購物中心營運及招商方案
市場調研分析………………………………………………………………………………1
項目分析……………………………………………………………………………………9
商場經營業態定位…………………………………………………………………………14
商場經營模式………………………………………………………………………………26
商場管理系統建立…………………………………………………………………………30
商場包裝……………………………………………………………………………………49
人員培訓……………………………………………………………………………………50
商場招商計劃…………………………………………………………………………………51
百富購物中心營運及招商方案
一、市場調研分析
1.1商業市場背景
1、米泉商業發展經歷了初級階段，現正進入快速成長期，商業形態也在同步升級，從歷史情況來看，2002年以前，米泉商業形態以集貿市場為代表（部分商場物業也采用市場型的經營形式，從經營模式上我們稱為市場型物業），商品構成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規模有限。
2、2002年后，米泉商業發展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業規模的擴張和商業形態的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規模同步提升。從商業形態而言，米泉一批新的商業賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業態開始出現，并成為市場消費的主體，這種情形標志著米泉商業發展進入快速成長期。
3、米泉商業發展已經經歷了以市場型商業為主體的初級發展階段，現正進入以超市、專賣店、商場、集貿市場多業態并舉的發展階段，商業形態升級和商業競爭加劇成為這一時期的主要特征。
1.2商業市場現狀
1、典型的二級城市商業分布體系——二維商業分布體系，由一個核心商業區和社區商業組成的商業體系。商業分布十分集中，商業主要集中在以古牧地中路為核心的區域，該區域集中了市場型商場、集貿市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業形態。
2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發零售商業，主要經營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉路近幾年商業發展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業態，主要經營電器、皮鞋、休閑服飾等。
3、隨著城市經濟發展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當地商業經營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消
費規模不斷增長，在市場中已經占有相當份額。
1.3商業市場發展趨勢預測
1、隨著城市經濟發展和大面積商業開發，以商城和大型綜合市場為代表的商業物業開始供應市場。當地商業形態由傳統商業向現代商業轉型，但由于商業消費市場增長和消費水平提升有限，商業過剩導致市場競爭加劇，經營戶的盈利能力逐步下降。
2、從商業發展趨勢判斷，當地商業區域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業環境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當地商業形態升級。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當地商業格局和競爭形式。
3、伴隨當地商鋪租金的一路上漲，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業經營水平來看，商業的經營規模和單品利潤并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業經營效益普遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發和交付使用，商業租賃和銷售價格在登頂后必將出現逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。
4、從市場發育程度而言，商業競爭層次較低，主要集中在低水平的重復定位和價格競爭上，
時常缺乏有效的管理和規范，使廣大經營戶經營受到損失，市場迫切需要專業化、規范化管理的現代商業賣場。商業競爭逐步從硬件競爭轉向軟硬件并舉的競爭格局。
商業發展周期圖解
◆初級階段 ◆成長階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段
主力業態 集貿市場超市、專賣店、商場專業賣場、大型購物中心商業結構調整，賣場空洞化
商品結構 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品
競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭
盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大
