鄭州人民路丹尼斯調查報告 The investigation report of Denis on the RenMin Road
Date:2009-11-28
開發商簡介
鄭州丹尼斯百貨于1995年正式籌建，是臺灣東裕集團麾下一家集百貨、大賣場、便利店與物流中心等業態為一體的零售事業集團，也是國務院在全國范圍內選定的兩家臺商百貨零售試點之一，在省政府與市政府各級領導的大力協助下，丹尼斯百貨于1997年11月16日勝利開業。
丹尼斯百貨是一座獨棟、線條簡明、服務設施齊備、具有現代化風格的建筑，并純為百貨經營而設計，亦為永續經營而規劃。分屬地下一層，地上七層，共計八層,每層建筑面3116平方米，營業面積4200平方米，加上后棟設備樓的面積3000平方米，總建筑面積45000平方米，營業面積33500平方米（占建筑面積的75%）。丹尼斯百貨地處繁華商圈，客流介于外
地客層與鄭州本地客層的中間，由于經營規模龐大，可自成一個集市，并應肩負起串聯相通，繁榮擴大的使命，共榮鄭州商業。
丹尼斯百貨開業后，又積極引進大賣場業態，并于1998年6月27日開設鄭州市第一家量販店（Hyper Mart）,開創了百貨與量販錯位經營的多元模式，向鄭州市民展現全新的消費觀念和都市時尚，得到消費者的熱烈回響。
項目簡介
整體規模
● 定位：社區型購物中心+區域型購物中心
● 占地面積：17.8畝
● 建筑面積：45000平方米
● 樓層： 8層
● 立地位置：鄭州市人民路2號
● 聚客主體：流行百貨、大賣場
● 開業日期：1995年籌建，1997年11月16日正式開業
● 停車場： 2館內B1F—B2F共有400個停車位，提供免費停車服務，周邊有鄭州市體育館停車場、新華建車停車場及省中醫一附院停車場
● 員工總數：3萬多
● 業態組合 ：流行百貨、大賣場、便利店
考察總結：
丹尼斯人民路店：
優勢：
1. 燈光比較好。
2. 各樓層的裝飾細節處理比較好。針對于各個樓層的不同業態,都有相應的設計細節和不同的設計風格.可以直觀的體現業態.
3. 商場的內部的宣傳策劃做的很到位.運用大面積的色塊處理,直白的宣傳語,很容易讓客戶感受到宣傳的力度.
4. 地理位置好,處于繁華的商業中心,未來的地鐵入戶,更有利于后期的發展.
5. 商業業態很豐富,體量很大,可以滿足各個層次的需求.
不足:
1. 商場內部的人流動線不明確.很容易造成消費者不知方向,從而失去光顧的情緒.
2. 導師系統不完善.
3. 功能區域缺乏(缺乏必要的休息區域.以及一些殘疾人士的通道和休息區域不明顯.)
4. 沒有充足的室外活動場地.
5. 業態分布感覺凌亂.業態過多,容易產生視覺疲勞.
6. 外立面不能達到預期的效果,不能和內部的檔次產生共鳴.
7. 停車位不足.
8. 直梯不夠.
硬件裝修層面
? 人性化設計
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在這個服務的層面是幾乎是一片空白，現在已經進入服務經濟時代，服務取勝，商業零售更是細節取勝，顯然97年的商業硬件設施已經脫離于現在的服務意識。所以，不僅要有星級般的硬件設施，也得有星級般的優質服務標準。
室內裝修設計
1號館有一樓層，天花有許多內發光石膏板圓環均衡排列，我不知道這樣做的充分必要條件是什么，鋪內與通道的天花一致的造型，開發商的角度，從投資的成本（日后用電、裝飾裝修費用）、從商戶的角度，造型妨礙二次裝修。從商場運營的角度來講，不利于人流的流通，因為通道的識別性不是很高，很容易讓顧客走回頭路。
照明
在保證滿足基本照明的同時，可以拓展照明的概念，在照明的層次上做個細分，給人留下深刻映像，例如增加空間中裝飾照明的比例，對光色有一個明確的識別。
鋪內鋪外是兩個不同的空間，對照明的要求細節程度也就不同。
購物中心將燈光做成了一個個細節符號，將燈光設計做成一門藝術。每一個購物中心都獨具匠心地在光譜上選取一截自己的顏色，通過大量的運用使購物中心具有一種“燈光VI”的效果。
燈光VI具有十分強烈的識別性和渲染力，尤其是主題式購物中心，燈光就成為一種氛圍渲染的有力手段。人們無須看清購物中心的名字和標志，就能從燈光的效果上，從色彩的感受上，知道自己走進了哪一個購物中心，進入哪個場館，在細節上的成功應用。
