體展開。萬科物業始終以提供一流水準的物業服務、做好建筑打理作為企業立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優質的居住服務。截至2015年底，公司物業服務覆蓋中國大陸64個大中城市，服務項目近千個，合同管理面積2.1億平方米。
2.2萬科企業資產負債率過高
萬科資產負債率較高且仍然在不斷升高，從下表數據可以知道2017—2019年連續三年中資產負債率均高于75%，且此三年的資產負債率均高出行業平均指標十多個百分點，這說明該公司負債經營風險控制存在嚴重的問題。萬科的資產負債指標如表所示：
萬科資產負債指標
年份 | 資產負債率相關數據 |
資產（億元） | 負債（億元） | 萬科資產負債率 | 行業平均資產負債率 | 萬科行業平均資產負債率差異（%） |
2017 | 13.20 | 11.03 | 84.00 | 72.00 | +12.00 |
2018 | 16.89 | 16.10 | 95.00 | 75.00 | +20.00 |
2019 | 23.80 | 22.30 | 93.00 | 79.00 | +14.00 |
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從表的數據可以知道，我國房地產行業的平均資產負債率在70%左右，但是 萬科2017—2019年這三年的資產負債率為77%、81%和86%，該公司財務杠桿給企業帶來了較大風險。該企業的資產負債率超過行業警戒線，使得其運營和資金周轉過于依賴外部環境，造成其存在較大的償債壓力并潛藏著財務風險。在市場不景氣的情況下，企業面臨著房屋難以銷售的問題，將導致企業的存貨難以變現的后果，進而造成到期債務無法償還。而企業若需償還債務則不得不抵押資產，這進一步使得該企業信用評級降低，并出現籌資困難的問題。