5、從上述發展趨勢圖可以看出，米泉商業發展已經進入成長期，成長期的典型特征是消費規模的急劇擴張和競爭的殘酷性。受市場發展利好的刺激，大量商業賣場開始營業，商業規模急劇擴張，必然導致商業競爭的加劇，商業利潤水平下降，市場波動加劇。我們目前所處的環境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準備。
6、伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經營管理水平低下的商業將會被淘汰出市場，而消費者在競爭過程中，消費理念也日趨成熟，從現階段以價格導向消費（消費不理性的典型，高收入階層認為價格是評判品牌和品質的唯一標準，低收入以價格低為購買目標）向價格、品質和品牌多維度評價商品價值的方向轉變。消費開始趨于理性，消費目標性明顯，消費者傾向于到自己認可的商場購物，消費適合自己的品牌。
1.4消費者狀況
1、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。
2、日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當地購買。服裝等耐用消費品，主要在烏魯木齊購買。伴隨著當地商業形態的升級，尤其是米東新區的大烏魯木齊戰略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現代商業進駐，當地居民購物將改變主要依賴烏魯木齊的現狀，向著本地化消費調整。
3、區域經濟發展和人口增長，城市化進程和消費理念升級，必然帶來消費規模的擴張和消費層次的升級，區域消費出現融合，大型購物中心等現代主力業態成為市民購物和休閑的主要去處。
1.5競爭對手狀況
名稱地址業態定位業種規劃經營方式租賃價格（元/㎡/天）配套設施備注
豐源商場古牧地路市場型商業1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金
2F：服裝、皮鞋、床上用品
3F：服裝、床上用品
4F：童裝租賃1F：360元/月/節（柜臺）
2F：3.0—3.8
3F：1.7—2.2
4F：1.6上行扶梯商品齊全，整體經營情況較好，租金水平最高
鴻翔商場古牧地路市場型商業1F：家電、珠寶、通訊
2F：服裝、皮鞋
3F：服裝租賃
1F：1.3
2F：0.6
3F：0.38上行扶梯經營情況一般，二、三樓慘淡經營
地下街古牧地路商業街服裝、皮鞋、佩飾租賃
2.2—2.6上行扶梯經營情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌
金泉商場古牧地路市場型商業1F：小家電、超市、化裝品、百貨
2F：服裝、床上用品、針織、百貨 租賃
1F：1.8—2.2
2F：1—1.9上行扶梯經營情況一般
專賣店古牧地路品牌專賣服裝、皮鞋 租賃
2.7—3.8 經營情況較好，以品牌專賣為主
1.6商圈分析及商圈特征
1、該區域是米泉傳統的行政辦公區域，商務氛圍濃郁，周邊環境優勢明顯。但受傳統辦公區域影響，該區域商業氛圍欠缺，缺乏相應的商業配套。
2、該區域是米泉的中心區，周邊聚集了大量的居民區，其中主要的高收入群體均居住在該區域，對商圈形成良好的消費支撐。
3、該區域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經過該區域，現場進出十分便利，人流動線規劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數量的停車場。
4、該區域屬于競爭有限而集客力強的區域，門口人流量600（平峰）—3000人/小時（高峰），日人流量高達15000人，與人流量最大的豐原商場等區域相比，仍有較大差距（一半左右）。
5、該區域商業發展潛力巨大，伴隨著城市開發和區域環境改造，片區商業形象逐步改善，發展潛力巨大。而傳統的商業區，如豐源市場等區域，受改造限制，未來商業發展空間受限與商業形態的升級。
6、商圈特征屬于典型的商務區商圈特征，適合主力百貨和大型賣場的經營，必須依賴自身
條件改變區域商業氛圍較弱的不利點。
7、該片區商業機能不斷完善，正形成涵蓋多種業態、商品經營品類齊全、滿足多層次消費需求的，相對獨立又自成體系獨立商圈。
8、周邊休閑和娛樂設施的建設，將強化該區域的休閑氛圍，環境改善對人流集聚的效應更趨顯著。
二、項目分析
2.1項目SWOT分析
1、優勢和機會點
1-1、商業背景優勢，地處成熟的商業區;
1-2、地段優勢，古牧地中路交通主動脈，輻射能力強;
1-3、競爭優勢，強調定位的創新和專業管理運營;
1-4、規模優勢，總開發面積接近3.1萬平米，便于形成集聚效應;
1-5、商業形態升級和消費規模擴張，為項目發展奠定良好基礎;
1-6、宏觀和區域經濟發展機會，使米東新區發展潛力巨大，為商業經營創造了巨大的市場機遇;
2、問題與威脅點
2-1、項目規模大，市場商業容量有限，市場容量瓶頸無法實現有效突破;
2-2、項目地理位置略偏，與成熟商業圈先天環境無法類比;
2-3、賣場過大，無論從招商和經營管理方面，都存在諸多壓力;
2-4、商業開發量過大，已經超過市場可承受的容量，市場競爭形勢嚴峻;
2-5、商業從初級階段進度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現實;
2-6、消費得不到滿足和消費的不理性，使商業定位面臨諸多變數，商業經營波動和多變，
導致商業經營風險巨大;
