房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及治理需求本篇論文目錄導(dǎo)航：
【題目】M房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流治理問題探究
【第一章】M房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流優(yōu)化治理研究引言
【第二章】現(xiàn)金流治理概念界定與相關(guān)理論
【第三章】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及治理需求
【4.1 4.21M房地產(chǎn)公司報(bào)表分析
【4.3 4.4】M房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流治理現(xiàn)狀與優(yōu)化建議
【結(jié)論/參考文獻(xiàn)】房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流限制分析結(jié)論與參考文獻(xiàn)
第3章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及治理需求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指將追求利潤作為企業(yè)開展目的，進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)和治理的企業(yè).房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的重要國民企業(yè), 其行業(yè)GDP 占據(jù)我國總GDP 的大局部，房地產(chǎn)行業(yè)同其他生產(chǎn)型企業(yè)不同，具有強(qiáng)烈的行業(yè)特征，例如房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量和對銀行的依賴性比其它行業(yè)要多得多.房地產(chǎn)行業(yè)
具有建設(shè)開發(fā)周期長，前期資金投入量大與資金投出后收回時間長等特征，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)不能在存續(xù)期間保持良好的現(xiàn)金流量，那么即使企業(yè)處于盈利狀況，也將會由于資金鏈斷裂出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口導(dǎo)致無法歸還到期債務(wù)而面臨破產(chǎn)清算.因此，建立良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流治理制度是企業(yè)持續(xù)健康開展的必經(jīng)之路.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流同其他行業(yè)是很不一樣的.首先從經(jīng)營活動的現(xiàn)金流上看，房地產(chǎn)行業(yè)是房屋建設(shè)和開發(fā)，一般資金回收期為2年左右，資金回收期較長；而一般生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售時間間隔短，資金回收時間短，回收率較高.從籌資活動的現(xiàn)金流上看，房地產(chǎn)行業(yè)無論是土地的購置還是房屋的建設(shè)，資金投入量都是巨大的，因此房地產(chǎn)行業(yè)的籌資一般都是巨大的；一般生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的投入量是參差不齊的，資金投入量也是各有不同，但是相比房地產(chǎn)行業(yè)，生產(chǎn)型企業(yè)的籌資額相對較低等等.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其他行業(yè)之間關(guān)于編制現(xiàn)金流治理制度的區(qū)別主要包括以下方面：
3.1資金需求量大要求企業(yè)多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期對資金有著巨大的需求量，首先是前期土地的購置.隨著我國經(jīng)濟(jì)越來越興旺，市場經(jīng)濟(jì)快速開展，國家人口密集，土地價(jià)額是越來越大，在現(xiàn)在，大局部的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地是舊城改造土地，因此，購置土地房地產(chǎn)企業(yè)還得額外支付拆遷費(fèi)等，這些都是巨額的支出.其次是房屋的建設(shè)支出，房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)支出包括前期工程費(fèi)，根底設(shè)施費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，綠植建造費(fèi)
等，這些都需要大量的資金支持.上海置地公司在2021年購置的上海虹橋地塊的土地價(jià)額為18億，至2021年年底該企業(yè)生產(chǎn)成本已達(dá)30多億，然而后續(xù)仍需要巨額的支出.這些都說明，房地產(chǎn)企業(yè)的建立是需要有強(qiáng)大的資金作為后盾的.
房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是前期的土地購置需要大量資金，其日常生產(chǎn)建設(shè)期也是需要有足夠的資金支持的.資金的籌集主要來源于兩個
方面，其一是自有資金的籌集，即實(shí)收資本、資本公積等，因此房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他企業(yè)，其要求投資者的資金實(shí)力雄厚，并能夠給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營及其開展提供有力的支持.其二是融資借款等的籌集, 即長期借款、短期借款等，房地產(chǎn)行業(yè)的融資不同于其他企業(yè)融資金額小、籌集資金渠道廣等，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資金額也是較大的，金額過大也就限制了企業(yè)的融資渠道等等都導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，其融資工作較困難.所以對于房地產(chǎn)企業(yè)，在工程初期就得積極需找各種融資渠道，多渠道融資尋找融資本錢最低的最優(yōu)方案.
