房地產發展史

房地產發展史

一、 房地產發展歷程

中國房地產業起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了，按時間段來劃分，中國房

地產市場大約劃分為三個階段：

起步階段。

1990年至1998年，是我國房地產業的起步階段。這一階段的房地產業有兩個關鍵詞：

一是“無序”，二是“調控”。

由于行業剛剛起步，政府的相關法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協議出讓為主，

只要有一張合同，即可隨意轉讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等

地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發商憑一紙土地協議即可“賣樓花”,土

地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發

商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

針對這一狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”

的方式，責令銀行對企業的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調控。

直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發作為我國國民經濟新的

增長點”，年底的中央經濟工作會議明確了這一方針，結束了接近5年的宏觀調控。

提速階段。

1998年至2003年，是我國房地產業的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是“停

止福利分房”，二是“按揭貸款”。

這兩項舉措使得房地產業的發展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現大幅

度增長，首次突破1億平方米大關。之后，我國房地產業持續保持著快速的發展勢頭。

調控階段。

2004年至2013年，是我國房地產業的調控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是“政策

多，時效短”，“保障房”。

“國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”

（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月

31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業界稱為“8·31

大限”。這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業的資本屬性開

始顯露“推手”面目的起點

這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設

3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時

期。

通過上述三個階段的發展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米

的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額

已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模更加宏大。

2003年-2014年房產十年的風雨變遷

長時間以來，房地產業為我國GDP增長做出了巨大貢獻，但有人言，它支撐不了一個大國

的崛起，這是專家應該研究的問題。但我們不能否認，它確實給中國經濟帶來了變化，是國

民經濟的支柱產業。在現在中國的一個家庭中，主要的財富和重要的投資也是房產。2014

年6月28日，著名經濟學家陳志武在投資者保護高峰論壇上就表示，中國家庭資產配置中，

有79%投資于房地產。不難看出，房價的上漲與下跌，關乎著家庭財富的增長與縮水，同

時牽連著國人的投資方向。

2003年以前，國人對房地產的投資少之又少，從2004年開始連續數年房價快速飆升，接著

到2008年的金融危機，進入一段時間的低迷后再續升勢，直至現在的頹勢盡顯。十幾年來，

房地產投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時候該買

房、什么時候該賣房、買什么樣的房的糾結中，拿捏得準的人便賺得盆滿缽滿。

2003年以前：投資房地產是一個冷門專業

2003年以前，特別是1998年以前，大多數國人對“商品房”究竟是一個什么樣的概念，

基本是處于一個懵懵懂懂的狀態，拿錢買房最多是自住，對于投資房地產就更是一個冷門專

業。

2003年至2008年：房地產投資的黃金五年

2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認為是房地產投資的黃金五年。2003

年8月，國務院發布“18號文件”，明確將房地產行業定位為拉動國民經濟發展的支柱產業

之一。隨著房地產市場化的推進，房地產開發企業如雨后春筍般在全國各地興起。與此同時，

一個“拉幫結派”的群體——炒房團也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國房地產

業發展開始步入快車道。

炒房團最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸

至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉戰珠三角和環渤海一帶，最后演變成

了“全國炒房團”。曾經有媒體報道，溫州瑞安一個地道的農民，2005年開始炒房，這已經

是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，

比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時還引來了入伙資金。之后，他與同

鄉8個人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進入，

兩個月后轉手，盈利就高達25%。接下來，他就轉戰到了全國其他地方，一天下來，能賣

幾套房子，盈利就有幾百萬元。

“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當闊綽，所到之處，必然“擄走”大量

房產，同時也會引起當地房價暴漲。到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間

資金在流動，得到普遍的認同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。

受到溫州炒房團賺錢的刺激，全國其他地方的炒房團也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋

向了樓市。《投資與理財》記者綜合了多家媒體報道的一些案例，我們可以一起看看那些年

炒房團投資房地產的瘋狂：

有人是抱著暴富的心態，有人是出于從眾的心理，當看到房價猛漲，其他人賺錢的時候，

一些非炒房團的散戶也將自己的資金投入到了樓市。

哪里有需求，哪里就有市場。炒房團不但促漲了房價，同時也促漲了地價。在開發商逐

