房地產商的資本運營特點及分析
在市場為主導主地產經濟條件下，金融是經濟的核心，資金和土地將成為我國房地產業經濟活動的第一推動力，尤其資金像血液一樣滲透到房地產生產、分配、交換和消費的全過程。目前，我國房產業現有的資本運營模式雖然在一定程度上促進了房地產的發展，但其運作模式仍過于單一且運作力不夠，還存在企業規模小、競爭能力差、盲目收購與兼并，專業運營人才缺乏及體制方面障礙等問題，限制了房地產業的進一步發展，難以充分體現資本運營的經濟效益性。房地產必須尋求新的融資渠道，實現資產剝離、改革上市與階段性股權融資模式，從資本動作上尋找最佳出路，為不同企業的資本運營提供更多的選擇。
資本運營是市場經濟相伴隨的重要經濟現象，是生產要素優化配置和生產結構動態調整的重要手段。在現代企業中，隨著企業生產經營活動的順利開展，客觀上要求必須對資本進行有效的運營。尤其在土地供應方式市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等方面影響下，沖擊并改變著固有的房地產開發模式，房地產行業的核心開始由開發營建向金融動作轉接。房地產企業開始尋求資金渠道多元化的運作過程，并把重視資本運作這個環節提到了前所未有的高度。從國外成熟的經驗看，國外企業一直以來都把資本運營
當作獲取利潤，實現其戰略目標的重要手段。因此，我國要提高房地產企業資產的利用效率、注重其資產的保值、增值，且把房地產企業搞活，進一步提高房地產企業的經濟效益，就迫切需要房地產企業更加注重資本運營，借鑒不同行業、不同國家先進的資本運營理論與經驗，探索出一條適合于我國房地產的資本運營之道。
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。
一、 房地產開發企業資本運營特征
1、流動性。房地產投資期限一般比較長，但在完善的金融市場條件下，房地產資本通過恰當的運營，可以在流動循環中實現增值。也可以通過兼并、收購托管等形式進行資產重組，盤活沉淀和利用效率低下的存量資產，使房地產本能根據自身運營特點而改變其形態，
提高資本增值效率和效益。房地產企業主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，后者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之后隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。
2、開放性。資本運營要求經營者打破地域、行業以及部門界限、積極參與國內外市場的競爭。房地產企業可以面向國內外市場，通過與國內外大企業的戰略聯盟、合作等形式，加速企業資本運營的國際化進程。
3、增值性。資本運營的目的是實現企業資本價值最大限度地增加，它是以資本運作為中心的導向機制，要求企業運營的重點放在加速資本周轉以及在經濟活動中始終以資本的保值增值為核心，注重投入產出，提高資本積累的效率，使有限的資本取得最大的經濟效益。在房地產方面，因投資于不動產的資本在資本運營過程是對利潤的追求，所以它也是具有增值性。
4、擴張性。房地產企業資本運營不但要重視企業內部的資源，而且還要最大限度地支配和使用企業外部資本，使企業內部資本與社會資源相結合進行優化配置，以原資本增值。
二、 房地產企業資本運營面臨的問題
雖然房地產企業資本運營有著多元化的發展，但在經濟全球化條件下，資本市場對于國內房產業發發展的影響正在是益凸顯。要走出一條適合我國房地產業自身發展階段的資本運作之路，房地產企業資本運營也面臨著一些問題：
1、內部問題
（1）企業規模小產、競爭能力差。無論是與美國房地產企業的市場占有率相比，還是從中國房地產企業自身的發展情況來看，我國房地產到目前為止未能向外地拓展和跨區合作、投資的項目也不多，沒有開成一定的規模，從而導致房地產商自身的資本運營能力有限。
（2）專業資本運營人才缺乏。我國房地產發展的歷史不長且發展并不規范，使目前從事房地產業的人員缺乏一定的專業素質，資本運營人才更加缺乏。而對于剛剛啟動的房地產企業資本運營，更加需要具備財務、法律、營銷等方面知識的專業人才。
（3）對資本運營的認識不足。房地產企業兼并、重組都是資本追求利潤最大化的結果，也是資本運營的必然現象。然則由于對資本運營的認識不足，加之企業在自身的管理方面存在著諸多問題，盲目收購與兼并的現象經常出現，使有的企業食而不化，陷入困境，背負上更加沉重的包袱。
（4）融資渠道有待待拓寬和規范。中國的房地產企業資本融資大多還是依賴于銀行貸款，而直接融資卻很少，這無形中增加了潛在的信貸風險。
2、外部問題