3.2資金回收期長要求企業(yè)極早編制資金方案
從我國房地產(chǎn)行業(yè)的開展上來看，房地產(chǎn)開發(fā)首先是從考察工程開始，其次就是投標(biāo)土地、開發(fā)土地、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收再到銷售等階段，而整個過程所耗用的時間是較長的，一般都需要在兩年以上.在20 世紀(jì)，房地產(chǎn)在中國掀起狂熱，大局部的實(shí)業(yè)企業(yè)均往房地產(chǎn)行業(yè)靠攏，使得中國在短短幾
年內(nèi)建造了大量的房屋，甚至使得很多城市成為&34口0；空城”，近幾年國家不斷出臺新的政策限制房地產(chǎn)的急速擴(kuò)張，房地產(chǎn)也開始暫緩開展的腳步，但是由于前期房屋的大量建造以及國家嚴(yán)格管控土地的購置都大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)購置土地的難度，相對的也延長了工程開發(fā)周期.其次房地產(chǎn)行業(yè)在房屋出售前根本沒有現(xiàn)金流入，而在房屋根本結(jié)構(gòu)封頂且辦理預(yù)售許可證前方能出售，且房屋由于成交價(jià)格大，為增大銷售，房地產(chǎn)企業(yè)普遍是采用分期付款的銷售方法，因此其資金回收期長.近幾
年，由于國家政策的公布等原因，房地產(chǎn)行業(yè)開始陷入低迷階段，房屋的成交量也大大減少，這也使得現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售更加困難, 同時房地產(chǎn)行業(yè)資金回收期也相對的變得更長.
對于工程周期長，房地產(chǎn)企業(yè)要在工程開始前，規(guī)劃好工程的根本運(yùn)作流程，方案好工程的每個流程時間，對每個部門制定時間限制條件，不同部門也要積極配合，及時拿到四證，盡早出具設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)格監(jiān)管建設(shè)方的進(jìn)度情況，防止出現(xiàn)延誤工期的情況.為了避免資金回收期過長就得要求企業(yè)擁有一個優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，在工程部等的配合及時完成房屋建筑的情況下，銷售部要及時跟進(jìn)工程的進(jìn)展情況，盡早對工程做好企劃宣傳等工作，確定目標(biāo)客戶，做好同客戶的溝通進(jìn)展等.
3.3融資難度大要求企業(yè)妥善治理銀企關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)資金的投入額巨大，銀行貸款受政策制約等使得融資工作相對困難，特別是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷，資金投資風(fēng)險(xiǎn)高使得銀行對房地產(chǎn)行業(yè)融資的要求也越來越高.特別是房地產(chǎn)行業(yè)一
般都要好幾個工程，每個工程都需要面臨融資的問題，融資金額巨大，且企業(yè)如果要健康的開展下去就得保持良好的信譽(yù)度，所以每個工程的融資均需要及時歸還，資金壓力是巨大的.且由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，使得該企業(yè)如果不融資，將很難開展下去，甚至很可能導(dǎo)致無法支付工程款等使得工程終止，資金被套牢，使得企業(yè)破產(chǎn)等.所以不僅僅是房地產(chǎn)總公司，每個工程公司的融資壓力都是巨大的，融資難度也是巨大的.
在工程初期，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者就得積極做好同融資相關(guān)的前期工作，了解不同的融資方式，不同銀行之間的融資利率等，在項(xiàng)目開
始時，就積極跟進(jìn)各個銀行不同融資方式的進(jìn)展情況，多重的選擇從中選擇最優(yōu)的融資方案.且對于房地產(chǎn)行業(yè)一定要做好同銀行之間的銀企關(guān)系，由于房地產(chǎn)行業(yè)工程較多企業(yè)較分散，所以做好銀企關(guān)系有利于其他工程的融資進(jìn)展等.
3.4資金風(fēng)險(xiǎn)高要求企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算
每個房地產(chǎn)工程在建設(shè)初期投入金額都是巨大的，但是資金的回收具有不確定性，特別是在最近幾年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)銷售開始陷入低潮，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收更加具有不確定性，使得資金的投資風(fēng)險(xiǎn)巨大.其次房地產(chǎn)公司一般是同時投資開發(fā)多個工程, 然而每個工程都存在投資金額大，回收期長等特點(diǎn)，因此很容易導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困難的，很多企業(yè)缺乏管控意識，在資金緊缺時拆東補(bǔ)
西，這樣很容易使得企業(yè)被工程套牢，導(dǎo)致資金短缺，這些都給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn).
因此房地產(chǎn)行業(yè)要慎重投資，對每個工程的投資前一定要做出詳細(xì)的可行性分析，防止盲目投資.并且房地產(chǎn)行業(yè)在對工程投資時，要考慮資金持有量，合理規(guī)劃自有資金和借款之間的權(quán)重比例, 要及時知曉整個工程總的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，將各個投資工程的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況編制表格，保證對企業(yè)整體的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況了如指掌，防止不必要的資金風(fēng)險(xiǎn).
3.5企業(yè)稅負(fù)重要求企業(yè)合理進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)是相當(dāng)重的，從前期土地的購置，就需要支付契稅，契稅的稅率一般是在3%--5%之間,M公司旗下的上海分公司在