利的助力下，一批又一批的“地王”價格刷新。當然，促漲地價的不僅僅只是炒房團，不過

地價的提高，除了直接抬高了房價，同時也吸收了更多的資金進入樓市。

2008年至2013年：房地產業的暴利晚餐

房價經過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市

同樣未能幸免，但是經過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。

金融危機，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點跌至現在的近2000點。

這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經受了股市的“虛”之后，

便將資金轉移到了相對比較“實”的房子上。

受金融危機的影響，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經濟計劃，大量無

處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。

2009年，在炒房團、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉入和4

萬億元計劃的刺激，讓中國樓市再次火了起來，并陷入了一發而不可收的地步。

在金融危機中，房價不但不跌，居然還逆勢上漲，這也給那些受金融危機影響的游資指

引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報道的“制造業資金流入樓市”現象就屬于這一類。

2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國內各大城市房價狂飆的情形下，中央

終于下定決心，對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。

各地房地產市場交易嚴重萎縮，中國房地產業的暴利時代開始走向終結，網絡紛紛傳出溫州

炒房團資金被套牢，“跑路”和跳樓現象頻頻出現。直至后面幾年，商品房限購加碼、土地

出讓遇冷、二手房交易疲軟……“樓市悲情”劇目一直在上演。

2013年至今：全民炒房風光不再樓市冰火兩重天

無論是被稱為“一直能預見內地房地產市場”的大佬，還是普通國民，多年的樓市不景

氣，讓他們對中國樓市激情銳減，樓市出現了“一半海水，一半火焰”的現象。

自2013年8月以來，李嘉誠和其子李澤楷就開始拋售旗下在內陸的物業。有媒體報道

說，這表明了李嘉誠及其子李澤楷看跌中國房地產。

對于李嘉誠的舉動，萬科董事會主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、

上海等地的物業，這是一個信號。小心了！”內地房產大佬的回應，可謂意味深長。

一線城市房價磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。

2013年以來，國內相繼有鄂爾多斯（樓盤）、營口（樓盤）、常州（樓盤）、惠州（樓盤）等

城市爆出嚴重樓市泡沫。

對房產持有者來說，現階段持有還是拋售，這是個問題，“閉著眼睛賣都會賺”的年代

已經過去了。對于想購房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經過去了。按照房

價現在的情況，加上需要承擔的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財產品，也還有

個5%-10%的收益。

二、 房地產2004年到2014年房地產量價走勢

1. 商品房銷售面積及新開工面積

由上表可知，2004年至2007年，房地產銷售面積一路增加，商品房銷售面積的從2004年

33820萬㎡上升到2007年的69104萬㎡，增長了一倍還要多。到了2008年房地產市場受挫

了，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，2008年房屋銷售面積經過多年的增

長，首次出現下跌，但并未持續太久，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經濟

計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。2009

年，房屋銷售面積出現井噴式增長，一直持續到今天。

而供銷比一直在1.1和1.5之間上下浮動，基本處于相對穩定的狀態。

2. 2004年-2014年房價走勢

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機的影響房價略有下降外，

其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房價出現了井噴，當年房價漲幅高達23.2%，

創歷年新高，2010年，中央對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控，至此房價上漲幅度

開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺了一系列的救市政策，但從房

價走勢和房地產銷售來看，效果并不是特別理想。

附：2014年和2015年政府出臺的相關政策

2014年以來的房地產松綁政策，明顯可以分為四輪

第一輪：各地的松綁限購政策。

第二輪：央行的限貸政策調整及降息。

第三輪：各地紛紛發布購房補貼及央行的再次降準。

第四輪：兩會前后開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購庫存商品房

做保障房等。第四輪房地產松綁政策主要以二套房貸松綁為標志。

2015年政策

1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基

準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率

下調0.25個百分點至2.5%。

2、各地的公積金最低首付調整。

3、3月30日，《中國人民銀行 住房城鄉建設部 中國銀行業監督管理委員會關于個人住房

貸款政策有關問題的通知》發布，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且

相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公

積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申

請住房公積金購房，最低首付30%。

4、3月30日，中華人民共和國財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，

通知要求，自3月31日起，個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。

5、4月19日下午，央行宣布從4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1

個百分點。

6、5月9日，次日起降息0.25個百分點，同時擴大銀行行存款利率上浮區間，由此前基準

利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根據《中國人民銀行關于下調金融機 構人民幣貸款和存款基準利率的通知》，從2015