門面
各商場的門面應符合本點的經營特色、體現本店的風格，如北京西單商場的門面古色古香，體現西單商場的歷史;邁凱樂大連商場的店面結構簡潔明快、格調和諧、莊重清新，體現商場的現代意識;大商新瑪特購物廣場營口店的整個樓體的外立面以富有現代感的白色為主色調，樓頂設計成海燕的造型，以“直線與曲線相結合”的特殊建筑語言，演繹著有大商特色的“海文化”建筑理念。
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交通動線設置
室外交通流路混亂，
提供完善的公共交通，更多的停車場，出租車站點和對管城后街馬路進行“步行化”改造，
地鐵建成后，這里是強大的人流集散點，是進入二七商圈的起點，是機會，也是挑戰，帶來大量的人流，同時也會間接的改變人們的選購習慣，如何把交通人流轉變成消費人流，并帶入“金三角“這一獨特的商業格局轉為切實的收益。
首先是獨特的唯一的商業構成，地鐵出入口的設置，自身多功能全方位零售設施的建立，能否創建一個舒適優美的購物環境，這都是關鍵因素。
推廣策略
三館各自分離，缺乏一個統一的概念、雖然有各自的主題，對主題包裝的不夠透徹，不利于后期推廣。鮮明的形象主題，容易在消費者心中留下深刻的印象，使商場在商品同質化嚴重的商業市場內獲得形象和檔次的提升。也是吸引消費者定向消費的主要賣點之一。
網絡推廣的缺失、主流消費群體接觸最多的媒體就是網絡，也是未來發展趨勢 ，有個健全全方位的推廣體系，不僅是企業實力的見證。早早樹立自己的形象。也有利于自身品牌的推廣。大陸的商業地產公司在這方面幾乎是一片空白，草草了之。
相關資料搜集和總結
1：規劃最佳使用率
商鋪使用率不能太低也不能太高，經過科學論證和西方國家長期的實踐證明，除去消防、消費者活動空間等使用空間，使用率在50%左右，為商鋪最佳狀態。
2：打造進深與門面的黃金分割點
商鋪進深與門面比例適中不僅利于投資經營，而且有利于商場整體規劃及日后經營管理。經500多個案例調查與深入研究得出，商鋪的進深與門面的最佳比例為2:1，高于3:1，商鋪價值隨之降低。
3：突顯商場空間
商鋪是商場內部的主要部分，如何使商鋪在緊湊中突顯商場空間，是商鋪布局設計的重點。比如采用“穿透式”設計，商鋪與商鋪通過透明玻璃墻體間隔，以通透效果，突顯空間。
4：人流消費習慣
商場的平面規劃設計按中國消費習慣左至右的全場回環原則，縱向規劃蝸牛式步步的原則。
5：強調第三功能輔助
現代人已從目的購物的消費向隨意購物轉變，商場在規劃時必須兼顧休閑、娛樂甚至健康運動功能。
6：適度規模
根據調查，消費者在出現疲勞的時間指數為大于3小時，路程指數為大于7500米。商場的規模設計要適度，太小不足形成賣場，太大也會出現空殼現象。
鋪位布局和人流動線設計
現代綜合商場實質上就是商業街區的濃縮，因此其基本素也與商業街區雷同。
鋪位布局規劃
實用、利潤、形象的統一
商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協調性與互動性.
1、尊重消費者行為
科學合理的鋪位劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分體現，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。
2、面積按定位劃分
根據整個商場定位劃分商鋪的面積。
3、實用率適中
眾所周知，居住類物業使用率越高越好，以同等的價格，業主能夠獲得更多自己實際使用的面積，而商鋪卻不一樣。
在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右。這有兩方面原因：（1）消防；（2）使用率的高低會對商場的經營產生不同效果。
1、營造購物環境
首先使用率低是為了營造一種舒適的購物環境，滿足購物者的消費偏好。越是高檔商場，其公共空間就會越多。比如走廊、通道要足夠寬，至少3米寬、每層至少要有兩部扶梯、兩
部電梯運載。還有的商場會設計有寬敞的休息區、局部挑空空間、步行街，這些公共面積的設計都是為了使購物環境更舒適。一個舒適的購物環境會極大的刺激購物者的消費沖動，而一個嘈雜擁擠的購物環境只會使人望而卻步。