（1）法規不完善。由于房地產上市企業的管理規定及房地產證券法等方面仍不全面或缺乏法律法規的規范，直接阻礙著房地產業和證券市場的法制化、規范化的進程，阻礙了房地產企業在證券市場上的資本運營。
（2）受金融信貸規模制約。房地產的資本運營，需要龐大的資金支持。而對于剛剛向商業銀行轉化的各金融機構來講，向房地產開展銀團貸款也是一個全新的課題。銀行本身的信貸風險控制能力不強，因此會影響到貸款的發放。
（3）與股票市場關聯性不強。目前為止，我國上市地產類股票總量小，房地產上市公司、房地產股票的數量與房地產業發展的需要不相適應。房地產上市公司規模過小，難以形成規模經營，已對房地產乃至房地產業的發展產生不利影響。
（4）體制性障礙。房地產企業作為資金密集型企業，其資金、利潤、稅費的流向與部門息息相關。鑒于其重要，房地產企業即歸建筑業管理，又在很大程度上受政府直接領導，進行資本運營，缺乏明確的股東代表，成為資本運營的制度性障礙。
三、 房地產企業資本運營應向多渠道發展
我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：
1、資產剝離。資產剝離是指將非經營性閑置資產、低效或無效的資產、已經達到預定目的的資產以及不適合公司長遠發展方針的那部分資產從公司資產中分離出來。這種做法，從表面現象看是公司規模是收縮，但其實質是收縮后會更大幅度更高效率地進行資本擴張。
2、融資租賃與經營租賃。這是一種以短時間、低成本并通過特定程序把資金和設備緊密結合起來的資本動作方式。使用融資租賃與經營租賃等資本運作方式，不僅能夠減輕房地產運營企業巨額設備采購支出，而且能降低企業成本。
3、改制上市或買“殼”上市。近年來國內主要電信運營企業都通過改制上市實現了融資的目的，并取得了非常好的成果。所以，我們可以借鑒其經驗把運用在房地產企業的資本運作上。但是，應該注意的是改制上市一般只能運用于大型企業的資本運作當中。企業改制上市采用股權籌資，常見的有兩種方式，即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業的所有的資產為對象實施股份制改造，實現企業的公開上市；分拆上市指僅對的部分優良資產實施股份制改造，成立以原有的企業為控制股東的股份制公司，實現企業上市。待時機成熟，視企業的經營發展需要，再將母公司的資產逐步注入上市公司，實現企業分步上市。 “買殼”上市是股權籌資的一種，“買殼”上市是指非上市公司通過證券市場購入已上市公司的若干比例的股票來取得上市地位，然后通過“反向收購”的方式注入自己有關業務及資產，實現間接上市的目的。實質上這種方式就是非上市公司利用上市公司的“殼”先達到絕對控投地位，然后進行資產和業務重組，利用目標“殼”公司的法定上市地位，通過合法的公司變更手續，使非上市公司成為上市公司。通過這種方式上市，可以繞過會計、法律、審計
、評估等規范化制度及繁瑣的審批手續，從而節省大量的時間及人力、物力，因而深受境內企業的青睞。但是，企業買“殼”上市，必須選擇所要收購的“殼”公司，要了解“殼”公司的背景及前途等情況，選擇有發展潛力并與企業戰略相關容的上市公司作為購并對象，以減少企業融合的難度。
4、階段性股權融資模式。階段性股權融資即階段性資金拆借，是以股權的形式向房地產企業注入資金。其運作模式為：投資者以股權投資的方式向房地產公司注入資金，并獲得房地產公司股權。
5、房地產信托融資。以公司或信托(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用于房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由于市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標準，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量受到限制，銀行信貸將對房地產業收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨于平穩。開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。
總之，房地產企業的資本運作是以資本增值最大化為根本目的，以價值管理為特征，通過企業全部資本、生產要素的優化配置和產權結構、產業結構的動態度調整，從而實現資本增值最大化的——企業迅速實現低成本資本擴張的有效方式。實施適度多元化資本運作組合，不僅能夠為企業帶來低成本外部融資，滿足資金鎮壓不，更重要是的能夠實現企業資金本的低成本擴張與增值，改善投資結構，提升資產管理效率。這將是今后國內房地產企業應對國內外市場激烈競爭的必備能力。