年6月28日起，下調個人住房公積金存款利率。

8、8月25日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。

9、9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首

次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。同日，央行、

財政部、住建部聯合發出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公

積金使用效率，全面推行異地貸款業務。

三、 萬達成長史

萬達商業地產發展三個階段：

一、商業地產涉足階段（2000-2002，第一代店，城市包括長春、青島、濟南、哈爾濱、沈

陽、天津、長沙、南昌、南京）。特點如下：

1、拿地選址：以引進沃爾瑪作為吸引城市招商引資的合作條件，取得了省會城市商業核心

區域的地塊；

2、建筑產品：建筑為4-6萬平方米左右，4層樓的BIG-BOX-大盒子；

3、商業業態：以2、3樓超市、4樓家居為主力店，其它散租；

4、贏利模式：一樓散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，建立起了對地方政府的招商需求認知（獲取優質土地），商業資源

的對接，以及對商業地產如何贏利模式的初步框架。但商業經驗不足，只敢拿市商業中心地，

同時也出現了后續持續經營不善的問題。

二、商業地產調整階段（2002-2005，第二代店，城市包括武漢、南寧、天津、大連、沈陽）。

特點如下：

1、拿地選址：還是以引進沃爾瑪作為合作條件，取得了省會城市商業核心區域的地塊；

2、建筑產品：建筑為10-15萬平方米左右，多個4層樓的BIG-BOX-大盒子組合；

3、商業業態：除超市、家居以外，增加了百貨、影院等主力店；

4、贏利模式：街鋪散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，開始出現了經營的成功案例，如南寧、武漢、哈爾濱。也出現了經

營極端失敗案例——沈陽。其中，南寧、武漢、哈爾濱等經營成功的一個共同現象就，都外

部引進了連鎖知名百貨進行合作。萬達開始與百貨進行嘗試重點對接，包括與中國百貨元老

——王德明，以及和深圳銅鑼灣百貨合作，以解決經營問題，但風波重重。當然，直到現在，

萬達也沒解決這個問題，就是自營百貨始終虧損。

大洋百貨突然易幟:資金吃緊萬達撤股 王德明出走

三、商業地產發展階段（2006-至今，第三代店，城市。。。）特點如下：

1、拿地選址：是“萬達廣場”進駐城市作為招商引資的合作為主，取得了城市發展新區地

塊為主；

2、建筑產品：建筑為50-100萬平方米左右，產品豐富多樣，包括步行街鋪、住宅、公寓、

寫字樓、酒店等；

3、商業業態：包括超市、百貨、影院、餐飲、電玩等，業態豐富化；

4、贏利模式：購物中心和酒店持有，其它以快速銷售為主。

這個階段對于萬達來說，是從城市中心走入城市周邊新區發展的階段。萬達順應了中國城市

化發展的方向（中國城市化主要以開發區為方向帶動，而全國開發區在2006年，達到6800

多個，普遍建設在城市的新區，迫切需要招商引資來拉動）。萬達在新區的布點，避免了與

市中心區商業的競爭，極大的減少了萬達經營的壓力。新區人口隨著城市化的增長而增多，

這樣實現了政府、消費者、投資商、商戶的多贏。換句話說，萬達一直頭痛的商業經營問題，

隨著中國城市化的快速發展，得到了極大緩解或解決。

至于武漢、南昌、長白山等第四代萬達城，相關人士認為其個性化更大于復制性，沒有深入

研究，因此，在此不再表述。

萬達的理念

個人認為，萬達的理念思路，就是走中國的市（bu）場（qiu）化（ren）道路：

1、2000年以前，萬達積累了房地產的開發經驗，但遇到了房地產的主要難題——如何通過

市場化的手段拿地問題；于是，有了通過世界五百強，迎合地方政府招商引資的需要的開發

嘗試；

2、2000-2006年，土塊的問題解決了，但萬達出現了拿地開發銷售后的商業無法可持續經

營問題。于是，開始尋找從拿地選址、建筑規劃、商業運營的再度嘗試；

3、2006-2013年，商業經營模式解決了，但商業人才緊缺，如何通過制度保障該商業模式

能夠在全國快速的復制問題。于是，萬達通過商業的標準化、IT化的制度建設，解決了項

目的快速復制性問題。

當然，目前萬達還存在，持有商業如何變現的問題，到現在還沒有解決。