商業的核心競爭力—規劃設計
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核心提示：
開發商從拿地開始便要進入商業規劃，這是未來購物中心運營成功的關鍵所在，也是購物中心的核心競爭力。
“規劃先行”已經被業界公認是購物中心成功的一個基本要點。購物中心的規劃是個復雜的過程，購物中心的顧客和住宅業主不同，既要考慮到未來品牌的差異化需求，又要滿足不同客戶的需求，又需深入分析未來消費者對空間的心里感受。所以龐大復雜性決定了購物中心要下大功夫做好商業規劃工作。
開發商從拿地開始便要進入商業規劃，這是未來購物中心運營成功的關鍵所在，也是購物中心的核心競爭力。
選址影響項目成敗
選址對于商業項目的成敗是一個非常重要的因素，商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營戰略的重要依據。
對于選址，企業需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場）、周邊建筑因素（包括居民區、寫字樓、酒店以及其他配套設施），這些都需要用詳實的數據來說明。
選址是為了吸引更多的客流。對于客流的考慮一直是所有與零售相關的機構考慮最多的問題。此外，做選址市場調研的時候會有一些基本的考慮，商圈、競爭對手的情況等等也是非常重要的。如同人流因素一般，商圈內考慮的因素包括城市規劃、交通影響力、商圈內消費力等等。
一個購物中心，雖然影響力可能會輻射到更遠，但也必須考慮商圈因素，因為未來運營必須非常清晰地去考慮商圈內的消費力和消費總量，包括對未來消費總量的預測。根據其消費量和消費水平提出解決方案。
此外，購物中心的運營過程必然要歸入商業，所以競爭對手的存在與運營能力是要正視的，一個購物中心的投資是巨大的，需要運營的時間也是長久的，競爭對手在本區域的營運業績如何、營銷策略如何、遠期規劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競爭對手和未來即將出現的競爭對手也是在思考上不可遺漏的部分。針對競爭對手的各項策略，在規劃時必須提出解決方案。
組合規劃和功能區決定聚客能力
依據此前對商圈、人流、交通等因素的分析，企業必須做出符合消費者需求和競爭形式的組合規劃以及功能區設計，最大限度地吸引客流，提高購物中心的營業收入。
在組合規劃上，要針對店面的聚客力進行合理布置，一般而言，具有經營能力的品牌即具有聚客力。聚客力強的品牌對購物中心的貢獻，不僅僅局限于單店經營業績好，更重要的是它們會吸引周邊商業的人流，形成整體良好的經營效果。一旦經營業績效果開始顯現，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經營的廠商將形成一股熱流。所以在進行業態規劃時要充分考慮不同業種的聚客能力，使各業種之間形成良性的互補。各業種對于消
費者的吸引力也會相對不同。有些業種的消費者層基本是全客層的，比如餐飲業；有些消費則具有很強的針對性，比如服裝服飾的聚客能力就會強于文化辦公用品的聚客能力；餐飲類的聚客能力則強于電器類的。
另外，要合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大地拉動前邊商鋪的價值。
在業態分布上，按照消費者的購物目的進行分布。對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的；而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同樣式的產品，從而達到“1+1>2”的效果。
在內部功能區規劃和設計上，根據多年的設計經驗，要盡可能地使可租賃面積最大化。功能區主要是租賃區、服務區和設備區，租賃區就是可以用來租賃并且有直接的租金收入的區域。商業購物中心可租賃區一般占到整個建筑面積的55%-65%，如果達不到55%，設計
是存在問題的，會影響租金的支持及投資；如果能達到60%-65%以上，是一個很安全、很合理、很高效的設計。設備區里面盡可能用邊邊角角或者四角或者是不可能用到的區域布置這些。服務區包括卸貨區、車庫、垃圾堆放等，這些面積要盡可能的壓縮。
內部空間設計留住顧客
內部空間設計對購物中心運營的成敗的影響也是巨大的。在此，主要針對動線設計、照明設計以及配套業態的設計來探討購物中心空間設計的重要性。
動線設計是購物中心空間設計的核心，商業空間是流動的空間，這里面有包含三個層次：顧客的空間、服務的空間、商品的空間，空間與空間之間有一定的序列關系。流暢清晰，富有情趣的動線設計能大大降低顧客的疲勞感，延長顧客在購物中心的停留時間，從而對銷售產生良好的拉動。
動線規劃一定要簡潔，充分注意它的通透性。簡單的說，就是顧客從任何一個電梯里出來到達這一層的時候，一定要能夠看到下一層的路在哪里。為什么我們要在建筑物里面設計一些共享空間？這個共享空間不光是為了創造一個視覺的感覺，更重要的是讓更多的店鋪
和更多的交通通道暴露出來。購物中心內部交通動線的規劃設計必須從總體上考慮商業各業態的平衡，使得所有商戶的人流通行量最大。一般來說，租戶銷售額與經過品牌門口的人流數量成正比。所以，優化客流運動，最大限度讓人流經過盡量多的商店門口才能達到最佳效果。通過品牌組合以及規劃設計的各種手段引導顧客在商場內流動，從而促進顧客在商場內的消費，達到購物中心利益最大化。
商業照明對創造的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等休閑服務區的裝飾照明等等。良好照度的商業燈光照明還能明顯的改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。
選址是為了吸引客流，而要留住顧客，不僅需要一些吸引人的品牌，相關的配套業態也是必不可少的。配套業態包括銀行、咖啡、冷飲、快餐、休息區等。現在各行各業都強調以人為本，就是怎么樣把以人為本貫穿到你的設計里面，怎么把顧客留住呢？一般人要在一個地方連續待0.5h以上就很累了，所以一定要給他創造足夠的、可以休息的地方，實際上
要給他在感覺到累之前就可以坐下來的地方，讓他不知不覺就花了更多的時間在這里。西方的購物中心規劃設計里，在不超過50m就至少應該設計一個休息區，而這種休息區就涵蓋了咖啡、冷飲、茶座這些地方讓人停下來休息。顧客滯留的時間越長，意味顧客有更多的機會看哪些小專業店的展示，提高零售額。
